Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Ho2]

Артемий, может у Вас получится поставить точку в этом споре о росте цен на недвижимость в г. Алматы?
У Вас как никак самые свежие данные (период с 01 янв 2009 по __ март 2011). Вы же ищете квартиру в этом периоде?

Например, Вы могли бы озвучить данные всего лишь по одной позиции - о росте/падении цен на 3-х комнатные квартиры в мкрн. Алмагуль.
Просто сделав скрин одной строки написанной от руки на туалетной бумажке (по мкрн. Алмагуль).

Если действительно подтвердится рост по Вашим данным, то можно было бы дальше продвинуться в этом вопросе, в частности о причинах этого процесса.
пысы
Так как доллары здесь за деньги не считают, , а квартиры пересчитывают в крупу, мясо и лук, то вы можете посчитать сколько стоила в рулонах туалетной бумаги трешка в Алмагуле ?в двухслойной? в трехслойной? в четырехслойной?

Сообщение отредактировал Ho2: 30.03.2011, 21:56:11

[Ho2]

А в общем то можете и не заморачиваться.. мне пофигу на это

[Emile Hirсsh Gay]

Сегодня звонил на сотку хозяевам 2 ком квартир, оказались риэлторы. Перезванивала риэлтор и предлагала другой вариант квартиры , в другом районе, на другом этаже. Писали что 2 этаж из 4 , затем сказали что 1 этаж из 5 .А первый этаж сами знаете не очень (((

Сообщение отредактировал местонахождение: 30.03.2011, 21:45:38

[caken]

Вот по трешкам Медеуского района. Но если нужны отдельные строки, удобней на крыше смотреть. http://krisha.kz/con...aion=med;room=3 .В моей таблице анализируются все вместе. График сам за себя говорит)))

1809 1895 4% панель
2812 2658 -6% монол
2691 2400 -11% кирп

Больше выросли Алатауский и Турксиб. районы, а Медеуский меньше всего. Это все по данным крыши.

[Takibay]

Вот по трешкам Медеуского района. Но если нужны отдельные строки, удобней на крыше смотреть. http://krisha.kz/con...aion=med;room=3 .В моей таблице анализируются все вместе. График сам за себя говорит)))

1809 1895 4% панель
2812 2658 -6% монол
2691 2400 -11% кирп

Больше выросли Алатауский и Турксиб. районы, а Медеуский меньше всего. Это все по данным крыши.

Расскажите немного о критериях и методологии подсчета роста цен на недвижимость, а то ведь некоторые попытаются оспорить результаты подсчетов.

Сказав, что в подсчет были включены только неликвидные квартиры.

[Emile Hirсsh Gay]

да ИМХО .К гадалке не ходи - квартиры понемногу сдают оборону крепости . Обычно припадает в июне по август .Все типа в отпуске .А почему риэлторы выдают свои обьявления за обьявления хозяев???

Сообщение отредактировал местонахождение: 30.03.2011, 23:13:06

[Takibay]

да ИМХО .К гадалке не ходи - квартиры понемногу сдают оборону крепости . Обычно припадает в июне по август .Все типа в отпуске .А почему риэлторы выдают свои обьявления за обьявления хозяев???

Сезонный фактор?

[Takibay]

Сакен прошелся по Вашей ссылке, а трешки в Бостандыкском районе все-таки растут.

Как думаете с чем связано?

[caken]

Как думаете с чем связано?

Чесно говоря не знаю..Может ходовой район. Если бы Крыша предоставила свою базу данных с улицами, то можно было бы определить точнее район роста, а так Бостан. район слишком большой.
А еще выяснил что рост Крышеиндекса в основном связан с ростом в не престижных районах, типа Алатауского и Ауезовского, если их не включать, то рост еще меньше))) За два года примерно 10%, а сам $ за это же время потерял от 20-25%. Крышеиндекс считается именно в долларах.

Сообщение отредактировал caken: 31.03.2011, 11:36:38

[rustamts]

Так как доллары здесь за деньги не считают, , а квартиры пересчитывают в крупу, мясо и лук, то вы можете посчитать сколько стоила в рулонах туалетной бумаги трешка в Алмагуле ?в двухслойной? в трехслойной? в четырехслойной?

