Сообщений в теме: 185

[iegudi]

Ну, что можно сказать? Не только цены ползут вниз, но и прогнозы. Это значит, покупатели уже морально готовы платить все меньше и меньше и уверены, что продавцы будут рады любому покупателю. Но на самом деле, кризис еще и не начинался, основная интрига еще впереди.

А с учетом того, что государство начинает выкупать доли некоторых высокопоставленных частных лиц а казахстанских компаниях, эти деньги сейчас нацеливаются к откочевке за бугор для сохранения частных капиталов. Так что еще и скачок доллара не за горами...

[If.]

от экспертов
опрос Алферова:

Вице-президент ассоциации риэлтеров также привел данные экспертного опроса участников рынка недвижимости, в том числе инвестиционных, консалтинговых компаний, застройщиков и игроков финансового сектора. Так, 25% опрошенных участников рынка полагают, что цена в Алматы опустится до уровня 1 000-1 500 долларов за квадратный метр, 28,6% - что ценовое дно может составить 1 500-2 000 долларов. 21,4% опрошенных считают, что нижний порог ценового спада в Алматы – 2 000-2 300 долларов США и 17,9% - уверены, что цена не опустится ниже 2 300-2 500 долларов. 3,6% опрошенных считают, что цены опустятся ниже 1 000 долларов за квадратный метр, а 3,5% экспертов полагают, что ниже 2 500 долларов стоимость недвижимости не опустится.
Ниже 1000 – 3,6%
1000-1500 – 25%
1500-2000 – 28,6%
2000-2300 – 21,4%
2300-2500 – 17,9%
Выше 2500 – 3,5%

--------
Вместе с тем, 52% опрошенных считают целесообразным вкладывать средства в рынок недвижимости. По их мнению, временные трудности будут преодолены, в среднесрочной перспективе доходность от инвестирования в недвижимость достигнет приемлемого уровня и рынок вновь станет инвестиционно привлекательным. В свою очередь, 41% экспертов не согласен с этой позицией и не стал бы вкладывать средства в недвижимость. Остальные 7% затруднились с ответом.

---------

По мнению 3,7% экспертов, ценовой минимум будет достигнут в первом полугодии 2009 года, 22,3% экспертов рынка недвижимости считают, что наибольший спад произойдет в четвертом квартале 2008 года. Третий квартал 2008 года – этот период в качестве срока остановки ценового спада называют 44,3% экспертов, 25,9% участников рынка недвижимости называют второй квартал 2008 года. И только 3,8% экспертов уверены, что наибольшее падение цен произойдет до конца первого квартала 2008 года, то есть в течение следующих двух-трех недель.

март 08 - 4%
второй квартал 08 - 26%
третий квартал 08 - 44%
четвертый квартал 08 - 22%
2009 - 3.7%

---------------

[mr_ventura]

сразу прошу прощения у модератора, т.к. пишу не по теме, хотел создать тему, но нет прав поэтому хочу задать вопрос здесь, т.к. наиболее близко к теме.
мне бы очень хотелось посмотреть на стоимость кв.м жилья с другой стороны - со стороны платежеспособности населения. в крыше видел полно объявлений о продаже квартир за $80-100к, причем не за жилье топ-уровня, а начального уровня (вторичный фонд, панельные дома, окраина, убогая квадратура (30-40 кв.м), значит эти квартры расчитаны не топ-уровень, а как раз на покупателей низкого дохода. теперь мне бы хотелось по средством простой калькуляции подсчитать (примерно) уровень доходов этой категории граждан. то что эти граждане могут выплатить наликом такую сумму ОЧЕНЬ маловероятно, значит должны брать ипотеку. теперь калькуляция (прошу прощения за сильные округления, надо просто подсчитать порядок цифр), посчитал на калькуляторе казкома, процентную ставку взял 18%:
1. првоначальный взнос, допустим это преуспевший торговец майонезом (или машинами) и у него есть $20000 наликом.
2. в кредит берется (если плясать от $100к) соответственно $80к
3. допустим кредит берется на 15 лет, соответственно сумма к выплате будет $234к.
4. подсчитываем ежемесячный платеж, получается $1300.

