Хотелось бы проанализировать и выяснить такой вопрос, возникновение или ухудшение каких обстоятельств может вызвать обвала рынка недвижимости. Я думаю, что условно таких обстоятельств можно разделить на две группы: внешние и внутренние обстоятельства. Понятно, что внешние обстоятельства возникают вне рынка, а внутренние со временем могут появиться непосредственно в самом рынке. Такое разделение необходимо, чтобы понять и оценить вероятность возникновения и степени их влияния на рынок. Скорее всего, я не смогу охватить весь спектр реальных обстоятельств, влияющих на рынок, но все же попробую разобраться, как говорится, попытка не пытка. Итак, начнем с внешних обстоятельств. К ним я отношу следующее:
1. Общеэкономическая ситуация в стране;
2. Положение финансового рынка страны;
3. Геополитическая ситуация в регионе и политическая стабильность в стране;
4. Катаклизмы техногенного характера.
К внутренним обстоятельствам я бы отнес следующие факторы:
1. Перегрев рынка;
2. ?Ипотечная усталость? заемщика.
Кто знает, может, я упустил что-то еще важное, но мне пока известны только такие факторы.
Понятно, что так жестко разграничивать и изолированно рассматривать эти факторы нельзя, т.к. возникновение или ухудшение любого из них может способствовать возникновению или ухудшению других факторов, вызывая цепную реакцию. Но любое действие всегда начинается с чего-то. Поэтому, мне гораздо интереснее выяснить то, какое из этих обстоятельств имеет большую вероятность возникновения или может, уже возник в настоящее время.
Хорошо, давайте, тогда по очереди рассмотрим каждый из вышеописанных обстоятельств и начнем с Обстоятельства ?1 из числа внешних. Я думаю, что общеэкономическая ситуация в стране пока стабильна, на сырье на международном рынке достаточно высокие цены и пока не прогнозируется резкое уменьшение цены на них. Поэтому, пока можно смело отбросить в сторону данный фактор.
Далее следует, положение финансового сектора страны. Не секрет, что наши банки ? костяк финансового сектора страны сейчас переживают не лучшие времена за исключением парочки банков. В стране имеется явный дефицит ликвидности. Вообще, о возможном возникновении такой проблемы давно предупреждали, когда было видно невооруженным глазом то, что наши банки растут в основном за счет внешних заимствований. Но поздно спохватились, в результате теперь нам предстоит пожить некоторое время с этой проблемой, и пока точно не известно когда она закончиться. Все-таки я думаю, что регулятор в виде НБРК получил хороший урок из этого кризиса, и я полагаю, что он своими действиями в будущем, скорее всего, отправить в небытие эру дешевых и легких денег. В общем, понятно, что в настоящее время уже возник этот фактор в виде дефицита ликвидности.
Итак, следующий фактор это ? геополитическая ситуация в регионе и политическая стабильность в стране. Вроде, с этим фактором все в порядке. И больше нечего тут обсуждать.
Остался последний фактор из категории внешних ? катаклизмы техногенного характера. Для нашего города возможным катаклизмом может быть ? разрушительное землетрясение. Дай аллах, чтобы такое не случилось, и я очень надеюсь, что такого не будет. И тут тоже дальше нечего обсуждать.
Продолжение следует......продолжение...Вот, потихонечку добрались и до рассмотрения внутренних факторов, и там первым в списке стоит перегрев рынка. В мировой практике наличие данного фактора на рынке, т.е. перегрет ли он или нет, определяется довольно простым методом. Для этого берется средний доход среднестатистической семьи в годовом исчислении, и сравнивается со стоимостью типового жилья. Если стоимость такого жилья превышает 7-8 годового дохода среднестатистической семьи, то считается рынок перегретым, и не рекомендуются делать инвестиции в таком рынке. Теперь, давайте попробуем провести такой же расчет для рынка Алматы, и выясним, перегрет он или нет.
Известно, что средняя ЗП по Алматы порядка 70 000 тенге. Допустим, что среднестатистическая семья состоит из обоих работающих родителей и имеется у них 1-2 ребенка. Для такой семьи, согласно уже достигнутой норме, необходимо иметь примерно 60 кв. метров жилья. И еще, мы должны учесть, что 7-8 лет применимы для Западных стран, где ставки по ипотеке менее 5%, а у нас, как мы знаем, ставки по ипотеке в 3-4 раза больше, чем имеется в тех странах. Поэтому, я думаю, что будет справедливым ставить максимум 7 лет, а то и меньше даже, для нашего рынка. Итак, исходные данные определены, теперь приступаем к самому расчету:
2 (количество работающих людей в семье)* 70 000 (средняя ЗП по городу) * 12 (число месяцев в году) * 7 (предел годового дохода на покупку жилья)/ 122 (курс доллара на сегодня) / 60 (площадь квартиры) = 1 606 долларов за кв. метр.
Ранее, используя другой метод, я находил предельную сумму за кв. метр типового жилья в размере 1 500 долларов, и как видите, результаты обоих независимых друг от друга методов расчета фактически дают одинаковый результат. Исходя из этого, становиться ясным, что МАКСИМАЛЬНАЯ стоимость кв. метра типового жилья должна быть в переделах 1 500 ? 1 600 долларов. Если имеющиеся цены выше этого предела, то, вне всякого сомнения, можно утверждать, что на рынке присутствуют дутые цены, и рынок является перегретым. Следовательно, зная текущие цены на рынке, я прихожу к выводу, что рынок Алматы в части жилья эконом ? класса сильно перегрет.
