Сообщений в теме: 4803

[≈777≈]

2Руслан. Вы сами задали вопросы, и сами же на них ответили. Я не против качественных риэлторов, но все те, с которыми сталкивался ранее - на мой взгляд не отрабатывали своих денег, а торопились быстрее осуществить сделку, вырвать свою комиссию и бежать. Если вы такой крутой риэлтор, продайте мою кв и помогите купить дом

[ylang]

только после того, как ВУЗы с государственной лицензией на образование начнут выпускать специалистов такого профиля

Ни в одной стране мира, где риэлторская деятельность лицензирована, нет специальных государственных вузов, которые бы готовили специально риэлторов.
Есть стандарт риэлторской деятельности, есть требования на основании этого стандарта, есть квалификационные экзамены. Лицензия выдается на основании выполнения требований стандарта и прохождения квалификационного экзамена. Нарушение требований влечет за собой отзыв лицензии (приостановление/аннулирование).
Регулирование (контроль за исполнением стандарта, его обновлением, разработка квалификационных тербований и т.д.) может осуществляться либо со стороны государства (США), либо от лица единого общественного объединения (Голландия).

У нас в стране тоже есть такие стандарты? Или их еще создавать надо...

[Ruslan M]

У нас в стране тоже есть такие стандарты? Или их еще создавать надо...

Общепринятого нет. У ОАРК есть кодекс для АН, но это не стандарт. Да и сам Кодекс нуждается в глубокой доработке ИМХО.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 23.07.2012, 11:42:18

[ylang]

Вопрос к риэлторам (какое решение вы бы приняли в сделке) :

Выдан залог Продавцу по расписке 9 июля. Покупатель готов оплатить сразу квартиру.
Риэлтор (и Продавец) не спрашивают Покупателя о том, нужна ли ему проблемная квартира и не уведомляет Покупателя о том, что квартира под арестом, а берется и помогает Продавцу снять арест с нее на основании Определения суда о снятии с ареста (дата 20 апреля в документах).
Продавец при помощи Риэлтора снимает арест с квартиры, оба расказывают как "башляли" за ускорение.
При этом Решение суда (история конфликта) и суть претензий Продавец отказывается объяснить Покупателю и Нотариусу и по словам Риэлтора ему тоже не известно достоверно (хотя в минюсте он бегал по кабинетам с бумажками).
Покупатель узнает о наложенном и снимаемом аресте в ответ на вопрос в чем причина задержки регистрации сделки. Риэлтор уверяет, что все в порядке.
Арест снимали 3 дня, к Нотариусу Продавец и Риэлтор приезжают прямиком от судебных исполнителей БЕЗ СПРАВКИ ОБ ОТСУТСТВИИ ОБРЕМЕНЕНИЯ. эту справку берет Покупатель утром в 9.00 12 июля сам в день намеченной сделки чтобы убедиться в параметрах квартиры и отсутствии обременения.

В результате Покупатель отказывается от сделки и требует вернуть залог, т.к. из представленных документов нельзя сделать вывод о чистоте квартиры. Нотариус также колеблется в том, стоит ли сделку регистрировать и предупреждает Покупателя, что исходя их предоставленного определения нет гарантий об окончательном снятии ареста. Тем более, что по словам Продавца, дело расматнривалось в Верховном суде РК.


Руслам_М, Риэлтор-аналитик и все собеседники, скажите пожалуйста ваше мнение - должен ли в таких условиях Продавец вернуть задаток при отказе Покупателя от сделки. Как риэлтор, ведущий сделку и берущий вознаграждение с обеих сторон, как бы вы поступили:
1. вернуть задаток Покупателю и прдать уже чистую без обременения квартиру
2. не возвращать залог, т.к. на момент сделки Покупатель взял справку об отсутствии обременения.
3. вернуть 50% залога, т.к. ситуация неоднозначная.

[Ruslan M]

Как риэлтор, ведущий сделку и берущий вознаграждение с обеих сторон, как бы вы поступили:

Не могу пояснить, так не беру с 2-х сторон.

Могу пояснить следующее:
- ст. 338 ГК РК Статья 338. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, наступившей без их вины, задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение обязательства, обязана возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка, поскольку в договоре не предусмотрено иное.

Все условия касательно задатка (освобождение от ареста, уплата коммунальных платежей, налога на имущество, передаваемое дополнительно имущество, гарантия по сохранению объекта в том состоянии, который находится, или необходимость проведения дополнительных работ (ремонт и т.д.) должно быть оговорено в соглашении о задатке. Как вы договаривались неизвестно.

