Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[caken]

к примеру в городе есть два района
1. В первом средний индекс - 50
2. Во втором - 100
Общий средний должен быть около 75. Причем в том районе где больше предложений в ту сторону и движется общий средний.
В ате семь районов из них 4 района ниже общего среднего КИ(алат, турк, ауез, жетс). И кол-во продаваемых квартир в этих районах больше (чего стоит один ауезовский район-Аксаи, микрорайоны, таугули и тп) он один думаю перевешивает медеуск. и алмал. районы вместе взятые. Жетс, турксиб, и алатауский районы перевесят бостандыкский.
А получается если расчитать общий средний индекс районов выходит около 1750$, а так как жилья ниже среднего больше, то этот индекс должен быть еще ниже...А по факту КИ вообще выше 1800...Непонятно...

[NiX-373]

1. В первом средний индекс - 50
2. Во втором - 100
Общий средний должен быть около 75.

А давайте уточним условия задачи. В первом районе продается 1 кв, а во втором - 2 кв.
считаем средний индекс = (1*50+2*100)/(1+2)=250/3=83... о-па... совсем не 75!

а если наоборот. В первом районе продается 2 кв, а во втором - 1 кв.
считаем средний индекс = (2*50+1*100)/(1+2)=200/3=67... о-па... о5 совсем не 75!

что за фокус?
и мне

.Непонятно...

Вывод - дурит всех этот NiX!

Сообщение отредактировал NiX-373: 16.08.2012, 00:59:47

[caken]

Никс, я сразу этот момент указал. кол-во квартир в дешевых районах гораздо выше, те средний индекс они должны тянуть именно вниз, а на деле совсем наоборот. Вот что непонятно.

[Ruslan M]

Может пора признать некоторую притянутость индекса за уши к желаемым показателям?? а диаграмму перерисовать? или не дают учредители и партнеры?

Для начала можете пойти в эти новые районы и спросить: сколько хотят люди при продаже своих квартир? Потом зайдите в район "хрущовок", и задайте аналогичный вопрос. Потом поработайте хотя бы с пару-тройку месяцев риэлтором и "проверните" хотя бы одну сделку по купле-продаже. И тогда все у вас встанет "на место" без всякой там притянутости и растянутости. Кроме того, у вас вызовет неподдельное удивление, что КИ отражает как минимум динамику рынка. Как корректировать конкретные показатели по объему предложений вы и сами потом догадаетесь. Но лучшего инструмента для отслеживания индикатора рынка у вас нет и вы ничего в данных условиях не сможете сделать.

[Pref]

Ну, под танки конечно не надо, но присматриваться к хорошим вариантам на рынке недвижимости нужно уже сейчас.
Ибо ставки по ипотеке растут, несмотря на то, что ставка рефинансирования Нацбанка, напротив, снижается. Почему так происходит? Да потому, что все больше людей сегодня осознают перспективность вложения на рынке недвижимости, обращаются за ипотекой в банки, а банкиры, соответственно, увеличивают ставки по ипотечным кредитам. А адепты крушения цен так и будут до скончания дней скитаться по съемным квартирам. Правда, не все. Наиболее способные из них рано или поздно все же приобретают долгожданные квартирки. Кстати, Селект, многолетний бывший предводитель адептов, будучи человеком образованным и неглупым, поступил именно так, о чем и признался публично на форуме.

к вашему сведению - ставки по ипотеке, как и требования к заемщикам, как и сумма первоначалки - росли после кризиса в 2008, 09, 10 годах...

Да, ставки по ипотеке в те годы росли. Но, к вашему сведению, ставка рефинансирования Нацбанка в те годы тоже росла. Вспомните, даже ставки по депозитам в банках второго уровня были тогда по 13-15% годовых. А что мы видим сейчас? Ставка рефинансирования Нацбанка стабильно снижается (соответственно, снижаются и ставки вознаграждения по депозитам), а ставка по ипотеке, напротив, растет. В этом и заключается важное и принципиальное отличие нынешней ситуации, которое адепты крушения цен, конечно, отказываются принимать во внимание. Но ничего, история не учит, история наказывает. С этим я целиком и полностью согласен.