Активным участника спора предлагаю еще один способ расчета цен - несколько звонков риелторам с предложением продать квартиру, и услышать их оценку, за сколько эту квартиру они реально могут продать.

За какую цену риелторы готовы продать трехкмонатную в Алмагуле за срок в один месяц? Девятиэтажка, квартира обычная, без "евроремонта".

[Takibay]

Крышеиндекс считается именно в долларах.

О курсовой разнице (тенге-доллар) я тоже думал, может быть рост связан именно с этим.
Также как и ATF Research связывает свой прогноз роста цен укреплением курса тенге.

...то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет соответственно 6,1% и 7,8% в 2012 г., что соответствует 3,2% и 3,6% в тенге за счет укрепления курса тенге.

На прошлой неделе знакомые оформляли кредит сроком на 1-2 года в Сбере. Хотели взять в долларах, но им вежливо отказали. Кредит выдали в тенге.

...а сам $ за это же время потерял от 20-25%. Крышеиндекс считается именно в долларах.

А этого Вы к какому курсу валют считали? Ведь в 2009 году девальвация тенге к доллару США, как раз и составила 25%.

Если по Вашим словам доллар потерял 25%, то курс бы его сейчас составлял бы 120-125 тг/долл., т.е. вернулся бы к прежним значениям, что были до девальвации.

Сообщение отредактировал Takibay: 31.03.2011, 12:46:29

[Takibay]

Активным участника спора предлагаю еще один способ расчета цен - несколько звонков риелторам с предложением продать квартиру, и услышать их оценку, за сколько эту квартиру они реально могут продать.

За какую цену риелторы готовы продать трехкмонатную в Алмагуле за срок в один месяц? Девятиэтажка, квартира обычная, без "евроремонта".

Стоит полагать, что в цене будет существенная уступка. Срок реализации 1 месяц - означает продать срочно. Значит из всей массы квартир она будет существенно отличаться в цене. Цена будет "ниже рынка".

[caken]

Про тенге вообще можно не говорить, он привязан к доллару, тк есть валютный коридор нацбанка. Доллар двигает тенге, но не наоборот, а доллар сейчас снижается, не к тенге снижается, а в мировом масштабе. Поэтому мы не замечаем в обменнике изменения доллара, тк доллар стоит примерно 150 тенге и два года назад он был 150 тенге. Сравните
с швейцар. франком два года назад около 130 тенге, сейчас 165 тг, те минус 25% для доллара и тенге.С франком ничего не произошло, он не вырос, это доллар и тенге упали. тоже самое с канадским, австралийским долларом, Йеной -20% -25%.

Так что от такого роста толку мало...Напр квартира в 100 тыс в 2009 г могла опалтить 2 года учебы в гарварде, сейчас она выросла в цене, до 120 тыс, но там тоже цена выросла и 120 тыс хватит только на 1.5 года!
Что имеем после "роста" цены квартиры? В начале хватало на 2 года, а после на 1.5 года. И так во всем, не только при обучении. Меньше можно купить многих продуктов, автомобили тоже дорожают быстрее, особенно произведенные в японии и тп.

Это как в анекдоте, когда убегаешь от медведя вообще неважно с какой скоростью надо уметь бегать - 10 км\ч или 40 км\ч. Главное бежать быстрее соседа)) Недвижимость пока отстает от большинства активов.

Сообщение отредактировал caken: 31.03.2011, 14:07:57

[rustamts]

За какую цену риелторы готовы продать трехкмонатную в Алмагуле за срок в один месяц? Девятиэтажка, квартира обычная, без "евроремонта".

Стоит полагать, что в цене будет существенная уступка. Срок реализации 1 месяц - означает продать срочно. Значит из всей массы квартир она будет существенно отличаться в цене. Цена будет "ниже рынка".

1 месяц это срочно? А какой срок нормальный? Полгода, или несколько лет? Кто знает, какой срок реализации квартиры нормальный?

[Ho2]

а кто определил, что цена квартиры, это сто арендных плат или цена квадрата = 1 зп????????!!!!!!!!!!
крутите, вертите показателями как хотите. своему мнению в угоду. а цены между тем растут . и ценику все равно, сколько это в номинале, главное, что ценник все больше и больше...

[Emile Hirсsh Gay]

а кто определил, что цена квартиры, это сто арендных плат или цена квадрата = 1 зп????????!!!!!!!!!!
крутите, вертите показателями как хотите. своему мнению в угоду. а цены между тем растут . и ценику все равно, сколько это в номинале, главное, что ценник все больше и больше...

