Сообщений в теме: 5000

[AlenaS]

к этому можно добавить, например, квартира куплена на мучину в браке, жена прописана не была, затем они разводятся, тутмужу исполняется 45 лет (или он паспорт теряет), в общем он получает новый паспорт без пометок. Кто будет проверять был ли он женат? ведь он может сказатьчто нет,а брак может был заключен где угодно, и развод тоже?

[Dye]

к этому можно добавить, например, квартира куплена на мучину в браке, жена прописана не была, затем они разводятся, тутмужу исполняется 45 лет (или он паспорт теряет), в общем он получает новый паспорт без пометок. Кто будет проверять был ли он женат? ведь он может сказатьчто нет,а брак может был заключен где угодно, и развод тоже?

Такая возможность существует, причем тут нужно понимать, что нет разницы, сами вы будете покупать или через агенство - в любом случае состоял ли собственник в браке на момент вступления в собственность - проверить невозможно. Если вы покупаете квартиру, в которой один или несколько собственников "якобы не состояли в браке на момент вступления в собственность" - достаточно от таких собственников получить нотариально заверенное заявление о том, что в момент вступления в собственность он в браке не состоял.

Но это не 100% гарантия от возможных проблем. Если через некоторое время объявится супруг и начнет озвучивать претензии, то такие нотариально заверенные заявления сильно помогут вам в судебных разбирательствах. С точки зрения закона вы приняли все возможные действия чтобы обеспечить чистоту и законность сделки. В этом случае с высокой степенью вероятности претензии супруга (супруги) будут обращены не к вам, а к продавцу. Нервы конечно вам помотают, зато останетесь с квартирой.

[Dye]

Как человек который при покупке квартиры довольно плотно столкнулся с российским законодательством, менталитетом и прочими особенностями могу сказать - разница между процессом покупки квартиры в Казахстане и в России просто огромная. И риски соответственно тоже. В течении 5 месяцев я очень плотно изучал рынок недвижимости и законодательство, общался с риэлторами, продавцами и юристами, в результате чего мне удалось успешно (как я полагаю) купить квартиру без агенства с моей стороны, причем с хорошим профитом:

• Удалось уговорить покупателя сделать скидку в 150 тысяч рублей. В большинстве случаев через агенство вам не удасться это сделать, потому что они берут процент от сделки, а это значит, что не в их интересах снижать стоимость сделки. Кроме того, в сумме сделки почти всегда сидят деньги, которые продавец отдает риэлтору, и продавца коробит от предложений сделать скидку, а значит потерять еще больше. Нет агенства - можно легче договриться о скидке.
• Я не платил агенству, а значит сэкономил 120 тысяч рублей агентского вознаграждения.
• С моей стороны работал очень хороший юрист, который представлял мои интересы, а не интересы агенства, все документы были проверены, все проверки проведены. Кроме того в заслугу юриста я ставлю то, что зделка прошла без "задатка". А "задаток" это тоже приличные деньги и высокий риск их потерять.

Не нужно идеализировать риэлторов, их задача состоит в том, чтобы заработать много и легко. 99% риэлторов не будут себя утруждать полной проверкой, они просто соберут необходимый пакет документов для сделки, необходимый для юстиции. Не больше и не меньше всего за 3%-4% стоимости квартиры. В большинстве случае с продавца тоже берут 3%-4%, и эту часть в основном добавляют в стоимость недвижимости. В результате мы имеем сверху 6%-8% от стоимости недвиги, которую вы платите за несколько документов (выписка из ЕГРП, справка с паспортного и т.д.). Причем эти документы собирает продавец (конечно под чутким руководством риэлтора).