Сообщение отредактировал Pref: 16.08.2012, 09:44:27

[Ruslan M]

история не учит, история наказывает

кинофильм "Яйца судьбы" (Джамшут рулит )

[mda]

///а ставка по ипотеке, напротив, растет. В этом и заключается важное и принципиальное отличие нынешней ситуации...

вы вообще это к чему? к тому, что увеличение ставок и ужесточение условий выдачи ипотеки - увеличивают количество сделок?

именно легкая, доступная ипотека и была одним из факторов, подогревающим растущий рынок 04-07 годов (и этого фактора (соглашусь с вами) - сейчас нет, и не предвидится в ближайшие несколько лет)

Сообщение отредактировал mda: 16.08.2012, 10:41:38

[Pref]

Причину, почему растут ставки по ипотеке, несмотря на снижение ставки рефинансирования, я вам уже указывал.
"Почему так происходит? Да потому, что все больше людей сегодня осознают перспективность вложения на рынке недвижимости, обращаются за ипотекой в банки, а банкиры, соответственно, увеличивают ставки по ипотечным кредитам."
Но адепты крушения цен, как обычно, видят только то, что хотят видеть...

[caken]

столько у вас не стыковок ) удивляете все больше и больше..В 2005-2007 ипотечные кредиты пользовались огромным спросом, тем не менее это не привело к росту процентов по ипотеке..Наоборот было снижение процентов, упрощение пакета документов, снижение требований и тп.

[Pref]

Никаких нестыковок у меня нет, а удивляться адептам крушения цен предстоит еще очень долго, как сектантам, которые уверовали в скорый и неизбежный конец света, который, однако, так до сих пор и не наступил
В 2005-2007 годах наши банки привлекали зарубежом дешевые и неограниченные кредиты, поэтому для них и не было необходимости в повышении ипотечных ставок. Сегодня рынок зарубежного кредитования для наших банков закрыт. Единственный источник финансирования - депозиты населения и внутреннее межбанковское кредитование, объем которых строго ограничен. Поэтому вследствие повышения спроса на ипотеку и растет ставка по ипотечным кредитам, несмотря на снижение ставки рефинансирования Нацбанка и ставки вознаграждения по депозитам.

Сообщение отредактировал Pref: 16.08.2012, 11:24:30

[caken]

Так тем более если привлекали зарубежные средства то и надо было повышать ставки!
Жалко мне барыг в потугах оправдать не существующие вещи все более и более запутываются во лжи сами )

[Pref]

Видимо, разговаривать с адептами крушения цен дальше становится совершенно бессмысленно.
Им, как неразумным, подробно объясняешь, что ранее кредиты были дешевые и неограниченные, а сейчас, вследствие недоступности зарубежного кредитования, строго ограничены. Поэтому и ставка по ипотеке сейчас вследствие повышения спроса на нее неизбежно растет.
Но адепты, как обычно, видят только то, что хотят видеть. Но теперь у них еще и новая мулька появилась - если они чего-то не в состоянии понять, то думают, что это ложь и этого не существует. Ну что ж, как сказано в Вечном ПисАнии, блажен - кто верует...

Сообщение отредактировал Pref: 16.08.2012, 11:41:15

[mda]

Так тем более если привлекали зарубежные средства то и надо было повышать ставки!
Жалко мне барыг в потугах оправдать не существующие вещи все более и более запутываются во лжи сами )

зато умеют говорить: "адепты, адепты...", а простую причинно логическую связь понять не могут (не хотят):

меньше доступных кредитов - меньше покупателей
меньше покупателей - недвижимость становится не ликвидной (т.е, ее тяжелее быстро продать - либо надо ронять цену)
чем не ликвиднее товар (любой) - тем он менее интересен как инвестиционный предмет

а у них своя физика: деревья качаются - потому и ветер образуется..

[caken]

Особенно забавляет как они с одной стороны утверждают что ипотека становится недоступной, и при этом верят в рост недвижимости ))
Свято верят в офицальную инфляцию в 6% годовых, но когда речь заходит об индексации своей зарплаты, пенсии на эту же сумму начинается большой шум.
В психиатрии это называется Когнитивный диссонанс, подвид раздвоения личности ))
Или проще говоря-неадекватность )

[mda]

Им, как неразумным, подробно объясняешь, что ранее кредиты были дешевые и неограниченные, а сейчас, вследствие недоступности зарубежного кредитования, строго ограничены.