теперь вопрос, так сколько должена получать семья в месяц, чтобы отдавать в месяц $1300 за плохое жилье???? (а ведь еще хочется купить мебель, сделать нормальный ремонт, на машине ездить) и при этом надо быть на 100% уверенным в завтрашнем дне, что в ближайшее время с тобой ничего не случится (не дай бог болезнь какая), не уволят, доходы не снизятся, страна не впадет в кризис, как сейчас, 15 лет не один день.
получается, что бедные у нас должны получать не менее $3000, чтобы позволить себе бедное жилье, а кто получает, скажем $1500 на семью (большинство таких) кем тогда будут являтся? супербедными?
у моей семьи (стабильный доход чуть более $3000, ну не торгую я ничем) получается откладывать максимум $900... можно затянуть еще туже пояса, но ведь надо будет жить 15 лет с перетянутыми поясами, а не месяц до зарплаты....
так кто покупает тогда квартиры, если половина населения у нас нищенствует? или все 16млн имеют доход на семью более $5000????
а кроме нищего жилья есть еще и люсы да премиумы разные, в горах домики....
так получается, что если у нас расхватывали жилье стоимостью по 100-150 тыс как горячие пирожки (мой сосед сверху в 2006-ом купил квартиру - маленькую трешку за 150к радовался, что дешево), то либо у нас люди богаче чем в америке, либо у нас все очень плохо и скоро будет совсем плохо.

Сообщение отредактировал mr_ventura: 15.03.2008, 19:47:07

[mr_ventura]

---- как продолжение предедущего комента ------

так вот, бесполезно расчитывать и прикидывать стоимость кв.м жилья, пологаясь на свое мнение или доводы, типа, птицы полетели на юг, цена будет $2000 и тому подобное.
цена будет такой, какую сможет заплатить за нее обычная семья, а не перекупщик, расчитывающий на повышение и навар. и цена будет падать до тех пор пока не будет соответствовать реалиям нашей нищей страны. а когда люди поймут, что на самом деле такое ипотека, цена упадет еще ниже. многие берут ипотеку, не понимая, что если способны сейчас платить $2000-$3000 в месяц за ипотеку, то это не значит, что смогут столько платить через год-два.

[mr_ventura]

а всех экспертов, прогназирующих цену более $1500 за квадрат - в топку или на сук.

[If.]

мистер,
ваши расчеты похвальны и ваши рассуждения не лишены смысла
но все это напоминают мне фильм "День сурка"
почитайте Крушение, все 2300 страниц, хотябы по диагонали
и вы увидете сколько копий было сломано именно на этих расчетах.

во первых Казахстан не нищий, тем более не Алматы (ВВП на душу в Алматы - 12 тыс у.е. - как в Восточной Европе). нищ Таджикистан, нищ Узбекистан, Кыргызстан, но никак не Казахстан. а тем временем даже в Бишкеке цена кв.м. - близка к 1000$

во вторых квартир не так много, чтобы официантка из кафе Солнышко и мужик с улицы Сейфуллина мог расчитывать на жилье, когда предложения мало, а спроса много - получается, что предложение достается только верхушке спроса

в третьих, мало кто из покупателей (верхушка спроса) вообще берет ипотеку - только 30% от всех сделок проводятся через ипотеку. и мало кто из ипотечников берет ипотеку с расчетом что будет выплачивать ее 10-20 лет. многие расчитываются с банком в течение 3-4 лет. они рожают эти деньги - зарабатывают, продают старые активы (свои дома в провинциях) помогают родственники и т.д.

да, раньше было много спекулянтов - 70% сделок. сейчас их не осталось. но все равно спрос велик, спрос затаился, спрос накопляется. желающих жить в Алматы много. и многие решат воспользоваться случаем, наскрести деньжат и купить сейчас. и официантки, строители и простые средние обыватели (левые бандерлоги) все равно не смогут купить жилье.
и цена в 1000$ если она и будет - это не продолжится долго.
в долгосрочном плане цена будет держаться выше 1500$.

