Сообщений в теме: 7210

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Катастрофа на рынке недвижимости Алматы. Крах цен на жилье неизбежен

[-DooM-]

Ой знакомые все лица.
Кур опять бредит про рост и преимущества ипотеки по безумным ставкам на хрущевки по завышенным ценам.
Ну помечтай помечтай. Это не вредно.

А хочешь я расскажу тебе как будет примерно на самом деле.
А будет всё так, ипотека, которую ты тут на все лады нахваливаешь, станет действительно инструментом для верхнего сегмента среднего класса, и количество её будет стабильно идти вниз. Никого массово банки кредитовать не будут, они уже обожглись, им бы теперь свои штаны поддержать т.к. на качество портфеля смотреть без слез сложно, даже у тех кто позиционирует себя как не заигравшиеся чрезмерно в бум недвижки.

Нуждающее население в подавляющей массе будет сидеть в аренде предпосылок для роста которой нет абсолютно, т.к. её ставки всегда вплотную коррелирует со свободной денежной массой у населения, которая все сжимается и сжимается. (в силу множества факторов очень негативным из которых встанет еще и ТС, который банально взвинтит цены и лишит многих источников доходов).
Параллельно с нахождением в аренде думающая часть будет заниматься накоплением для покупки жилья (используя и наличные и депозиты и программы ЖССБК). Немалая часть воспользуется социальными программами (их роль будет возрастать год от года).
Также строй.сектор уже осознал, что лучше строить с продажной ценной в 700-1100 у.е. (в зависимости от локации и класса) и неплохо зарабатывать (еще бы ведь себестоимость упала до 250-500 у.е), чем ждать возврата цен времен пузыря, т.к. думающие хозяева СК понимают что такого с вероятностью 100% не произойдет, а их собственный капитал и заемный капитал банков должен РАБОТАТЬ.

Более того падение процентной доходности от ипотеки подталкивает многих умеющих считать деньги и риски избавляться от квартир и домов ранее купленных как инвест.вложение, т.к. риски растут, а процентные поступления падают, что затягивает возврат основного капитала, не говоря уж о получении доходности на капитал.
Растет и давление налоговых органов, которые помимо того, что видят четкий источник получения доходов, потихоньку занимаются и вопросами получения первичных доходов для покупки этой недвижимости (т.к .сжатие налоговой базы заставляет государственную машину повышать качество налогового надзора).

Думающие инвесторы по всему миру в ходе кризиса уже давно поняли ловушку недвижимости. Ей категорически не хватает ликвидности при малейшей турбулентности в экономике, даже при уплате премии рынку при продаже (для тупых это снижение цены). Кэш это кэш, не зря есть у финансистов поговорка Cash is KING (имеется виду все формы наличность, депозиты, чеки и т.п.). Мобильность и безопасность (при грамотном выборе обслуживающего института) такого капитала куда выше, что становится особенно ценно в условиях растущих политических и геополитических рисков.
Поэтому твои сынок аргументы рассказывай бабушкам на лавочках ладно.

Резюмируем вкратце:
- Рынок в целом будет стагнировать, с ярко выраженной тенденцией к дальнейшему устранению ценовых дисбалансов.
- Арендная плата будет стабильной, по отдельным сегментам с тенденцией к понижению.
- Будет расти количество социального жилья и программ (СамКа стала и останется крупным игроком с доступной и практически неограниченной базой фондирования для реализации даже самых крупных проектов).
- Ценовые спреды в высших ценовых категориях (псевдо элит ЖК и т.к) будут продолжать сжиматься.
- Никого возврата к массовой ипотеке, нет и не предвидится.
- Рынок все более и более будет походить на европейский, по модели накопления и установления ценовых уровней от уровня доходов подавляющей части населения.


Хотел было рассказать тебе еще как думающие люди покупают недвижность используя арбитраж процентных ставок с западными банками, но не буду, а то тебя удар хватит от осознания перспектив неминуемого дальнейшего падения цен в массовых сегментах жилья.

