Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[акжан]

Цены у нас держаться тк их искусственно сдерживают, до лучших времен. Маленькая проблема, лучшие времена настанут не скоро, лет через 10 минимум))) А такая искусственная поддержка очень не надежная, и за это время может случиться все что угодно. И кто нибудь расскажет агашкам что можно застраховаться от падения цен, и тогда им падение станет выгодно!

Можно, пусть продают свои элитки и покупают "БЭНТЛИ " по 750 000 уе например в красном дереве салон авто ,плюс там кожа крокодила австралийского.
Дорожающий бензин для них сущие копейки , заодно экоглогию алматы сохранят ,там мотор евро-4.
Согласен с вами падение прекратится через 10 лет в 2021 году, потому что если бы резко упали в 2011 году в три раза , то и вышли бы раньше, а так это затягивание "экономической опухоли". Лечить не хотят ,отрезать тож жалко (вспоминают цены 2005-2007 годов) - такое больше не повториться , сменится два поколения, чтобы забыть ипотечный лохотрон.
1 ком квартира была 160 000 уе, затем припала с 2007 по 2009 до 49 000 уе - три года - это медленная корректировка. Значит 2 года прошло - изменений нет.Эти 2 года приплюсовываются к ипотечному КРИЗИСУ.Значит следующий этап кризиса до 2016 года (3+2 года).
рост был с 2004 по 2007 годы. 1 год роста = 3 годам падения .Значит 12 лет ипотеч-го КРИЗИСА в РК как с добрым утром.

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 11:47:24

[Takibay]

Takibay, во-первых, просьбы содержат выражения «не могли бы Вы» и т.п.

Во-вторых, о росте цен я написал в ответ на ваш вопрос о свидетельствах роста цен на недвижимость, но заметьте, что это была вежливая реакция на ваш вопрос, а не попытка оспорить ваши утверждения.
Также, если статистика будет утверждать, что цены падают, а мои знакомые будут говорить, что цены растут, то я поверю в рост цен и на статистику мне плевать. Может я ошибаюсь с чьей-то точки зрения, но это мой опыт.

Всегда часть людей думает, что цены на недвижимость перегреты, рухнут через сколько-то месяцев и т.д., и это их право. Я это слышал еще в 2001 году. Спорить не хочу, поскольку цены на недвижимость точно когда-то упадут, равно как и будут расти, потому что цены на недвижимость проходят циклы подъемов и спадов. А вот в точные предсказания о росте или падении цен через полгода я не верю, поскольку человек предполагает, а судьба располагает.

Рад, что мы с вами разрешили наше недоразумение.

Я с Вами рассчитывал все-таки на дискуссию с приведением конкретных фактов.

Например, те же обзоры банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов и т.д.

Мы к этому и стремимся на этой ветке, чтобы не утверждать что-либо голословно.

Я также заинтересован в получении объективных данных о росте цен. Мне самому было бы интересно узнать о причинах роста цен, если таковое имеет место быть.

[акжан]

2008 - 2011 гг - 1 этап ипотечного кризиса БВУ РК
2012 - 2016 гг - 2 этап
2017 - 2021 гг - третий этап. Так как затягивают кризис ,не делают шаги по оздоровлению рынка недвижимости. Как было в 1 статье одной госпожи, что "Простоять очередь на гос жилье - 75 лет очереди от ЖССБ" - плюс условия предварительного вклада 20 - 25 % + накопления последующие.
Конечно такие агломерации как Москва ,Ленинград, - они устоят в ценовом диапазоне - Москва - 6500 - 25 000 уе за 1 квадрат .
Там в подмосковье заводы , реальное производство пищевой продукции , бытовой химии, трудовые условия, возможности роста, но не сравнить с с Россией за уралом.А так про Алматы - ну метро пустят в 2011 году, зимняя олимпиада прошла в Астане.
Наши БВУ раньше зашли в ипотечное болото, чем Россия .Значит нам дольше выходить из ипотечного кризиса.
А интересно квартиры отобрали у дольщиков 2005 - 2007 годов (Не расплатившихся с процентами - 21 % )?????Невозможно сбрасывать со счетов этот слой населения (Дольщики, заемщики ипотеки)- они тоже торомозят развитие рынка недвиж-ти РК.