[Denim Tornado]

If, вам бы на понижение играть при том, что вы хотите купить квартиру. Неужели хочется жить за 100 штук в распашенке? Вы считаете это справедливой ценой для халупы? Хотя вам же перепали деньги за счет роста стоимости квартиры, тогда понятно, отчего такая легкость мышления. Легко приходит, легко уходит. Не у всех так, поверьте. Кто годами вкалывал с утра до вечера так просто с деньгами не растанется.

[If.]

Деним, да мне выгодно чтобы трешка стоила 10 тыщ, а супер пупер хата в центре города - максимум 50 тыс.

так ведь выходит по расчетам зарплат и тд?

но станут ли цены такими просто потому что я так думаю, так считаю и так хочу?

Хотя вам же перепали деньги за счет роста стоимости квартиры,

вот именно Деним,
поэтому считать только зарплату - неверно.
за последние 5 лет моя зарплата в совокупности тыс 40 тыс.
а потратил я еще больше.
при усилии накопил бы максимум тыс 10, может 20.
но я не сделал этого.
основной мой доход от роста цены моих других активов.
и многие покупают недвижимость именно на такие вот деньги.
на зарплату не покупает никто.

Не у всех так, поверьте.

а с какого черта рынок недвижимости должен думать о всех?
каждая официантка, каждый гастарбайтер, каждый учитель, врач и тд живущие на зарплату должны обязательно иметь жилье по 20 кв.м. на человека в семье?
на всех квартир не хватит.

---------

тем не менее какое то время - цены будут ниже разумных.
и этим надо воспользоваться.
а многие так и не смогут воспользоваться.
особенно те кто считает свою зарплату и живет на зарплату.
все будут ждать 333$
а цена дойдет до 334$ а потом поднимется опять вверх

[Denim Tornado]

Деним, да мне выгодно чтобы трешка стоила 10 тыщ, а супер пупер хата в центре города - максимум 50 тыс.

так ведь выходит по расчетам зарплат и тд?

но станут ли цены такими просто потому что я так думаю, так считаю и так хочу?

If, вы знаете, что есть такое понятие в психологии как "эффект толпы". Цены взабрались до такие высот благодаря во многом этому эффекту, а не реальной стоимости убогих распашенок. Так вот сейчас работает тот же эффект, только в обратном направлении. Когда большинство мыслит в одном направлении, так и происходит.

[Denim Tornado]

вот именно Деним,
поэтому считать только зарплату - неверно.
за последние 5 лет моя зарплата в совокупности тыс 40 тыс.
а потратил я еще больше.
при усилии накопил бы максимум тыс 10, может 20.
но я не сделал этого.
основной мой доход от роста цены моих других активов.
и многие покупают недвижимость именно на такие вот деньги.
на зарплату не покупает никто.

Ошибочка. Я заработал каждый доллар исключительно на зарплату плюс небольшие проценты от вложений в ПИФы, депозиты и другие инструменты. Сейчас я имею сумму несколько выше вашей и могу купить себе квартиру, но я этого не делаю, так как текущие цены - это анамалия, которая постепенно приходит в равновесное состояние.

а с какого черта рынок недвижимости должен думать о всех?
каждая официантка, каждый гастарбайтер, каждый учитель, врач и тд живущие на зарплату должны обязательно иметь жилье по 20 кв.м. на человека в семье?
на всех квартир не хватит.

У нас рынок еще не сформировался и на многие процессы влияет административный фактор. Вы не чувствуете ценность денег, которые появились, пока вы лежали на диване. Те, кто заработал свои горбом, имеют другую ментальность.

Сообщение отредактировал Denim Tornado: 16.03.2008, 11:02:04

[If.]

