Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Мурсиелаго]

Может селект прав, и недвига вниз еще двинет.

Рустам, видимо ты все еще сомневаешься, что цены сильно раздуты?
На рцб есть понятие такое - боковой тренд, когда рынок стоит в непонятной позиции, а спекулянты думают, "вверх или вниз?". Так вот, у нашего рынка недвиги нет простора для маневров. Рынок недвиги пойдет вниз. Без вариантов. На 99% уверен, что осенью, а может даже и летом, начнется новая волна падения, если опять не вмешается государство. Пузырь не до конца сдулся, т.е. та спекулятивная маржа, про которую я писал в прмере с джинсами, еще не исчезла. И она неминуема будет дальше уменьшаться и сдуваться. пока у населения не появится устойчивый спрос. А при нынешних ценах, говорить про то, что у населения повялется спрос, а тем про более про повышение стоимости жилья, могут только сами барыги. Стало быть, те банкиры которые говорят про оживление рынка и есть барыги.

[tan122]

а какая адекватная цена за квадрат?

[Нежилец]

а какая адекватная цена за квадрат?

по УПВС расчитайте

[Нежилец]

Укрупнённые показатели восстановительной стоимости

[Мурсиелаго]

Кстати, вчера на рынок выкинули дополнительные 1 255 квартир!!! Что это значит? Это значит:
- либо продавцы устали ждать обещаний от риэлторов и спекулянтов и решили уже выставлять квартиры на продажу, либо
- сами барыги стали выкидывать на рынок свои запасы, которые были закуплены в надежде на то, что цены достигнут, по крайней мере, тропосферы. Не секрет, что риэлторские конторы закупаются квартирами, чтобы двигать рынок как им угодно.
Если второе имеет место быть, то к риэлторам поступила некая инсайдерская информация. Они ведь все равно раньше рынка узнают о каких-либо намечающихся действиях БВУ или правительства. И если это так, то БВУ скоро выкинут на рынок тысячи залоговых объектов недвиги и цены пойдут вниз.
В результате приходим к тому, к чему тут уже сотни раз писали - развороту рынка. Вчерашнее снижение это только начало устойчивого падения. Через месяц-два, индекс КРЫСЫ опять вернется на свои неудобные 1 600 за кв.м.

Сообщение отредактировал Мурсиелаго: 19.03.2010, 13:09:51

[Morlok]

Кстати, вчера на рынок выкинули дополнительные 1 255 квартир!!! Что это значит? Это значит:
- либо покупатели устали ждать обещаний от риэлторов и барыг и решили уже выставлять квартиры на продажу, либо
- сами барыги стали выкидывать на рынок свои запасы, которые были закуплены в надежде на то, что цены достигнут, по крайней мере, тропосферы. Не секрет, что риэлторские конторы закупаются квартирами, чтобы двигать рынок как им угодно.
Если второе имеет место быть, то к риэлторам поступила некая инсайдерская информация. Они ведь все равно раньше рынка узнают о каких-либо намечающихся действиях БВУ или правительства. И если это так, то БВУ скоро выкинут на рынок тысячи залоговых объектов недвиги и цены пойдут вниз.
В результате приходим к тому, к чему тут уже сотни раз писали - развороту рынка. Вчерашнее снижение это только начало устойчивого падения. Через месяц-два, индекс КРЫСЫ опять вернется на свои неудобные 1 600 за кв.м.

Есть логика, но я бы подождал недельки 2 - чтобы понять что тренд устойчивый, тогда можно будет сказать, что даже с раскачкой падение цен не остановить, а сейчас - вроде признаки есть, а тенденция только формируется. После 05 апреля и скажем первый прогноз, на основе динамики недели до каких параметров может просесть индекс Крыши.

[дегустатор]

Есть логика, но я бы подождал недельки 2 - чтобы понять что тренд устойчивый, тогда можно будет сказать, что даже с раскачкой падение цен не остановить, а сейчас - вроде признаки есть, а тенденция только формируется. После 05 апреля и скажем первый прогноз, на основе динамики недели до каких параметров может просесть индекс Крыши.

если ЦБ собирается собирается обрушить рынок недвижимости , а мы сейчас вступили в единый ТС ,будут ли покупатели быстрее продавать квартиры , или будут ждать .?

[Мурсиелаго]

...если ЦБ собирается собирается обрушить рынок недвижимости , а мы сейчас вступили в единый ТС ,будут ли покупатели быстрее продавать квартиры , или будут ждать?

