Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Ruslan M]

Статья:Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?

http://yvision.kz/post/229033

Конечно копить, а потом вкладывать в товары длительного пользования (недвижимость) практически всегда наиболее выгодно. Зачем это доказывать ещё раз - мне непонятно.
Представленная модель имеет ряд значительных условных допущений при которых расчеты выглядят наиболее привлекательными:
- цены на недвижимость остаются на неизменном уровне или снижаются в течении 3-х лет
- цены на аренду не повышаются в течении 3-х лет
- стабильная финансовая система гарантирует сохранение депозитов как минимум на протяжении 3-х лет (по закону не более 1 млн. тенге, так как проект об увеличении до 5 млн. тенге так и не принят на сегодняшний день).

Убери любой из этих факторов и вся система расчетов меняется кардинально и есть риск не только просто ничего не приобрести, но и оказаться в ещё худшем положении.

По расчетам:
- процентная ставка по депозитам завышена (8% представлено, реально 4-6%)
- процентная ставка по депозитам завышена (15% представлена, эффективная ставка составляет по предложениям банков от 9,8 до 14 % с учетом страхования жизни залогодателя и имущества)
- ипотека предусматривает выплату не только равномерными платежами (основной долг + проценты = постоянная величина), а равномерное списание суммы основного долга (сумма основного долга делиться на равные части и на остаток начисляются проценты). В последнем случае вы однозначно гасите большую часть основного долга , но и выплаты в ближайший период несколько выше. Так-что аннуитетными платежами пугать не надо. Просто каждый должен уметь рассчитывать два подхода к графикам погашения или как минимум понимать, что такие есть. Банки предоставляют на выбор две схемы финансирования.

А теперь давайте на минуту представим, что все в один миг осознали: банковское кредитование - это зло. И в один прекрасный момент это поняли на законодательном уровне: ипотеку запретили вообще, кредитование потребительских товаров запретили вообще, кредитование МСБ запретили. Ведь везде практически "кабальные" условия.
Что тогда произойдет с экономикой?
Кто думает что все станет лучше (поднимутся зарплаты, утихнет инфляция, все станет значительно дешевле, экономика будет развиваться семимильными шагами и т.п.) ставь минус, кто думает, что это ухудшит экономическое развитие жми плюс.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 05.03.2012, 16:09:43

[goto]

12 в тенге - без проблем, в долларах до 10

с этого года нет таких ставок! 4-5% везде.

у меня в каспии 7% евро. но это с прошлого года - вскочил в отходящий вагон.

Сообщение отредактировал goto: 05.03.2012, 17:15:02

[goto]

А теперь давайте на минуту представим, что все в один миг осознали: банковское кредитование - это зло.

зло - это ставки, которые существуют.
в германии знакомый спокойно платит ипотеку со ставкой 5% минус еще чтото там какието возмещения.

[Ruslan M]

А теперь давайте на минуту представим, что все в один миг осознали: банковское кредитование - это зло.

зло - это ставки, которые существуют.
в германии знакомый спокойно платит ипотеку со ставкой 5% минус еще чтото там какието возмещения.

За ипотеку в 5% процентов за, а за 3% двумя руками за))
Но все видят в ипотеке причину несчастий, а ставки по ипотеке и условия лишь следствие общей экономической ситуации.
Переведите экономику из сырьевой направленности в производственную, освободитесь от импортозависимости по всем группам основных товаров (продукты, ГСМ, машиностроение), снизьте коррупцию (ну чтобы соответствующий индекс КЗ был не на уровне африканских стран, а где-то в первой тридцатки), развивайте наукоемкие и энергосберегающие технологии (а не тупо топите мазутом и углем ТЭЦ), развивайте инфраструктуру (чтобы например затраты на транспортировку товаров составляли не 30-45% от себестоимости товара, а 5-7%, как в развитых странах) и будет вам ипотека по 5% и даже по 4%.

[Ruslan M]

12 в тенге - без проблем, в долларах до 10

с этого года нет таких ставок! 4-5% везде.

у меня в каспии 7% евро. но это с прошлого года - вскочил в отходящий вагон.

В этом году 4,5-4,6%. Посмотрите согласно калькулятора. также советую позвонить в банк и узнать текущую ставку по Вашему договору (так как банк имеет право в одностороннем порядке изменить процентную ставку). Если договор закончился или заканчивается в этом году, то при автоматической пролонгации ставка в евро будет составлять 4,5% (подробнее здесь)

[-owner-]

Статья:Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку?

http://yvision.kz/post/229033

автор совсем не спец в вопросе.
если есть желающие могу выложить книжку на английском для перевода. Но только если выложат русский перевод.
Real estate riches. How to become reach using your bankers money.

[goto]

сделал в экселе заготовку, вбил формулы, вот что получается:


вывод: банкам выгоднее настаивать на аннуитетном платеже.

[oboWarn]

сделал в экселе заготовку, вбил формулы, вот что получается:


вывод: банкам выгоднее настаивать на аннуитетном платеже.

Я когда проходил пригодность в кредитовании два дня давил на банк, чтоб мне поставили платежи деффиринцированным графиком. Потом еще два дня, чтобы сократили срок кредитования в два раза. . Банкиры капец ушлые. При их условиях и выплатах первые пять лет я бы основной долг погашал суммами ровно в два раза меньшими, чем сумма процентов.
У нас все банки такие "народные".