Не надо надеяться на сертификат, это просто рекламный ход Жидфонда. На НГС есть несколько тем, в которых обсуждается потеря квартир после сделок через крупные агенства. Люди годами пытаются отсудить свои деньги, которые они потеряли при сделке через агенство. Причем happy end сильно зависит от того, топнет ногой ассоциация риэлторов или нет. Я специально выделил "крупные агенства", так как на НГС вы не найдете ни одного негативного упоминания о Жидфонде - любой негатив немедленно удаляется администрацией (хотя я лично успевал почитать несколько негативных сообщений и тем, до того, как их удалили). Как я понял, НГС-Недвижимость сильно прикормлена этой организацией, хорошо, что по остальным агенствам есть что почитать. Если все таки вы столкнетесь с сертификатом и с договором агенства, то внимательно без розовых очков почитайте условия - это просто договор на информационное обеспечение без каких либо финансовых обязательств в объеме стоимости квартиры.

Нужно четко понимать, что риэлторы нас (приезжих) вычисляют менее чем за минуту общения. А это значит что вам (нам) можно втюхать любой проблемный вариант, который висит месяцами. Мне пытались продать пару таких вариантов, пока не поняли, что я не отдам деньги, пока в максимальном объеме не проверю квартиры на чистоту. С этого момента интерес именно этого риэлтора ко мне резко угас.

Здесь не принято оформлять сделку через нотариуса. Во первых это не дает никакого профита, в РФ нет электронного нотариата (или как это правильно называется). Таким образом нотариус не может никаким образом дополнительно проверить документы (в отличии от Казахстана, где нотариус имеет доступ к базам юстиции, есть общая база доверенностей в том числе с отозванными доверенностями, состоит в браке или нет и т.д.). Во вторых оформление сделки через нотариуса стоит сумашедших денег (точно уже не помню, процент там конский). В общем вариант с нотариусом сразу вычеркивайте, это расово неправильный выбор.

Варианты с покупкой квартиры от застройщиков тоже могут изобиловать подводными камнями. Например одна и та же квартира может быть продана застройщиком сразу двум жертвам (ищите тему на НГС). На Сиреневой застройщик построил дом на отводе соседнего дома, в результате почти полгода юстиция не принимала документы по этому объекту. Сейчас вроде решилось, но каким образом - непонятно. При этом риэлторы успевали дважды перепродать одни и те же квартиры не Сиреневой.

Я настоятельно не рекомендую полагаться в покупке недвижимости на риэлторов. К сожалению основная масса предложений идет от агенств, так что вам в любом случае с большой долей вероятности придется с ними столкнуться, по крайнем мере с представителями продавца. Со своей стороны вы можете спокойно обойтись без агенства, но юрист обязателен. Услуги хорошего юриста вам обойдутся в 10 тысяч, а очень хорошего юриста в 15 тысяч. Услуги агенства вряд ли будут стоить дешевле 60 тысяч. Профит очевиден. Если кому нужно - за контактами очень хорошего (проверенного) юриста стучите в личку. Даже если агенство будет и с вашей стороны, и со стороны продавца - настоятельно советую привлечь собственного юриста, в этом случае услуга стоит дешевле, и юрист не даст вас развести.

Смотрите предложения от агенств, смотрите квартиры, выбирайте что нравится. Обязательно понравившийся вам дом мониторьте через гугл, если с ним есть проблемы - вы о них прочитаете. Не подписывайте договор просмотра, это уже обязательство, по которому вас потенциально возмут за яйца (если они у вас есть) при покупке в обход агенства. Записывайте адрес дома и номер квартиры, если она вам понравится - придете вечером, попробуйте договорится с хозяином о попкупке без агенства, если получится - сэкономите до 200 тысяч. Если квартира пустует, то идите в ЖЭК, скжите что хотите купить квартиру и попросите передать ваш номер телефона хозяину, скорее всего хозяину сообщат ваш номер и вы договоритесь. В общем не торопитесь, кто не торопится - то ничего не теряет. Включайте мозг и пытайтесь обойтись без агенства, это возможно и это хорошо.

В общем как то так

[Dakshund]

Такая возможность существует, причем тут нужно понимать, что нет разницы, сами вы будете покупать или через агенство - в любом случае состоял ли собственник в браке на момент вступления в собственность - проверить невозможно. Если вы покупаете квартиру, в которой один или несколько собственников "якобы не состояли в браке на момент вступления в собственность" - достаточно от таких собственников получить нотариально заверенное заявление о том, что в момент вступления в собственность он в браке не состоял.