Аренда 1 ком квартиры 500 Долларов США в среднем по городу . Умножьте на 100 .Равно 50 000 уе. Разброс от района по аренде от 150 до 700 уе .От 800 до 1500 уе на 1 ком/ квартиры ))))
и квартиры не продаются соответственно. Как будто покупатели одновременно богатеют .Насмешили честное слово))))

газета Крыша от 31 марта № 13 . Страница 4 . Цитата "Вторичное жилье в алматы будет дешеветь. В Алматы стоимость жилья на вторичном рынке будет сокращаться на 1,5 % - 3 % в месяц. Такой прогнз опубликовала Аналитическая Служба ресурса "КазРиэлт недвижиость" По ее мнению этому способствует
1) негативная ситуация в финансовом секторе
2) сокращение платежеспособности граждан "

Почему маклеры сбрасывают со счетов эти два фактора ??? =)

Сообщение отредактировал местонахождение: 01.04.2011, 13:22:46

[rustamts]

Получается что для продавца квартиры есть три цены продажи квартиры:
1. "Срочная" - цена продажи в течении одного месяца.
2. "Нормальная" - цена продажи в течении квартала.
3. "Пусть висит хлеба не просит" - цена по которой квартира может висеть в продажах годами, а вдруг продастся когда либо.

Здесь все обсуждают третью категорию? Или каждый говорит о своей категории?

[Emile Hirсsh Gay]

да допустим я ищу квартиру за 40 тысяч $ в районе Казахфильма или по Тимирязева в сторону Маркова . Звоню хозяевам , они не хотят пока что продавать , держат цену. А риэлторы на всякий случай пишут заявку на покупку квартиры. Скорее "нормальная " цена и "срочная " цена .Общаги не рассматриваю вообще. Так как для своего проживания .А не хочется в общаге ((((
общаги продаются годами , улучшенные квартиры тоже самое !! Ищу квартиру с кухней 7 кв-ых метров .Ближе к августу куплю .ИМХО - лучше не торопиться !Допустим настоящие покупатели уже вешают бумажные обьявы на подьезды , риэлторы перезванивают однако !

Кто знает, какой срок реализации квартиры нормальный?

4 месяца. А так много-много ложных обьявлений -уток. Зачем такое пишут???

видел сюжет , в сша спросили у одной солидной риэлторши с 20 летним стажем работы в этой отрасли - она профи -
"Как вы считаете ипотечный процент в 12 - 24 в России это нормально?"
на что риэлторша покрутила пальцем у виска ,сказав "Откуда такие космические %%??? У нас от 1,5 до 2 %"
затем она сказала ,что ипотечный процент считают по заработной плате населения , затем указала 100 арендных плат.В общем не хотела она делиться расчетами , но все у нее было верно . Видимо Казахстан не дошел до такого еще .

Сообщение отредактировал местонахождение: 01.04.2011, 13:46:27

[Takibay]

а кто определил, что цена квартиры, это сто арендных плат или цена квадрата = 1 зп????????!!!!!!!!!!
крутите, вертите показателями как хотите. своему мнению в угоду. а цены между тем растут . и ценику все равно, сколько это в номинале, главное, что ценник все больше и больше...

Дело ведь не только в констатации роста цен, но и в определении причин способствующих росту цен.

Определив причины можно понять насколько этот рост устойчив, соответственно реален.

Номинальный рост и реальный все же разные вещи.

Никто курсовую разницу, темпы роста инфляции, снижение задолженности и увеличение реальных доходов населения со счетов не сбрасывал.
Во всяком случае, те же банки в своих обзорах о недвижимости об этом говорят.

Пока кроме Сакена лучшего объяснения никто не дал. Если появится альтернативное мнение, то можем рассмотреть и обсудить, не вопрос.

Сообщение отредактировал Takibay: 01.04.2011, 14:27:52

[Ho2]

сегодня масло покупал. Растительное. раньше стоило 1,5 бакса. Щас 2 бакса. ценник вырос??!! ДА! масло подорожало??!! ДА! чё еще надо? ??
ПЫСЫ
какая то ус....а пальчиком в рейтинги тыкает. Так смешно....