Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Odracl]

А то что демонстрируют наши доморощенные риэлторы-аналитики от недвижимости.
по силам сотворить школьнику со знанием математики уровня 6 класса, вооруженного калькулятором и парой рекламных газет.

Очень меткое выражение. Не вбровь а в глаз....


Хочу привести реальную историю которая случилась на днях
Один сотрудник продает свою квартиру которая расположена в Медеуском районе, нашелся покупатель который решил ее купить и дал задаток. Спустя некоторое время сотрудник покупает газету с объявлениями и с ужасом видит что его квартира (по анологичным объявлениям) выросла в цене на 30тыс зеленых. И что он делает? .... Разрывает сделку и выплачивает двойной задаток.
А вот теперь вопрос а если эти объявления липовые? Ну не может же квартира подорожать на 30тыс за неделю. То получается что, в данном случае сотрудник реально поддалкивает рынок недвижимости вверх...
Вот так простые объявления вершат судьбу рынка недвижимости....

Но нечто не вечно под луной

[Mardikor]

Не соглашусь.

Даже Ваша цифра в 5 млрд. сопоставима с приростом ВВП "целой страны" Казахстана за этот же год.
А объем всех выданных ипотечных кредитов по всему Казахстану за несколько лет составляет всего 1.5 млрд. дол. и меньше этого значения в несколько раз.
Объем всех денег занятых нашими банками за рубежом за этот год меньше этой суммы раза в 3.

Может назовете каковы по Вашему мнению источники такой суммы, пришедшей за этот год на рынок жилой недвижимости Алматы?

Опять же Вы сами себе противоречите,
предполагая что это деньги "абрамовичей" или иностранных инвесторов, скупающих наши хрущевки и панельки, Вы сами подтверждаете что рынок спекулятивный и не зависит от реального платежеспособного спроса населения Алматы.

.

рынок несомненно по большому счету спекулятивный.
пузырь растет, и он когда нибудь лопнет, но 2 500 за м2 это еще не предел.
а может и не лопнет а просто цены остановятся на отметке 3000 или чуть выше, как это происходит сейчас в москве.
нужно выяснить сколько раз перепродается одна и та же квартира в течение года и узнать чистое предложение квартир за год без дублирования. я видел цифру 10% - но насколько она реальна? неужели каждая десятая квартира продается. я слышал что на новостройках за 2006 год было введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв.м. а на вторичном рынке получается предложение было около 1.4 млн м2?
1.5 млрд долларов ипотечных кредитов? ну давайте не будем забывать что цена кв.м. в начале года была 1200 за м2, а в прошлых годах еще меньше. 2500 это цена лишь за последний месяц.

[Mardikor]

да и еще
многие продав квартиру сразу покупают другую, получается часть предложения удовлетворяется за счет продажи другой недвижимости. большая доля источников на эти 5 млрд исходит из самого сектора недвижимости. не обязательно все 5 млрд должны притекать из других секторов экономики.

[diletant]

Как тогда в таком случае изменяется спрос и предложение? И за счет чего растет цена?

Вроде как ещё в школе проходили "от перемены мест слагаемых сумма не менятся"

[diletant]

рынок несомненно по большому счету спекулятивный.
пузырь растет, и он когда нибудь лопнет, но 2 500 за м2 это еще не предел.
а может и не лопнет а просто цены остановятся на отметке 3000 или чуть выше, как это происходит сейчас в москве.
нужно выяснить сколько раз перепродается одна и та же квартира в течение года и узнать чистое предложение квартир за год без дублирования. я видел цифру 10% - но насколько она реальна? неужели каждая десятая квартира продается. я слышал что на новостройках за 2006 год было введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв.м. а на вторичном рынке получается предложение было около 1.4 млн м2?
1.5 млрд долларов ипотечных кредитов? ну давайте не будем забывать что цена кв.м. в начале года была 1200 за м2, а в прошлых годах еще меньше. 2500 это цена лишь за последний месяц.