Но это не 100% гарантия от возможных проблем. Если через некоторое время объявится супруг и начнет озвучивать претензии, то такие нотариально заверенные заявления сильно помогут вам в судебных разбирательствах. С точки зрения закона вы приняли все возможные действия чтобы обеспечить чистоту и законность сделки. В этом случае с высокой степенью вероятности претензии супруга (супруги) будут обращены не к вам, а к продавцу. Нервы конечно вам помотают, зато останетесь с квартирой.

Точно.
Когда я покупал дом, юрист агенства отправила продавца к нотариусу именно за такой распиской!

[Dakshund]

В общем как то так

Все вышесказанное верно.
НО у приезжих, как правило нет ни времени ни денег на поиск подобных вариантов.

[Dye]

В общем как то так

Все вышесказанное верно.
НО у приезжих, как правило нет ни времени ни денег на поиск подобных вариантов.

Резонное замечание. Наши друзья именно так и покупали: приехали, за два дня нашли вариант через агенство, отдали "задаток", потом подписали договор и уехали. Я искренне не понимаю, как можно в чужом городе незнакомым людям отдать 2-3-4-5 миллионов рублей в обмен на договор с двумя подписями и квитком из юстиции. Через неделю они спокойно могли остаться без денег и без квартиры (но с договором конечно). В основной массе, как я понимаю, у переселенцев деньги на квартиру составляют существенную часть их накоплений. И люди идут на огромный риск, отдавая практически все незнакомым им людям без каких либо гарантий. Для этого случая я специально написал следующее:

Нужно четко понимать, что риэлторы нас (приезжих) вычисляют менее чем за минуту общения. А это значит что вам (нам) можно втюхать любой проблемный вариант, который висит месяцами. Мне пытались продать пару таких вариантов, пока не поняли, что я не отдам деньги, пока в максимальном объеме не проверю квартиры на чистоту. С этого момента интерес именно этого риэлтора ко мне резко угас.

Я настоятельно не рекомендую полагаться в покупке недвижимости на риэлторов. К сожалению основная масса предложений идет от агенств, так что вам в любом случае с большой долей вероятности придется с ними столкнуться, по крайнем мере с представителями продавца. Со своей стороны вы можете спокойно обойтись без агенства, но юрист обязателен. Услуги хорошего юриста вам обойдутся в 10 тысяч, а очень хорошего юриста в 15 тысяч. Услуги агенства вряд ли будут стоить дешевле 60 тысяч. Профит очевиден. Если кому нужно - за контактами очень хорошего (проверенного) юриста стучите в личку. Даже если агенство будет и с вашей стороны, и со стороны продавца - настоятельно советую привлечь собственного юриста, в этом случае услуга стоит дешевле, и юрист не даст вас развести.

[Dye]

Надо пояснить, что процесс покупки квартиры (дома) очень грубо можно описать следующими шагами:

• Продавцем готовится пакет документов на продажу недвижимости.
• Продавец с покупателем подписывают договор купли-продажи. В этот момент обычно происходит передача всех денег от покупателя продавцу. В этот же день покупатель с продавцем сдает пакет документов и договор купли-продажи в юстицию. Важный ньюанс: в отличии от Казахстана, смена собственника в этот момент не происходит.
• В течении 21 дня (или 5 дней при ипотеке) юстиция проверяет сделку и если все в порядке, вносит записи в реестр. В момент внесения записи в реестр собственником становится покупатель.

Таков закон РФ. Проблемы возникают, если юстиция заворачивает сделку по какой либо причине. Деньги покупатель отдал, а собственником остается продавец. Если возникнут сложности, то скорее всего у продавца ваших денег уже не будет, будете с ним долго и муторно судится. И это только одна из причин, по которой крайне желательно относится к вопросам покупки недвижимости со всей осторожностью.

[svetlanka35]

Dye огромное спасибо за подробное описание.
И про Жилфонд тоже верно, я очень даже много читала про их не чистых на руку риэлторов. Сделала вывод что буду искать по рекомендациям или вот в теме как то уже упоминалось про юриста, что меня заинтересовало. Скиньте мне пожалуйста телефончик юриста, мы как раз присматриваем квартиру. И еще раз спасибо за подробности, обязательно воспользуюсь вашими советами.

