Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

Мне интересно, что Вы сами то делали с 2002 года, когда купили дом с квартирой на зарплату?

Я теперь понимаю, откуда у вас такое пренебрежительное на грани унизительного, кое где даже на стадии паранаоидального отношение к своим оппонентам. Вы сичтаете бездельниками и никчемными всех, кто не занимался строительством. В общем, вы выглядите как обиженный на свою мамочку ребенок . Смешно .

Вам смешно, но это не ответ. К людям, которым лень оторвать задницу с насиженного места и заняться чем то стоящим я действительно отношусь с сожалением, в чем нет ничего унижительного.

Так чем Вы занимались эти пять лет?

Так, КК, вы что хотите, чтобы я отчитался перед Вами что ли? Или вы не видите ничего больше стоящего, чем строительство? Хотите сказать, что строитель это самая престижная и самая необходимая профессия? Мне вообще-то достаточно вам ответить тем, что я добросовестно выполнял свои служебные обязанности.

[den10]

Лучше её придержать или сдавать в аренду.
Жрать не просит - на хлеб с икрой приносит.

Калиныч , все правильно . Но - придержать могут реально только те , кто купил на свои , а не заемные деньги . Если это так в 100% случаях - то никакого обвала не будет , но это ведь не так ... Говорят - что не менее 50% жилья куплено с инвестцелями на заемные средства , вот эти то заемщики и будут определять цену , по которой смогут продать за реальные ( а не воздушные ) деньги и рассчитаться с банками\фондами\акционерами .
Вы скажете аренда - очень может быть - но - где ж найти столько арендаторов , да и это не так то и просто ...

[Калистрат Калиныч]

Лучше её придержать или сдавать в аренду.
Жрать не просит - на хлеб с икрой приносит.

Калиныч , все правильно . Но - придержать могут реально только те , кто купил на свои , а не заемные деньги . Если это так в 100% случаях - то никакого обвала не будет , но это ведь не так ... Говорят - что не менее 50% жилья куплено с инвестцелями на заемные средства , вот эти то заемщики и будут определять цену , по которой смогут продать за реальные ( а не воздушные ) деньги и рассчитаться с банками\фондами\акционерами .
Вы скажете аренда - очень может быть - но - где ж найти столько арендаторов , да и это не так то и просто ...

Придержать могут не те, кто купил на свои, а те у кого просто есть возможность не продавать. По любым причинам. И таких людей намного больше, чем тех кто заложил в банк свои трусы и получил ипотеку.

Поэтому прошу не утрировать ситуацию. Прошло полгода, как рынок встал, но не видно не массового слива, ни жуткой паники в кругах ипотечников.
Ваши доводы были приемлемы полгода назад, типа: ВОЗМОЖНО СЛУЧИТЬСЯ ТАК!
Ден 10... не случилось.
С этим Вы согласны?

Или будем ещё год ждать, когда начнуться массовые сливы несчастных ипотечников?

[Калистрат Калиныч]

Так чем Вы занимались эти пять лет?

Так, КК, вы что хотите, чтобы я отчитался перед Вами что ли? Или вы не видите ничего больше стоящего, чем строительство? Хотите сказать, что строитель это самая престижная и самая необходимая профессия? Мне вообще-то достаточно вам ответить тем, что я добросовестно выполнял свои служебные обязанности.

Отчет бы конечно не помешал, как и Ваши достижения за прошедший период. Ведь согласитесь, если Вы ничего не смогли за это время сделать для себя, то чему Вы можете научить других?
Болтовне?

Но, в принципе было бы достаточно и в общих чертах...
Вы что, ВМ75? Стыдитесь того, чем занимаетесь?
Это погубит Ваш авторитет на ветке?

[BM75]

Вообще, сложилось мнение, что рынок упорно не собирается падать, так как падать ему нет смысла.

Особенно вторичке и введенному в эксплуатацию, новострою. Ну не хочет он падать и все.
И имеет полное право на это.

Ну, видите ли, это ваше мнение. Но, к вашему сожалению, есть и другие мнения, отличающиеся от вашего. И вы правы, рынок будет упорно не хотеть падать. Ну и что? Рынки США и Японии, наверное, тоже не хотели падать. Но почему-то такое произошло и происходят, и КК этого, наверное, не поймет никогда, из-за своего упорного желания не понимать... И кстати, вы имеете полное право на это, т.е. не понимать .

И второе, это то, что при снижении цены до 1500, очевидно снизиться и жизненый уровень тех, кто сейчас может себе позволить такую недвижимость.

Обоснуйте.