Согласен с Вами. Рынок спекулятивный. А такой рынок стоять на месте не может.
Целью спекуляций как Вы знаете является
получение прибыли от последующей продажи товара за счет роста его цены.
Если цена не растет то нет и прибыли и теряется весь смысл спекуляций.

То есть рынок недвижимости в таком случае потеряет приток нового спекулятивного капитала, который являлся значительной составляющей платежеспособного спроса.
Иными словами произойдет резкое снижение спроса.

Более того спекулятивный капитал будет уходить с рынка недвижимости в другие виды инвестиций.
Иными словами произойдет резкое увеличение предложения.

Резкое потому, что значительная часть спекуляций на рынке недвижимости осуществляется за счет заемных банковских денег. За которые нужно платить довольно высокие проценты. И доходы от спекуляций должны как минимум покрывать эти расходы. В противном случае спекуляция будет себе в убыток.
То есть довольно большая часть спекулянтов-инвесторов, чтобы зафиксировать прибыль или минимизировать убытки, будет стремится уйти с рынка недвижимости при первых признаках его стагнации или снижении цен.

Всё это будет происходить не за один месяц. Будь то в Москве, Шанхае, Алмате или Урюпинске. Это в лучщем случае.

Процесс этот может идти значительно быстрее в случае возникновения каких-либо политических и экономических кризисов. В нашем случае к этому ещё можно добавить изменение коньюктуры сырьевых рынков и непредсказуемость наших властей и законодателей, которые вполне ещё могут преподнести сюрпризы участникам рынка.

Сообщение отредактировал diletant: 10.12.2006, 01:05:19

[city_traveller]

Ну в общем так... Очень давно у меня возникла необходимость в улучшении жилищных условий. Хотел брать ипотеку еще в прошлом году и тогда на сумму предлагаемую банком мог приобрести очень неплохую кв. Но вокруг меня и родственники и друзья усилено уже говорили о падении цен. Все советовали подождать... И я боялся сделать неправильный шаг (деньги я не "в тумбочке беру"). Доход у меня к сожалению не вырос, но зато выросли цены на кв. И теперь я могу только мечтать о той очень неплохой квартире которую я мог себе позволить на ипотеку. Я как и наверное очень многие другие мониторил эту ветку. Ветка создана 17,07,2005г. Господа, кричащие о реальном обвале более года. Время само всех рассудило. А я иду завтра брать ипотеку (теперь уже на бюджетную квартиру, а не на оч. хорошую). И вот вам мое ИМХО.

Сообщение отредактировал Twin3: 10.12.2006, 17:34:49

[ZavxoZ]

Господа, кричащие о реальном обвале более года. Время само всех рассудило. А я иду завтра брать ипотеку (теперь уже на бюджетную квартиру, а не на оч. хорошую). И вот вам мое ИМХО.

Так тут у всех ИМХО. Лицензированных оракулов замечено не было .А насчет времени...Вот вы ипотеку на сколько бы взяли в прошлом году?Неужели на один год?Если да, то вы возможно и проиграли.А если на 15 лет,то и результат будет известен только через этот срок.
ЗЫ.Взять ипотеку легко.А вот выплачивать столько времени...

[ComeBack]

Снижение началось.
http://www.zakon.kz/...asp?id=30080561

[Denim Tornado]

[09.12.2006]

Рынок на распутье. Цены на недвижимость в Алматы нехотя пошли вниз



По данным Центра коммерческой недвижимости, цены на жилье в южной столице впервые за несколько месяцев непрерывного роста, чередующегося с периодами кратковременной стабилизации, снизились на 2,21 процента. В денежном эквиваленте снижение стоимости одного квадратного метра составило почти 54 доллара. Сейчас средняя цена жилья в Алматы находится в пределах 2 380 долларов за квадрат.

