Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[КОТ да Винчи]

Вопрос был не о том, покупали ли вы долевки на окраинах, а в том, что если Вы правы насчет $550 /квм за Куат Панфилова-Гоголя в 2004 г, то цены на долевки на окраинах в черновой отделке не отличались от цены на новую квартиру с ремонтом в центре, что довольно странно.

Вы поймите, вопрос в площади, а следовательно в сумме, скажите много тогда народу могло
100К легко и сразу отдать?
Не помню по цене, но огромное полотнище со словами продажа угол Гоголя украшало ну как минимум полгода точно.

[Comprehensive]

...на перекрестке Панфилова – Гоголя. … Цена одного квадратного метра квартиры, выполненной в так называемом ”черновом варианте” (идеально ровные стены, потолки и полы в сочетании с отсутствием сантехники), обойдется покупателям в 625 долл. Стоимость же квадратного метра квартиры, сделанной под ключ, – 825 долл.

Если вы имеете в виду это, то не забывайте о том, что тогда эти квартиры никому нафиг были не нужны.
Мои друзья меня за дурака считали, когда я купил себе хату за 200 штук. Поэтому, в газетах писали одно, а в реале было другое. Дом на Панфилова ваще 3 года продавали, он наполовиу пустой лет пять стоял. Спросите у своего друга.
Планировки дурацкие, площади и шумные балконы на Панфилова - огромные. Они уже потом стали им ламинатом полы настилать, кухни ставить- типа в подарок. Все равно люди не покупали.
По тем временам это было очень-очень дорого.

КК кто б знал, что мы будем покупать хр...нь всякую позже, уже за несколько тысяч за метр...
Интересно, вернемся к уровню 2003 года? В отсутствии полноценной ипотеки и роста безработицы запросто я думаю
У меня кстати подруга в 2003-4 взяла 1 200к.кв. на Ленина выше Сатпаева за 1200 по моему..(могу ошибиться)
вся квартирка ей обошлась около 50 тыс долларов.
Да неимоверные деньги по тем временам

Сообщение отредактировал Comprehensive: 23.08.2009, 00:21:55

[fook]

У меня кстати подруга в 2003-4 взяла 1 200к.кв. на Ленина выше Сатпаева за 1200 по моему..(могу ошибиться)
вся квартирка ей обошлась около 50 тыс долларов.
Да неимоверные деньги по тем временам

Скоро эти деньги опять станут неимоверными.За счет чего был рост ВВП и рост доходов? За счет роста цены на нефть и сырье,а они почти дошли до уровня 2003-04г.Значит,по цепочке цены на квартирки,дойдут до 550долл.

[DNK]

есть некий запах окончания кризиса, и сделки, который сечас пошли - это не выдержали нервы у оптимистов.

Кризис и не думает заканчиваться, господа (хотя Америку я не открываю)

[КОТ да Винчи]

Скоро эти деньги опять станут неимоверными.За счет чего был рост ВВП и рост доходов? За счет роста цены на нефть и сырье,а они почти дошли до уровня 2003-04г.Значит,по цепочке цены на квартирки,дойдут до 550долл.

Да вы что?
Неужели нефть и сырье в вашей жизни играет такую роль?

[fook]

А откуда деньги Зин? Может мы Мерсы и Тойоты штампуем?Все сидим на нефтяной игле,начиная от пенсионеров,учителей,военных,кончая чиновников.

[Песец]

КК кто б знал, что мы будем покупать хр...нь всякую позже, уже за несколько тысяч за метр...
Интересно, вернемся к уровню 2003 года? В отсутствии полноценной ипотеки и роста безработицы запросто я думаю

Пока летим вниз, это понятно и думаю, что до равновесия ещё далеко. Слишком уж беден народ наш, в основной массе, что бы квартиры по 1000$ за метр покупать, пусть и в ипотеку.
Поэтому будет ниже, чем 1000$.
А если учесть то, что банки-кровопийцы ( ) с благословления власти не хотят прощать долги должничкам, ну а в должничках, почти всё экономически активное население КЗ, то может и ещё ниже уйдём?
К примеру, к 500$

А вот если простят, то тогда цены не так сильно упадут. Не до 500 по крайней мере.
Но простят-не простят, совершенно не понятно, так как они говорят много и по разному.
Успевают сказать и так:

- Проблема еще и в том, что никто до сих пор не начал признавать убытки. Когда кто-то болеет — надо очиститься, вывести все токсичное из себя. В этом смысл преодоления кризиса. Все, что можно списать, очистить — и начать новую жизнь. У нас же пока никто ничего не списывает. И пока никто ничего не будет списывать, неясно будет, какова в целом ситуация в системе.

