Сообщений в теме: 4803

[Риэлтор-аналитик]

Это нечестно по отношению в Собственнику.
Комиссия риэлтору сидит в цене. Но ведь Собственник платит не просто за то, чтобы ему помогли продать. Он платит за то, чтобы ему помогли ВЫГОДНО продать, а не использовали служебное положение, наживаясь на неосведомленности человека в этой сфере.

Это честно по отношению к тому кто это делает, в ином случае у этого человека нет гарантии зароботка.
Понятие выгоды аморфно, сегодня выгодно, через год это может показаться не выгодно. Перед тем чтобы заключить договор я обсуждаю цену с собственником с учетом рынка докладывая ему ситуацию на рынке и о спросе. Если мы не сходимся по цене я естественно не работаю с таким владельцем.

[Наше Величество]

... и если честно, мне не жалко тех людей, которые не в состоянии прочитать газету и купить у меня квартиру напрямую.

а мне вот себя жалко, потому что я получила одобрение банка и теперь как порядочная маша, скупаю все газеты по недвижимости, самой первой свежести, смотрю сайты тех же газет каждые пять минут
сижу обзваниваю каждое объявление, и из всех что я прозвонила, а их немало, мне попались только два хозяина, одну кв. я посмотрела, она не устроила
остальные всё риэлторы, зачастую неадекватные, безграмотные и связываться с такими я естественно не буду,
четыре риэлтора пытались показать мне одну и ту же квартиру, в объявлении написано одно, звоню, на деле информация вообще другая
вот куда мне бежать? где мне найти квартиру которая меня устроит, да еще напрямую без риэлтора?
я готова заплатить эту тысячу, но риэлтор должен ее отработать, еще некоторые товарищи не хотят делать свою работу,
торговаться например или уговорить на мою ипотеку, незнающего что это такое хозяина, я риэлтору объясняю,
что такое ипотека и как долго длится процесс, никто не знает что сейчас купля/продажа в ипотеку занимает от трех до пяти рабочих дней, если у продавца в порядке документы на кв., я думаю что уже все риэлторы должны знать что это такое, уже сколько лет существует такой вид продажи недвижимости....
причем я не прошу золотой замок, мне всего лишь нужна обычная однушка в хорошем состоянии в нужном мне районе...
а время идет, у меня одобренная сумма и банк дает всего месяц на поиски кв.....

Сообщение отредактировал Наше Величество: 16.07.2012, 13:31:08

[Zuli]

Профессиональные риэлторы! Помогите продать дом в каменке!

[Frya]

По Вашим постам можно написать краткий справочник: 101 ошибка продавца/покупателя при продаже/покупке объекта недвижимости)))
Я продавал/покупал для личного проживания 4 раза квартиры за последние 10 лет с риэлторами и без не будучи ещё сам риэлтором, но таких ошибок не делал)))
Было интересно почитать, тем более что предпочитаю учиться на чужих ошибках.
Успехов и всего наилучшего!!!

Обычно общие ответы о ни о чем даются в отсутствие четкого ответа на вопрос/проблему.

Вы являетесь образцом, в моем понимании, продвинутого риэлтора. Судя по всему Вы не подвизаетесь на ниве сопровождения покупок и продаж недвижимости от невозможности устроиться куда-то еще и делаете свою работу хорошо и достойно.

Но при этом Вы не понимаете разницы между гражданской, административной и налоговой ответственностью. Вы талдычите про судебное разрешение споров не понимая, что Ваш оппонент ссылается не на невозможность решения спора в судебном порядке, а на дефектную систему заключения договоров и нобходимость изменения этой системы.

Напишите, пожалуйста, справочник относительно рисков и ошибок связанных с покупкой и продажей недвижимости если Вы полагаете, что достаточно понимаете систему, ее дефекты и правовое регулирование. Я хочу прочитать что-то написанное практиком в отношении таких сделок, включая анализ ошибок по заключению договоров оказания услуг для сопровождения таких сделок. Я бы очень хотела почитать. И я не иронизирую Но не грозитесь на форуме, ладно? Написание таких трудов подразумевает очень высокий уровень образования и понимания системы и ее проблем.

Сообщение отредактировал Frya: 17.07.2012, 00:48:11

[Frya]

... и если честно, мне не жалко тех людей, которые не в состоянии прочитать газету и купить у меня квартиру напрямую.