В подмосковье цены ниже чем в МОСКВЕ, поэтому все стремятся туда, там строят городки ухоженные.А у нас??? А у нас что строят под Алматой ???Есть альтерантива ,кроме Меркурграда ??? Кокжиек - это не вариант . Акселькент - тож отпадает !
у нас если построят , то по неадекватным ценам царского села.

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 12:07:21

[caken]

Так всякие Бэнтли и иже имеют очень не приятное свойство сильно терять в цене как только выехали из салона, не смотря на маленький пробег, отличное состояние. Просто по факту что это Б\У.

И сейчас наверное туева куча желающих вложиться в недвижимость, НО денег у них нет. А банки на это кредиты не дадут, тк кредит надо возвращать и с %. А на чем у нас можно заработать чтоб вернуть кредиты? Почти ни на чем. Это тупик. Как говориться есть два варианта -фантастический и реалистический. Реалистический - это прилетят инопланетяне и дадут денег на большой бум ипотеки-2, остальное из фантастики)))

ps В США уже несколько месяцев подряд снижается недвига.

[акжан]

Вот же барыги не далекий народ, дальше своего носа и крышеиндекса не видят))) Цены у них растут.

Скорее понты у них растут на курьих слабеньких ножках. Ну повысили с 105 до 165 тыс уе.Ну что дальше ??? Где логика? типа мы заплатим 100 тенге по обьявлению и получим + 60 тыс сверху ??? Никакой логики не вижу. Прям как в казино.
Ладно если бы крупный банк купил по 165 000 уе.Но и банк будет оценивать все риски этой цены (анализ ,оценка с привлечением Прайс Уотэрхаус Куперс)
Пишут ,что у банков КИТАЯ много денег , они вкладывают по всему миру. Но их нет в Алматы тоже .

Еще так оценивают квартиру .Это сто арендных плат . Аренда трешки 800 уе , значит 80 000 уе. Не вижу никаких 165 000 уе. Значит 165 - 80 = 85 000 уе - это спекулятивная добавка прошлых ипотечных лет.
чем выше цена, тем глубже кризис рынка недвижимости.
И считать цены на квартиру надо по курсу 120 ., а не по курсу 150 как в риэлторских обьявлениях. От девальвации народ не разбогател ровно на столько ,сколько обесценили тенге. И еще такое ощущение что Квартплата привязана к курсу Евро-Доллар )))
50 000 уе по курсу 120 и по курсу 150 тенге - это разные цены .
50 000 * 120 = 6 млн
50 000 * 150 = 7, 5 млн. ОТКУДА 1 500 000 тенге ???))))))))

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 12:34:34

[caken]

Так же и слышал по новостям что реактор в японии скорее всего не смогут затушить. При таком сценарии Токио нужно переносить!! И огромная часть Японии станет на долгие годы станет непргодной, а эта территория отрезает сообщения других районов. Радиоактивная область сдувается в США в калифорнию, понятно что цены на жилье не увеличит. Это достаточно серьезно ухудшает ситуацию с мировым кризисом.

[акжан]

При телефонном разговоре - у риэлторов другая картина- якобы цены растут - то есть у риэлторов двойные стандарты .Купить 1 ком в Коктеме по 25 000- 28 000, затем выставить ее же по 75 000. И какая логика плодить 1 обьявление от хозяина в 17 - 45 раз??? Гонор свой убавили бы в 15 раз при разговоре.