у нас все потенциальные покупатели
заработали деньги лежа на диване
зарплатой 100 тыс мало кто собрал, поверьте

[КОТ да Винчи]

If, вы знаете, что есть такое понятие в психологии как "эффект толпы". Цены взабрались до такие высот благодаря во многом этому эффекту, а не реальной стоимости убогих распашенок. Так вот сейчас работает тот же эффект, только в обратном направлении. Когда большинство мыслит в одном направлении, так и происходит.

+1.
Просто мы еще не доросли до нормального рынка недвижимости.
Скажем Мерседес стоит на 5 континентах +\- 10 % одинаково.
А мы пытаемся Запорожец (панельку) втюхать по цене мерина.

[mr_ventura]

во первых Казахстан не нищий, тем более не Алматы (ВВП на душу в Алматы - 12 тыс у.е. - как в Восточной Европе). нищ Таджикистан, нищ Узбекистан, Кыргызстан, но никак не Казахстан. а тем временем даже в Бишкеке цена кв.м. - близка к 1000$

в третьих, мало кто из покупателей (верхушка спроса) вообще берет ипотеку - только 30% от всех сделок проводятся через ипотеку. и мало кто из ипотечников берет ипотеку с расчетом что будет выплачивать ее 10-20 лет. многие расчитываются с банком в течение 3-4 лет. они рожают эти деньги - зарабатывают, продают старые активы (свои дома в провинциях) помогают родственники и т.д.

мысль я понял, спасибо за ответ.
но согласиться я не могу никак. то что у нас ВВП на уровне восточной европы - это уже откровенно говоря переобор. поездите по казахстану с мое и увидите как живут люди у нас, а рассуждать о том, какая у нас богатая страна сидя в хорошем офисе - глупо.

если бы все сделки велись как вы говорите на прямую, то тогда бы сейчас не было бы этого кризиса. большинство брало в кредит, а сейчас, когда перестали выдавать кредиты и люди перестали покупать жилье, потому что денег ни у кого нет, а у кого есть - никогда не будут покупать подобное жилье. даже беря кредит, как мне кажется, мало кто понимает, какая стоимость, реальная, этих денег. все просто привыкли к цифрам - $100.000, $200.000, $300.000, людям глаза затуманили нули и мало кто понимает, сколько надо работать чтобы их отдать (а еще же есть проценты). (я не говорю о ворах, спекулянтах и пр., я говорю о тех, кто живет на зарплату, а таких большинство)

да просто посмотрите на рынок автомобилей - то же самое, перестали давать халявные (как многие думают) деньги в кредит и рынок встал. налик мало у кого есть.

и еще, про европу, зайдите на сайты восточной европы и посмотрите, просто из любопытства, сколько стоит там жилье. лично я заходил на сайт, на котором торгуют жильем в Таллине (я не думаю, что мы живем намного лучше их, я бы сказал, что похуже), так вот, там, в новом доме жилье стоит около $1.700 за квадрат, и это навскидку я нашел... и это при том, что проценты на ипотеку у них европейские, около 5%.
так что получается если люди у нас платят 18%, значит у нас просто очень богатый народ, я очень рад, что живу в такой богатой стране, когда моя зарплата в $2000 уже не считается деньгами....

[If.]

"запорожец" на родине дороже чем "мерс" где то в пендосии

[If.]

но согласиться я не могу никак. то что у нас ВВП на уровне восточной европы - это уже откровенно говоря переобор. поездите по казахстану с мое и увидите как живут люди у нас, а рассуждать о том, какая у нас богатая страна сидя в хорошем офисе - глупо.

я говорю о ВВП на душу населения в городе Алматы а не всего Кз.
ВВП на душу по всему Кз в 2.5 раза ниже чем тот же показатель по Алмате.
о ситуации в аулах и отдаленных уголках я в курсе.

если бы все сделки велись как вы говорите на прямую, то тогда бы сейчас не было бы этого кризиса.