а мне вот себя жалко, потому что я получила одобрение банка и теперь как порядочная маша, скупаю все газеты по недвижимости, самой первой свежести, смотрю сайты тех же газет каждые пять минут

Ваше Величество, поопробуйте сделать поиск по сайту Крыша (krisha.kz) На сайте есть опция поиска объявлений от хозяина. Например, на данный момент на сайте есть 1637 объявлений о продаже 1-х комнатных квартир в Бостандыкском районе с ценами до 120000 долларов США. Из них 175 объявлений от хозяев. Пусть Вас не пугает это соотношение 1637/175. На самом деле квартир с указанными парамертрами в Бостандыкском районе продается гораздо меньше чем 1637. По моим оценкам таких квартир около 300. Просто на каждую квартиру имеется от 3 до 7 объявлений, включая, как привало, одно или два от хозяина и остальные от риэлторов.

Если Вас заинтересовало какое-то объявление - сделайте расширенный поиск - забейте наименование улиц в строку - Поиск по тексту объявления. Вы получите все объявления с указанием данных улиц (ну со спецификой Алматы может надо делать два поиска - например для перекрестка Мира и Сатпаева надо сделать два поиска - Мира Сатпаева и Желтоксан Сатпаева.

Вы получите список включающий до, примерно, 20 объявлений. В нем очень легко сориентироваться.

Например при поиске 1-х квартир стоимостью до 120,000 долларов на перекрестке Жандосова- Жарокова выходит 9 квартир, из них - 5 о продаже квартиры - 2 этаж в 5, кирпич, общая площадь 34, кухня 9, год постройки от 1982 до 1985. Из них - два от хозяина. С большой долей вероятности - все 5 об одной и той же квартире. Звонить надо по обоим номерам от хозяина, чтобы выснить кто же на самом деле хозяин.

Ну и так далее делаете методично поиск по интересующим Вас перекресткам, не забывая делать поиск с возможностью разного написания названия улицы, старых и новых названий и т.д.

Просто на сайте это сделать удобнее чем в газете.

Сообщение отредактировал Frya: 17.07.2012, 00:35:25

[Риэлтор-аналитик]

... и если честно, мне не жалко тех людей, которые не в состоянии прочитать газету и купить у меня квартиру напрямую.

а мне вот себя жалко, потому что я получила одобрение банка и теперь как порядочная маша, скупаю все газеты по недвижимости, самой первой свежести, смотрю сайты тех же газет каждые пять минут

Слушай будующая банковская жертва!
НЕ бери квартиру под ипотеку! Если конечно у тебя не менее 70 % первоначалки то тогда валяй.
Я понимаю что Вы пошлете меня куда по дальше, в принципе это ожидаемая реакция. Но Вы вспомните меня этак через 2-5 года, но будет уже поздно!
Ипотечники не торгуются, торгуются только с налом.
Владельцу очень не удобно схема сделки (не до всех владельцев доходит) в психологическом плане. - с начала подпиши договор, потом должна пройти гос.регистрация, ну а потом плучишь деньги. И даже когда говаришь что банк выдаст гарантийное письмо о выплате, это все равно не принемаеться продавцом.
Да Вы еще попадете на курсе валют, выдача в тенге, а расчет с продавцом в баксах. Плюс за обнал этих наличных банк возмет %. Банк возможно не до даст денег, так как он выдает по оценке оценщика, который в свою очередь по любому занизит, про страховку не забывайте это важно.
Про кредитную усталость Вы наверное слышали? И что комунальные еще раз повысят? Я надеюсь что у Вас работа стабильная и зарплату не задерживают, и еще надеюсь что свои текущие (месячные, квартальные, полугодовые, годовые) расходы Вы реально подсчитали и в курсе что продукты будут только дорожать.
Да еще в предверии кризиса - ВЫ реально отчаянная камикадзе!!! Респект.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 17.07.2012, 02:24:41

[Наше Величество]

[Просто на сайте это сделать удобнее чем в газете.

уважаемые, спасибо конечно за такого рода советы, но мне не 5 лет, и я умею пользоваться интернетом и опциями поисковиков в принципе, речь не об этом в теме

[ylang]

1. Ипотечники не торгуются, торгуются только с налом.

2. Владельцу очень не удобно схема сделки (не до всех владельцев доходит) в психологическом плане. - с начала подпиши договор, потом должна пройти гос.регистрация, ну а потом плучишь деньги. И даже когда говаришь что банк выдаст гарантийное письмо о выплате, это все равно не принемаеться продавцом.