Нужно строить реальное жилье по 300 уе , потом по 600 уе , по 900 уе. Допустим учительница покупает 30 квадратов. 20 квадратов бесплатно оплачивает государство.
Как в СССР детскую обувь продавали не по 7 рублей ,а по 1 руб 50 копеек (остальное доплачивало государство)

Как в России есть села, сажать что то не хотят , один бизнесмен привез 2 китайцев, так они посадили 2 грядки длиной 1 километр (огурцы + укроп + зелень).А тамошние местные - ну пока поднимут пятую точку))))- выпить надо - опохмелиться . Некогда им)))
Так что "невозможное возможно" (из одноименного музыкального произведения товарища Дмитрия БИЛАНА) )))))))))))
под Алматой глины полным полно - но почему то не производят кирпич экологический (по стандартам Евро СОЮЗА)
Нет везут китайское г ***но из пенобетона

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 12:41:14

[акжан]

Так же и слышал по новостям что реактор в японии скорее всего не смогут затушить. При таком сценарии Токио нужно переносить!! И огромная часть Японии станет на долгие годы станет непргодной, а эта территория отрезает сообщения других районов. Радиоактивная область сдувается в США в калифорнию, понятно что цены на жилье не увеличит. Это достаточно серьезно ухудшает ситуацию с мировым кризисом.

Да Калифорния так зажралась - она как штат -королевство . Там другой мир , другая планета .Там оценивают реально дома, квартиры.
Как про риэлторов америки показывалю сюжет .Был дом по 3 млн уе, через 6 месяцев стал 2, 1 млн уе . Скидка 30 % Кажется про риэлторов Калифорнии показывали. Свои проценты еще примерно 45 000 уе. И идут продажи .
У нас в Алматы нееет))) Встанут в 3 млн и все тут как вкопанные хоть 5 лет будут продавать )))
Вы в Алматы видели где нибудь скидку в 30% ??? =))) Я не видел днем с огнем)))
Когда риэлторам цены в тенге говоришь - у них короткое замыкание в мозге случается .Мы же в Казахстане , значит цены в тенге. Для них 900 долларов слышится как 900 тенге _)), а то что это 132 300 тенге, они не понимают - 900 тенге и все тут)))

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 12:54:16

[Takibay]

Вот же барыги не далекий народ, дальше своего носа и крышеиндекса не видят))) Цены у них растут.

Скорее понты у них растут на курьих слабеньких ножках. Ну повысили с 105 до 165 тыс уе. Ну что дальше ??? Где логика? типа мы заплатим 100 тенге по обьявлению и получим + 60 тыс сверху ??? Никакой логики не вижу.

Ну почему же логика есть.

Нужно создать ажиотаж, чтобы кричать об этом на форумах, улицах и т.д.

Правда весь рост "на бумажке", соответственно у них возникает проблема предоставить объективные данные о росте цен на недвижимость.

[акжан]

Так всякие Бэнтли и иже имеют очень не приятное свойство сильно терять в цене как только выехали из салона, не смотря на маленький пробег, отличное состояние. Просто по факту что это Б\У.

почему винтаж всегда в цене)))Или хотя бы продали свои элитки по 750 000 евро - 2 500 000 евро МВФ в рамках программы Культурного просвещения населения , купили квартины Рембранта ,Пикассо и других творцов. Открыли бы музей -галерею и за входной билет 50 тенге , хоть прикоснулись бы глазами к мировым шедеврам. Нет бесконечные пробки, ночные клубы для богатых, бесконечные вереницы джипов загрязняющие святую Алма-Ату с некогда вкусными апортами=(((
Мы до евро 2 - не дотягиваем вообще. Экология ноль

Хотя есть такие умельцы. Записывайте )).Так вот они берут глину, потом + овес , покупают землянку в 5 соток в Шаныраке, строят домик-гробик 20 - 30 квадратов.Затем пишут в газету с ценой 45 000 долларов (В мозгах одновременно 45 000 тенге слышится им) 6 миллионов 615 тысяч тенге (прислушайтесь к цифре) Вот такая глина золотая в Алматы =)
покажите мне покупателя этого глиняного домика (или как там ""Саманного кирпича") -слово кирпич есть ))
слово фундамент они не слышали, стяжка тоже не слышали такого слова ))
Так вот а в 2005 году такие саманные дома в 60 метров они продавали по 210 000 уе - им некто предлагали 160 000 уе - Они отказались .Воз и ныне там, вспоминают цену в 160 000 уе

