Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[mda]

Да-да, все бред, и ипотеку банки раздавать совсем не хотят, и ставки по ипотечным кредитам совсем не повышают.
Вы только скажите, когда же все-таки будет крушение цен? В каком году? Как скоро адепты прозреют?

никто и не говорит что будет внезапное и резкое падение цен.
по сути с середины 2007 года цены (где то резко, где -то мягко, временами немного приостанавливаясь) - ползут вниз
и то, что банки не кредитуют (точнее кредитуют, но на более жестких условиях), только способствует этому
если что - в этом временном пуле (всего то 5 лет) - цены присели более чем в 2 раза...

предпосылок для внезапного наполнения рынка дешевыми деньгами нет... и скорее всего в ближайшее время не будет..

Сообщение отредактировал mda: 16.08.2012, 13:09:27

[NiX-373]

Больше ведь вариантов нет. Или я что-то пропустил?

есть - боковой тренд, что мы сейчас и наблюдаем в реале.

Ну а цены на недвижимость станут тут уж всем по-барабану.

локальные цены резко изменятся только при природном катаклизме... ИМХО
кстати, пузырь 2007-2009 годов я рассматриваю примерно как стихийное бедствие.
Но, так как этот пузырь "надули" не марсиане, то выводу делайте сами - эти люди никуда не делись, ои с удовольствием "надуют" очередной пузырь и необязательно в недвижке.
ИМХО - на рынке недвижимость ещё достаточно долго будет именно сегодняшний "боковик".

я так думаю - на рынке идут некие глобальные по времени процессы, обусловленные изменением покупательской спосбности денег и пр.подобными штучками... а ещё идут относительно краткосрочные процессы, обусловленные спекулятивной игрой. Для таких дел необходимо выполнение целго ряда условий. Такое положение было в 2006 году, когда созрели как внешние (дешевые импортные деньжищи), так и внутренние (готовность наших банков второго уровня активно включиться в спекуляцию) условия для пузыря. И этот пузырь неизбежно начал расти... население тут же потянулось на запах легких денег. Последствия известны всем... Все стали умными и на этом рынке будет спокойно ещё долго.

А рассматривать период с 2007 по 2009-10 годы в плане долгосрочных тенденций не имеет смысла, так как это был период завершени жизни краткосрочного процесса.

Сообщение отредактировал NiX-373: 16.08.2012, 13:16:53

[caken]

Не хочу показаться назойливым, но очень хочется прояснить ситуацию. На 08.08.12 имеем средние индексы по районам:
1. алат 1265
2. ауэз 1651
3. алма 1980
4. бост 2043
5. жетс 1407
6. мед 2472
7. турк 1313
Среднее всех этих значений=1733. КИ же на эту же дату почему то равен 1875, те превышение почти на 150 !!! Конечно для более точных измерений нужны и данные по количеству предложений, не только средний по районам. НО, в данном случае мы имеем явный доминант в виде Ауезовского района, самый большой и массовый, главный спальный район. Вот факторы которые приводят к снижению средней
1. районов ниже средней 4 против 3 в дорогих.
2. в дешевых районах 2 сильно отклоняются от средней вниз (их даже 3, но алат. Район пока не массовый), в дорогих районах сильно выше только 1-медеуский, который к тому же не массовый, тк имеет большой частный сектор. Так что по любому КИ не должен превышать 1733, на 08.08.12. И даже быть ниже его, насколько ниже немогу сказать тк нужны данные по количеству предложений в этих районах. Получается текущий КИ в районе 1700 ))) По крайней мере так выходит по расчетам.

Сообщение отредактировал caken: 16.08.2012, 13:33:39

[Pref]

Да-да, все бред, и ипотеку банки раздавать совсем не хотят, и ставки по ипотечным кредитам совсем не повышают.
Вы только скажите, когда же все-таки будет крушение цен? В каком году? Как скоро адепты прозреют?

по сути с середины 2007 года цены (где то резко, где -то мягко, временами немного приостанавливаясь) - ползут вниз

Да ну? Прям так до сих пор и ползут вниз на протяжении 5 лет? А крышеиндекс и агентство по статистике отчего-то говорят, что еще в середине 2009-го года начался уверенный рост, который продолжается и по сей день.
Ну, а на сколько повысились цены на недвижимость в период с 2000-го по 2007-й год, я даже и напоминать не хочу. А то адептам крушения цен с их неустойчивой нервной системой совсем плохо станет.