Но я подозреваю, что многим моим оппонентам сухие цифры ни о чем не говорят. Поэтому для таких любителей общих фраз, я также попробую общими фразами донести до них, почему я считаю рынок достаточно перегретым, и скажу несколько слов относительно объема и возможностей платежеспособного спроса. Понятно, что платежеспособный спрос возникает только тогда, когда у человека возникает необходимость в жилье (и эта необходимость рождает желание приобрести квартиру) и имеется у него адекватная своему желанию ФИНАНСОВАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ. Так вот, никто точно не знает о том, сколько людей у нас имеют желание и соответствующую возможность. И эта не ясность, скорее всего, как раз и дает повод для рассуждения в общих чертах об объеме платежеспособного спроса. В общем, понятно, что очень сложно точно вычислить объем платежеспособного спроса, его можно только прочувствовать. Итак, я хочу обратить свое внимание на то, что чувствуют по этому поводу мои оппоненты. Они говорят, что объем платежеспособного спроса растет за счет:
1. Переезда в Алматы с аулов и других городов части населения страны (внутренняя миграция);
2. Растет количество новых семей, бэйби бум и т.д.
Но мои чувства говорят об обратном, т.е. из того, что они говорят, я почему-то не чувствую роста платежеспособного спроса, а наоборот чувствую снижения объема платежеспособного спроса по определенным причинам. Итак, я теперь должен обосновать свои чувства. Но тут расчеты уже бесполезны, можно только также как мои оппоненты по рассуждать на словах.
Продолжение следует......продолжение...Итак, берем первый аргумент моих оппонентов, т.е. внутреннюю миграцию. Ясно, что к нам в город из регионов приезжают в основном наименее обеспеченные люди за поиском лучшей доли, и они в основном занимают нишу самых низкооплачиваемых рабочих мест. Ну, дальше ясно, что одного только их желания не достаточно, чтобы они могли влиться в ряды платежеспособного спроса, т.к. у них отсутствует еще одно необходимое для этого условие ? ФИНАНСОВАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ. Да и они в основном сюда приезжают только на время, на заработки, прямо как граждане соседних государств. Ну, а если даже захотят остаться здесь на совсем, то с их финансовыми возможностями им в лучшем случае светить поселиться в Шаныраках, Бакай, в пригороде и т.д.
А теперь, рассмотрим их второй аргумент ? молодожены, новые семьи. У меня большие сомнения относительно пополнения платежеспособного спроса за счет молодых семей по двум причинам:
1. Молодые на то и молодые, что подавляющее большинство из них вряд ли созрели и созреют в ближайшее время до такого серьезного дела, как покупка квартиры по цене 3 000 долларов за квадрат. Не у всех же имеются богатые и добрые дяди.
2. Госпрограмма. Она как раз рассчитана для таких семей. Некоторая часть уже удовлетворилась за счет первой госпрограммы, а остальные будут удовлетворены уже второй госпрограммой. И тут же обосную, почему я думаю, что платежеспособный спрос вместо того, чтобы вырасти, наоборот уменьшиться. Дело в том, что не редко встречаются такие случаи, когда у высокооплачиваемого человека супруг или супруга по тем или иным критериям попадает под условия госпрограммы, например, он или она работает в банке в должности главного специалиста, а жена или муж работает в бюджетной организации. Я лично знаю пары таких случаев, когда человек, работающий в нашей организации за счет того, что у него жена работала в бригаде скорой помощи, смог купить себе квартиру в Мамыре при первой госпрограмме. И второй случай, это молодая семья, они тоже смогли купить себе квартиру, если не ошибаюсь в Кулагере.
И еще необходимо учесть, что немалая часть платежеспособного спроса в период до 2006 года уже удовлетворилась, когда цены были еще более или менее доступными. Например, я, Медведь и многие другие. И еще, некоторые за это время не сидели, сложа руки, а решали извечный ?квартирный вопрос? другими способами, например, покупали участки и строили себе дома, т.к. участки позже квартир начали дорожать. Поэтому не трудно себе представить, что сейчас платежеспособный спрос будут формировать только те, кому за 30, и не купившие тогда себе квартиру по тем или иным причинам. А много ли таких? А лучше надо задать такой вопрос, чего (кого) больше, таких людей или построенного жилья, в которых не менее 60% являются инвестиционными?
Короче говоря, ряды платежеспособного спроса редеют, предложение на рынке за последние два года значительно выросло, вчерашний дефицит все дальше и дальше становиться не таковым. Кто знает, а может уже не дефицит? И тут весьма не кстати возникла проблема с ликвидностью, и как следствие банки ужесточили условия ипотеки. На фоне таких очень не радостных событий для инвесторов ? спекулянтов, становиться ясным, что они сейчас чувствуют колоссальное психологическое давление. Да, многие, кто вложили деньги в новостройки еще не получили ни цента дохода, кроме нервного напряжения. Я не хотел бы сейчас оказаться на их месте?
Продолжение следует...
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