И так все эти вещи сынок для тебя слишком сложны для понимания.
Поэтому можешь выстукивать тут свои потаенные бредни про неминуемый рост.
Местное ты юродивое чудо.

Сообщение отредактировал -DooM-: 20.06.2010, 19:38:31

[Центрист]

Спору нет,чем отдавать те же 400 у.е за аренду ,лучше платить в банк за свою почти родную квартирку.Но есть, одно но- при обычной з\п банк не даст кредит.Супруг и друзья работают в банке,и даже банковским работникам не дают,не то что другим.Нужно хорошее подтверждение доходов.
А как только банки начнут снижать % и не ставить жесткие условия для получения кредита,то соответственно начнется подъем цен на недвижимость,а это только фантазии...

Всё решаемо,для этого и даются кредиты без подтверждения доходов. НО они удобны для больших сумм.
В случае примера выше про 1 комнатную квартиру,выгодней даже подтвердить доход,и получить 13 % ,ведь речь была про двух людей с зарплатой по 400 баксов. Так же можно притянуть сюда созаёмщика какого нибудь друга или родственника,либо гаранта и нету проблем вообще.
Но заметьте такая ситуация долго продолжаться не может, она настала недавно и скорей всего цены уйдут в рост вскоре. Именно потому что люди будут скупать 1 комнатные,т.е. появится спрос на них больший,могут и подрасти. А если подрастут 1 комнатные,вырастут и остальные по цепочке.
Просто этот момент не многие просекли ещё,но это дело времени,скоро до всех дойдёт. Тем более если остальные банки так же снизят проценты.

P.S. портянка выше,лишь подтверждение что не первелись ещё туповатые аналитеги,до которых не доходит что 500 за аренду,хуже чем 500 за ипотеку.
Видать кур в своё время сильно заупирал тебя,что до сих пор забыть не можешь. Если память не изменяет ещё тебе,повторю уже в какой раз,я не кур и никогда им не был и не буду. Так что тупить не надо,люди всё видят и смеются
Кстати вся тупость бреда приведённого в твоём посте,именно в качестве залогов. Сейчас кредитуют по низким ценам,так что риска никакого. Это совсем не то что кредитовать по ценам 2007 года,разницу чуешь? Про строительные колмпании то же бред,высосанный х.з. из какого места,особенно про то что строители поняли,что надо сроить и проадвать по 700.
Остальной бред даже читать лень,я итак знаю,что умного ничего быть не может там,после приведённых уже высказываний.
Зы,чуть почистил пост ,чтобы не получить плюса.

Сообщение отредактировал Центрист: 20.06.2010, 20:07:45

[-DooM-]

Если память не изменяет ещё тебе,повторю уже в какой раз,я не кур и никогда им не был и не буду. Так что тупить не надо,люди всё видят и смеются

Тупица на посмешище тут только один.
Даже если ты зарегистрируешь себе ник МэрриПопинс, твой стиль, смехуечки и падонковские ужимки читаются на раз два. Равно как и ущербное аргументирование.
Так что даже не пытайся.
Или молчи. Или не скрывай своей сути.
КУР

А про текст то да просто признай что никуя отуда не понял

Сообщение отредактировал -DooM-: 20.06.2010, 20:00:52

[Центрист]

Более того падение процентной доходности от ипотеки подталкивает многих умеющих считать деньги и риски избавляться от квартир и домов ранее купленных как инвест.вложение, т.к. риски растут, а процентные поступления падают, что затягивает возврат основного капитала, не говоря уж о получении доходности на капитал.

Ладно,сделаю доброе дело для людей,чтобы они не ломали мозги,над той тупостью ,которую ты умудрился наглядно продемонтсрировать.