А сейчас с января по март 2011 года , некая дама продает пенобетон на косогоре на Коктюбе за 35 000 уе. И фото ставила, и как тока не выделяла обьвление ,всю зарплату потратила наверное .Теперь пишет 34 000 и без фото в газете - устала продавать бедняжка., продавать намерена 250 лет )))

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 13:21:37

[акжан]

Всего заключили договора около 48 человек со слов Глобала, 10 начали ремонт и приостановили. Не было воды-полетели насосы-засорились из-за ржавчины с труб. Насосы вроде бы починили вчера. Вода пока подключена по временной схеме, полное подключение на постоянной схеме только после ввода всего комплекса, не раньше августа.

lда уж .Ржавчина труб . Новые дома ,а уже ржавеет все

1-комнатная за 40 000 $ ~ 5 822 800 тг. ~ 28 446 € ~ 1 135 049 руб.

Алматы, Бостандыкский р-н, Аль-Фараби — р-н КазГУКирпичный дом, 1976 г. п., этаж 5 из 5, площадь 26(19) м2, хорошее состояние, потолки 2800 м, санузел совмещенный, телефон отдельный, интернет проводной, отдельно кухни нет встроенная кухня подходит очень хорошо для молодых пар и молодых людей торг на месте http://krisha.kz/a/show/1122805

торгуются наверное до 39 950 ))). Наглости нет предела, будто у молодых детей не будет ,типа как куклы будут молодыми всегда.
5 этаж - НЕ дойдешь с авоськами еды, + крыша капает протекает всегда. А кухня наверное 2 квадрата ))) как туалет - где жрем, там и с****м )
Студенты богатые купят с КазГУ обязательно - не переживайте ))))))))

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 13:52:13

[Flying Snow]

Я с Вами рассчитывал все-таки на дискуссию с приведением конкретных фактов.

Например, те же обзоры банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов и т.д.

Мы к этому и стремимся на этой ветке, чтобы не утверждать что-либо голословно.

Читая Вас, Takibay, можно подумать, что существует куча «обзоров банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов» по ценам на квартиры в Алматы

Единственный раз, когда я видел что-то подобное на этой ветке, было интервью Екатерины Трофимовой из Standard & Poor’s. Причем она говорила о казахстанском рынке недвижимости, а не об алматинском.

Раз Вы хотите использовать их для дискуссии, то, возможно, Вы сможете выложить один из «обзоров банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов» по теме?

[Francuzz]

эту ветку невозможно читать изза акжан.
мой вам совет - откройте свою ветку и изливайте туда весь мусор из вашей головы.
ваши посты убивают мозг. бред марозматика.

[акжан]

эту ветку невозможно читать изза акжан.
мой вам совет - откройте свою ветку и изливайте туда весь мусор из вашей головы.
ваши посты убивают мозг. бред марозматика.

Почему я все по теме пишу,про недвижимость в форме глины в мкр Шанырак.Как альтернатива жилью. А вы невоспитанный человек , то есть показываете свою невоспитанность )))) .И оскорблять не нужно меня .)))

Привожу реальные факты по продаже , то есть непродаже неликвида в форме глины , затем в форме пенобетона на кривом участке. Так как нед-ть в форме дачи, дома на окраине не так уж упала по сравнению с полноценной квартиры. Хотя квартира должна быть как минимум в 4 раза дороже дачи .

А так в марте 2011 года можно наблюдать снижение цен на квартиры в панельных домах 1970 гг постройки. Также кирпич стоит в цене, но затем медленно пойдет корректировка в сентябре 2011 года .

