Что будет с нашим рынком недвижимости, и его перспективы, наверняка, волнуют очень многих, кого-то с точки зрения обогащения, а кого-то с точки зрения элементарной потребности в жилье. Это чувствуется везде, и на страницах СМИ и на нашей ветке, судя по ее популярности и активности некоторых ее участников. Короче говоря, ищущих ответа на этот вопрос очень много. Но я твердо уверен, что ответа, тем более объективного ответа на поставленный вопрос сложно найти, если его искать в плену эмоций, таких как, ?ну, такое Г. просто не может столько стоит? или ?Недвижимость всегда в цене?, ?Покупка квартиры выгодна при любых условиях? и т.д. В целом, по отношению к этому вопросу, сложились две противоборствующие группировки, одни говорят, что текущие цены не реальные, поэтому они должны снижаться (таких здесь принято называть левыми), а другие говорят, что ценам нефиг падать, максимум может быть небольшая коррекция (а это уже мнение, так называемых, право ? центристов). И у каждой из этих сторон есть различные доводы, приводимые для подтверждения своих позиций.
В общем, при любом диалоге и споре я думаю, что всегда нужно прислушиваться доводам и аргументам своего оппонента. На сей раз, я, как раз, хочу по возможности охватить максимум аргументов, которые выдвигаются моими оппонентами ? право-центристами. На самом деле, право ? центристы при отстаивании своей позиции предлагают множество аргументов, от откровенных ляпов до более менее серьезных аргументов, на которых следует обратить внимание, и выяснить, насколько тот или иной аргумент состоятелен. Здесь я не буду останавливаться на таких не серьезных аргументах, как ?Азиада?, ?РФЦ?, ?Оценка уровня платежеспособного спроса по количеству машин или посетителей кабаков? и т.д., т.к. не состоятельность их ОЧЕНЬ ЛЕГКО доказывается, что, в принципе, уже сделано мною. Тем не менее, в их словах встречаются некоторые достойные аргументы, к которым я отношу следующее:
1. Имеется большой неудовлетворенный платежеспособный спрос;
2. Дефицит жилья;
3. Квартиры используются как инвестиционный инструмент.
Да, это действительно хорошие аргументы, прекрасно дополняющие друг друга, и в совокупности, способствующие сохранению высоких цен на квартиры.
Продолжение следует??продолжение?Но, если глубже анализировать, то выясняется, что каждый из этих аргументов по отдельности ровным счетом ничего и не стоит.
Они имеют силу только в том случае, если одновременно выполняются все три условия, а как только не станет выполняться любое из них, то оставшиеся два быстренько теряют свою способность удержания цен на высоком уровне. Выделенный жирным цветом утверждение, на самом деле, является своеобразной теоремой, и, следовательно, ее необходимо доказывать. Ниже я привожу доказательство этой теоремы, путем разбора различных комбинаций не выполнения каждого из трех условий.
Случай ?1.
Условие ?1 не выполняется, т.е. отсутствует НЕУДОВЛЕТВОРЕННЫЙ платежеспособный спрос.
Ну, раз нет спроса, то нет и дефицита. Или бывает дефицит товара, не пользующегося спросом? Дальше понятно, что нет смысла инвестировать в товар, который не является дефицитом и не пользуется платежеспособным спросом. Следовательно, при полном отсутствии спроса (платежеспособного и инвестиционного) не будет никакого роста цен. На первый взгляд, вроде этот случай больше похож на гипотетический вымысел, не имеющий ничего общего с реальностью. Но на самом деле, данный случай может иметь место быть в жизни, если сделать небольшую подмену понятий ? вместо ?дефицита жилья? подставить ?дефицит инвестиционных инструментов?. Тогда такой рынок можно себе представить таким образом, что с одной стороны есть производители товара ? застройщики, а с другой стороны имеются оптовые покупатели ? инвесторы-спекулянты. И все, больше никого. Понятно, что при полном отсутствии розничных покупателей (платежеспособного спроса) такой рынок теряет всякий смысл и становиться ясно, что подмену понятий нельзя делать.
Случай ?2.
