Цены на жилье рухнут...
Все выше, выше и выше ? это не строчка из старой и доброй песенки. Так характеризуется предложение на рынках жилья практически по всему Казахстану. Где-то рост цен остается еще в разумных пределах, а где-то, как в Алматы, Астане и нефтяных столицах, он уже не поддается никакой логике.
Многие в галопирующем росте цен винят ипотечный бум, пришедшийся в нашей стране на последние два года. Вполне возможно, что это небезосновательно. Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей ?Литера? прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
? Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье ? что есть следствие и что причина?
? Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части ?квартировладельцев? наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
? Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, ?слезы разочарований? начнутся через 4?5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
? Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. ?Недвижимость всегда в цене!? ? лозунг, появившийся на свет явно по ?подсказке? заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость ? это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения ? инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры ? рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: ?Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!? А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема ? дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, ? нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл ?бум-баст?. То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно ? никто не знает, но падение, вернее ?стабилизация? цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший. Есть жилье для среднего класса, в Алматы это около 1000 долларов за метр, там падение цен будет не очень большим, а у жилья эконом-класса (представленного, в основном, на вторичном рынке) также нижний ценовой порог существенно завышен.
Цены ? это всегда пересечение кривых спроса и предложения. И на рынке вторичного жилья эти цены уже сейчас для большинства неподъемны. Нынешний повышенный спрос на жилье вызван рядом факторов, во-первых, до 2001?2002 годов проблема почти не решалась. Во-вторых, пять лет подряд динамичный рост реальных доходов у населения подстегивал спрос. И в-третьих ? теневая экономика. Да, еще есть и четвертое ? это нехватка других инструментов для инвестиций. Все это накладывается друг на друга, но точно так, как это накладывается сейчас, усиливая рост цен, в противном случае, если хоть что-то развернется в другую сторону, то и сыграет, естественно, на падение. Но, вроде бы, у нас сейчас вполне благоприятная ситуация. Что может произойти?
? Любой рынок активов, если посмотреть, имеет периоды, когда прибыль выше крыши, а есть такие же периоды, когда годовая доходность в минусах. Обычно обывателям аналитики с большим удовольствием показывают графики, где действительно наблюдался рост, но в неблагоприятные периоды нам демонстрируют усредненные данные. По акциям, если брать за последние 50 лет, то в среднем они приносили около 10% годовых. Но это говорит о том, что в отдельные периоды там доходность была и плюс 25%, а иногда и минус 15%. Человеку же, который попал на тот период, когда доходность минус 15%, рассказы о том, что в прошлом веке кто-то заработал 30% ? являются слабым утешением. Живем-то мы сегодня. Поэтому нужно понимать, что нельзя все вбухивать в недвижимость как средство инвестиций, потому что именно оно сейчас является предпочтительным для большего количества людей. Это тоже навязчивая идея. Да и связано подобное явление с отсутствием других финансовых инструментов. Это с одной стороны. И избыток денег ? с другой. А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?
Альбина АХМЕТОВА, Алматы
статья Марченко здесь.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