И совсем наоборот:

- Хочу подчеркнуть: реструктуризация по внешним долгам не означает, что внутри страны будут прощаться долги заемщиков перед банками... Все взятые средства должны быть возвращены. Позиция фонда в этом вопросе незыблема: взял кредит - будь добр верни в банк...Все взятые средства должны быть возвращены в полном объеме. Правительство, и особенно правоохранительные органы и общество поддерживают эту позицию.

Вы думаете, это два разных человека говорят? Неа... и там и там - Кайрат Нематович КЕЛИМБЕТОВ,
Вот и попробуй разберись?
И таких факторов, влияющих на будущие цены - десятки, сотни, тысячи.
Но то, что осенью все свалиться дальше, моё мнение - однозначно.

[fook]

В структуре ВВП доля производства товаров составляет 40%,услуг 60%. Доля проиводства товаров это и есть производство нефти и сырья,а она упала в 2раза из-за падения цены на них.Сфера услуг держалась на первом(производство товаров),соответсвенно и она рухнула в 2раза.Вот и весь расклад.

[fook]

Проблема еще и в том, что никто до сих пор не начал признавать убытки. Когда кто-то болеет — надо очиститься, вывести все токсичное из себя. В этом смысл преодоления кризиса. Все, что можно списать, очистить — и начать новую жизнь. У нас же пока никто ничего не списывает. И пока никто ничего не будет списывать, неясно будет, какова в целом ситуация в системе.

Полностью поддерживаю.Многие,кто взял непомерный кредит,всячески оттягивают свой крах(берут отсрочки,бегают от банкиров,рефинансируются),вместо того,чтобы быстрее продать какой нибудь актив,закрыть или частично закрыть кредит.Многие думают,что прокатит как нибудь.И чем дольше они будут тянуть резину,тем больше и больше будут попадать,потому что банк,все равно вытащит любыми способами с вас эти бабки.Цена на активы будет падать с каждым днем.То что рисует крышеиндекс-херня,поди попробуй продать по этим ценам.Пока не сделаешь хорошую скачуху,не продашь.

[КОТ да Винчи]

В структуре ВВП доля производства товаров составляет 40%,услуг 60%. Доля проиводства товаров это и есть производство нефти и сырья,а она упала в 2раза из-за падения цены на них.Сфера услуг держалась на первом(производство товаров),соответсвенно и она рухнула в 2раза.Вот и весь расклад.

Вы это про какую страну, если у нас доля ТЭк была минимальна 52%.
Да и то наших 6%. Так что ваше благополучие было целиком и полностью за счет простых заемных зеленых и не только бумажек, из которых мы не потратили и бакса на строительство внутреннего продукта.
Зато купили пещерки и ТЛС, аналогию с бусами и конкистадорами не видете?
Таки со времен Христа мир нового придумал мало.....

[select]

Барыги опять начинают промывать моск народу. Начинаем сеанс разоблачения "черных риэлтеров".
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Снова барыги пытаются поднять цены на недвижимость. Но этот фокус у них не пройдет. Ниже объясню почему.

По графику снизу видно, что в августе -сентябре идет небольшая кишка вверх-цены растут. Потом резкий обрыв - цены падают. Но в отличие от прошлых двух лет, в этом году падение будет гораздо более резким. Подкожный жир кончился у барыг.Крах цен на жилье неизбежен.

http://www.kn.kz/med..._graph/5376.jpg




Рассмотрим ниже причины краха.

[fook]

Вы это про какую страну, если у нас доля ТЭк была минимальна 52%.

Ссылка
Валовой внутренний продукт за январь-июнь 2009 года (оперативные данные)
Индекс физического объема Валового внутреннего продукта (ВВП) за январь-июнь 2009 года по отношению к соответствующему периоду предыдущего года составил 97,7%. В структуре ВВП доля производства товаров занимает 39%, услуг - 61,3%
14.08.2009 / экономика

www.stat.kz, 13 августа

[select]

Вот дополнил и переработал свой старый пост.

http://vse.kz/index....p;#entry9304872

Фундаментальные причины краха цен на недвижимость в Алматы остались прежними.