а кризиса нет
пока нет
уровень невозвратных кредитов в банках - 1.5%-2%
это норма вообще то
вот если бы 80% сделок проводилось через ипотеку, тогда был бы коллапс такой что мало не покажется.
полетели бы банки, цены на недвижимость рухнули бы разом, аукционы и тд и тп.
пока же ситуация более менее под контролем.

сейчас уровень цен = осени 2006г.
то есть все кто купил до осени 2006г. все еще в плюсе.
а потому и паники то особой среди продавцов нет.

так что то что мы сейчас имеем это еще далеко не кризис.
это просто коррекция.
кризис еще впереди.

сейчас уже трешки в микрах стоят 75к, в орбите 85к.
это уже ниже 1500 за метр
что есть хорошо.
но продержится ли такая цена долго?
год, может два.

а чем алматы хуже таллина?
вокруг таллина много таких же городов - рига, вильнюс, дальше варшава, прага.. а всего в 600км от них еще лучше города есть - франкфурт, берлин.
ну скажите, захочет ли литовец например жить в таллине?
не думаю. наборот наверно в таллине миграция в сторону европы идет. и прирост населения какой там?

а Алматы - лучший город во всей Ср.Азии плюс китайский Синьцзянь. у нас есть нефть. у нас есть агашки с мега доходами от коррупции. и у них у всех Алматы - любимый город. поэтому мы тоже достойны тех же как минимум 1700 за метр в долгосрочном плане

[shagala]

Это все финальные ноты дикой эпохи "бума" недвижимости...
1700 за кв. метр -это справедливая цена за квартиру "ЭЛИТ" в новостройках... не больше и не меньше... (к сожалению сейчас многие из них еле тянут на "Бизнес") Мы к этому движемся... Ближайшие 2 года тренд не изменится... А эти аргументы-желание сегодня войти во вчера...увы...
Так, что скидывайте кирпичи (недвижимость) ...если бедолаги еще успеете и сумеете...

Инвестор.

Сообщение отредактировал shagala: 16.03.2008, 21:18:45

[Lateral]

от экспертов
опрос Алферова:

Вице-президент ассоциации риэлтеров также привел данные экспертного опроса участников рынка недвижимости, в том числе инвестиционных, консалтинговых компаний, застройщиков и игроков финансового сектора. Так, 25% опрошенных участников рынка полагают, что цена в Алматы опустится до уровня 1 000-1 500 долларов за квадратный метр, 28,6% - что ценовое дно может составить 1 500-2 000 долларов. 21,4% опрошенных считают, что нижний порог ценового спада в Алматы – 2 000-2 300 долларов США и 17,9% - уверены, что цена не опустится ниже 2 300-2 500 долларов. 3,6% опрошенных считают, что цены опустятся ниже 1 000 долларов за квадратный метр, а 3,5% экспертов полагают, что ниже 2 500 долларов стоимость недвижимости не опустится.
Ниже 1000 – 3,6%
1000-1500 – 25%
1500-2000 – 28,6%
2000-2300 – 21,4%
2300-2500 – 17,9%
Выше 2500 – 3,5%

--------
Вместе с тем, 52% опрошенных считают целесообразным вкладывать средства в рынок недвижимости. По их мнению, временные трудности будут преодолены, в среднесрочной перспективе доходность от инвестирования в недвижимость достигнет приемлемого уровня и рынок вновь станет инвестиционно привлекательным. В свою очередь, 41% экспертов не согласен с этой позицией и не стал бы вкладывать средства в недвижимость. Остальные 7% затруднились с ответом.

---------

По мнению 3,7% экспертов, ценовой минимум будет достигнут в первом полугодии 2009 года, 22,3% экспертов рынка недвижимости считают, что наибольший спад произойдет в четвертом квартале 2008 года. Третий квартал 2008 года – этот период в качестве срока остановки ценового спада называют 44,3% экспертов, 25,9% участников рынка недвижимости называют второй квартал 2008 года. И только 3,8% экспертов уверены, что наибольшее падение цен произойдет до конца первого квартала 2008 года, то есть в течение следующих двух-трех недель.

