Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Haldex]

Недавно на рынке было выставлено на продажу по долевому строительству около 10000 квартир всего лишь по 2 объектам Куата и Ahsel Holding.
Как такое резкое увеличение предложения скажется ценах на недвижимость?

Встречный вопрос, какой процент квартир, на ваш взгляд, на данный момент выкуплен? Процентов 60-70?
И на сколько то же Ахсель привлекателен , район то хуже не бывает...хотя будет похужее...скоро.

[Ван Акелен]

Мой вариант ответа: "Цены" будут продолжать расти с темпами 40-50% годовых.

а можно пояснить, ну и раскрыть тему: почему, зачем, вследствие чего будут расти цены на жилье? кто в этом заинтересован? и так далее.... я буду очень ждать.

[diletant]

Знаете, тема эта раскрывается и поясняется уже на протяжении всех 109 страниц. Если Вас интересует моё мнение по данному вопросу то оно было высказанно довольно подробно и развернуто в этом топике ранее. Не вижу смысла всё это опять повторять.

Если совсем просто и кратко, то повторю мысль высказанную в предыдущем посте.

рост цен в 40-50% годовых на нашем рынке недвижимости определяется
только ожидаемым инвестиционным доходом от вложений в недвижимость
и совсем не зависит от соотношения спроса и предложения,
то есть по своей природе является не рыночным, а спекулятивным

[diletant]

В подтверждение своих слов предлагаю просто сравнить прирост стоимости жилой недвижимости за последний год только в одном городе в Алмате в абсолютных цифрах с объемом ВВП Казахстана или его прироста за последний год.
Ну или там к объему вырученных денег от продажи нефти, урана, золота, зерна,и т.д.,
объёму иностранных инвестиций, объему денег занятых нашими банками за рубежом за этот год вместе взятых.

Прошу прощения за дилетантский подход и чур, сильно камнями не кидаться

Сообщение отредактировал diletant: 07.12.2006, 17:54:08

[diletant]

Ну, народ, активнее...

Хорошо немного помогу...

Объем жилого фонда Алматы 22 млн. кв.м.
Данные взяты с сайта акимата Алматы www.almaty.kz

Cтоимость квадратного метра сейчас составляет 2514 $
Данные взяты с сайта газеты "Крыша"

Год назад квадратный метр стоил 1318 $
Данные взяты из газеты "Крыша" за 17-23.11.05, которая сейчас лежит передо мной


То есть за последний год согласно данным этого уважаемого аналитического издания цены выросли на 2514-1318=1196 долларов за кв.метр

В целом по Алмате "капитализация" рынка только жилой недвижимости за последний год выросла на
22 000 000 x 1196=26 312 000 000 долларов США.
И это без учета роста стоимости коммерческой недвижимости и земельных участков.

Итого, одно из составляющих уравнения уже известно
Суммарная стоимость жилой недвижимости в Алмате только за один последний год увеличилась
на 26 млрд.312 млн. долларов США

[Kamikadze]

Итого, одно из составляющих уравнения уже известно

а где другие?

[Sunny]

Суммарная стоимость жилой недвижимости в Алмате только за один последний год увеличилась
на 26 млрд.312 млн. долларов США

И какой из этого вывод? данная сумма не на 3 человека расчитана, предлогаю спустится на землю!
Эта сумма удорожание жилищного фонда САМОГО большого города целой страны! даже если примим что в Алматы проживает 1 000 000 человек то получаем что на душу приходится 22 квадрата, не так и много. И соотвецтвенно эти 22 кв.м. стали дороже на ~26 кило доллара, а это уже больше похоже на следсвие роста доходов населения и общего повышение цен на рынке в целом ... ну не може квартира стоить дешевле новых жигулей.

[ni_hao]

Проблема роста цены на жилье в Алматы решена, теперь не цена на квадратный метр увеличивается, а кв. метр уменьшается.

Анекдот.

[LiquidGas]

Думаю, "крушение цен" происходит только при сочетании 2х факторов:
1) достижение спекулятивным рынком некоей критической массы (для нашего рынка, интуитивно, я бы сказал, 25-30%), при условии, что этот рынок на 80-90% использует кредиты банков и
2) резкого снижения 1-2 экономических показателей или даже прогнозов, критических для экономики страны.

После этого начинается массовый "слив" и настоящее падение рынка. Обычным насыщением рост можно просто остановить, но рынок не обрушить.