В данном случае Продавец выполнил свои условия по освобождению из-под ареста. Но также необходимо учитывать, что может быть наложена кассационная жалоба на оспаривание данного решения суда в течении определенного срока. Поэтому необходимо:
- получить копию судебного решения об отмене ареста
- дождаться истечения времени по подаче кассационной жалобы
- сделать повторный запрос в суд по месту нахождения объекта (ответчика, истца) о нахождении судебного иска в делопроизводстве (лучше нанять юриста)
- после получения информации о том, что данный объект не рассматривается в суде получить повторно справку об обременении и довести сделку до конца.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 23.07.2012, 12:28:42

[ylang]

Ruslan M , благодарю за информативный ответ!

интересно что скажет Риэлтор-Аналитик.

[Кукурузник!!!]

Ruslan M , благодарю за информативный ответ!

интересно что скажет Риэлтор-Аналитик.

За чем столько телодвижений вам нужно, что описал Ruslan M? Продавцам надо объяснить, что вы сомневаетесь в чистоте сделки и на этом основании верните мне полностью задаток. Я бы не связывался с этой квартирой, если она даже была супер-пупер хорошая и по адекватной цене.

[Ruslan M]

Продавцам надо объяснить

В том-то и дело, что многое у нас делается "по понятиям",а не по закону. Но вдруг, если чуть-что случается, бегут и требуют справедливости. На кого в этом случае пенять?
В данном случае задаток уже дали на каких-то условиях (хотя зачем было давать задаток, не взяв хотя справку об обременении), покупатель хочет получить именно этот объект по предлагаемой цене (а она, как правило, по таким объекта ниже от 5 до 20% от среднерыночной). Есть действующее законодательство, согласно которому и надо действовать. Задача риэлтора теперь "вырулить" из этой ситуации, доведя сделку до конца и/или дать рекомендации по устранению причин, препятствующих ей.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 23.07.2012, 13:06:06

[ylang]

За чем столько телодвижений вам нужно, что описал Ruslan M? Продавцам надо объяснить, что вы сомневаетесь в чистоте сделки и на этом основании верните мне полностью задаток. Я бы не связывался с этой квартирой, если она даже была супер-пупер хорошая и по адекватной цене.

Вот и я не стала связываться с этой квартирой-)

В данной ситуации меня поразила позиция Риэлтора, который мне показывал квартиру и вроде как должен был мои интересы соблюсти, как Клиента, но не соблюдал.
Он не знал, что квартира под арестом (сам ее до меня не смотрел и не проверял! как, впорочем, и предыдущие, которые показал). Хотя сейчас я подумала, что раз задаток давала 9 июля, а в расписке именно риэлтор написал, что сделка не позднее 12 июля, то выходит он знал о проблемах(((.
Он не спросил меня сразу, а сам начал снимать арест, в надежде получить и от меня и от Собственника вознаграждение, хотя знал, что для меня критична юридическая чистота.
Он был против!! того, чтобы мне вернули задаток. Причина по его словам - Продавец представил квартиру к продаже в срок. А то, что обременение могли наложить в любой момент, раз дело рассматривается в Верховном суде, а арест снят по решению Бостандыкского райсуда, для него не аргумент.
Он не привез справку об отсутствии обременения, хотя это была его обязанность, заранее оговореная нами.
Кроме того, в расписке было указано, что приобретается квартира со всем содержимым. А у нотариса Пордавец начал менять условия, и Риэлтор хоть и напомнил о расписке, но повлиять на Продавца не смог. И у него по закону и нет такой возможности-)

В общем мне вернули 50% задатка (это было 100 баксов) которые я отдала нотариусам в качестве извинения, за 2х-часовое опоздание Продавца и мой отказ от сделки.

Удивило также, что этот Риэлтор мне еще попытался предложить свои услуги. Но кто же будет иметь с ним дело после стольких ляпов и несоблюдения моих интересов!!
Так что я НЕ РЕКОМЕНДУЮ агентство (для интересующихся сообщу название в личке) для Покупателей. Мои интересы были проигнорированы. Ради получения своего вознаграждения мне подсовывали сомнительную квартиру, зная что Собственник с киргизским гражданством и что дело рассматривается в Верховном суде.