Мы видим в твоём бреде,что кто то вначале купил квартиры или дома,как инвестицию.
Далее ты пишешь о том,что снижение ипотечных % заставляет продать эту недвижимость. Т.е. у у тебя получается что купил недвигу и каким то образом получаешь доход в виде % с ипотеки.
А теперь вопрос,как такое может быть? Ты сам себе сдал в ипотеку и сам себе платишь большие проценты? Когда проценты стали вдруг меньше,ты решил их продать?
Если ты получал с кого то постороннего,больший процент,и когда он стал маленьким,каким образом ты можешь продать чужую хату? Владелец тот,кто платит %,не так ли?
Если ты купил на заёмные деньги хату,то снижение процентов должно быть в плюс, однако,у тебя речь не об этом.
Подозреваю,что ты имел ввиду каких то крутых типов,бухнувших милиарды в недвигу,и вот когда они продадут дружно подешёвке,цены упадут. Но каким боком они могли получать доход от процентов,с ипотеки?
Допустим ты имел ввиду,что эти крутые типы связаны с банками,но опять же,как они могут решить продать чужое?

Думаю ты заслужил право называться самым тупым аналитегом года,как минимум.

Сообщение отредактировал Центрист: 20.06.2010, 20:53:36

[Центрист]

Тупица на посмешище тут только один.
Даже если ты зарегистрируешь себе ник МэрриПопинс, твой стиль, смехуечки и падонковские ужимки читаются на раз два. Равно как и ущербное аргументирование.
Так что даже не пытайся.
Или молчи. Или не скрывай своей сути.
КУР

А про текст то да просто признай что никуя отуда не понял

Раз ты такой умник,давай может поспорим скажем тысяч на 10 $,ты говоришь что я Кур,я говорю что я не Кур.
Хотя я забыл,ты же бомжара и денег и машины у тебя нету. Давай тогда поклянись чем нибудь дорогим,можешь мамой или хлебом. Я сделаю тоже самое .
а если не можешь,то потухни
Лучше попробуй объяснить свой бред,что ты хотел этим сказать про инвестиции и доходность от капитала И не забудь разъяснить заодно,что значит твоё "риски растут"
Сиги тоже вроде тебя был, как то раз,чуть не заставили его тапок съесть,когда проспорил,но пожалели. Это был Медведь,кстати основатель центризма

MODERATORIAL [gosh]

предупреждение о нарушении п.2.2.5 Правил

Сообщение отредактировал gosh: 22.06.2010, 11:41:34

[-DooM-]

Раз ты такой умник,давай может поспорим скажем тысяч на 10 $,ты говоришь что я Кур,я говорю что я не Кур.
Хотя я забыл,ты же бомжара и денег и машины у тебя нету. Давай тогда поклянись чем нибудь дорогим,можешь мамой или хлебом. Я сделаю тоже самое .
а если не можешь,то потухни
Лучше попробуй объяснить свой бред,что ты хотел этим сказать про инвестиции и доходность от капитала

Да сразу видно что ты дебил конченный. Противно но приходится на твоем колхозно-падоночном сленге общаться.
Бред ходячий это ты.
Не напрягай свою единственную извилину а то и она откажет.
Лучше давай выстукивай тут обычную куйню

MODERATORIAL [gosh]

предупреждение о нарушении п.2.2.5 Правил

Сообщение отредактировал gosh: 22.06.2010, 11:42:26

[rchuman]

Всё решаемо,для этого и даются кредиты без подтверждения доходов. НО они удобны для больших сумм.

и ТОЛЬКО при ОЧЕНЬ коротких сроках, это НЕ про недвижимость.

500 за аренду,хуже чем 500 за ипотеку.

не в случае когда нет очередных 500, а есть только 300-400, а жизнь ведь она волнами, волнами. Может по этому масса людей, в прошлом чересчур уверенных - не рады происходящему.

Ипотека не массовый инструмент. Именно это доказал мировой опыт.