1) Отсутствие доступного ипотечного кредитования. Под 5-6% годовых.Получить ипотеку сейчас практически невозможно, с одной стороны и люди не хотят лезть в ипотечную кабалу под 18-20% годовых с другой стороны. Ситуация дикая, когда занимая 50 000$ под покупку квартиры надо отдать 250 000$. Со всех сторон все слышат стоны ипотечников, ИПОТЕКА И ЛОХОТРОН стали синонимами. Даже при доступной ипотеке основная масса активного населения уже в кредитах. Выдано свыше 350 000 ипотечных кредитов, примерно 10% населения, а это активная часть погрязла в кредитах-ипотечных, потребительских и т.д.
2) Огромное количество "плохих кредитов" в банках. Так по всей банковской системе на июль 2009 года, количество просроченных кредитов превысило 30% http://www.afn.kz/in...0...4&docid=661
В частности в некоторых банках количество неработающих кредитов равно 66%.А два системообразующих банка имеют отрицательный капитал т.е. долги больше чем капитал банка. Фактически эти банки - банкроты. Или «зомби-банки как в Японии.
3) Гигантский внешний долг частных банков. Именно внешнее заимствование привело к раздуванию "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. Так внешний долг Казахстана с 2.5 млрд долларов в 2004 году , вырос до 118 млрд долларов в 2008 году и продолжает увеличиваться. Цены на недвижимость в Алматы выросли в 16 раз, именно во столько раз вырос внешний долг. При этом цены на землю выросли в 50-100 раз в зависимости от района. Сверх доступная ипотека за счет внешних заимствований привела к росту цен на 2000% и более. Отсутствие ипотеки привело к краху цен на недвижимость на 55% и краха цен на землю на 80%.
http://www.zakon.kz/...ja-sistema.html
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что все, о чем мы говорим, не является проблемой узкого круга лиц. Все 800 тысяч ипотечников оказались в похожем положении. И еще одно: если правительство срочно не примет меры для решения ипотечной проблемы, ко второй половине 2010 года для населения возврат кредитов - погашение основного долга и процентов, - банкам второго уровня станет невозможным. Провизии дойдут до 100 процентов, и это создаст нежелательную ситуацию в банковской сфере.

http://www.zakon.kz/...asp?id=30437344
БТА и Альянс перетянули убыток на себя

Чистый непокрытый убыток БТА и Альянса на 1 июня составил 1, 472 трлн тенге и оказался больше собственного капитала всех БВУ Казахстана. При этом АФН и сами банки не видят поводов для беспокойства.Совокупный чистый убыток банков в январе-мае 2009 года достиг 2 трлн 32,9 млрд тенге. При этом совокупный расчетный собственный капитал на 1 июня сложился отрицательный – минус 127,6 млрд тенге.
Как отмечается в аналитическом обзоре АО «Тройки диалог Казахстан», банковский сектор Казахстана, исходя из статистических данных, формально работает в условиях серьезного недостатка капитала после массового списания активов двух обанкротившихся банков – «БТА Банка» и «Альянс Банка».

Убытки банков на 1.07.2009 г. млн тг.
АО «Народный Банк Казахстана» – 13,5
АО «АТФБанк» – 1,2
ДО АО «БТА Банк» – АО «ТЕМIРБАНК» – 23,9
АО «Евразийский Банк» – 236,7
ДБ АО «Сбербанк» – 236,7
АО «Жилстройсбербанк Казахстана» – 307,8
АО «Банк «Астана-финанс» – 609
АО «Банк Позитив Казахстан» – 441,7
АО «Данабанк» – 130,0
АО «Экспресс Банк» – 24,2
4) Выплаты долгов банками Казахстана. Структура внешних долгов наших банков такова, что кредиты брали они короткие на 1-3 года, а выдавали ипотеку на 10-15 лет. Соответственно у банков нет денег на обслуживание внешнего долга. Надо либо занимать эти деньги за рубежом, а их никто не даст , пока не будет расчета по старым долгам. Либо привлечь средства населения на депозиты, а денег у население мало. (Потому что внешнеторговое сальдо за 2008 год показало, экспорт 40 млрд долларов, импорт 70 млрд долларов. При этом из страны ушло денег на 30 млрд больше.) Третий вариант выживания для банков присосаться к государственно титьке, что они и делают.Но под разными предлогами в банки закачано 19 млрд долларов, это позволяет им свести концы с концами, но не развиваться и кредитовать реальный сектор-основу процветания государства.

