Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Pref]

Итак, долгожданный график NIX-ом опубликован, и теперь есть вся необходимая и наглядная информация, чтобы сделать заключения и выводы о текущем и перспективном состоянии рынка недвижимости.
1) Первое, что сразу бросается в глаза - это принципиальное отличие графика в золоте от графиков в долларах и тенге (посмотрите, график в золоте до настоящего времени имеет нисходящий тренд, тогда как у графиков в долларах и тенге уже с 2009-го года тренд, наоборот, восходящий). Объясняется это просто - золото в настоящее время находится на своих исторических максимумах и в данный момент сушественно перепродано. В то же самое время на рынке недвижимости дно было пройдено в середине 2009-го года, с этого времени наблюдается восходящий тренд и именно с этого периода времени вложения в недвижимость с учетом дохода от сдачи в аренду являются экономически выгодными.

[NiX-373]

здоровский график, спасибо за работу.

да пожалуйста... обращайтесь если что...

по графику видно, что это именно пузырь в недвиге и был.

читайте про пузырь тут - http://krisha.kz/con.../year/2010/4639

и кстати видно, что

там. кстати, много чего видно - если посмотреть глазом, вооруженным разумом

[NiX-373]

В то же самое время на рынке недвижимости дно было пройдено в середине 2009-го года, с этого времени наблюдается восходящий тренд и именно с этого периода времени вложения в недвижимость с учетом дохода от сдачи в аренду являются экономически выгодными.

про это посмотрите здесь http://steknick.yvision.kz/
статья называется "Рынок недвижимости как рынок инвестиций"

[Pref]

2) Теперь о графиках в тенге и долларах. Здесь различия не столь кардинальные, но, тем не менее, весьма и весьма существенные.
Заключаются они в том, что у графика в тенге разница между максимальным и текущим значениями совсем не такая большая, как у графика в долларах. То есть текущее значение индекса, выраженное в тенге, уверенно приближается к своему максимальному значению середины 2007-го года, и промежуток времени, когда сегодняшний восходящий тренд в тенге достигнет своих максимальных значений, будет существенно короче, чем аналогичный временной промежуток по отношению к доллару.

[NiX-373]

текущее значение индекса, выраженное в тенге, уверенно приближается к своему максимальному значению середины 2007-го года

не согласен... посмотрите как к этим максимальным значения индекс ехал в 2006-2007 гг. Там было явное раздутие пузыря, а сейчас наблюдается слабо растущий боковой тренд.
Сегодняшний тренд индексов в долларах и тенге - тот самый линейный рост, который наблюдался в 2003-2005 гг. В этом можно убедиться, приложив линейку к монитору.
До максимума 2007 как до луны! Сначала - новый пузырь, потом - максимумы 2007 года.

Посмотрите на производную - скорости роста индексов в 2006-2007 гг. Они ВСЕ (доллары, тенге и унции) растут примерно одниаково, что говорит о локальности нашего пузыря. А вот выход из пузыря и восстановление рынка происходило уже на фоне сильного роста золота, что и дает различие в графиках.

Насчет переоценки золота - тоже не согласен.

Сообщение отредактировал NiX-373: 12.07.2012, 12:44:16

[barmaglot]

Поэтому если у вас уже есть квартира в Алматы и есть свободные деньги то вкладывать их в ещё одну квартиру в том же городе рисковано.
Если вам так нравится рынок недвижимости, то лучше хотя бы купить квартиру в другом городе

Как минимум, спорное утверждение.
Вкладываться на рынке недвижимости нужно в том городе, в котором присутствует наибольший потенциал роста цен.
А если вы еще и постоянно проживаете в этом городе, то имеете возможность оперативно и качественно управлять своим активом (то есть сдавать квартиру в аренду или при случае выгодно продать).
А наибольшим потенциалом роста цен в РК в силу целого ряда комплексных причин обладает именно Алмаата.

Вы правы если не брать в расчёт риски о которых я писал.
По мне так если у вас в Алматы уже есть квартира в которой вы живёте и есть свободные деньги, то инвестировать их во вторую квартиру в Алматы не стоит.
Только если вы её сами будете как то использовать (например сын женится).