[горожане]

очень интересный спор! аргументированные доводы за повышение! доводы за понижение не подкреплены факами из официальных источников, они взяты мне кажется из жизни, то есть уведены и моими глазами, потому я поддерживаю позицию тех кто грит о понижении - страна в которой больше 90% населения не имеет в год больше 5000 долларов, не может иметь недвижимось по цене 20 годовых зарплат. в противном случае у страны не будет будущего - не доступное жилье приведет к тому что не будет создаваться новые семьи, дети, кому жить в дорогой недвиге? ипотека? вот тут привели примерный расчет - 20 лет горбатить за ОДНОКОМНАТНУЮ квартиру? а дети? это только мое мнение, но данный факт что гос-во пытается удержать на плаву банки и вместе с этим и цены - это политика направленная на уничтожение будущего страны, это ни к чему не приведет - просто те у кого есть деньги станут богаче, а те кто не имеет их продолжат их не иметь.....

[Центрист]

Да сразу видно что ты дебил конченный. Противно но приходится на твоем колхозно-падоночном сленге общаться.
Бред ходячий это ты.
Не напрягай свою единственную извилину а то и она откажет.
Лучше давай выстукивай тут обычную куйню

Слив засчитан.
Свой тупой анализ,обосновать не можешь.
То что я Кур, обосновать не можешь.
Спорить или клясться не можешь.
Вывод,за слова ответить не можешь.

Зы,не буду обзывать тебя,так как чую плюс могут нарисовать. Но тебя поздравляю с плюсом и со сливом.

[-DooM-]

Ладно,сделаю доброе дело для людей,чтобы они не ломали мозги,над той тупостью ,которую ты умудрился наглядно продемонтсрировать.
Думаю ты заслужил право называться самым тупым аналитегом года,как минимум.

Этим тупизмом ты показываешь что ты вообще никуя не понимаешь что такое капитал и его прирост.
Выучил три "умных" слова епотека, аренда, процент и как баран на привязи бродишь вокруг них
И чё то тут еще пытаешся с апломбом "анализировать" типа и пропихивать.
Короче завянь бомжара тупой с тобой скучно.

Напоминаешь смертника-пулеметчика которых фашисты отступающие на цепь сажали.

[Центрист]

Всё решаемо,для этого и даются кредиты без подтверждения доходов. НО они удобны для больших сумм.

и ТОЛЬКО при ОЧЕНЬ коротких сроках, это НЕ про недвижимость.

500 за аренду,хуже чем 500 за ипотеку.

не в случае когда нет очередных 500, а есть только 300-400, а жизнь ведь она волнами, волнами. Может по этому масса людей, в прошлом чересчур уверенных - не рады происходящему.

Ипотека не массовый инструмент. Именно это доказал мировой опыт.

Это при любых сроках и именно про недвижимость. Речь только о том,есть ли у вас постоянный доход.
Если нету дохода, и даже денег,то разницы нету,то ли у вас нет,чем платить за аренду, то ли за ипотеку.
Но думать перед тем как брать кредиты всегда надо. Я же не говорю,что если вы совсем нищий,идите берите. Но если есть стабильный доход,пусть даже маленький как у мелкого госслужащего,то семья уже может тащить ипотеку.
Речь ведь была о том,что люди работают стабильно и цена 1 комнатной ипотеки равна аренде.
Так что выдумывать или додумывать не надо. Про 2 - 5 комнатные или котеджи,речи не было. и про то что денег нету тоже не было. Спор был что выгодней платить аренду или ипотеку ,если сумма одинаковая. Точка.
Всё было предельно просто, цена 1 комнатной 50000, ипотека 30 - 40 000. Аренда=ипотеке.
А дальше уже начали изворачиваться, и доказывать непонятно что.
Но ещё раз повторюсь, думаю так долго не может продолжаться,и скорее всего цены вырастут.
Просто если люди не дураки совсем и если есть 10-20 000,то будут влазить в кредиты.

[Cy6apuk]

при обычной з\п банк не даст кредит.Супруг и друзья работают в банке,и даже банковским работникам не дают,не то что другим.