[select]

5) Коматозное состояние МСБ, Про это много писали, 70% МСБ на грани разорения, это видите и сами 50-70% скидки в магазинах, это предвестник банкротства.Соответственно по цепочке - нет взяток чиновникам, свободных денег меньше и меньше. Покупать квартиры без кредита нереально, а кредита нет (смотри пункты 1.2.3.4.)
6) Сжатие денежной массы. Денежный агрегат М2. Масса наличных в стране равна 25 млрд.долларов.Что очень мало, для успешного развития экономики. От уровня ВВП это 18-20%, в других странах в Китае,США,Японии и т.д.этот показатель доходит до 200%.При этом долларизация экономики существенно уменьшилась, за счет отсутствия зарубежных кредитов. Падение акций казахстанских компаний на 70 и более процентов не позволяет размещать их на фондовых площадках за рубежом.В стране не хватает денег, а ГМ не печатает их, ибо страх "веймарской республики" велик. Инфляция может перейти в гипер инфляцию и галопирующую в течении 1-2 лет. Что и было на рубеже начала 90 х годов.
Так, что ситуация похожа на ту, когда из раненного человека истекающего кровью, выкачивают остатки крови, вместо того, чтобы вливать новую.
7) 100 000 проблемных залоговых квартир в банках история показывает, что крах цен на недвижимость наступает, когда банки массово скидывают залоги.В частности в 1998 году в Корее так и получилось, в Японии, США и т.д. везде крах рынка недвижимости наступал, когда банки массово выставляли недвижимость на продажу. При этом 17% не возврата кредитов детонировали этот процесс и дефолты банков. Именно рубеж 17% не возврата кредитов считается смертельным для банков за которым следует дефолт-так было в Корее, России -1998 годы. Поэтому по принципу "спасайся кто может" в осенне-зимний период 2010 года следует ожидать слива квартир банками.

8) Новые изменения в законе, о без судебной продаже ипотечных квартир новые поправки в законодательстве принятые в июле позволяют без суда выкидывать людей из квартир взятых в ипотеку. Поскольку- пока ипотечник не рассчитался с банком , квартира юридически ему не принадлежит. Поправки в закон упростят процедуру отъема квартир у ипотечников, соответственно эти квартиры через аффелированные с банками агентства недвижимости поступят на рынок с лагом в 6-12 месяцев.
9) Шок инвесторов от краха цен на недвижимость. недвижимость и вложенные в нее средства больше не гарантируют стабильный доход, выше инфляции - как это было с 2000 по 2007 год. Значит стратегическое инвестирование невозможно. Более того дефолты домохозяйств Алматы только начинаются.
Народный дефолт только наступает, люди в капкане -физически тяжело обслуживать ипотечный кредит и крах цен на недвижимость не позволяет продав квартиру, рассчитаться с банком т.к. сумма продажи не перекроет сумму кредита.
10) Обесценивание залоговой базы у банков залоги банков стремительно обесцениваются и не могут в скором времени покрыть обеспечение по кредиту. А по земле они уже не покроют эти траты.Смешно наблюдать в Крыше как пытаются банки продать земли за миллионы долларов и рядом на той же странице продают частники землю на 80% дешевле.Банкам хотя бы свое вернуть, не говоря уже о прибыли.
11) Абсолютная безграмотность оценщиков в банках, коррупция и не профессионализм риэлтеров.
кого следует винить это в первую очередь оценщиков в банках, которые подставили и себя и банки и страну. Менеджер по рискам и оценщики в 2004-2008 годы в банках были по статусу чуть выше уборщицы. На оценку выезжали юнцы, только из института. Впрочем не профессионализм игроков на рынке недвижимости раздул пузырь , этот же не профессионализм обрушит цены.
12) Всеобщее ожидание падения цен на недвижимость. основная часть населения которым действительно нужно жилье, не может позволить купить его себе по нынешним ценам. Стандарт по всему миру жилье должно стоить 100 арендных плат за него, 1 м.кв =1 зарплате. т.к. в результате кризиса аренда и зарплаты упали, то население обоснованно ждет падения цен.Заклинания риэлтеров не действуют.Лозунг недвижимость всегда в цене! - не работает. Строители погрязшие в кредитах отдают жилье почти по себестоимости, при этом нет наплыва покупателей

[select]

Так же нелишне напомнить о том, когда наступит дно.
------------------------------------------------------------------
Почему падение стоимости жилья на 50% еще не "дно"?

http://eestiseebimul...2009/04/50.html



Существует мнение, что цены, упав на 50% достигли «дна» и что настало «отличное время» для покупки жилья. Такое мнение ошибочно в силу целого ряда причин.

В последнее время появляется всё больше статей о том, что недвижимость стала «дешёвой» и «привлекательной». Маклеры констатируют факты: цены на жильё упали на 50%.

Другими словами: «настало время покупать, дешевле быть не может!».
Психология такой эйфории понятна всем нам. Людьми пытаются манипулировать для того, чтобы заставить их забыть какими цены были до пузыря. Их внимание фокусируют на размере падения цен от пузырёвого пика. То же самое справедливо и в отношении любого другого пузыря, будь то недвижимость, акции, или луковицы тюльпанов.