Сообщение отредактировал Pref: 16.08.2012, 13:36:16

[caken]

а с 2007 и по статистике и по крыше цены упали в 2 раза ))
Причем эти данные важнее чем 2009, тк в те в 2007 на рынке было оживление и те количество сделок намного выше полумертвого рынка 2009 года..

[NiX-373]

Конечно для более точных измерений нужны и данные по количеству предложений, не только средний по районам.

Сакен, у меня к Вам вопрос - почему Вы берете из обзоров только данные по индексам и не берете из тех же обзоров данные по объёмам предложения? Ваши пп.1 и 2 это какой-то арифметический мазохизм! Возьмите индесы вкупе с объёмами и всё непонятное пройдёт!
В моих обзорах полное согласование (с учётом объёмов предложения) индексов по сегментам и средних. Это - просто арифметика.

И ещё (это уже ко всем) - средние индексы являются только ориентирами для оценки трендов.
По большому счёту средний индекс по городу - величина довольно бессмысленная, так как в нём "намешаны" данные по совершенно разным как по качеству, так и по географии, квартир. Мало этого. Стрктурная перестройка предложения может привести к ненулевым изменениям среднего индекса даже принеизменных индексах сегментов. По-простому -дорогих квартир станет больше - и средний индекс вырастет. И наоборот. при том. что сами цены могут остаться неизменными.

Сообщение отредактировал NiX-373: 16.08.2012, 14:23:50

[mda]

по большому счёту средний индекс по городу - величина довольно бесмысленная, так как в нём "намешаны" данные по совершенно разным как по качеству, так и по географии, квартир.

с этим нельзя не согласится.. что то типа усредненной температуры по больнице, которая, включая тех у кого жар, и тех кто в морге - составляет 36.6
т.е вроде все нормально...

Сообщение отредактировал mda: 16.08.2012, 14:23:42

[Ruslan M]

есть - боковой тренд, что мы сейчас и наблюдаем в реале.

Это и есть вариант Б.
Боковой тренд (нейтральный) — носит еще одно название «флет» (от английского «плоский»). Боковой тренд отражает стадию развития стоимости ценных бумаг и других активов, при которой колебания цены весьма незначительны на достаточно длительном промежутке времени. Чаще всего это происходит из-за неопределенности в общих мировых тенденциях.

Постепенный рост цен на рынке недвижимости в частности будет вызван лишь одним фактором: печатанием денег, ничем не обеспеченных. Это все господа, а дальше будет абздец, так как "верхи не могут, а низы не хотят" при любом раскладе цен на недвижимость.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 16.08.2012, 14:38:56

[caken]

ок, данные по объемам я не видел, учту. позже пересчитаю)

еще один вопрос-по моим расчетам сейчас больше растут недорогие районы, как вы считаете?

[NiX-373]

как вы считаете?

щас я вообще в отпуске и не в РК... поэтому ответ - хз...

позже пересчитаю

проверяете мой exel ? ну-ну...

Сообщение отредактировал NiX-373: 16.08.2012, 14:40:50

[Pref]

Конечно для более точных измерений нужны и данные по количеству предложений, не только средний по районам.

Сакен, у меня к Вам вопрос - почему Вы берете из обзоров только данные по индексам и не берете из тех же обзоров данные по объёмам предложения? Ваши пп.1 и 2 это какой-то арифметический мазохизм! Возьмите индесы вкупе с объёмами и всё непонятное пройдёт!

Это потому, что адепты крушения цен видят только то, что хотят видеть. Не больше, но и не меньше.
У них даже крышеиндекс и тот уже неправильно рассчитывается...

[caken]

никто не говорит что не правильно, требовались уточняющие данные..теперь есть где их можно найти, чуть позже посчитаю ))

[NiX-373]

У них даже крышеиндекс и тот уже неправильно рассчитывается...

и таких очень много...
на сайте крыши есть достаточно подробное описание методики расчёта КИ... там описана применяемая мной модель города, там прямо написано, что, например, карк.-камышитовые квартиры не входят в общий объём анализа и пр. моменты, которые постоянно вызывают "неправильные" претензии.