Сообщение отредактировал ylang: 23.07.2012, 13:39:14

[ylang]

Продавцам надо объяснить

В том-то и дело, что многое у нас делается "по понятиям",а не по закону. Но вдруг, если чуть-что случается, бегут и требуют справедливости. На кого в этом случае пенять?
В данном случае задаток уже дали на каких-то условиях (хотя зачем было давать задаток, не взяв хотя справку об обременении), покупатель хочет получить именно этот объект по предлагаемой цене (а она, как правило, по таким объекта ниже от 5 до 20% от среднерыночной). Есть действующее законодательство, согласно которому и надо действовать. Задача риэлтора теперь "вырулить" из этой ситуации, доведя сделку до конца и/или дать рекомендации по устранению причин, препятствующих ей.

Вот именно!
Задача добросовестного Риэлтора соблюсти интересы сторон и провести юридически чистую сделку , А не впаривать проблемную квартиру ради того, чтобы получить вознаграждение с обеих сторон!

[ylang]

ни слов ни смайликов...
ничего не поняла.

[settan]

лицензирование риэлторской деятельности возможно только после того, как ВУЗы с государственной лицензией на образование начнут выпускать специалистов такого профиля.
А пока кого лицензировать? Любого желающего? По каким критериям, а главное кто будет решвть давать или нет лицензию, если таковых специалистов официально не выпускает наше образование?

Нотариусов и оценщиков специальные ВУЗы тоже не выпускают, есть профильные юридические и финансовые учебные заведения.
Для риэлтора ближе всего архитектурно-строительный с соответствующим факультетом. Или тот же юридический тоже близко. Получать лицензию естественно не должен любой желающий, хорошо было бы создать приемлемый уровень требований и документов для отсеивания случайных в этой области людей. И уж точно не допускать темных личностей с судимостями и пр.

Сообщение отредактировал settan: 23.07.2012, 21:24:59

[kord]

еслиб кто-то базы риэлторские сбросил бы в инет! Где вы хакеры???????????

[Риэлтор-аналитик]

ни слов ни смайликов...
ничего не поняла.

Правельно сделали! Если речь идет о Верховном суде, а решение с Бостана.

[Ruslan M]

Для риэлтора ближе всего архитектурно-строительный с соответствующим факультетом. Или тот же юридический тоже близко.

Пока не будет четкого определения риэлторской деятельности, до тех пор и будут невразумительные требования. Особенно "порадовало" требование "архитектурно-строительный с соответствующим факультетом". Кто как в реале это себе представляет? На архитектурно-строительном риэлтор что будет изучать? Конструктивные особенности планировки домов? Или нормативы по закладке арматуры и сейсмобезопасности? Насмешили право)))

[Ruslan M]

Правельно сделали! Если речь идет о Верховном суде, а решение с Бостана.

Речь идет о том, что есть решение Бостандыкского, которое может быть оспорено в суде вышестоящей инстанции, то есть Верховном суде. А не два разных решения. Если не подана кассационная жалоба в установленные сроки, то решение Бостандыкского суда вступает в законную силу и снятие ареста по решению Бостандыкского суда является абсолютно законным, а значит возможны сделки с данным объектом недвижимости, на который был наложен, а потом снят арест.
Ни риэлтор, ни нотариус не объяснили это. В итоге риэлтор остался без комиссии, продавец и покупатель без желаемого.
Кому от этого стало лучше??

[Риэлтор-аналитик]

Правельно сделали! Если речь идет о Верховном суде, а решение с Бостана.

Речь идет о том, что есть решение Бостандыкского, которое может быть оспорено в суде вышестоящей инстанции, то есть Верховном суде. А не два разных решения. Если не подана кассационная жалоба в установленные сроки, то решение Бостандыкского суда вступает в законную силу и снятие ареста по решению Бостандыкского суда является абсолютно законным, а значит возможны сделки с данным объектом недвижимости, на который был наложен, а потом снят арест.
Ни риэлтор, ни нотариус не объяснили это. В итоге риэлтор остался без комиссии, продавец и покупатель без желаемого.
Кому от этого стало лучше?

