Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Comprehensive]

У меня сложилось следующий прогноз по недвижимости в Алматы. :
I. ЦЕНАМ В АЛМАТЕ В БУДУЩЕМ ВСЕ РАВНО РАСТИ;
Аргументы: Финансовая и деловая бизнес инфраструктура в Ате уже успела сложиться. Все головные офисы компаний, которые работают или собираются работать в Казахстане, будут открывать (открыли) в ней офисы. Для жизни Астана пока ещё экстремальна как по климату, так и по инфраструктуре. Немаловажно, в Ате есть специалисты практически во всех областях деятельности, что тоже облегчает экспатам здесь работать. Другие города КЗ этим пока похвастаться не могут.
II. Дно настанет в апрель – июнь 2010 г. И будет не ниже $1400/м2;

Согласна по срокам, по мин цене оно может упасть и ниже н-р до 1000за м кв оправдывая ожидания
, но не ниже это однозначно.
По кривой индекса, сначало я думаю будет небольшой рост до конца года, осени, потом опять ралли вниз до новых минимумов в 1000т.д. , ну и только к концу 2010 установится тенденция к положительному росту.в 2011 будем брать новые максимумы , доберемся и до 2000т.д.

Аргументы: На руках ещё много денег у людей, и у тех кто собирается переехать в Ату в ближайшее время, включая наших ближних соседей (Киргизия, Таджикистан, Узбекистан). Нижнюю границу цен будет «подпирать» цены на первичное жилье с её высокой себестоимостью.
III. Уверенный рост цен ожидаю не ранее весны 2011 г. ;
Аргументы: Нефть вырастет к этому времени, а за ним и все остальное развернется вверх.
IV. Численность Аты тоже будет расти, значительно опережая темпы роста населения КЗ. Таким образом, роста нового строительства и разворота цен на землю не избежать.
Аргументы: Согласно последней переписи население Аты выросло на 30% (около 1 млн. чел. на 1998г) за 10 лет, а КЗ в целом только на 8,6%. Население в соседних Узбекистане и Таджикистане растет очень большими темпами. Часть из них переезжает к нам. Обратите внимание на таксистов (таджики и узбеки, которым надо показывать куда ехать). Многие из них, получившие хорошее образование устраиваются в Ате работать. Много технических специалистов переехало и продолжает ехать к нам, кстати достаточно состоятельные люди. Думаю так будет и дальше;
V. На хорошие районы цены упадут незначительно.

VI. Произойдет некоторая переоценка «хороших» районов. Традиционный «Золотой квадрат» из за загазованности, пробок и хаотичной «новой» застройки на местах бывших скверов и детских садиков, несколько потеряет в цене.

Что думаете? Благодарен любой аргументированной критике.

киргизов и узбеков действительно достаточно, часто в Овире видела как много народу с красными карточками, вид на жительство в КЗ, значит через лет 3-5 они уже уверенно будут ходить с голубыми(внутренним удостоверением КЗ)
И стоит только оживится рынку строительному , они будут тут
Ата действительно региональный торговый и бизнес центр, соглашусь и уже давно играет роль подобно Москвы для России, так и Ата для Казахстана.И эта роль будет со временем только увеличиваться.

Сообщение отредактировал Comprehensive: 01.05.2009, 18:53:18

[roof876aba]

У меня сложилось следующий прогноз по недвижимости в Алматы. :
I. ЦЕНАМ В АЛМАТЕ В БУДУЩЕМ ВСЕ РАВНО РАСТИ;

Что думаете? Благодарен любой аргументированной критике.

