Вчера я здесь о своей позиции написал коротко, а сейчас я хочу рассказать о ней более подробно.
Стабильность на рынке достигается только тогда, когда устанавливается баланс между платежеспособным спросом (далее ПС) и предложением. У нас пока рынок перегрет по причине наличия высокой доли спекулятивного интереса и фактического отсутствия ПС по текущей цене. А это означает, что рынок недвижимости выведен из равновесия и он, как и любой рынок, будет стремиться к сбалансированному состоянию. Следовательно, снижение цен наиболее вероятный сценарий развития дальнейших событий на рынке. При отсутствии обвала (крушения), который возможен при массовом выбросе инвестквартир, должно произойти плавное снижение цен до уровня максимальной возможности ПС, по ходу удовлетворяя его верхнюю часть. По моим расчетам ПС всецело может подключиться в игру при цене 2 500 USD за кв.м. для жилья бизнес ? класса и 1 500 USD за кв.м. для жилья эконом ? класса.
Думаю, я не ошибусь, если скажу, что большинство новостроек относятся к жилью бизнес ? класса. Покупателями такого жилья преимущественно является верхняя часть ПС, представителем которого является верхушка среднего класса. Пока эта часть ПС проживает в жилье эконом ? класса, и понятно, что они будут стремиться переселиться в жилье бизнес ? класса. При этом наиболее вероятным случаем в процессе переселения, как мне кажется, является продажа старой (эконом ? класса) и покупка новой (бизнес ? класса) квартиры. Следовательно, на каждый класс жилья образовывается свой покупатель. Это значить, что на жилье эконом ? класса будут претендовать в основном только нижняя часть среднего класса. И зная, финансовые возможности этого слоя среднего класса, не трудно прогнозировать максимальную цену для жилья эконом ? класса. По моим расчетам она должна быть в районе 1 500 USD за кв.м.
Теперь немного слов об аренде. Я думаю, что пока арендные ставки будут расти, но достаточно медленно. И как только станет выгодным покупка квартиры, чем ее аренда, спрос с рынка аренды переключиться на рынок продаж, тем самым, по крайней мере, рост арендных ставок прекратиться, и возможно даже ее падение.
Вообще рынок аренды и рынок продаж можно рассматривать как две сообщающиеся сосуды, между которыми туда и сюда бегает ПС как жидкость. Если учитывать того, что объем платежеспособного спроса не будет расти, то арендные ставки, вероятнее всего, тоже будут заметно снижаться. Относительно того, что, почему я считаю, что платежеспособный спрос не будет расти, я уже здесь высказывал. Повторю еще раз. Платежеспособный спрос может увеличиться в основном за счет новых молодых семей. Но для них принята госпрограмма, поэтому они будут ориентироваться именно на эту программу. К тому же некоторая часть ПС также может удовлетвориться по причине того, что один из родителей в семье по тем или иным критериям может попасть под условие госпрограммы.
Резюме.
В течение 1-2 года цена на:
1. жилье эконом ? класса МАКСИМУМ должна установиться в районе 1 500 USD;
2. жилье бизнес ? класса МАКСИМУМ должна установиться в районе 2 500 USD.
Аренда будет пока расти медленно, но вряд ли вырастет на 50% по отношению к началу года. И где-то с середины или к концу следующего года она будет также падать.
О земле. Земля дальше и будет дорожать, особенно дома с хорошими участками. В общем, параллельно со сдутием пузыря на рынке квартир, идет раздувание пузыря на рынке земли. Поэтому компенсации за снос и дальше будут расти до тех пор, пока строительство не потеряет смысла.
Короче говоря, рыночная экономика это история пузырей.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