Продавцы.
Да будут, ибо двигают рынок не отдельные семьи, которые хотят продать свою недвигу, а БВУ и риэлторы. К первым это относится больше. Не секрет, что Сбер рассматривает покупку БТА, хотя на рынок поступает минимум информации о ходе переговоров. Если россияне действительно заинтересованы в покупке даже отдельных активов БТА, то зачем им покупать эти активы по переоцененной стоимости? Естественно, они пожелают приобрести их по рыночной стоимости. А для этого, нынешние управленцы постараются очистить баланс от тоскичных активов, чтобы банк выглядел конфеткой в глазах потенциальных инвесторов. А может у них уже есть договоренность о том, что к моменту приобретения, т.е. после переговоров БТА с зарубежными кредиторами, баланс этого финансового института уже должен быть очищен от токсичных, в несколько раз переоценных активов, и первую очередь, от переоцененных объектов недвижимости.

Сообщение отредактировал Мурсиелаго: 19.03.2010, 13:23:22

[Артемий]

Есть логика, но я бы подождал недельки 2 - чтобы понять что тренд устойчивый, тогда можно будет сказать, что даже с раскачкой падение цен не остановить, а сейчас - вроде признаки есть, а тенденция только формируется. После 05 апреля и скажем первый прогноз, на основе динамики недели до каких параметров может просесть индекс Крыши.

Если только очередной шквал "левых" обьяв с ценой по 1.200.000 у.е за однокомнатную не будет кинут в Крышу,для обеспечения подьема.или хотяб удержания его на уровне.я ищу квартиру и как правило,указаные хорошие варианты в допустимом ценовом сегменте "уже проданы" На самом деле я знаю-они просто и не сушествовали никогда,но под отсев Крыши не подходят-ведь цена вроде нормальная,все данные есть.можно ее считать реальной,но на самом деле ТАКОЙ КВАРТИРЫ НЕТ,а вот индекс она поддерживает! Некоторые, в надежде удержать Крыше-Индекс стали более тонко работать!Уроды-ума не хватает понять,что только хуже делают!

[Крановщик]

а какая адекватная цена за квадрат?

300 долларов за квадрат, я думаю что уже к лету этого года, такая цена за квадрат будет красной.

[Крановщик]

Есть логика, но я бы подождал недельки 2 - чтобы понять что тренд устойчивый, тогда можно будет сказать, что даже с раскачкой падение цен не остановить, а сейчас - вроде признаки есть, а тенденция только формируется. После 05 апреля и скажем первый прогноз, на основе динамики недели до каких параметров может просесть индекс Крыши.

если ЦБ собирается собирается обрушить рынок недвижимости , а мы сейчас вступили в единый ТС ,будут ли покупатели быстрее продавать квартиры , или будут ждать .?

ТС вообще никак на падении цен на нашу недвижимость не скажется, продавцами большинства квартир будут банки и спекулянты, которые если прямо сейчас не сольют всю свою залоговую недвигу и не попытаются продать её хотя бы по 600-700 долларов, пока такая цена еще не кажется абсурдной и продержится хотя бы еще пару месяцев, но если они не успеют выставить квартиры прямо сейчас, то к лету этого года они не смогут её продать даже за 300 долларов за квадрат потому что этих квартир на рынке будет море разливанное всяких разных от элитных роскошных хат до засранных тараканами старых хрущеб. Еще пара месяцев и рынок недвиги будет переполнен самыми разными предложениями и цены продолжат свое падение и могут достичь даже 150 долларов за квадрат.

[gis]

я уже начинаю боятся Крановщика, все время пугает блин

[Ho2]

млин, индекс чуть дрыгнулся разок - тут же налетело! Что???!! Подешевело???!!
Ну, иди купи!
)))))

Сообщение отредактировал Ho2: 20.03.2010, 00:54:31

[Мурсиелаго]

Крановщик жжет!
Конечно, не будет 300 долларов за квадрат, тем более этим летом. Разворот рынка на самом деле происходит, только индекс КРЫСЫ почему-то поздно это отражает. Хотя они и понятно, почему.
Если предложение будет увеличиваться такими темпами, то через пару месяцев индекс КРЫСЫ вполне может опуститься до 1 600 у.е. за кв.м. Особо обращаю ваше внимание - индекс Крыши, ибо действительные цены ниже индексовских, т.е. без наценки риэлторов, на долларов 100 - 150.
Остается только наблюдать, как КРЫСА будет медленно, но верно тонуть)))

[Крановщик]

Крановщик жжет!
Конечно, не будет 300 долларов за квадрат, тем более этим летом. Разворот рынка на самом деле происходит, только индекс КРЫСЫ почему-то поздно это отражает. Хотя они и понятно, почему.
Если предложение будет увеличиваться такими темпами, то через пару месяцев индекс КРЫСЫ вполне может опуститься до 1 600 у.е. за кв.м. Особо обращаю ваше внимание - индекс Крыши, ибо действительные цены ниже индексовских, т.е. без наценки риэлторов, на долларов 100 - 150.
Остается только наблюдать, как КРЫСА будет медленно, но верно тонуть)))