3. Да Вы еще попадете на курсе валют, выдача в тенге, а расчет с продавцом в баксах. Плюс за обнал этих наличных банк возмет %. Банк возможно не до даст денег, так как он выдает по оценке оценщика, который в свою очередь по любому занизит, про страховку не забывайте это важно.

4. Про кредитную усталость Вы наверное слышали? И что комунальные еще раз повысят? Я надеюсь что у Вас работа стабильная и зарплату не задерживают, и еще надеюсь что свои текущие (месячные, квартальные, полугодовые, годовые) расходы Вы реально подсчитали и в курсе что продукты будут только дорожать.
Да еще в предверии кризиса - ВЫ реально отчаянная камикадзе!!! Респект.

есть неточности, т.к. сейчас все проще и быстрее

1. Торгуются все!

2. Деньги выдаются сразу в тот же день.

3. Выдаются в валюте займа. Долларовые ипотеки дешевле. % за обнал можно избежать. если Покупатель платит Продавцу безналом.
Продавец открывает депозит в банке Покупателя, переводит деньги со своего текущего счета (который открывается одновременно с депозитом) на свой депозитный, через 7 дней деньги может снять свободно, не платя за обнал.
Более отго, с этого года разрешены расчеты между физическими лицами в валюте с формулировкой "на приобретение ....". В прошлом году можно было отлько "безвозмезлная матенриальная помощь"

4. Это личное дело каждого-) Лучше платить за свое, чем просто аренду.

[Риэлтор-аналитик]

есть неточности, т.к. сейчас все проще и быстрее

1. Торгуются все!

2. Деньги выдаются сразу в тот же день.

3. Выдаются в валюте займа. Долларовые ипотеки дешевле. % за обнал можно избежать. если Покупатель платит Продавцу безналом.
Продавец открывает депозит в банке Покупателя, переводит деньги со своего текущего счета (который открывается одновременно с депозитом) на свой депозитный, через 7 дней деньги может снять свободно, не платя за обнал.
Более отго, с этого года разрешены расчеты между физическими лицами в валюте с формулировкой "на приобретение ....". В прошлом году можно было отлько "безвозмезлная матенриальная помощь"

4. Это личное дело каждого-) Лучше платить за свое, чем просто аренду.

1. Ну да ломайте продавца по цене давайте, пока оценка (1 день), камитет банка (1-3 дня), если вы конечно зарание собрали все бумаги для одобрения, кароче есть как минимум 5 дней в течении которых вруг откуда не возмись появляеться наловый покупатель которого привел другой риэлтор, так как у Вашего риэлтора нет "экслюзива" на этот объект и владелец может сделать что угодно, естественно Вы сами не можете дать серьезный здаток (более 1000 баков) продавцу так как в голове мысль "а вдруг не прокатит в банке", не могу только 500 дать задаток, который легко перебивается наловым покупателем у которого есть ушлый риэлтор.
2. Да занимайте в баках, но потом постоянно надо следить за курсом что может привести к нервному срыву, так как зарплата в тенге и она не меняеться в зависимости курса валют, так что по любому потеряете на курсовой разнице в течении срока ипотеки (5-20 лет).
3. По форме оплаты чтобы избежать % за обнал это конечно Вы хорошо подсказали!!! Но то что выдача день в день, так это не во всех банках.
4. Да рекламный слогон известного банка цепляет разум! Но следует обратитть внимание на то что ежемесячный платеж конкурирует с арендной ставкой. например аренда 60 000 т, кредитный платеж 120 000 т. Я бы взял в аренду, остальное положил на депозит (пусть банк на меня работает), и когда придет время сделал бы приобритение. При этом появляется возможность (все равно ипотека например 10 лет) пожить в разных районах, разных квартирах, без долговой нагрузги на мозг. Тем более арендодатель будет тратить мои деньги (арендный платеж) в нашей экономике, а в банках иностранные акционеры и кредиторы, не хочу кормить западных олигархов!!!
5. Да в этом году банки начали прогибаться и что то начали менять! и это хороший или плохой сигнал?