Те кто занимался и владел не движимостью оказались не досягаемы для тех, кто упустил этот шанс.

Что значит занимался? Наверное, вы имели ввиду тех, кто строил и скупал их оптом . И кому же они в конце их будут продавать, таким же как они сами, другим владельцам недвижимости что ли?

ВМ75, хотелось бы приблизить и может быть соединить эти две группы, два класса, с помощью плавной коррекции цены до желаемых 1000-1500$, но во первых, это не спасет группу опоздавших на поезд, они не смогут купить и по такой цене,

КК, вы совсем куда-то, не туда ушли. Причем тут две группы? И кто собирается их соединять? И почему, все время утверждаете, что они НИКОГДА НЕ СМОГУТ КУПИТЬ? Откуда у вас такая самоуверенность?

Во вторых, это не выгодно второй группе владельцев недвижимости и у них нет причин для продажи по такой цене.

Как нет причин? Для чего скупались квартиры в огромных объемах, если не собирались их перепродавать?
Вот как только попытаются продать, то придется уже иметь дело с реальными покупателями.

Лучше её придержать или сдавать в аренду.

Зато сдача в аренду такого огромного количества квартир приведет к обвалу этого рынка, да к тому же перед сдачей надо вложить еще денех, а этого они не будут делать, нынше деньги дефицит .

Жрать не просит - на хлеб с икрой приносит.

Какой смысл тогда было покупать квартиру, если от нее никакой пользы?

Так что, я думаю, эта теория М75, верная теоретически, но не имееющая отношения к практике и реальному развитию событий в недалеком будущем.

С чего вы взяли, что у меня только теория?

[MastX]

ну я как обычно немного глобализирую ситуацию...
хорошо - тренд на понижение наметился, но...
как показывает индекс крыши он не имеет четкой направленности (во второй производной) - следовательно продавцы на данный момент не настроены на быстрое сдувание пузыря...
далее... у банков проблемы с кликвидностью - так как много слишком закопано в бетон... тут на помощь приходит государство - которое за счет своих бюджетных денег закрывается дырки и позволяет закончить недострой...
паралельно банковско-строительный симбиоз - скидывает цены на непроданное до приемлемого по своим понятиям уровня цены на достроенное и не проданное... (я думаю в коридоре 1500-2500)...
если эти методы не позволяют заткнуть финансовые дыры то в ход идет тяжелая артилерия - секьютеризация ипотечных долгов на западе, продажа акций строй-компаний государству и зарубежным инвесторам... (вполне возможно создание очередного гос.холдинга)...
как следствие строить в ближайшие месяцы ничего нового не станут - все силы будут брошены на то чтобы закончить старое и расчитаться с долгами... соотетственно предложений на рынке станет меньше (не забываем про продавцов в крыше которые настроены вернуть хотябы свое)...
а учитывая старания проавительства в регулировании ипотеки - и что народ раньше брал ипотеку и под более высокий процент, то можно предположить что народ начнет брать - причем в ближайшем будующем...
прогнозы дело не благодарное - но все выше перечисленное, а также озвученная себестоимость строительства в 800у.е/m2 - можно предположить что "крышный индекс" в ближайший год не пробьет психологическую отметку в 2000у.е./m2 - а дальше скорее всего начнет расти - но только в случае отсутствия системного кризиса экономики и роста реальных доходов населения...
я закончил

[den10]

Придержать могут не те, кто купил на свои, а те у кого просто есть возможность не продавать. По любым причинам. И таких людей намного больше, чем тех кто заложил в банк свои трусы и получил ипотеку.

Поэтому прошу не утрировать ситуацию. Прошло полгода, как рынок встал, но не видно не массового слива, ни жуткой паники в кругах ипотечников.
Ваши доводы были приемлемы полгода назад, типа: ВОЗМОЖНО СЛУЧИТЬСЯ ТАК!
Ден 10... не случилось.
С этим Вы согласны?

Или будем ещё год ждать, когда начнуться массовые сливы несчастных ипотечников?

1. Совершенно верно - придержать могут те , кто имеет возможность не продавать , т е кто имеет доходы , достаточные для расчета с банками и кредиторами . Но - они не делают погоды на рынке .Погоду на рынке делают те , кто вынужден кредиторами или логикой событий продать . В общем , магазин тоже так работает . Он вынужден продавать - это его цель и назначение и модель поведения .Если не продает - снижает цены .

2.Больше\меньше - честно - не знаю , да и наверное никто не знает .