Кто-нть может подсказать, какой процент рынка сейчас занимает спекуляция?

[centrt]

Суммарная стоимость жилой недвижимости в Алмате только за один последний год увеличилась
на 26 млрд.312 млн. долларов США

сумма совпадает с реальной стоимостью экспорта нефти за год.........

[Mardikor]

при этом учитывайте что в год на продажу выставляется лишь 10% жилого фонда алматы (взято из маркетингового исследования коллерс), то есть 2.2 млн кв.м. умножаем на 2500, получается 5.5 млрд долларов.
эта цифра не такая уж и большая, и Алматы с его 1.2 миллионным официальным и плюс 600 тыс. неофициальным населением, с ростом доходов, со всеми ипотеками, и отсутствием других инвестиционных инструментов легко потянет такую цифру.

[diletant]

Суммарная стоимость жилой недвижимости в Алмате только за один последний год увеличилась
на 26 млрд.312 млн. долларов США

И какой из этого вывод? данная сумма не на 3 человека расчитана, предлогаю спустится на землю!
Эта сумма удорожание жилищного фонда САМОГО большого города целой страны! даже если примим что в Алматы проживает 1 000 000 человек то получаем что на душу приходится 22 квадрата, не так и много. И соотвецтвенно эти 22 кв.м. стали дороже на ~26 кило доллара, а это уже больше похоже на следсвие роста доходов населения и общего повышение цен на рынке в целом ... ну не може квартира стоить дешевле новых жигулей.

Ну да сумма, то так -сущие пустяки. Ну скинулось всё население Казахстана в этом году, включая грудных детей и стариков по 1700 зеленых, да и вложило их в недвижимость Алматы. А чё, цены то на недвижимость в Алматы будут расти всегда-выгодная инвестиция! Вон -100% доходность
Тем более стоимость одного кв. метра пока ещё дешевле новых жигулей.

[diletant]

Если серьёзно, говоря о второй части уравнения мы приходим к тому же самому вопросу, на который так и не было дано никем ответа

А какой платежеспособный спрос существует на рынке?


Предвидел комментарии вроде
"САМОГО БОЛЬШОГО ГОРОДА В ЦЕЛОЙ СТРАНЕ ",
АЛМАТЫ- мировой финансовый центр
Да у нас нефти столько, что если захотим всех купим
Доходы населения растут бешеными темпами
и т.д. и т.п

Спорить не буду. Бесполезно.

Приведу лишь несколько экономических показателей "целой страны" Казахстана за последнее время

-ВВП на душу населения в Казахстане в 2005 году составил 3400 дол.США
-Объем ВВП Казахстана за янв-окт. 2006 года составил около 55 млрд. долларов.
-рост ВВП к тому же периоду 2005 года составил 10.6 % или около 5.8 млрд.долларов
-объем экспорта Казахстана за янв-окт 2006 года составил 28.3 млрд. дол. США
-золотовалютные резервы Казахстана, вкл. валовые резервы Нац.банка и средства Нац.Фонда, по состоянию на октябрь 2006 года составили 26 млрд. 274 млн. дол. США
-объем инвестиций в основной капитал за янв.-окт.
-общий объем ипотечного кредитования в Казахстане в 2006 году по оценкам экспертов составит 1.5.млрд. дол. США

А теперь сравните эти цифры с цифрой 26 млрд. 312 млн. дол. США роста стоимости жилой недвижимости
в "самом большом городе целой страны"г. Алмате. Выводы делайте сами.

[diletant]

Комментарий Mardikora мне понравился больше всех.

И в принципе Вы правы в той части, что в классической рыночной экономике цена товара определяется лишь совершенными сделками по его купле-продаже. Не важно было их 10 или 1000.
Отчасти благодаря этому мы имеем возможность наблюдать "рост стоимости" недвижимости в 100% за год.

Но не все так просто как кажется, так как есть ещё такие понятия как ликвидность, устойчивость рынка и множество других но и упс.., которые вытекают из другого принципа.

"Любой товар стоит ровно столько сколько за него готовы заплатить."

Сообщение отредактировал diletant: 08.12.2006, 19:13:17

[diletant]

И чтобы ответить на вопрос, какие же перспективы у рынка недвижимости- нужно смотреть на макроэкономические и другие параметры рынка.

Собственно это и называется анализом рынка. И ссылки на зарубежные агенства по недвижимости и методики которые они применяют я уже давал ранее в топике.