Если бы я писал о повышении цен на 10 % (как пишут наши аналитики к сентябрю 2011 года) , то меня возможно было читать таким как ВЫ ))).Каждый пишет свое субъективное мнение .Объективности нет и не было .Ведь то что пишут в журналах , не совпадает с реальностью нашей экон-ой ситуации в сфере ЖКХ-недвижимости -амортизации дорог внутри дворового пользования .

что существует куча «обзоров банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов» по ценам на квартиры в Алматы

Почему есть информация, но она закрытая , то есть это внутренние документы БАНКА , ипотечный сектор кредитования недвижимого имущества.

Сообщение отредактировал акжан: 29.03.2011, 15:54:26

[Takibay]

Читая Вас, Takibay, можно подумать, что существует куча «обзоров банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов» по ценам на квартиры в Алматы

Зачем кучу? Одного было бы достаточно.

Раз Вы хотите использовать их для дискуссии, то, возможно, Вы сможете выложить один из «обзоров банков, инвестиционных и финансовых компаний, экономических исследовательских институтов» по теме?

В отличии от вас я могу вам представить таковой. Обзор ATF Research (аналитическое подразделение АТФ Банка).

Вот их прогноз на этот и следующий год, но это только прогноз. Ниже процитирую, как они объяснят ожидающий рост цен:

В 2011-2012 г.г. рост цен на вторичное жилье (в USD) составит - 6,1% и 7,8%, соответственно. Это вновь повысит привлекательность инвестиций в квартиры. Такого «пузыря» как в 2006-2007 г.г., уже не будет. Но инвестиционный спрос может способствовать дальнейшему ускорению роста цен до 10,8% в 2013 г.

Однако здесь идет речь вобщем о Казахстане, но не Алматы, а вы как помнится их разделили.

Единственный раз, когда я видел что-то подобное на этой ветке, было интервью Екатерины Трофимовой из Standard & Poor’s. Причем она говорила о казахстанском рынке недвижимости, а не об алматинском.

Так вот по Алматы ATF Research соглашается с оценками Агентства РК по статистике:

Жилье в Казахстане остается «умеренно недоступным»* для населения, но по сравнению с серединой 2000-х ситуация заметно улучшилась. По данным Агентства РК по статистике на конец прошлого года наблюдалось незначительное повышение цен на жилье (в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила 142,0 тыс. тенге, вторичного – 104,7 тыс. тенге). Повышение идет, начиная с мая на новостройки на 2,3%, и на вторичку с июня на 3,0% (цены номинальные в тенге). Но пока повышение не касается Алматы, Астаны, Актау, Атырау, в крупных городах цена застыла.

Т.е. роста цен по г. Алматы они не фиксируют.

Даже по росту количества сделок купли-продажи жилья по г. Алматы они умалчивают:

Количество сделок купли-продажи жилья за январь-декабрь 2010 г. по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. увеличилось на 17,1%. Наибольшее увеличение сделок купли-продажи было зарегистрировано в Астане, что связано с программами Правительства, второй очередью перевода госструктур в столицу, а также в регионах, где цены на недвижимость не достигали столь высокого уровня, как в Алматы. Доступность заметно улучшилась. Уровень, существовавший до мыльного пузыря, восстановлен.

И последнее они расшифровывают свой прогноз по росту цен на 2011-2012гг.:

Рынок недвижимости в Казахстане, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после кризиса. В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем инфляция. В 2011-2012 гг. при дальнейшем увеличении доходов населения и снижении долговой нагрузки, при возобновлении роста кредитования, ситуация, по-видимому, начнет постепенно выправляться. Если увеличение реальных доходов населения составит 7,5% в 2011 г. и 8,7% в 2012 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет соответственно 6,1% и 7,8% в 2012 г., что соответствует 3,2% и 3,6% в тенге за счет укрепления курса тенге.