3.Утрирую , конечно , - чтобы было наглядно , но вот , скажем такой факт - сегодня здесь обсуждался - структура БТА продала права истребования долгов ( видимо ипотечных ) на 250 млн долларов . Зачем , если все так в шоколаде они будут терять 15-25 млн лимов ? Если все так в шоколаде и заемщики рассчитываются вовремя . Мог бы и согласиться , что нет просроченных , сомнительных кредитов - но , извините , не могу - факты говорят обо обратном .

4.По ценам - пока меня не убедили , что панель в микрах может стоить 100 кбаков . Это просто огромная сумма и потому думаю , что в течение года так или иначе все придет в сбалансированное состояние . Причины могут быть разные - результат один .

[BM75]

Отчет бы конечно не помешал, как и Ваши достижения за прошедший период.

А что это вам даст? Я уж не думал, что вы такой любопытный .

Ведь согласитесь, если Вы ничего не смогли за это время сделать для себя, то чему Вы можете научить других?

Согласен. Но, у меня в отличие от вас никакого желания нет учить кого-то уму разуму. Если это вам надо, то ок, выдайте нам отчет, чего, когда и как вы достигли.

Болтовне?

Нет, да что вы да что вы, я этому учусь у вас, как я могу научить кого то этому лучше вас ? Вам уступаю эксклюзивное право на это...

Вы что, ВМ75? Стыдитесь того, чем занимаетесь?
Это погубит Ваш авторитет на ветке?

Думаете мне нужен авторитет на ветке? Зачем? Может вам и нужен он, а мне нет. Какая польза от этого виртуального авторитета?
КК, в общих чертах будет так, сделал карьеру, заложил будущее своего бизнеса. По образованию физик-математик, красный диплом. Женат, есть дети. Занимаюсь оптимизацией бизнес процессов, вернее, являюся начальником такого подразделения.

[So!]

Осмелюсь предположить, что в таком случае - он всегда перегрет. Везде. В любой стране. Правда не при любой системе управления.

Вы правы. Пузыри различного размера на рынке недвижимости есть во многих странах.

Почему нет? Я как-то давно уже, особенно не заморачиваясь, "для себя", определил такую цифру. Лет на 5-7 вперед. 2000 Евро. Откуда взял? "Спер" текущую ситуацию со странами бывшего Варшавского договора. Грубо конечно, но зачем изобретать велосипед? Думаете у нас какой-то свой путь будет?

Как это, везде и всегда будет 2000 Евро что ли? А почему именно страны Варшавского договора, а не Германия, Франция или США?

Ну что за параноидальные настроения? Вам пузыри уже по всюду мерещацца.

Почему восточная Европа? Да потому что Германия Франция и США, в 90-ом году не меняли политический строй. Я кстати не сказал что "всегда". На ближайшее обозримое будущее. Ну то есть есть же у вас своя цифра? Вот и у меня она есть. Разговор только об этом. Посмотрим кто победит. Сложная арифметика или простейший плагиат.

ВМ75. Прогрессируете? Признайтесь - затягивающее времяпрепровождение? Правда же?

По образованию физик-математик, красный диплом.

!!!!!! Вот оно откуда "ветер дует". Многое теперь понятно....

[den10]

если эти методы не позволяют заткнуть финансовые дыры то в ход идет тяжелая артилерия - секьютеризация ипотечных долгов на западе, продажа акций строй-компаний государству и зарубежным инвесторам...

Ну дак сегодня мы с Вами обсуждали , что секьюритизация ( слово то какое не то что сказать - написать сложно, кажись с ошибкой набил ) уже началась , 250 лимов - тоже знаете ли , немало .Это значит - что наихудший сценарий уже в ходу и в ход пошла тяжелая аритллерия ?

[MastX]

den - это пока копейки - вот если начнут это делать все банки, причем ярдами то я вздохну с облегчением...
з.ы. ведь лучше без прибыли и в своих штанах - чем без штанов и под плеткой у государства

[МУП]

1. Совершенно верно - придержать могут те , кто имеет возможность не продавать , т е кто имеет доходы , достаточные для расчета с банками и кредиторами . Но - они не делают погоды на рынке .Погоду на рынке делают те , кто вынужден кредиторами или логикой событий продать . В общем , магазин тоже так работает . Он вынужден продавать - это его цель и назначение и модель поведения .Если не продает - снижает цены .

3.Утрирую , конечно , - чтобы было наглядно , но вот , скажем такой факт - сегодня здесь обсуждался - структура БТА продала права истребования долгов ( видимо ипотечных ) на 250 млн долларов . Зачем , если все так в шоколаде они будут терять 15-25 млн лимов ? Если все так в шоколаде и заемщики рассчитываются вовремя . Мог бы и согласиться , что нет просроченных , сомнительных кредитов - но , извините , не могу - факты говорят обо обратном .

