Не зря Марченко сказал ипотека не для среднего класса. Оно и видно по расчетам.
Например если взять средний доход тот который он обозначил (свыше 1 тыс. USD в месяц на семью). Предположим доход составляет 2,5 штуки бакеров на семью. Тогда при всех прочих равных условиях (так же голодаем как и средние граждане, т.е. живем на минимальных потребительских расходах) двушка на первичном рынке нам обойдется в 14 лет жизни впроголодь, а на вторичном в 8. Это уже что-то. И ипотека подъемная и сроки для банков приемлемые.
Поэтому прогноз цены на жилье следующий (только на вторичное):
1. Цены упадут сильно (до 50% - 60%) на вторичное жилье, особенно ранее 80-х годов постройки и особенно в неположительных районах (нижние районы города).
2. Цены упадут значительно (до 30% - 40%) на вторичное жилье, построенное за период с 80 по 2005.
Почему прогноз только на вторичный рынок ? потому что он больше подвержен законам макроэкономики (много субъектов, которым трудно вступить в сговор).
Что касается первички и ?бедных дольщиков?. Судя по расчетам там жилье могли купить только о-очень обеспеченные граждане. Даже здесь на форуме кто-то сливал по три подъезда. Откуда такие деньги у простых граждан? О чем и речь! Количество спекулятивных сделок с недвижимостью (особенно на первичном рынке) превысило 40%. Это критическая отметка по оценкам экономистов. Кризис который наступил, безусловно вызван рядом уже озвученных причин и их роковым сочетанием, включая и превышение 40% барьера спекулятивных сделок и 4% барьера безнадежных долговых обязательств, а вместе со всеми сомнительными все 39%. То что, многие спецы говорили о конкретном перегреве рынка (как в целом экономики , так и недвижимости) не очень-то волновало большинство, подверженное ?эффекту толпы?. Несознательные агентства недвижимости и консалтинговые (ЦКН, Абсолют первые в этом ряду) нагнетали этот рынок информационным фуфлом, вот и большинство велось на это, даже консалтинговые специалисты (такие как IGM). Недавно по каналу ?24 док? показывали старый эксперимент, когда ставили 2 пирамидки черную и белую, и 6 человек (подсадные) в присутствие 7-го эксперементального говорили, что обе пирамидки белые. И только 1 из 4-х эксперементуемых стал отстаивать свое мнение, все остальные сказали. Что вторая пирамидка тоже белая. Вот вам и ?эффект толпы?.
Теперь о соотношении спроса и предложения.
Еще раз смотрим внимательно на пожелания населения, которое имеет возможность оплачивать ипотеку и покупать жилье в новостройке (скажем с доходом 2,5 косаря бакеров в месяц). 95% из них хотят купить жилье эконом ? класса (Это значит другие площади, другие планировки, другие отделки). Исходя из расчета, что с таким доходом у нас 30% от всего населения и только часть из них готовы покупать в принципе квартиры в новостройках получаем, что в среднем при грубом прикиде (если кого-то заинтересует точный подсчет, это уже другая песня) потенциальный спрос ? это примерно 50 тыс. семей, из них 48 тыс. хотят эконом ? класс по цене не более 1,5 тыс. за кв.м. И только 2 тыс. - элитку по цене выше 2 тыс. Что происходит у нас, куда смотрели рисковики, когда кредитовали эти массовые стройки так называемого элитного жилья (Тут тебе и Люксембурский сад, тут тебе и Елисейские поля с коттеджами по 350 кв.м. и пр.)? Сегмент элитки был переполнен еще в 2005 году, бизнес ? класса два года назад не хватало, сейчас почти хватает, но его почему-то позиционируют как элитку. Неужели все (банкиры и строители) думали, что этот сегмент безразмерный и граждане у нас предпочитают в большинстве своем элитное жилье? АУ! Вы исследования то проводили? Выходили на улицу и спросили чего народ хочет? В том ? то и дело, либо кривые исследования. Либо их вообще не было. Да и позиция многих, что с элитки больше срубить можно, сгубила этих ?барыг? (Помните в фильме Next слова банкира : ?Юноша, копеечные проекты никому не нужны, на них красть нечего? ). Наворовались ? куда дальше господа? Может уже думать начнем, что надо потихонечку строить, да на массы работать, ну и приворовывать но потихонечку (как уж без этого в нашей-то стране ). А элитки все эти ? коттеджные поселки, навороченные тауны и таурсы, все накроются медным тазом (т.е. не дадут той отдачи, которую вы ожидали). Так что денежки, даже беспроцентно возвращать банкам надо, а покупателей -то и нет на ваши виллы. Придется раздать бедным. Ну или по-крайней мере продать по себестоимости. А по себестоимости не получается , много куплено яхт, мерсов и лексусов. Ну вилочки за такую же цену, но только за границей.
Так что в отношении первички, тут уже никто не спрогнозирует как дело пойдет дальше. И как государство сейчас этих воров вытягивать из дерьма будет ? большой вопрос. Потому что 80-90% строящегося жилья ну никак не подходит под категорию эконом-класс.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