Сегодняшние цены не имеют никакого отношения к пику ценового пузыря.
Поэтому факт падения цен на 50%, это ещё не определение «дна».






Пузыри имеют тенденцию следовать по схеме человеческой психологии:


Людей захватывает эйфория крутого повышения цен, все начинают верить, что такая тенденция бесконечна.
Первоначальное сдутие цен на пике пузыря вызывает шок. На данном этапе нетронутым остаётся пузырёвое мышление: «рынок недвижимости (или акций интернет компаний и т.п.) переживает обычное «выравнивание» цен и тенденция на повышение цен по-прежнему осталась.»
На рынке недвижимости, такая психология объясняется стандартными фразами: «земля кончается», «недвижимость всегда растёт со временем», «людям надо где-то жить, поэтому спрос на жилье всегда будет только расти», и т.д.
В какой-то момент спекулянты, опоздавшие на начальный всплеск цен, прыгают на уходящий поезд, т.к. «сейчас самые лучшие цены, каких никогда уже не будет».
Резкий спрос оказывает временное снижение предложения, временно подталкивая цены вверх.
Однако за кулисами кратковременного скачка цен рынок переживает координальные изменения. Всплеск вскоре исчезает: спрос ослабевает, предложения растут и цены продолжают своё снижение.
На памяти спекулянтов, инвесторов, маклеров и строительных фирм - огромные прибыли времён пузыря. Образуется т.н. «инвестиционная память», прочно встроенная в их мышление и порождающая «воспоминания о хороших временах». Такая память заставляет их думать о том, что тенденция на повышение вот вот начнётся в какой-то момент. Всё это приводит к постоянному провозглашению «дна». В такое «дно» начинают верить спекулянты и они закупаются недвижимостью. Разочарование не заставляет себя долго ждать, т.к. тенденция к понижению продолжается.
На каком-то этапе, капитал спекулянтов иссякает и цены возвращаются к предпузырёвому уровню, или даже падают ещё ниже. Это то, что можно назвать настоящим дном.
Память о прошлых «хороших временах» не даёт покоя спекулянтам. Тенденция к повышению начинается как надежда на то, что «всё повторяется». Рынок недвижимости постепенно оживает.
В конце концов «память о тенденции к повышению» исчезает вместе с неудачной попыткой «восстановить» цены. Стандартные фразы, которые подкармливали пузырь, такие как «недвижимость может только дорожaть», и т.п. становятся бесполезными. Это подталкивает рынок к конечной фазе - капитуляции.

[select]

Еще раз повторю.

АНАТОМИЯ МЫЛЬНОГО ПУЗЫРЯ


http://eestiseebimul...og-post_24.html

Многим нравится, когда их недвижимость поднимается в цене. В это время люди становятся опьяненными жадностью и поглощаются идеей обладания недвижимым имуществом как инвестиции. Однако, как только недвижимость становится инвестицией, цены на недвижимость начинают вести себя как инвестиции, и изменчивость вводится в систему. Вы не хотите чтобы недвижимость торговалась с изменчивостью рынка товаров потребления. Это вызывает больше вреда чем пользы..."
Вышеупомянутый график - превосходное описание психологических стадий пузыря рынка недвижимости. Довольно легко поместить периоды в каждую из этих стадий, как показано нашим местным рынком недвижимости*(смотрите сноску внизу):


* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014

[fook]

Браво селект!

[Песец]

Совокупный чистый убыток банков в январе-мае 2009 года достиг 2 трлн 32,9 млрд тенге.

Убытки банков на 1.07.2009 г. млн тг.(млрд !?)
АО «Народный Банк Казахстана» – 13,5
АО «АТФБанк» – 1,2
ДО АО «БТА Банк» – АО «ТЕМIРБАНК» – 23,9
АО «Евразийский Банк» – 236,7
ДБ АО «Сбербанк» – 236,7
АО «Жилстройсбербанк Казахстана» – 307,8
АО «Банк «Астана-финанс» – 609
АО «Банк Позитив Казахстан» – 441,7
АО «Данабанк» – 130,0
АО «Экспресс Банк» – 24,2

Где то ошибка. Порядки не сходятся. Надо перепроверить.

Сообщение отредактировал Песец: 23.08.2009, 02:41:03

[fook]

По этим убыткам вполне можно судить о надежности банка.

[Песец]

Уважаемый Сигизмунд, все 12 пунктов - железобетонные!

Присоединяюсь к предыдущему оратору - БРАВО!

СИГИЗМУНД РУЛИТ!