[Pref]

Поэтому если у вас уже есть квартира в Алматы и есть свободные деньги то вкладывать их в ещё одну квартиру в том же городе рисковано.
Если вам так нравится рынок недвижимости, то лучше хотя бы купить квартиру в другом городе

Как минимум, спорное утверждение.
Вкладываться на рынке недвижимости нужно в том городе, в котором присутствует наибольший потенциал роста цен.
А если вы еще и постоянно проживаете в этом городе, то имеете возможность оперативно и качественно управлять своим активом (то есть сдавать квартиру в аренду или при случае выгодно продать).
А наибольшим потенциалом роста цен в РК в силу целого ряда комплексных причин обладает именно Алмаата.

По мне так если у вас в Алматы уже есть квартира в которой вы живёте и есть свободные деньги, то инвестировать их во вторую квартиру в Алматы не стоит.
Только если вы её сами будете как то использовать (например сын женится).

Использовать квартиру можно по разному.
Можно подарить на свадьбу сыну, но тогда некорректно рассматривать эту квартиру как инвестиционное вложение капитала.
А можно, проживая в одной квартире, вторую сдавать в аренду в этом же городе (что очень удобно) и получать прибыль не только за счет арендной платы, но и за счет роста стоимости самой квартиры, что будет намного выгоднее банковского депозита даже в тенге с самой высокой процентной ставкой вознаграждения.

Сообщение отредактировал Pref: 12.07.2012, 13:18:54

[Pref]

текущее значение индекса, выраженное в тенге, уверенно приближается к своему максимальному значению середины 2007-го года

не согласен... посмотрите как к этим максимальным значения индекс ехал в 2006-2007 гг. Там было явное раздутие пузыря, а сейчас наблюдается слабо растущий боковой тренд.

Я не говорю "быстро" (как это было в период вздутия пузыря), я говорю "уверенно". То есть предпосылок к падению индекса, выраженному в тенге, в данный момент нет никаких, в то время как есть все предпосылки к его дальнейшему росту.
Кстати, именно поэтому имеющим сбережения в долларах в данный момент наиболее выгодно переложиться в тенге и вложиться дальше в недвижимость на растущем рынке.

До максимума 2007 как до луны! Сначала - новый пузырь, потом - максимумы 2007 года.

Здесь уже я позволю себе не согласиться.
Уровней 2007-го года, выраженных в тенге, мы уверенно достигнем и без вздутия нового пузыря. Причина - девальвация тенге на 25%, значительный рост цен с 2007-го года на все группы товаров (в том числе на строительные материалы), огромная масса напечатанных в последние годы ничем не обеспеченных денег.
Вопрос только в том, как быстро это произойдет.

Насчет переоценки золота - тоже не согласен.

Золото - это защитный актив, в который институциональные инвесторы перекладываются в период кризиса.
Именно поэтому в период кризиса золото подвержено спекулятивному росту, именно поэтому стоимость золота в данный момент достигла исторических максимумов. Как только мировая экономика войдет в стадию устойчивого роста, пойдет обратный процесс - инвесторы будут перекладываться из золота в ценные бумаги и другие активы, стоимость золота будет снижаться (или по крайней мере не будет расти), в то время как стоимость других активов по отношению к золоту будет увеличиваться. Кстати, именно в это время произойдет перелом на вашем графике алматинской недвижимости, выраженном в тройских унциях.

[NiX-373]

Уровней 2007-го года, выраженных в тенге, мы уверенно достигнем и без вздутия нового пузыря.

Вопрос только в том, как быстро это произойдет.

я не поленился и прикинул на калькуляторе, что если сохранятся нынешние темпы роста цены предложения, то уровня максимума 2007 года (май 3738$) мы достигнем лет через 20 примерно.

Сообщение отредактировал NiX-373: 12.07.2012, 14:15:50

[Pref]

если сохранятся нынешние темпы роста цены предложения, то уровня максимума 2007 года (май 3738$) мы достигнем лет через 20 примерно.

Во-первых, вы сами в это (20-летний срок) верите?
Во-вторых, мы говорим о тенговых, а не о долларовых, уровнях стоимости недвижимости.
А 3738 долларов, выраженных в тенге в 2007 году и 3738 долларов, выраженных в тенге в 2012-м году, это совсем разные 3738 долларов.
Поэтому и расчеты нужно делать не по отношению к 3738 долларам, а по отношению к (3738Х120 =) 448 560 тенге. Тогда и сроки получатся другие. Ну и, конечно, в первую очередь нужно принимать в расчет ускоряющуюся в данный момент динамику роста цен.

[NiX-373]

Во-первых, вы сами в это (20-летний срок) верите?