Я это и подразумевал! про суды!
Вообще даже если она бы купила то ее бы не тронули, она ведь добросовестный покупатель (тем более есть договор с Риэлтором), справка я так понял чистая. Просто ответчика бы напрягли бы на деньги. И вобще суть иска какая? Суды же арест ставят на движимое и недвижимое ответчика по иску (там может быть за неуплату например за комунальных, или еще что ни буть). Касяк Риэлтора и в том что он не сделал опись имущества в виде приложения к договору задатка (просто какую то расписку возможно без двух свидетелей замутил) которая остается (входит в стоимость) и будет перередано покупателю. Естественно касяк с арестом который они якомы "разбашляли" т.е. не по порядку и правилам возможно это было сделано!!! И я еще не понял, покупатель был ознакомлен с решением Бостан. суда, так как оно должно быть на руках продавца?
Вообще я так понял что собственник чел с видом на жительства гражданин киргизии, который возможно попал в судубные тяжбы из-за того что купил квартиру а потом объявился наследник и поняслось, его признали добросовестным покупателем, но как у нас бывает в судах арест забыли снять! В судах тоже есть парадокс, ставят в арест быстро а снимают очень медлено! Надо было у Нотариуса получить письменный отказ от совершения сделки и с распиской и копиями документов на квартиру, потом пойти в суд и написать исковое заявление на продавца и риэлтора, где будет наисано "Прошу поставить в арест эту кваритру до выяснения обстоятельств", а потом разбераться кто виноват и где правда, там по ходу корупция бы вылезла и мошеничество. Вам бы квартиру в пол цены бы отдали только чтоб покупатель иск отозвал!))))

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 24.07.2012, 11:47:29

[settan]

Особенно "порадовало" требование "архитектурно-строительный с соответствующим факультетом". Кто как в реале это себе представляет? На архитектурно-строительном риэлтор что будет изучать? Конструктивные особенности планировки домов? Или нормативы по закладке арматуры и сейсмобезопасности? Насмешили право)))

Нет, я видимо не ясно выразился. В юридическом тоже нет факультета нотариусов, имеется ввиду близкая специализация.
Соответствующий факультет в АС это с уклоном не в сторону инженерной строительной специализации, а в сторону экономики и дизайна, и такие факультеты есть.
Кстати, про строительные нормативы риэлтору знать совсем не вредно, а даже очень наоборот.

Сообщение отредактировал settan: 24.07.2012, 15:45:35

[ylang]

Правельно сделали! Если речь идет о Верховном суде, а решение с Бостана.

Речь идет о том, что есть решение Бостандыкского, которое может быть оспорено в суде вышестоящей инстанции, то есть Верховном суде. А не два разных решения. Если не подана кассационная жалоба в установленные сроки, то решение Бостандыкского суда вступает в законную силу и снятие ареста по решению Бостандыкского суда является абсолютно законным, а значит возможны сделки с данным объектом недвижимости, на который был наложен, а потом снят арест.
Ни риэлтор, ни нотариус не объяснили это. В итоге риэлтор остался без комиссии, продавец и покупатель без желаемого.
Кому от этого стало лучше??

в том-то и дело, что Решение суда (ни Бостандыкского, ни другого нам - мне и нотариусу - не показали! Нам показали только Определение суда. И отказались даже устно объяснить о какой сумме шла речь по иску.
и не было гарантий, что процесс завершен...

[Frya]

То что не показали решение по существу спора (стороны дошли до ВС, я так понимаю) наталкивает на всякие нехорошие мысли. Про риэлтора и про то как по свински он себя ведет что-то даже писать лень.

Учитывя что Вам не показывали документы по спору который затрагивал то имущество которое Вы планировали купить - по любому Вы правильно вышли из игры. Даже если бы сумма задатка была 1,000 долларов, даже 2,000 долларов - все равно лучше уходить (ну, ИМХО, естественно).

1. Поскольку дело дошло до ВС и арест до сих пор не был снят, можно полагать, что решение одной из нижестоящих инстанций было не в пользу продавца. Решение нижестоящей инстанции конечно вступило в силу и, следовательно, по такому решению судебный исполнитель должен был начать исполнительное производство (и обратить взыскание на все арестованное имущество, в том числе в отношении квартиры). И где-то должно существовать исполнительное производство по этой квартире. А это означает фактически что на это квартире мог быть еще один арест уже по исполнитеььному производству.
2. На само определение о снятии ареста может быть подана частная жалоба в вышестоящий суд (ИМХО, вряд ли такую жалобу поддержат, при условии, что было решение ВС и после этого Бостандыкский суд вынес определение о снятии ареста).
3. Теоретически это мог быть и спор о самом праве продавца на эту квартиру. Ну а тогда, вообще п*****.

Сообщение отредактировал Frya: 24.07.2012, 18:29:22