[pureticket]

ставка рефинансирования действительно снижается, а вот повышение ставок по ипотеке? можно чуть подробнее?

"вариант А означает кризис в экономике, дефолт по долговым обязательствам со всеми вытекающими последствиями: безработица, спад производства, политические катаклизмы и т.д.
вариант Б означает, что в экономике кардинальных сдвигов нет, рост государственных программ не удовлетворяет текущих потребностей, дальнейшее отставание уровня доходов от инфляционных процессов и т.п."

есть еще куча вариантов, экономика развивается нелинейно. В этом мы убеждаемся как раз сейчас. Если бы было все так просто, то и с кризисом бы справились за пару дней

Сообщение отредактировал pureticket: 16.08.2012, 15:22:03

[settan]

Снижение ставки позволяет снизить процент по депозиту - профит для банков и гос-ву.
Увеличение ставок по кредиту (при снижении учетной ставки это ненормально) - профит для банков и гос-ву.
Увеличение тарифов за коммунальные услуги - профит гос-ву.
Увеличение тарифов на городской транспорт - профит гос-ву.
Проект увеличения пенсионного возраста -
Проект закона о повышении налога на землю -
Закинули проект, с подачи России, повышения акцизов на табак -
и это только то, что на ум пришло...

Это все происходит прямо сейчас, в этом году. Это одна и таже тема, мотив прост - пополнить бюджет любыми путями. Причина, о ней вещают с трибун уже больше года - кризис мативо.

Еще продвигается проект по ИПО, продажа гос акций населению. В свете вышеизложенного результат будет немного предсказуем. Кто хочет пополнить бюджет - милости просим.

Сообщение отредактировал settan: 16.08.2012, 16:06:08

[pureticket]

ставка рефинансирования действительно снижается, а вот повышение ставок по ипотеке? можно чуть подробнее?

имеется ввиду, что я не заметил повышения ставок, как себя помню болтается эффективная где то около 15%. Есть небольшие вариации, но существенных подвижек чтото не ощутил

[Кукурузник!!!]

Что-то на сайте "Крыша" перестали расчитывать среднюю стоимость квадратного метра по городу. Данные идут на 01 августа, а раньше каждую среду обновляли.

Сообщение отредактировал Кукурузник!!!: 17.08.2012, 11:13:12

[ylang]

Что-то на сайте "Крыша" перестали расчитывать среднюю стоимость квадратного метра по городу. Данные идут на 01 августа, а раньше каждую среду обновляли.

это потому что NiХ в отпуске -)

[Артемий]

Все-равно у нас лучше, чем в РФ! Был в проклятой Московии. Сумасшедший дом! Новые квартиры раскупаются еще на нулевом уровне целыми кварталами.(( Шо самое удивительное-в построенных новых микрорайонах все квартиры заняты жильцами. Цука, откуда их столько!!! Из районов прут все кому не лень(((. Про падение там только заикнись.))) Дажж в дурдом не отправят.)
А у нас... Веселая компашка Какенов и прочих трех-буквенных ников прекрасно понимая ситуацию, тащат сюда всякую чушь ради развлекухи. Это-очень правильно. Они учат дурачье, открыв рот ждущих падения думать своей головой, а не читать и верить в свои серьезно-несерьезные развмышления,которые от нех делать здесь печатанные.)
Сакену-пасиба. Любой здравомыслящий почитав его "доказательства" лишний раз убедится, шо покупка квартиры счас-это ГУТ!
Ну а дурачье.. Да пусть др..чат.) Сакен, ыщо материалу!!!)))
Дядюшка Никс, привет!

[caken]

я тут не причем это кризис снизит цены...
Как видно 1 августа не Фрс не европейский центр банк не начали новую эмиссию, хотя этого ждали еще весной!!! Причем глава ецб сказал странную фразу-мол, дело не в нас, а в политиках. Мы напечатаем сколько надо но риски последствий не хотим брать на себя. Пусть политки берут их на себя. Те положительного эфекта от эмиссии уже может и не быть а как бы наоборот, инфляция (не привыкшие к ней избалованые европейцы и американцы начнут такую панику что грянет острый кризис).