Ну а какой дурак, смотрит сейчас на КРЫСА ИНДЕКС, который вообще ничего уже не отражает, кроме хотелок барыг и спекулянтов. Реальные квартиры в центре города Аламаты, реально стоят уже меньше 1000 долларов за метр. Потому что реальные трехкомнатные хаты 65-100 метров квадратных, продаются на той же Крыше по цене 65-90 тысяч долларов. Причем даже эта цена, это всего лишь хотелка хозяина, они по такой цене уже ни за какие коврижки квартиру свою не продадут. Поэтому они будут еще месяц, другой ждать, хотя бы одного звонка, пока не снизят цену максимум до 40-70 тысяч, а это уже 600-700 долларов за метр. На апрель, май, это вполне реальная цена для центра Алматы, но летом эти цены упадут до 300 долларов, потому что даже за 500 долларов за метр, продать свою недвигу даже в самом центре города Алматы через пару месяцев будет абсолютно невозможно.

Реальные предложения на Крыше есть, поэтому из них и нужно выбирать необходимую информацию об реальной цене за квадратный метр. Цены на Крыше завышены, двухкомнатные квартиры там спокойно предлагаются по цене трехкомнатных, но ни один дурак их уже брать не будет, тем более, ни кто не будет брать квартиры однокомнатные, по цене трехкомнатных. Фактически шанс продать остался только у трех, четырех комнатных квартир, причем по цене максимум 800 долларов за метр. Остальные продавцы будут просто сосать лапу пока не поумнеют.

Сейчас банки и спекулянты будут играть в игру, кто быстрее и незаметнее выставит на продажу все свои квартиры и успеет потихоньку сесть в самый последний вагон, навсегда уходящего в прошлое, последнего поезда высоких цен на недвижимость. Вот те, кто выставит свою недвигу на продажу прямо сейчас, будут последними, кто еще успеет продать её, хотя бы по 700 долларов за квадрат. Дальше всю эту искусственно сдерживаемую плотину предложения прорвет, необходимостью банков выплачивать долги по внешним займам. Они вынуждены будут апреле, мае сливать все свои ипотечные залоги, а иначе им всем настанет крышка. И всё на рынок хлынут тысячи залоговых квартир от банков, спекулянты и барыги, поняв, что Титаник идет ко дну, то же кинуться спасать все свое нажитое непосильным трудом, и то же выкинут все свои квартиры на рынок, еще больше снизив цену за квадрат. И всё, дальше процесс полного обрушения рынка недвижимости пойдет неуправляемо, пока не достигнет своих реальных 300 долларов за квадрат.

[дегустатор]

Крановщик - хороший позитивный настрой . хотя бы 50% из вашего прогноза и можно покупать попкорн.

[Ho2]

"план" хороший!

[AIATOLLA]

ТС вообще никак на падении цен на нашу недвижимость не скажется,

ага, особенно панелями с России

Ну, иди купи!

да без проблем, только платить барыгам их хотелки не хочется

Сообщение отредактировал AIATOLLA: 20.03.2010, 13:44:29

[AIATOLLA]

"план" хороший!

чуйский

[Мурсиелаго]

Крановщик, ты даже представить не можешь, как мы тут все хотим, чтобы твои прогнозы сбылись
В апреле, если по каким-то причинам и произойдет массовый слив, что маловероятно, то это никак не будет обусловлено необходимостью банков погашать внешние займы. У первой четверки банков, наиболее агрессивно выдававших ипотечные кредиты, не будет значительных внешних погашений как минимум полтора года: БТА и Альянс хотят списать до 70% своих внешних займов, у ККБ только погашение 173 млн. долл. за торговое финансирование, которое как известно никак не влияет на ипотеку, а Халык так вообще все свои задолженности по синдицированным займам и евробондам досрочно погасил в 2009 году и у нее не будет погашений аж до 2013 года.
Единственное, что реально может опустить цены, так это инструкция ЦБ России, которая заставит банки оценивать заложенную недвигу по цене остатка долга, а не по первоначальной цене. Если это произойдет, то данный фактор послужит триггером и сильно опустить московскую недвижимость в цене. Это может побудить наших нуворишей средней прослойки (средней, потому что они не могут позволить себе английские и швейцарские замки) вкладываться в московские хаты и пентхаусы по приемлимым ценам. Разумеется это повлияет на спрос здесь. А если нет спроса, то и цены пойдут вниз.
Так что, только этот фактор и намечающаяся покупка БТА Сбером могут опустить рынок, но никак не обязательство БВУ погашать внешние займы. Как раз с внешними займами сейчас у наших БВУ проблем нет.