март 08 - 4%
второй квартал 08 - 26%
третий квартал 08 - 44%
четвертый квартал 08 - 22%
2009 - 3.7%

---------------

Мля пипец! Цифры с опроса Аферова внаглую слизаны с опроса на ЦТ. Приглядитесь внимательней!

[КОТ да Винчи]

у нас есть нефть. у нас есть агашки с мега доходами от коррупции. и у них у всех Алматы - любимый город.

"Ватикан впервые за полторы тысячи лет пересмотрел список смертных грехов. Согласно новой концепции, вечные муки теперь грозят за как контроль рождаемости, употребление наркотиков, загрязнение окружающей среды, действия, которые приводят к росту числа бедных..."

[Йурист]

Алматы к сожалению сильно перегрет. Думаю что цена 1200 долларов до конца года в ряде районов будет реальной.

[mr_ventura]

но согласиться я не могу никак. то что у нас ВВП на уровне восточной европы - это уже откровенно говоря переобор. поездите по казахстану с мое и увидите как живут люди у нас, а рассуждать о том, какая у нас богатая страна сидя в хорошем офисе - глупо.

я говорю о ВВП на душу населения в городе Алматы а не всего Кз.
ВВП на душу по всему Кз в 2.5 раза ниже чем тот же показатель по Алмате.
о ситуации в аулах и отдаленных уголках я в курсе.

а чем алматы хуже таллина?
вокруг таллина много таких же городов - рига, вильнюс, дальше варшава, прага.. а всего в 600км от них еще лучше города есть - франкфурт, берлин.
ну скажите, захочет ли литовец например жить в таллине?
не думаю. наборот наверно в таллине миграция в сторону европы идет. и прирост населения какой там?

а Алматы - лучший город во всей Ср.Азии плюс китайский Синьцзянь. у нас есть нефть. у нас есть агашки с мега доходами от коррупции. и у них у всех Алматы - любимый город. поэтому мы тоже достойны тех же как минимум 1700 за метр в долгосрочном плане

никому в обиду не будет сказанно, просто я уже вижу тенденцию в рассуждениях здесь и судя по аргументам "а чем алматы хуже таллина?" складывается впечатление, что очень много людей здесь реальные "вуду пипл", уверовавшие в идею "пол-девятого" и "среднеазиатского барса" (или как его там) и думающие, что "мы настолько богаты нефтью и всем остальным, что все остальные пусть нервно в сторонке сосут чупа-чупс"... какая нефть, какие полезные ископаемые? все уже давно проданно и поделено между иносранцами и нашими бостычками, нашего там уже ничего нет.

для справки, просто кому интересно, ВВП на душу населения у Эстонии (GDP - per capita: purchasing power parity) - $16,400, в у нас - $8,700. данные взяты за 2005 год, но не думаю, что ситуация сильно изменились, особенно в свете последних событий, источник "CIA - The World Factbook". если кому интересно, можно найти свежую версию на сайте ЦРУ, у меня была за 2006 год.
так вот при том, что у нас покупательная способность меньше в 2 раза, а проценты по ипотеке в 3 раза выше стоимость кв.м. жилья у нас в дороже почти в 2 раза. ни о чем не говорит?

и еще хотелось бы спросить такую вещь. если наши банки брали кредиты в иностранных банках под гарантии государства, потом выдавали эти деньги под ипотеку хозяевам строительных компаний, которые в свою очередь вывозили эти деньги за границу, то теперь, когда весь этот пузырь лопнул и осталась никому ненужная недвижимость в кривых домах с трещинами и огромные долги в иностранных банках, кто будет эти все долги отдавать и как? интересно, сколько из моих пенсионных накоплений осталось реально?

то что был кажущийся рассвет, так по моему личному мнению, только за счет заимствований у иностранных банков. страна-наркоман, накололась и протащилась в эйфории 3 года, а когда пришла пора отдавать деньги то начались ломки.

если все будет так продолжаться то долги будут отдавать и наши дети.