На страницах этой ветки об этом уже говорил Сакен, по соотношению курса доллара-тенге и уровню инфляции в РК.
Весь рост цен происходит и будет происходить только за счет укрепления тенге, а в сравнении с инфляцией цены на жилье в реальном выражении будут падать.

Полностью смотреть здесь

Сообщение отредактировал Takibay: 29.03.2011, 16:58:18

[Flying Snow]

Так вот по Алматы ATF Research соглашается с оценками Агентства РК по статистике:

…Но пока повышение не касается Алматы, Астаны, Актау, Атырау, в крупных городах цена застыла.

Т.е. роста цен по г. Алматы они не фиксируют.

По Алматы ATF Research не соглашается с оценками Агентства РК по статистике, а преподносит статистические данные как факт. Причем факт за 2010 г., а не за 2011 г. Какой смысл использовать такой отчет для оценки изменения цен, если можно напрямую пользоваться первоисточником – данными Агентства РК по статистике, которые, насколько я помню, вы уже обсуждали с Артемием несколько страниц назад. И какой смысл обсуждать изменение цен за 2010 г, когда я говорил про несколько последних месяцев?

[caken]

АТФ банк ожидает не большого роста цен. Но интересно что наш атф это филиал итальянского банка unicredit, ив италии главного шефа кажется уволили за покупку атф банка, тк он убыточен. И кажется хотят теперь продать его. Убытки банк несет в главную очередь изза не возвращаемых кредитов и ипотеки, поэтому они вынуждены стоять за рост цен.

Так же не забывайте про долг страны который больше 110 млрд долларов. Огромный СССР имел долг меньше 100 млрд на момент распада. Тогда доллары весили больше, но экономику СССР и РК нельзя близко сравнивать.

[Takibay]

Так вот по Алматы ATF Research соглашается с оценками Агентства РК по статистике:

…Но пока повышение не касается Алматы, Астаны, Актау, Атырау, в крупных городах цена застыла.

Т.е. роста цен по г. Алматы они не фиксируют.

По Алматы ATF Research не соглашается с оценками Агентства РК по статистике, а преподносит статистические данные как факт. Причем факт за 2010 г., а не за 2011 г. Какой смысл использовать такой отчет для оценки изменения цен, если можно напрямую пользоваться первоисточником – данными Агентства РК по статистике, которые, насколько я помню, вы уже обсуждали с Артемием несколько страниц назад. И какой смысл обсуждать изменение цен за 2010 г, когда я говорил про несколько последних месяцев?

Если банк в своем обзоре не соглашается с оценками других организации либо госучреждений, то такие данные не включаются в обзор, либо они приводят альтернативный источник свидетельствующий о другом состоянии дел в этом секторе.

Нередко банки, инвестиционные и финансовые компании разрабатывают свои собственные индексы и коэффициенты расчета цен, которые на их взгляд более точно определяют текущую ситуацию.

В данном случае ничего подобного не произошло. Значит они с этим согласны. Это во-первых.

Во-вторых, так как вы недолго находитесь на этой ветке, то АртЁмка убеждал, что цены начали расти еще в 2010 году, как мы видим этого нет.
Яркий тому пример, поиск квартиры АртЁмкой, которая с его слов подорожала в 2010 году с 125 тыс. до 160 тыс. долл.

Сообщение отредактировал Takibay: 29.03.2011, 18:21:09

[Fiona]

MODERATORIAL

Francuzz получает предупреждение за нарушение пункта 2.2.2

[Takibay]

Сакен может у Вас получится поставить точку в этом споре о росте цен на недвижимость в г. Алматы?

У Вас как никак самые свежие данные (период с 01 янв 2009 по 01 март 2011).

Например, Вы могли бы озвучить данные всего лишь по одной позиции - о росте/падении цен на 3-х комнатные квартиры в мкрн. Алмагуль. Просто сделав скрин одной строки (по мкрн. Алмагуль) в Вашей таблице.

Если действительно подтвердится рост по Вашим данным, то можно было бы дальше продвинуться в этом вопросе, в частности о причинах этого процесса.