Эксперты объясняют некоторое снижение цен их падением на вторичном рынке. Квартиры в монолитных домах дешевеют на разную величину в зависимости от района города. Вместе с тем цены на элитное жилье стабильны. Что касается стоимости квадратного метра в строящихся домах, она также показывает относительную стабильность, за исключением жилья, до ввода в строй которого остается меньше года. Цены некоторых компаний-застройщиков, планирующих сдать новостройки в эксплуатацию во втором-третьем кварталах 2007 года, выросли за неделю в среднем на 200 долларов за квадрат, но при этом остаются намного ниже, чем средние за готовое жилье.

Не так отчетливо, но все же просматривается тенденция диверсификации стоимости жилья на вторичном рынке. Несмотря на то, что продавцы все так же дорого просят за квартиры в старых (ранее 1968 года постройки) домах, но расположенных в верхних элитных районах города, при продаже они значительно снижают фактически заявленную цену. В среднем реальная стоимость (анализ заключенных сделок купли-продажи) в старых домах составляет 1 500 долларов за квадратный метр. С учетом районного фактора разброс в рамках средней цены достаточно велик ? от менее 1 000 до более 2 000 долларов за квадрат.

Темпы роста на обычное ?дешевое? жилье все так же опережают темпы роста на дорогое, элитное, однако становятся все ниже. Однако говорить о том, что рынок выходит на оптимальный вариант цена-качество рано. По утверждениям риелторов, спрос на любое жилье по-прежнему высок, поэтому прогнозировать реальное и долгосрочное снижение цен на квартиры не приходится. Понять риелторов можно легко. На рынок, который моментально среагирует на прогноз о снижении реальным снижением цен, такие прогнозы попадать не должны. Тем не менее на фоне недовольства населения и, кстати сказать, власти, вряд ли средняя цена за квадратный будет выше 2 500 долларов. Некоторые эксперты и вовсе считают, что 2007 год станет отправной точкой для долгосрочного снижения цен на алматинском рынке недвижимости с последующей долгосрочной их стабилизацией на уровне 1 300?1 500 долларов за квадрат. Это связывается с падением цен на нефть, ослаблением курса доллара и возможным ужесточением налогового законодательства в отношении квартирного вопроса.

[LiquidGas]

А тем временем он, рост - есть! Вполне реальный, а не какой нибудь виртуальный.

Предлагаю свою версию.

Это месть Марсиан, за вероломное вмешательство землян в дела их планеты исследовательскими аппаратами Spirit и Opportunity.

Какие еще версии???

Спрос-предложение. Предложение ограничено отсутствием инфраструктуры на местах, где можно просторно строить. Если бы власти города прорубили б 8-ми полосную дорогу на север с развязками, подвели бы до како-нть Бурундая наманые канализацию/водопровод/электричество, цены бы грохнулись сразу после объявления такого проекта.

[Mardikor]

на севере плохой грунт, слишком высоко грунтовые воды - сейсмоопасность высокая
город расширяется на запад, объявлено что до 2020 года будут удлинены основные магистрали и построен большой БАКАД вокруг города.
также объявлена и началась на Сайране - более 2 млн кв.м., Ахсель кент - тоже немаленький вроде, цифры не знаю, ну и весь Калкаман будет снесен и перестроен какой то арабской компанией. вот по крайней мере три примера неточечного девелопмента.

[Legolas]

Снижение началось.

Ясен перец. Некоторые т.н. "инвесторы" вруг решили - а неплохо было бы зафиксировать навар перед новым годом. Еще вариант - хаты сливают чтобы вложиться в акции Казахтелекома. Очень даже вариант, ИМХО.
Кстати, я вижу 3 случая при котором начнется спуск:
1. Рост цен снижается до менее 0,8% в месяц (читай "лучше положить на депозит")
2. Захворает (не дай Бог) наш горячо любимый президент, ну или объявит приемника (ну типа "с Новым Годом! Я ухожу). В общем перепектива смены власти не очень хорошо воспринимается инвесторами.
3. Наконец то появятся финансовые инструменты (пусть даже рискованные), которые дадут инвесторам нормальную альтернативу вложениям в недвижимость.

