Многабукаф, прошу администрацию не ругаться.
Выкладываю рассуждения уважаемого Е320. Выкладка немного устарела, но актуальности не теряет. Цены особо не изменились за это время.
Человек делает прикидочный бизнес-план по инвестированию в недвижимость, при наличии суммы в 300-400 тыс $
Ни че если я тут немного поиграю в "менеджера мафии"
Концепция простая: Пул однокомнатных квартир, с евроремонтом и обстановкой, с целью последующей сдачи в долгосрочную аренду.
Главное требование по локализации: Медеуский и Алмалинский р-ны в классических границах центра города + классический район присутствиях иностров.
Лот №1
Мед. р-н 1-комнатная 70 000 Адрес: Тулебаева-Айтеке би
Тип строения: кирп.
Этаж: 3 из 5
Площадь общая: 36
Площадь жилая: 19
Площадь кухни: 9
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: балк.
улучш., 1985 г.п., мет. дверь, пластик. окна, хор. сост., отл. р-н, развитая инфраструктура
Цена за кв.м лота = 1,944 $ (больше КИ)
Ожидаемый объем доп.вложений 15K $ (хор.сост. это скорее всего значит не совсем убитая вусмерть)
Лот №2
Мед. р-н 1-комнатная 85 000
Адрес: мкр "Самал-2"
Тип строения: кирп.
Этаж: 4 из 5
Площадь общая: 34
Площадь жилая: 18
Площадь кухни: 8
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: балк.
евроремонт, 1991 г.п., мет. дверь, пластик. окна, встр. кух
Цена за кв.м лота = 2,500 $ (серьезно больше КИ, дорог нынче Самал)
Ожидаемый объем вложений = 5K $ (предположительно освежить еврорем + техника)
Лот №3
Алмал. р-н 1-комнатная 60 000 Тип строения: кирп.
Этаж: 3 из 5
Площадь общая: 35
Площадь жилая: 18
Площадь кухни: 9
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: лоджия
отл. сост., 1980 г.п., Абылай хана-Шевченко, 242-54-91, (8-777) 3044659.
Цена за кв.м лота = 1,714 $ (почти равно КИ )
Ожидаемый объем вложений = 10K $ (ну вроде отличное сост.написано, 5ку можно предоложить в плюсах)
Лот №4
Алмал. р-н 1-комнатная 87 000 Тип строения: кирп.
Этаж: 5 из 5
Площадь общая: 38
Площадь жилая: 18
Площадь кухни: 8
Санузел: совм.
Наличие балк./лодж.: балк.
неугловая, незалоговая, хор. сост., север-юг, тихий двор, Жамбыла-Желтоксан
Цена за кв.м лота = 2,289 $ (больше КИ )
Ожидаемый объем вложений = 15K $
Итого: 70+(15) + 85+(5) + 60+(10) + 87+(15) = ~ 347К $
(теоретически можно оторговать с каждого лота по 3-7K, в расчет условно не берется)
Смотрим че у нас ща рынке аренды:
Раздел: сдается в аренду (Квартиры)
Алмал. р-н 1-комнатная 800 $
показать всеАдрес: Желтоксан-Шевченко (наша Тулебайка тише и козырнее)
Тип оплаты: $/мес.
Этаж: 2 из 5
меблир., быт. техника, тел. отд., мет. дверь, евроремонт, тихий двор, каб. ТВ
Мед. р-н 1-комнатная 800 $
Адрес: мкр "Самал-2"
Тип оплаты: $/мес.
Этаж: 2 из 8
46 кв.м, нов. мебель, евроремонт, балк. застекл., с/у разд., кондиц., остальные опции по желанию клиента, рядом гипермаркет "Рамстор", сдается впервые
(Квартиры)
Мед. р-н 1-комнатная 900 $ Адрес: Тулебаева-Айтеке би
Тип оплаты: $/мес.
улучш., меблир., вся быт. техника, каб. ТВ, кондиц., евроремонт, чистая, тихий двор, на длит. срок
Убираем из цен-хотелок ~ 100$
Итого примерно:
Лот №1 = 800$
Лот №2 = 700$
Лот №3 = 600$ (Шевченко-Абылай хана шумновато, это самый слабый наш лот)
Лот №4 = 700$
Итого в месяц EBITDA = 2800К $
-3% (мы же хорошие ребята, платим налоги и спим спокойно)
-2..% логистические и непредвиденные расходы
+ желательная страхование, но в расчетах не учтено.
ИТОГО чистая прибыль в месяц = ~ 2600$ (
Супер оптимистичный сценарий 100% синхронной загрузки всех производственных мощностей =
2600 * 12 = 31 200$ в год.
Банковский депозит к примеру в Халыке с капитализацией 347 000 $ * 8% = 27 760 $ за год
ИТОГО выйгрыш проекта к стандартному депозиту 3440 $ в год при супер оптимистичном сценарии, что скорее всего невыполнимо.
Риски: снижение цены основных активов и существенное ухудшение состояния.
ИМХО проект на любителя, т.к. текущие ценовые уровни недвижки завышены.