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 17.07.2012, 12:50:27

[Риэлтор-аналитик]

На западе в основном приобритение недвижимости происходит по средством кредита.
Там Риэлторы помогают банкирам и ипотечникам однавременно вот почему они заключают экслюзивные договора.
Оценка оценщика не сильно разниться с оценкой Риэлтора (минимальная погрешность) так методы одни и те же.
Эклюзивная работа Риэлторов поволяет реально оценить объем рынка и его активность.
Риэлторы обеспечивают ликвидность, поддерживая рынок в правельном сотоянии (адекватное ценообразование).
Да там одна валюта, и люди не парятся о курсовых разницах.
Да и короче еще куча примочек, все равно которые Вы не поймете, так как масштаб мозга не позволяет это сделать!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 17.07.2012, 13:49:44

[Ruslan M]

Риэлторы обеспечивают ликвидность, поддерживая рынок в правельном сотоянии (адекватное ценообразование)

Ну вот с этим многие могут поспорить в США, Китае, Японии, Испании, Португалии, Болгарии, ОАЭ, Казахстане, России и т.д., где полопались "пузыри" на рынке недвижимости)))

[Риэлтор-аналитик]

Риэлторы обеспечивают ликвидность, поддерживая рынок в правельном сотоянии (адекватное ценообразование)

Ну вот с этим многие могут поспорить в США, Китае, Японии, Испании, Португалии, Болгарии, ОАЭ, Казахстане, России и т.д., где полопались "пузыри" на рынке недвижимости)))

Не нози!!! итак голова болит.
Да с этим надо что то делать! и кто виноват Риэлторы?
Может это строители и девелоперы со своими отчетами о доходах за год (мы крутые наша прибыль растет, добро пожаловать акционеры и кредиторы)? Вы разберитесь сначала.
В медеуском и ботандыксом районе очень много новостроек, надеюсь видешь паралели!!!
Я не говарю про корупцию и непрофесионализм в гос.органах.
А может это трейдеры на бирже нефти и газа, цены которых отражаются на готовой продукции например стройматериалов.
На фоне их Риэлтор маленькая сошка!!! чел для битья (гомаотвод).

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 17.07.2012, 14:39:33

[Ruslan M]

Не нози!!!

Я к тому, что риэлторы уж никак не могут обеспечивать ликвидность и поддерживать рынок в правильном состоянии. Риэлторская деятельность есть лишь отражение существующей реальности на рынке недвижимости, уж какая бы она не была.

[Риэлтор-аналитик]

Не нози!!!

Я к тому, что риэлторы уж никак не могут обеспечивать ликвидность и поддерживать рынок в правильном состоянии. Риэлторская деятельность есть лишь отражение существующей реальности на рынке недвижимости, уж какая бы она не была.

А это очень плохо что мы сейчас не можем обеспечить ликвидность (быстро превратить товар в деньги). Твои и мои (и других) обявления в рекламе именно это делают что поддерживают рынок, но просто не в правельном состоянии, так как нет единых Риэлторских стандартов по оценке недвижимости, и практически мало Риэлторов работают по экслюзивам, продавец ставит цену с потолка и выходит в эфир (вот почему надо ограничивать продавца в самостоятельной продаже). Мы должны быть не отражением существующей реальности, а создовать реальность (оболдеть 1 ком в самале 90 000 баков), мы должны быть совестью (платежеспособный спрос, предложение, правельная и обснованная оценка/цена) рынка а не его отражением. В зеркале не будет отражения пока там что то не появиться!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 17.07.2012, 14:47:27

[ylang]

2. Да занимайте в баках, но потом постоянно надо следить за курсом что может привести к нервному срыву, так как зарплата в тенге и она не меняеться в зависимости курса валют, так что по любому потеряете на курсовой разнице в течении срока ипотеки (5-20 лет).

5. Да в этом году банки начали прогибаться и что то начали менять! и это хороший или плохой сигнал?

2/ можно сделать рефинансирование кредита на другую валюту и другую ставку.

5/ это хороший признак. Мы приближаемся к миовым стандартам-)

[Риэлтор-аналитик]