Калиныч, хорошие вопросы у Дэна. Что скажете?

[So!]

если эти методы не позволяют заткнуть финансовые дыры то в ход идет тяжелая артилерия - секьютеризация ипотечных долгов на западе, продажа акций строй-компаний государству и зарубежным инвесторам...

Ну дак сегодня мы с Вами обсуждали , что секьюритизация ( слово то какое не то что сказать - написать сложно, кажись с ошибкой набил ) уже началась , 250 лимов - тоже знаете ли , немало .Это значит - что наихудший сценарий уже в ходу и в ход пошла тяжелая аритллерия ?

Ха. А по мне так - это блин изначально нужно было делать. Да и вообще.... Вот все говорят, что у нас фондовый рынок не развит... Ну так оно и есть собсна. А почему? Для меня вот тоже загадка была всегда. У нас что не компания - фиг знает чьи деньги. Кланы, группы, "темные кардиналы" и т.п. А везде - все просто и понятно. Имеешь идею - выйди на биржу, "подзайми денег". Делов то... Но то ведь прозрачно придецца работать. Кому охота, с фиг знает с кем делиться барышами? Но все к тому идет.... ИМХО.

Сообщение отредактировал So!: 19.09.2007, 22:41:10

[MastX]

1. Совершенно верно - придержать могут те , кто имеет возможность не продавать , т е кто имеет доходы , достаточные для расчета с банками и кредиторами . Но - они не делают погоды на рынке .Погоду на рынке делают те , кто вынужден кредиторами или логикой событий продать . В общем , магазин тоже так работает . Он вынужден продавать - это его цель и назначение и модель поведения .Если не продает - снижает цены .

3.Утрирую , конечно , - чтобы было наглядно , но вот , скажем такой факт - сегодня здесь обсуждался - структура БТА продала права истребования долгов ( видимо ипотечных ) на 250 млн долларов . Зачем , если все так в шоколаде они будут терять 15-25 млн лимов ? Если все так в шоколаде и заемщики рассчитываются вовремя . Мог бы и согласиться , что нет просроченных , сомнительных кредитов - но , извините , не могу - факты говорят обо обратном .

Калиныч, хорошие вопросы у Дэна. Что скажете?

то что государство наложит мораторий (как было вчера озвучено) на выставление на торги заложенного имущества - что скажете?
так что вполне может так стать что грабительская секюьтеризация на западе для банков будет единственным приемлемым выходом...

[den10]

den - это пока копейки - вот если начнут это делать все банки, причем ярдами то я вздохну с облегчением...
з.ы. ведь лучше без прибыли и в своих штанах - чем без штанов и под плеткой у государства

Ну тут есть разные точки зрения . Некоторым удается ( правда единицам , причем очень способным ) брать один кредит - закрывать им прежний и т.д.. - сколь угодно долго и при этом "красиво" жить ( чего не запретишь ) . Большинству , нефинансовым негениям , это просто не по силам и не по интеллекту .

[Поселянин]

Лучше её придержать или сдавать в аренду.
Жрать не просит - на хлеб с икрой приносит.

Говорят - что не менее 50% жилья куплено с инвестцелями на заемные средства , вот эти то заемщики и будут определять цену , по которой смогут продать за реальные ( а не воздушные ) деньги и рассчитаться с банками\фондами\акционерами .

В том то и дело, что говорят. Как на самом деле - никто не знает.
Кстати, например я действительно взял ипотеку под (ужас-ужас) долевку КУАТа. Но расплачиваюсь я за нее частью доходов от аренды помещения. Т.е. доходы от недвижимости идут в недвижимость. Такая вот стерилизация денежной массы

По аредне опять же все не так просто. Моя хорошая знакомая хочет купить однушку в верхней части города вот уже три месяца, причем у нее есть на это живые деньги где-то 150 к. Я в данный момент как могу ее отговариваю, т.к. ситуация на рынке непредсказуема. В данный момент она живет на съемной убитой однушке, 33 кв. м. за 300. Так вот, вчера хозяйка квартиры подняла цену аренды ровно в два раза, мотивируя, что нету денег. Обзвон других вариантов по аренде показал те же самые 600 долларов.
Обзвон квартир на продажу показал, что цены за 2 месяца упали где-то на 5-10 %. И по цене больше никто не ломается. Девушка решила подождать еще с месяц-два, а потом брать по любой цене, т.к. она на 3-м месяце беремености и рожать хочет в собственной квартире с ремонтом.