[goto]

ну да.
вот данные по первым 12 месяцам:


видно, что при аннуитете вы просто платите ЗП работнику банка.

а долг погашается микроскопическими долями.

также, при выбранных мной сроках становиться видно, что ежемесячный платеж по обычной схеме становится равен ежемесячному платежу при аннуитете на 77 месяце:


или 77/12=6,5 лет.

при этом ДО 77 месяца при аннуитете в банк необходимо выплатить 77х495=38 115 уе.
а при стандартной схеме 43 601 уе.

т.е., имея в запасе перед началом кредита на депозите дополнительные 5 486 уе, и выплачивая из них долю превышения платежа обычной схемы над аннуитетным, через 77 месяцев идет уже счет в вашу пользу. и выгодней настаивать на обычной схеме.

Сообщение отредактировал goto: 06.03.2012, 14:29:25

[bzt_]

Подскажите, сколько сейчас берут маклеры?

[-owner-]

Не совсем понял что такое обычный платёж. Диференцированный по идее должен быть больше ежемесячно,но и долг сокращается быстрее.

Ануитет банку выгоден и клиенту тоже,чтобы натянуть на платёж,плюс можно гасить время от времени,и переплата будет меньше.
С диференцированным так как платёж больше,то и натянуть на доход сложнее.
А вообще недвига будет оформляться быстро по закону и по идее можно туда сюда мутить с жильём. Типа купил у друга,друг у твоей жены и т.д.


Недвига это пока для банков реально залог серьёзный. До того серьёзный,что они фактически за свой счёт покупают вам жильё.
Схема с 1 комнатной,купил в ипотеку и сдал в аренду,это чётко показывает. Банк купил вам жильё,жильё само за себя платит,через 10 лет,хата ваша. Итог,вы только потратили 10-20% а поимели 100% стоимость жилья,может и больше,если недвига выросла.Плюс в конце ещё аренда меняет направление кармана.

Сообщение отредактировал -owner-: 06.03.2012, 15:49:28

[goto]

Не совсем понял что такое обычный платёж. Диференцированный по идее должен быть больше ежемесячно,но и долг сокращается быстрее.

ну дифференцированный и есть обычный.
по табличке видно, что по аннуитету начинаешь и всю дорогу платишь 495 уе, а при обычном (дифф) - начинаешь платить 638 и потом меньше, меньше....
и в итоге через 77 месяцев платеж по нему сравнивается с аннуитетным, и дальше еще меньше - меньше...

и получается, дополнительно заначив ДО взятия кредита 5 485 уе, эти деньги к концу срока сэкономят 19 692 уе.
что уже выгодно при инфляции валюты 6% и менее.

Сообщение отредактировал goto: 06.03.2012, 16:27:10

[unikym]

Подскажите, сколько сейчас берут маклеры?

ну сантиметров двинацать-питнацать.. стандартно так сказать.. бывает и больше..

[oboWarn]

Подскажите, сколько сейчас берут маклеры?

до 1000 долл за сделку с ценой менее 100000 долл
свыше 100000 долл - 1 % от сделки.

Как сообщается покупателю.

На самом деле, чем дороже продадут, тем больше получат с разницы

Сообщение отредактировал oboWarn: 06.03.2012, 16:26:47

[Emile Hirсsh Gay]

Спад на российском рынке акций продолжается

http://www.vestifina...u/articles/8495

[Emile Hirсsh Gay]

Доли спекулянтов на рынке нефти

http://www.vestifina...nfographics/674

скоро нефть так рухнет в цене ,что мало не покажется нефтедобывающим странам как Россия, Казахстан ,Венесуэла и так далее по списку ........

. ИМХО с 125 до 45 рухнет

Сообщение отредактировал местонахождение: 07.03.2012, 15:26:29

[goto]

Доли спекулянтов на рынке нефти

http://www.vestifina...nfographics/674

скоро нефть так рухнет в цене ,что мало не покажется нефтедобывающим странам как Россия, Казахстан ,Венесуэла и так далее по списку ........

. ИМХО с 125 до 45 рухнет

т.е. в 2,7 раза...
по вашему разумению, это значит, что недвига тоже подешевеет во столько же раз.
или деньги повысят во столько раз свою покупную способность.
клева: мой депози в N долларов станет 2,7 N.

я за нефть вниз....

[-owner-]

Доли спекулянтов на рынке нефти

http://www.vestifina...nfographics/674

скоро нефть так рухнет в цене ,что мало не покажется нефтедобывающим странам как Россия, Казахстан ,Венесуэла и так далее по списку ........

. ИМХО с 125 до 45 рухнет

Не стоит забывать зависимость, нефть вниз-доллар вверх,и тенге писец придётся ноль дорисовывать к ценникам

[Multicast]

Форумчане, слышала от нескольких человек, что цены на недвижимость будут падать первый этап в мае. Ничего такого не слышали. Вот про нефть тут узнала. Немного обрадовалась. хочу купить квартиру , а то уже три года на съемной устала уже. а на цены смотрю аж плакать хочется. Дома 60 -х годов и ЗА ТАКУЮ ЦЕНУ!!!! Простите модераторы крик душииии.

[Т82]

Я слышу уже с нового года от многих что - в мае ожидается банки начнут распродажу залоговой недвижимости.