Наша вина в том что мы разобщены!!! нет консолидации.
Мы не можем создать школу риэлторов, чтобы она выпускала адекватных риэлторов (сертифицированных).
Мы не можем определиться с кого брать комиссию и какую.
Мы не можем предложить рынку единые стандарты (договора, оценка, правила и прочее)
Мы не можем сделать хороший продукт в виде аналитики.
Мы не можем создать кадровую политику (стандарт), просто тупо переманиваем риэлторов друг у друга.
Мы не можем собрать подписи для принятия закона о риэлторской деятельности.
Мы не можем полноценно сотруднячать между собой в интересах наших клиентов.
Мы не можем ограничить вход на рынок машенников, челов которые могут искусственно повлиять на рынок, и прочих.
Мы не можем не на кого повлиять, например на недобросоветного строителя (типа забанить его проект).
Мы не можем полноценно сотруднячать с банкирами (одно агентство это им не интересно).
Мы не не чего не можем пока не соберемся в кучу, например в ОАРК (просто альтернативы сейчас нет)!!!
У нас нет единой специализированной торговой площадки, сайт крыша реально надоел (7 дней размещение объявления и лимит по количеству) и не дает нам заработать, так качает деньги с нас и/или забирает много времени, что уж говорить о том что там продавцы тусуются и это делает нас лишними (отражением существующей реальности) в глазах простого обывателя, и потом мы удевляемся почему продаж нет. !!! потому что тупые директора агентств которые не чего не делают в стратегическом направлении!!!
Бараны лучше нас, потому что они стадом ходят!!!)))

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 17.07.2012, 16:11:26

[Ruslan M]

Мы не можем

Тот кто не хочет что-то делать, тот найдет тысячу причин это не делать. Тот кто хочет - найдет тысячу возможностей.
Ситуация в сфере риэлторской деятельности такова на данный момент, что можно по-любому тупо рубить бабки. И неважно до морали, закона и деловой этики. Но в ближайшие годы рынок "сожмется" и останутся те, кто хочет работать цивилизованно и эффективно. Ведь клиент будет выбирать именно их, а не "показушников" с данью за показ и "рассказ")))

[Frya]

уважаемые, спасибо конечно за такого рода советы, но мне не 5 лет, и я умею пользоваться интернетом и опциями поисковиков в принципе, речь не об этом в теме

Ок, извиняюсь, хотела как лучше. Я сама искала долгое врмея по газете пока не поняла удобства поиска по сайту для того чтобы найти именно объявления от хозяев.

Сообщение отредактировал Frya: 17.07.2012, 20:21:18

[Frya]

2. Деньги выдаются сразу в тот же день.

Деньги то выдаются быстро. Но как написал Риэлтор - аналитик - проблема в том, что многие банки деньги выдают только под подписанный оригинал договора купли-продажи после его регистрации в юстиции. То есть продавец должен сначала подписать договор, отдать его оригинал, согласиться с тем, что произойдет переригситрация права собственности на покупателя и только потом получить деньги.

Многие не соглашаются.

Есть несколько банков где схема другая - сначала подписание договора, потом нотариально заверенная КОПИЯ отдается покупателю, по ней банк дает деньги, потом происходит расчет между продавйом и покупателем и продавец отдает оригинал БАНКУ, который и производит регистрацию. В этой схеме банк берет фактически часть рисков на себя как я понимаю (ну если например при регистрации вылезет какой-нибудь косяк). Но, во-первых, таких банков мало (я встречала только один) и, во-вторых там есть своя заморочка. Там другая система утверждения кредита. Надо сначала найти конкретную квартиру, а потом банк выдает деньги именно под эту квартиру. Процедура утверждения в таком случае - до 2х недель с момента как подаешь заявку под конкретную квартиру. Это тоже напрягает продавцов.


И в любом случае, все самые удачные предложения уходят по так называемой опции "за нал".

Сообщение отредактировал Frya: 17.07.2012, 20:08:23

[Ruslan M]

Сегодня пришло рекламное сообщение от застройщика одного из очень сейчас "модного" ЖК: типа вот такой замечательный объект давайте сотрудничать.
Замечательно. Пишу запрос об условиях сотрудничества. Ответ дословный: "Здравствуйте! Да мы сотрудничаем. Условия работы: проценты свои будете у клиента брать, который вы привели".
Мой вопрос о том с какого перепугу покупатель должен платить деньги агентству ещё дополнительно сверх стоимости остался без ответа. Также остались без ответа аргументы: мы вкладываемся в рекламу ваших объектов, готовим специально сотрудников (а не просто так из рекламного буклетика инфо, а риэлтор должен обследовать весь объект вдоль и поперек, узнать каковы особенности передачи в собственность и т.п.), мы ведь по сути дополнительный отдел продаж застройщика с нулевыми вложениями (при этом отдел продаж работает не на ЗП, а только на результат).
Бред полный какой-то. Да ещё со стилистикой деловой переписки проблемы у "спецов" отдела продаж. Что уж говорить об остальном (???).
Вот в таких условиях приходится работать.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 18.07.2012, 21:40:25