Условие ?2 не выполняется, т.е дефицита нет. Тогда тоже понятно, что цена на такой недефицитный товар не будет расти, в лучшем случае будет расти только в пределах инфляции. Раз цена не растет на товар, то опять же теряется смысл инвестирования в такой товар, т.к. он не дает никакого дохода. Но в данном случае не все так-то просто. Чтобы в любом случае заработать деньги на спросе необходимо ИСКУССТВЕННО создать этот самый дефицит. Как только создается и усиливается этот дефицит, то тут же третье условие автоматом появляется, т.е. возникает смысл инвестирования в товар. У нас такой искусственный дефицит создавался следующим образом:
1. Монополизация рынка;
2. Информационная блокада конечных потребителей;
3. Застройщики (монополисты в одном лице) выпускают на рынок только ограниченное количество товара, например, продавая квартиры специально по заранее разработанному графику продаж;
4. Инвесторы ? спекулянты раскупают оптом весь товар, поступивший на рынок, и прячут их от конечных розничных покупателей.
Короче говоря, есть все необходимые три условия и цены устремляются все выше и выше. И такая радостная ситуация для инвесторов ? спекулянтов может продолжаться до тех пор, пока цена не станет настолько высокой, при которой платежеспособный спрос просто ?умирает?. Получается так, что с ростом цен, в какой-то момент первое, основное условие перестанет выполняться. Разве важно, каким образом исчезает платежеспособный спрос? А в рассматриваемом случае он (платежеспособный спрос) исключается из игры по причине отсутствия финансовых ВОЗМОЖНОСТЕЙ конечных, розничных покупателей. Раз так, то велкам в Случай ?1, т.е. нет платежеспособного спроса по текущим ценам, нет и дефицита, ну тогда какой смысл дальше инвестировать в такой товар? Рынок теряет смысл, не будет сделок, а цена вместо роста, будет падать до тех пор, пока рынок вновь не обретет смысл.
Продолжение следует??продолжение?Случай ?3.
Условие ?3 не выполняется, т.е. квартиры как инвестиционный инструмент не привлекательны. В таком случае тоже возможен рост цен, но только до верхнего уровня возможности платежеспособного спроса. Такой расклад, в принципе, является самым идеальным для развития рынка, с полным отсутствием риска обвала. Но в жизни ничего идеального не бывает, и в реальности рынок развивался опасным для него путем. Кратко все было так.
Появление ипотеки дало мощный толчок росту платежеспособного спроса. Но в то время реально был и дефицит квартир. Соответственно наличие первых двух условий привел к росту цен, начиная с 2001 года. И как было выше отмечено, первые два условия автоматом породили третье условие, т.е. появилось дополнение в виде инвестиционного спроса. До 2005 года, платежеспособный спрос играл активную роль. Но, начиная с этого года, уже стало понятно, что доля платежеспособного спроса в общей структуре спроса начала стремительно уменьшаться. Вот тогда и появились первые разговоры о том, что цены стали не реальными. И все дальше и дальше рынком преимущественно начал двигать только инвестиционный спрос.
Так, если и дальше продолжиться такое соотношение с усиливающимся темпом, т.е. многократное преобладание инвестиционного над платежеспособным спросом, то в результате развития третьего случая мы непременно приходим к первому случаю, когда перестает выполняться первое условие.
В общем, развитие рынка недвижимости Алматы происходил и происходит по такой последовательности: Вначале был реализован Случай?3, затем, начиная с 2005 г. эстафета перешла Случаю ?2, а сейчас мы находимся на начальной стадии реализации Случая ?1. И как уже было выше описано, Случай ?1 соответствует стагнации и не устойчивому состоянию рынка. Ясно в таком состоянии рынок не может долго находиться, и на рынке активно должны совершаться сделки. А для этого нужен спрос. Но, как выясняется, платежеспособный спрос при текущих ценах уже давно остался позади (где-то на уровне цен 2005 г.), а инвестиционный спрос его не может заменить собою по определению. Значить, как-то надо включить в игру платежеспособный спрос. Но как, каким образом можно включить этот столь необходимый спрос в игру на рынке? Есть только один реальный способ ? снижение цен до уровня платежеспособного спроса.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