А то что демонстрируют наши доморощенные риэлторы-аналитики от недвижимости.
по силам сотворить школьнику со знанием математики уровня 6 класса, вооруженного калькулятором и парой рекламных газет.


Еще раз повторюсь, что я согласен со многими доводами которые здесь звучали в обоснование причин роста цен на недвижимость.
Только вот они никак не объясняют темпы роста в 50-100% годовых.

[So!]

Интересная арифметика. Это всмысле что получается, вся недвижимость Алматы уже выставленна на продажу и цена определена и составляет вот эту огромную кучу миллиардов? И кто же "готов заплатить за этот товар"?

Прикольно. Ну тогда посчитайте еще стоимость нефти, которая еще лежит в земле. Даже которую еще не разведали. Уран туда-же приплюсуйте. Еще не забудьте умножить стоимость урана где то в несколько раз, так как к 2100 году, он наверняка тоже подорожает.

Чего еще считать будем? Может нерожденных детей посчитаем? А что, они тоже гипотетически влияют на показатель "ВВП на душу населения".

Вот просто интересно, к чему все таки этот топик возник? Я лично, вижу кучу пространственных заявлений, различных специалистов, с пугающими и непонятными словами и буквами. А смысл?

Давайте, уже прогноз какой нибудь. Ставлю деньги, ради смеха, на какой нибудь прогноз. Готов даже проиграть при любом исходе (если он будет)!

С уважением.

[So!]

Еще раз повторюсь, что я согласен со многими доводами которые здесь звучали в обоснование причин роста цен на недвижимость.
Только вот они никак не объясняют темпы роста в 50-100% годовых.

А тем временем он, рост - есть! Вполне реальный, а не какой нибудь виртуальный.

Предлагаю свою версию.

Это месть Марсиан, за вероломное вмешательство землян в дела их планеты исследовательскими аппаратами Spirit и Opportunity.

Какие еще версии???

[diletant]

....
Вот просто интересно, к чему все таки этот топик возник? Я лично, вижу кучу пространственных заявлений, различных специалистов, с пугающими и непонятными словами и буквами. А смысл?

Давайте, уже прогноз какой нибудь. Ставлю деньги, ради смеха, на какой нибудь прогноз. Готов даже проиграть при любом исходе (если он будет)!

С уважением.

Уважаемый,
не стоит пугаться по пустякам.
Просмотр телеканала ХАБАР или чтение информационно-аналитической газеты "Крыша" быстро вернет Вам душевное спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

[Mardikor]

все таки 5 млрд для алматы небольшая цифра согласитесь.
1. получается абрамович без особого напряга смог бы скупить всю годичную выставляемую на продажу площадь в алмате
2. стремительная урбанизация населения - предложение все таки невелико.
3. иностранные инвесторы которые скупают недвижимость пачками (я знаю например фирму здешних корейцев которые тесно сотрудничают с южными корейцами, первые вдохновляют вторых дать побольше денег и скупают вместе квартиры и участки.)
4. сносятся дома - участки скупаются застройщиками по цене 100-150 тыс. долларов за сотку, привожу пример: один квартал тастака площадью 5 га, с примерно 100 отдельными участками обходится куату в среднем в 20 млн. зелеными. получается 100 семей получают в среднем по 500 тыс. за их хибарку, а на рынок недвижимости выбрасывается еще 20 млн за каждые 5га! а всего в Манхеттене - 228га (ну там не все сносится, а процентов 70, но все же цифра не маленькая). факт что за счет сноса рынок тоже растет.

[diletant]

Не соглашусь.

Даже Ваша цифра в 5 млрд. сопоставима с приростом ВВП "целой страны" Казахстана за этот же год.
А объем всех выданных ипотечных кредитов по всему Казахстану за несколько лет составляет всего 1.5 млрд. дол. и меньше этого значения в несколько раз.
Объем всех денег занятых нашими банками за рубежом за этот год меньше этой суммы раза в 3.

Может назовете каковы по Вашему мнению источники такой суммы, пришедшей за этот год на рынок жилой недвижимости Алматы?

Опять же Вы сами себе противоречите,
предполагая что это деньги "абрамовичей" или иностранных инвесторов, скупающих наши хрущевки и панельки, Вы сами подтверждаете что рынок спекулятивный и не зависит от реального платежеспособного спроса населения Алматы.

.