а мне это зачем? я просто проверил Ваше утверждение... всегда интересно нецифровые утвержденя (скоро, быстро, уверенно растет и т.п.) проверять "на цифру"... сразу становится многое понятным...
сейчас прикину сколько ждать уровня мая-2007 в тенге и обязательно отпишусь...

[caken]

если нефть так же продолжит падение то ничего удивительного в падении осенью-зимой нет. Эффект от изменения нефти выходят с задержкой 3-6 мес. Начала падать в мае, так что вполне ожидаемо. А 70% денег в РК это нефтедоллары. Именно в основном они нефтедоллары в основе сосотяния у всех наших зажиточных граждан...Даже если они вообще никак с нефтью не связаны.
Это как напр я купил хлеб в нашем магазине, а их владелец баловался бы наркотиками. И соответственно мои деньги попали бы в наркооборот, я при этом не имею к нему никакого отношения. Деньги проникают всюду и везде, но не берутся из ниоткуда. У нас они возникают при продаже нефти и газа. А эта река превращается в маленький ручеек. А для поддержания цен на недвиж нужен постоянный приток денег, а река опустела. Чем заменить нефтеные деньги? Пока нечем. А Без притока цены упадут. Все просто как 2*2 ))

[Pref]

Никс, по вашим отредактированным расчетам получится, видимо, уже не 20, а 15 лет.
Я прав?

Сообщение отредактировал Pref: 12.07.2012, 14:56:10

[Pref]

А для поддержания цен на недвиж нужен постоянный приток денег, а река опустела.

Это при цене-то 100 долларов на баррель река опустела?
Очередная байка от адептов крушения цен...

[NiX-373]

цены упадут. Все просто как 2*2

осталось убедить в этом сами цены.... с этим - пока напряженка...

Никс, по вашим отредактированным расчетам получится, видимо, уже не 20, а 15 лет.
Я прав?

не знаю, так как был занят другим делом (работой)... а навскидку - да, порядка 12-15 лет. Не буду точно считать... ломы...
а что 15 лет это "быстро"?

Сообщение отредактировал NiX-373: 12.07.2012, 14:59:56

[NiX-373]

Это при цене-то 100 долларов на баррель река опустела?
Очередная байка от адептов крушения цен..

а если нефть (или её значительная часть) идет через офшоры, то первому продавцу (т.е. нам?) достаётся совсем не 100. Это раз.
Два - надо бы посмотреть динамику реальных объёмов продаж этой самой нефти. Возможно из-за кризиса есть просадка по объёмам. Как, например, в России с газом.
наверно есть ещё и "три", "четыре" и т.д.

Сообщение отредактировал NiX-373: 12.07.2012, 15:05:11

[caken]

ну не 100, а ближе к 90... и то важны не абсолютные цифры и уровни. Важен тренд и его скорость. За пару месяцев нефть brent упала на 25%! Повтряю - пара месяцев. Второе такое падение - и жирок нашей финанс. системы исчезнет. если не сказать большее. В России вообще бюджет уже отрицательный при ценах ниже 100. И низкая нефть это похоже надолго, не год или два.

[Артемий]

По Сакену: недвига должна падать по два раза в неделю с Обязательным ежеквартальным обвалом .
Ну а в конце года-Непеременно полный и окончательный распестец до состояния нестояния...
По предсказаниям уже в минуса цена должна уходить. -333 где-то..
Но.. Дядюшка Никс все крутит и крутит с ценами(((
Вроде у нас в бюджет, когда на все и с запасом хватит заложена цена около 70 долларов за барель? Т.е сверх-доходы продолжают поступать? Тогда об чем речь?
Да дажж бюджет выполнятся не будет: шо, поставляемые в большинстве своем стройматериалы из иностранных государств из сочувствия к нам подешевеют и строительство станет дешевле?
Этт я так.. Сам с собой побеседовал. Разве кто-то и вправду падения может ждать и всерьез..

[caken]

первое. Это да, большая часть нефти идет через оффшор,какие то острова, непомню название, но это не важно. И по бумагам она есстественно продается много ниже рыночных
два. Я указывал цены на сорт brent, каковой наша нефть не являетя, по причине высокой загрязненности серой
три. Наши месторождения уже старые и добыча нефти оттуда дается дорогой ценой. Это не аравия, где лопатой можно добраться до нефти ))))
пять. Мы не имеем прямых путей особенно морских до покупателей. Дорогая транспортировка, политические риски от соседей и их капризов тоже уменьшают итоговую прибыль

[caken]

Артемий, я сам в шоке ! ))