Сообщение отредактировал svetlanka35: 12.05.2013, 16:57:53

[Dye]

Dye огромное спасибо за подробное описание.

Пожалуйста.
Кучу времени угробил на исследования, жалко не поделиться, знания пропадают. Если будут вопросы - пишите.

[AlenaS]

В связи со вступлением с 01.03.2013 г. в силу положений Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривающих, в частности, отмену правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, на нашем сайте обновлены перечни документов, представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество по сделкам с жилыми помещениями, сделке дарения нежилых объектов и земельных участков.

Таким образом, с 01.03.2013 г. не осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи, мены, дарения и ренты жилых помещений, сделок дарения нежилых объектов и земельных участков. Взято отсюда http://www.mos-regis...tem.html?id=277

[DIV 64]

Dye, спасибо, очень познавательно.
Во второй половине года собираемся, как раз не торопясь, приобретать квартиру.
Нам то же, пожалуйста, скиньте координаты юриста.

[Torrex]

В связи со вступлением с 01.03.2013 г. в силу положений Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривающих, в частности, отмену правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, на нашем сайте обновлены перечни документов, представляемых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество по сделкам с жилыми помещениями, сделке дарения нежилых объектов и земельных участков.

Таким образом, с 01.03.2013 г. не осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи, мены, дарения и ренты жилых помещений, сделок дарения нежилых объектов и земельных участков. Взято отсюда http://www.mos-regis...tem.html?id=277

И с чем это едят? Что это меняет? Это как то корректирует рекомендации уважаемого Dye?

Сообщение отредактировал Torrex: 12.05.2013, 17:46:53

[AlenaS]

И с чем это едят? Что это меняет? Это как то корректирует рекомендации уважаемого Dye?

Я думаю, это вносит изменения в его пост http://vse.kz/topic/...0#entry25635078

[Torrex]

И с чем это едят? Что это меняет? Это как то корректирует рекомендации уважаемого Dye?

Я думаю, это вносит изменения в его пост http://vse.kz/topic/...0#entry25635078

И какие, если не секрет? Просто интересно. Разъясните подробнее, пожалуйста.

[Dye]

И с чем это едят? Что это меняет? Это как то корректирует рекомендации уважаемого Dye?

Я думаю, это вносит изменения в его пост http://vse.kz/topic/...0#entry25635078

На мой пост никак не влияет, так как я описал стратегию, а ньюансы в документах это тактика.
Я осознанно не выкладываю ничего, что касается деталей документов и не советую самим глубоко лезть в эту тему потому, что дилетант в этом деле никогда не разберется. Даже после месяцев упорных исследований я не владею точной информацией по документам. Очень много вариаций (отличия в собственности купленой за живые деньги, наследники, приватизация, договора переуступки, долевое и т.д.), здесь полный ахтунг с документами. Более того, риэлторы, которые по 10 лет в теме глубоко не разбираются в документах, для этого в каждом агенстве есть юристы. Сами риэлторы великолепно знают почти каждый дом и район в городе, плюс они хорошие психологи. Но договора и финальные ревизии документов все таки делают юристы.

[AlenaS]

Если я правильно понимаю,то недвижимость переходит в собственность сразу после заключения договора купли-продажи. Но и не будет проверки документов юстицией.

[Torrex]

А где и у кого делается договор, если обходить нотариусов?

[AlenaS]

У юриста

[Dye]

А где и у кого делается договор, если обходить нотариусов?

Договор готовит юрист агенства или юрист, которого вы нанимаете, это по догововренности. Обычно подготовка договора стоит 3000 рублей. Если покупать полный пакет услуг у юриста, то стоимость договора входит в этот пакет. Можно договориться, что ваш юрист только проверит все документы, это может стоить 2-5 тысяч.

[Serega-g79]

я так понимаю можно отказаться от юриста агентства и нанять своего юриста?