Сообщение отредактировал Legolas: 12.12.2006, 10:57:02

[LiquidGas]

на севере плохой грунт, слишком высоко грунтовые воды - сейсмоопасность высокая
город расширяется на запад, объявлено что до 2020 года будут удлинены основные магистрали и построен большой БАКАД вокруг города.
также объявлена и началась на Сайране - более 2 млн кв.м., Ахсель кент - тоже немаленький вроде, цифры не знаю, ну и весь Калкаман будет снесен и перестроен какой то арабской компанией. вот по крайней мере три примера неточечного девелопмента.

Грунт и воды не проблема, если не строить надцатиэтажные дома. В ОАЭ в песке на море строят без проблем. А сейсмичность у нас в Самале, как я понимаю, хуже чем где угодно.

На запад расширять город - преступление, которого не простит ни природа ни наше будущее: вырубим остатки садов, застроим остатки поливных чернозёмов, перережем последние ручьи и речки... Кол бы осиновый тому в жопу, кто эти планы построил.

[alteke]

А ситуация с недвижимостью в Алматы отличается тем что в Актау?

[Чужой]

А ситуация с недвижимостью в Алматы отличается тем что в Актау?

[Правша]

Пользователь Чужой, получает плюс за нарушения Правил:
2.2 Не разрешена отправка сообщений, которые содержат:
...
2.2.7 Бессмысленнyю или малосодеpжательнyю инфоpмацию, которая не несёт смысловой нагрузки - например, сообщения, содержащие только смайлики. А также информацию не относящуюся даже косвенно к теме дискуссии.

[Малой]

После ввода налогов квартиры пустовать долго не будут. Не выгодно будет их содержать да как средство инвестиций уже не то будет. И всё будет просто и ясно - квартира для жилья а не для бизнеса. А те кто пытается из этого сделать бизнес пусть платят налоги!

Разумно звучит. Любой бизнес должен облагаться налогами. А с несколькими квартирами - это явно бизнес.

налог уже есть. См. ст. 166 п.1 а) Налогового кодекса РК.

[Legolas]

налог уже есть. См. ст. 166 п.1 а) Налогового кодекса РК.

А можно содержание пункта прям здесь выложить? Не у всех есть доступ к юр. базе.

[Малой]

Статья 166. Имущественный доход

Статья 166. Имущественный доход

1. К имущественному доходу налогоплательщиков относится:

1) прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, за исключением имущества, выкупленного для государственных надобностей в соответствии с законодательством Республики Казахстан:

а) недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года;

Цель законодателя - устранить мотивацию краткосрочных держателей недвижимости, т.е. "перепродавателей". Не скажу, что это самый совершенный способ пресечь спекуляции, но тем не менее нельзя говорить, что вообще никакого налога нет.

[Paramount]

на севере плохой грунт, слишком высоко грунтовые воды - сейсмоопасность высокая
город расширяется на запад, объявлено что до 2020 года будут удлинены основные магистрали и построен большой БАКАД вокруг города.
также объявлена и началась на Сайране - более 2 млн кв.м., Ахсель кент - тоже немаленький вроде, цифры не знаю, ну и весь Калкаман будет снесен и перестроен какой то арабской компанией. вот по крайней мере три примера неточечного девелопмента.

Грунт и воды не проблема, если не строить надцатиэтажные дома. В ОАЭ в песке на море строят без проблем. А сейсмичность у нас в Самале, как я понимаю, хуже чем где угодно.

На запад расширять город - преступление, которого не простит ни природа ни наше будущее: вырубим остатки садов, застроим остатки поливных чернозёмов, перережем последние ручьи и речки... Кол бы осиновый тому в жопу, кто эти планы построил.

А куда вы хотите что бы город расширялся, на юг что-ли? Преступление - это именно расширение города на ЮГ (в горы), вот где действительно вырубаются деревья и строятся коттеджи новых хозяев жизни (Сами присмотритесь). А какие у нас сады на западе? Сплошные поля, да и только ...