Центрист п-т, что госслужащие с з/п 400 уе открывают двери в банки ногами.
Кто прав ?

[Центрист]

Этим тупизмом ты показываешь что ты вообще никуя не понимаешь что такое капитал и его прирост.
Выучил три "умных" слова епотека, аренда, процент и как баран на привязи бродишь вокруг них
И чё то тут еще пытаешся с апломбом "анализировать" типа и пропихивать.
Короче завянь бомжара тупой с тобой скучно.

Напоминаешь смертника-пулеметчика которых фашисты отступающие на цепь сажали.

Ага,все кругом тупые,один ты дартаньян.
Я же говорю,объясни,если сможешь,что ты хотел сказать в своём онализе
Неужели тебе не хочется доказать,что ты умный, а я глупый ,не стесняйся,разжуй нам.
Если я увижу,что в этом есть какой то смысл,я извинюсь,честно.

Сообщение отредактировал Центрист: 20.06.2010, 21:36:59

[Центрист]

Центрист п-т, что госслужащие с з/п 400 уе открывают двери в банки ногами.
Кто прав ?

Я прав,потому что во первых есть кредит без подтверждения залога.
Второе,речь шла о двух людях по 400.
Третье,можно привлечь,показать,созаёмщика,если надо показать доход.
В четвёртых ,потому что есть эфективный процент 14 % годовых.
В пятых потому что ипотека на 1 комнатную равна по сумме аренде.

Зы,и кто из нас тут п-т ?

[Komandante Che]

Центрист п-т, что госслужащие с з/п 400 уе открывают двери в банки ногами.
Кто прав ?

Я прав,потому что во первых есть кредит без подтверждения залога.
Второе,речь шла о двух людях по 400.
Третье,можно привлечь,показать,созаёмщика,если надо показать доход.
В четвёртых ,потому что есть эфективный процент 14 % годовых.
В пятых потому что ипотека на 1 комнатную равна по сумме аренде.

Зы,и кто из нас тут п-т ?

Зачем захламлять форум мусором..лексика оставляет желать лучшего Успокойтесь...Вы правы всегда...просто для меня это неубедительно..да и для множества других..зачем повотрять двести раз одно и то же..?????Если мысль кристально чистая то достаточно один раз сказать а не пытаться перекричать!!Успокойтесь и не превращайте в большую помойку ветку...и так читать ПРОТИВНО!

[rchuman]

Это при любых сроках и именно про недвижимость. Речь только о том,есть ли у вас постоянный доход.

Всё было предельно просто, цена 1 комнатной 50000, ипотека 30 - 40 000. Аренда=ипотеке.
А дальше уже начали изворачиваться, и доказывать непонятно что.
Но ещё раз повторюсь, думаю так долго не может продолжаться,и скорее всего цены вырастут.
Просто если люди не дураки совсем и если есть 10-20 000,то будут влазить в кредиты.

Сайт КазКома раздел Упрощенный кредитный калькулятор.

Заполняем:

А. Стоимость товара/услуги, в любой валюте: 50,000
B. Первоначальный взнос, в % 20% (10,000$)
C. Срок кредитования, месяцы 240 - 'это 20 ЛЕТ!!!
D. Процентная ставка, % годовых 14,9 согласно разделу ипотека

Жмем рассчитать:
И получаем ежемесячную выплату в 530$. И это БЕЗ ПЕРЕРЫВОВ 20 ЛЕТ!!!

Берем средний возраст заемщика в 25 лет.
В 45 он наконец заработает на 1 комнатную халупу.
Грустные у вас варианты для среднестатистических молодых Казахстанцев.
Не патриотично как то.

По аренде из тех кого знаю я сменили арендодателей не так давно на такие варианты:
1) Тастак 1ком. сразу после ремонта - 350$
2) Гоголя/Муратбаева ремонт средней свежести - 375$

Когда настанет точка выгодности аренды/ипотеки - может что то изменится.