Вывод: люди желающие купить квартиру и имеющие на это деньги следят за ситуацией на рынке, а пока перекантовываются на съеме, повышая спрос на аренду. Но если ситуация не изменится, то мне кажется, что в течение 2-3-х месяцев они по любому будут покупать жилье. Т.к. время ожидания спада затянется больше чем на полгода - а это очень тяжело психологически, поверьте. Сам долго жил на съеме, знаю. Плюс аренда дорожает.

Весь вопрос - много ли таких людей? Вот этого никто не знает, с нашими серыми зарплатами. У девушки, кстати, официальная зарплата 58к. Тенге в месяц.

Второе наблюдение по аренде: я сдаю офис туристической конторе. Так у них сейчас бешеный наплыв туристов. Работаю с этими людьми уже третий год, но такой запарки еще не замечал. Они мне стали жаловаться на жуткое количество народу, желающего отдохнуть с их помощью, мне - барыге арендатору! На мою попытку пошутить "Ну они же еще и деньги приносят!" директор посмотрела на меня несколько мутным взглядом, задумалась на секунду и затем сказала с легким раздражением: "ну с другой стороны да..."
Я выпал. С другой, понимаешь, стороны. Зажрались! Буду им аненду поднимать однозначно, зимой, как договор закончиться. Думаю даже до 55. Сейчас 40.

Кстати, деньги на то, чтобы офис выкупить у них тоже есть и я им предлагал. Но не хотят, заразы. Ждут краха.

[MastX]

den - это пока копейки - вот если начнут это делать все банки, причем ярдами то я вздохну с облегчением...
з.ы. ведь лучше без прибыли и в своих штанах - чем без штанов и под плеткой у государства

Ну тут есть разные точки зрения . Некоторым удается ( правда единицам , причем очень способным ) брать один кредит - закрывать им прежний и т.д.. - сколь угодно долго и при этом "красиво" жить ( чего не запретишь ) . Большинству , нефинансовым негениям , это просто не по силам и не по интеллекту .

финансовые институты это всегда качели - в равновесном состоянии они только в швейцарии - но там и доходность увы не покрывает даже инфляцию...

[МУП]

1. Совершенно верно - придержать могут те , кто имеет возможность не продавать , т е кто имеет доходы , достаточные для расчета с банками и кредиторами . Но - они не делают погоды на рынке .Погоду на рынке делают те , кто вынужден кредиторами или логикой событий продать . В общем , магазин тоже так работает . Он вынужден продавать - это его цель и назначение и модель поведения .Если не продает - снижает цены .

3.Утрирую , конечно , - чтобы было наглядно , но вот , скажем такой факт - сегодня здесь обсуждался - структура БТА продала права истребования долгов ( видимо ипотечных ) на 250 млн долларов . Зачем , если все так в шоколаде они будут терять 15-25 млн лимов ? Если все так в шоколаде и заемщики рассчитываются вовремя . Мог бы и согласиться , что нет просроченных , сомнительных кредитов - но , извините , не могу - факты говорят обо обратном .

Калиныч, хорошие вопросы у Дэна. Что скажете?

то что государство наложит мораторий (как было вчера озвучено) на выставление на торги заложенного имущества - что скажете?
так что вполне может так стать что грабительская секюьтеризация на западе для банков будет единственным приемлемым выходом...

Следует ли это понимать так, Мастер, что большая часть продавцов сейчас - это банки с торгами?
Если так, то это, пожалуй, уже плохо... Об этом, как я понимаю, и есть 3 вопрос Дэна.

[den10]

то что государство наложит мораторий (как было вчера озвучено) на выставление на торги заложенного имущества - что скажете?

Имхо , для заемщика , который не сможет оплачивать долги банку - замораживание еще хуже , чем аукцион , ибо , по просроченным кредитам заемщику банк просто обязан начислять штрафы ( поскольку сам поставлен государством и АФН в такие уловия налогообложением , резервной провизией , регистрацией всех кредитов в нацбанке т.д.. - долго рассказывать ). Т е банк продавать не будет заложенную недвижимость - а у заемщика будет крутиться счетчик ... И что потом ?
Поэтому заемщик все равно , постарается продать недв чтобы закрыть кредит . А как гарантиовано продать ? Только снизить цену , другого не дано ...

[MastX]

Следует ли это понимать так, Мастер, что большая часть продавцов сейчас - это банки с торгами?
Если так, то это, пожалуй, уже плохо... Об этом, как я понимаю, и есть 3 вопрос Дэна.

я думаю сейчас там банков около нуля - и не предвидется если государство займет жесткую позицию...