- тут верно

Поэтому и ставка по ипотеке сейчас вследствие повышения спроса на нее неизбежно растет.

- а вот тут ошибочка (% растет в виду дорогих денег и высоких рисков, а не безумного спроса на кредиты)

Сообщение отредактировал mda: 16.08.2012, 11:52:54

[Pref]

Им, как неразумным, подробно объясняешь, что ранее кредиты были дешевые и неограниченные, а сейчас, вследствие недоступности зарубежного кредитования, строго ограничены.

- тут верно

Поэтому и ставка по ипотеке сейчас вследствие повышения спроса на нее неизбежно растет.

- а вот тут ошибочка (% растет в виду дорогих денег и высоких рисков, а не безумного спроса на кредиты)

Ошибочка "вот тут", как впрочем и везде, только у адептов крушения цен.
Повторяю в ...надцатый раз, теперь по буквам. Ставка рефинансирования Нацбанка и ставки по депозитам стабильно СНИ-ЖА-ЮТ-СЯ. То есть стоимость привлечения денег для банков СНИ-ЖА-ЕТ-СЯ. Но поскольку объем этих привлекаемых банком средств строго ОГ-РА-НИ-ЧЕН, но при повышении спроса на эти средства банки совершенно логично и закономерно ПО-ВЫ-ША-ЮТ ипотечные ставки. Даже неразумные адепты крушения цен уже должны это понять...

Сообщение отредактировал Pref: 16.08.2012, 12:09:10

[mda]

Ошибочка "вот тут", как впрочем и везде, только у адептов крушения цен.
Повторяю в ...надцатый раз, теперь по буквам. Ставка рефинансирования Нацбанка и ставки по депозитам стабильно СНИ-ЖА-ЮТ-СЯ.
То есть стоимость привлечения денег для банков СНИ-ЖА-ЕТ-СЯ.
Но поскольку объем этих привлекаемых банком средств строго ОГ-РА-НИ-ЧЕН, но при повышении спроса на эти средства банки совершенно логично и закономерно ПО-ВЫ-ША-ЮТ ипотечные ставки. Даже неразумные адепты крушения цен уже должны это понять...

даже комментировать не буду.. бред

[caken]

да будет вам известно, в целом у банков сейчас денег полно, не особо они пока нуждаются ни в депозитах, ни в нацбанке...Заемщиков нет качественных, они уже по уши в ипотеке, а раздавать ипотеку всем желающим не хотят, второй раз на грабли наступать не будут...2008 ипотеку многому научил...вернее наказал...Это толи стагнация, толи уже агония.

[Pref]

Да-да, все бред, и ипотеку банки раздавать совсем не хотят, и ставки по ипотечным кредитам совсем не повышают.
Вы только скажите, когда же все-таки будет крушение цен? В каком году? Как скоро адепты прозреют?

[Ruslan M]

Вот вы мне объясните неразумному: о чем весь спор?
Адепты и с той и с этой стороны подразумевают лишь два варианта развития:
а) крушение цен на недвижимость
б) постепенный дальнейший рост

вариант А означает кризис в экономике, дефолт по долговым обязательствам со всеми вытекающими последствиями: безработица, спад производства, политические катаклизмы и т.д.
вариант Б означает, что в экономике кардинальных сдвигов нет, рост государственных программ не удовлетворяет текущих потребностей, дальнейшее отставание уровня доходов от инфляционных процессов и т.п.

Больше ведь вариантов нет. Или я что-то пропустил?
Никто ведь не верит, что завтра (в течении 1-2 лет) настанет светлое будущее: олигархи поймут, что хватит наживаться за счет Казахстана и начнут сокращать расходы на свои "ништяки", вкладывать деньги в экономику родной страны, а не в покупку домика на берегу более дружелюбного моря; и уж точно завтра не получится,что экономика перейдет из сырьевой экстенсивной направленности на эффективную инновационную, производящую конкурентную конечную продукцию.

Короче вывод от всех адептов один: завтра будет Ж...А всем. Так-что у всех адептов есть что-то общее ))
Ну а цены на недвижимость станут тут уж всем по-барабану.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 16.08.2012, 14:40:47