[Центрист]

очень интересный спор! аргументированные доводы за повышение! доводы за понижение не подкреплены факами из официальных источников, они взяты мне кажется из жизни, то есть уведены и моими глазами, потому я поддерживаю позицию тех кто грит о понижении - страна в которой больше 90% населения не имеет в год больше 5000 долларов, не может иметь недвижимось по цене 20 годовых зарплат. в противном случае у страны не будет будущего - не доступное жилье приведет к тому что не будет создаваться новые семьи, дети, кому жить в дорогой недвиге? ипотека? вот тут привели примерный расчет - 20 лет горбатить за ОДНОКОМНАТНУЮ квартиру? а дети? это только мое мнение, но данный факт что гос-во пытается удержать на плаву банки и вместе с этим и цены - это политика направленная на уничтожение будущего страны, это ни к чему не приведет - просто те у кого есть деньги станут богаче, а те кто не имеет их продолжат их не иметь.....

Вам просто надо абстрагироваться от негатива и просто подумать,что лучше платить аренду 20 лет,либо ипотеку, если суммы выходят одинаковы.
Любой нормальный человек скажет,что лучше через 20 лет иметь свою хату,чем её не иметь.
Это то что надо всем признать для начала.

Если вы это признаете,дальше лечге,понять смысл происходящего. А в вас говорят только эмоции и недовольство.
Надо судить не эмоциями,а фактами,пусть они неприятны или неудобны.
А по факту я уже написал,семья госслужащих,именно те,про которых вы сказали ( 5000 в год) ,может позволить купить 1 комнатную,прямо сейчас.
Дорого или нет,хорошо или плохо,это к делу не относится. Я тоже за то ,чтобы все получали по милиону и имели по 10 хат. Мне тоже много чего не нравится,однако моё или ваше мнение,к сожалению на цены не влияет.
А то что я вижу,мне говорит,что многие могут позволить 1 комнатную,гораздо больше,чем скажем месяца 3-4 назад,именно потому что % упал,и ипотека сравнялась с арендой на 1 комнатные.
Что логически приведёт к спросу на 1 комнатные.

[Центрист]

Зачем захламлять форум мусором..лексика оставляет желать лучшего Успокойтесь...Вы правы всегда...просто для меня это неубедительно..да и для множества других..зачем повотрять двести раз одно и то же..?????Если мысль кристально чистая то достаточно один раз сказать а не пытаться перекричать!!Успокойтесь и не превращайте в большую помойку ветку...и так читать ПРОТИВНО!

Никто не захламляет, или вы предлагаете мне не отвечать что ли?
Так вот,если бы вы в мой адрес не запостили,и я бы не ответил.
Так что либо в мою сторону не пишите,либо не возмущайтесь когда вам отвечают.
Когда человеку сказать по делу нечего,он начинает на личности переходить,к словам придираться.
Это форум,как хочу ,так и говорю,тем более что провокаторов тут итак хватает без вас.
вы видимо слово п-т не заметили в посте на который я ответил?
А пока я не нарушаю правила форума,вы лучше за собой следите. А то я смотрю,все что для вас неубедительно это мусор

[0-пятно]

Если все таки какой-нибудь банк и даст кредит без подтверждения доходов,то меняются условия по кредиту,а именно- % ставка,первоначальный взнос минимум 50 % от стоимости кв,залог какой-нибудь недвиги и в добавок созаемщик(дураков уже нет!).А то что какой-то банк кричит,что они выдают такие кредиты или что-то в этом духе,то жди подвоха!!!

[rchuman]

Любой нормальный человек скажет,что лучше через 20 лет иметь свою хату,чем её не иметь.

Нормальный человек не станет забегать на 20 лет вперед.

На работе зная о такой кабале сотрудника работодатели начинают видеть в этом слабость и использовать неуверенное положение сотрудника и его повышенную зависимость от своевременных доходов.

Такому сотруднику в редких случаях повышают оклад, зная что и тому что он имеет он рад