Уверенный рост цен возможен при нескольких взаимодополняющих экономических составляющих, из которых основными кажутся три: 1. обязательно доступ к дешевым и длинным кредитам (думаю в свете последних событий в банковской сфере и угрозе обрушения всей банковской системы КЗ, западного капитала нам не видать много много много лет). 2. Возрождение и Развитие малого и среднего бизнеса, (опять же в стране должны быть деньги на это), развитие не только сферы услуг и купи-продай на заемные деньги, но так же и некоторого конкурентного производства. 3. Увеличение доходов населения, сокращение безработицы (это истекает из п. 2)
Из этих трех составляющих ясно, что в среднесрочной, а возможно и долгосрочной перспективе УВЕРЕННОГО роста цен не намечается. Скорее всего цены, нащупав дно, будут держаться в его пределах в течение ряда лет, например, до 5. При более пессимистическом развитиии событий цены могут продолжить падение еще в течение трех-четырех лет. Многое будет зависеть и от ситуации в мировой экономике. Но ясно одно. Жилищного, ипотечного и строительного бума а-ля 2004-2007 в КЗ не будет долго. Мы очень сильно обожглись на этом, ипотека в том виде в котором она была более в КЗ существовать не будет. ЗАНИМАТЬ деньги станет очень трудно и дорого. Отсюда самая главная проблема - платежеспособный спрос. Алматы будет оставаться фин. меккой центрально-азиатского региона только при условии свободного доступа к кредитам. пока этого нет - недвижимость здесь - неликвид.

[(-I-) face]

В целом согласен. Лишь в целях поупражняться в дебатах отмечю контраргументы:
1. В КЗ делать нечего никто не приедет, в Алматы да сложилась инфрастуруктура, ну и сложилась! Всё! Плато. Стояние на месте. Как Детроит с его пустыми стоэтажками.
2. Аргументы понятны. только они не связаны с указанной датой. Почему 2011? Можно перечислить те же аргументы и назвать например август 2017 года или апрель 2010г.
3. Аналогично. или даже так - нефть упадет еще ниже...
4. Алмата не резиновая. Темпы - вещь относительная, заблуждают. Астана растет с темпами 150% за 5 лет. Т.е. через 100 лет в Астане будет проживать 2 млрд.человек. вовсе нет.
5. Упадут значительно.
6. На хорошие районе ж цены ж не падают ж?

[Comprehensive]

По поводу Золотого квадрата, тоже согласна, он переместится, оставляя за собой роль района удобного для бизнеса, развлекательных заведений, кафе, офисов.
сам Золотой квадрат мне кажется переместится куда то выше, в верхнюю часть города, возможно в районе ул Сатпаева- Альфараби и выше и Достык -Шашкина..где то вот этот квадратик

[Kurlem]

[quote name='Comprehensive' date='01.05.2009, 18:52' post='8480199']
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
По кривой индекса, сначало я думаю будет небольшой рост до конца года, осени,
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
[/quote]
Небольшой рост до конца года ... По Вашему какие причины?

[roof876aba]

[quote name='Kurlem' date='01.05.2009, 19:10' post='8480270']
[quote name='Comprehensive' date='01.05.2009, 18:52' post='8480199']
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
По кривой индекса, сначало я думаю будет небольшой рост до конца года, осени,
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
[/quote]
Небольшой рост до конца года ... По Вашему какие причины?
[/quote]



небольшой рост до конца года? Это очень смело. думаю у уонцу года мы увидим 1300-1200 за квадрат

[Comprehensive]

Файс! Почему никто не приедет то? И что уже никто не едет?
График всех выставок мероприятий составляется на год вперед, он полон как Вы видите..
http://www.exponet.r...e/index.ru.html
И это только по выставкам.
Гостиницы, отели тоже не простаивают
Людей надо разместить, накормить напоить, развлечь, что то показать и пр..
Ритц, наврядли бы открыл свой отель, если бы хотя бы был намек на то что он не отобъет своих денег
Он всегда проверяет все тщательно перед тем как зайти на чей либо рынок.
Да кризис попутал карты,
но это повсеместная ситуация

[(-I-) face]

Почему не приедут - не знаю. но то что ловить здесь им нечего - это уж точно.

[Comprehensive]

[quote name='roof876aba' date='01.05.2009, 19:17' post='8480296']
[quote name='Kurlem' date='01.05.2009, 19:10' post='8480270']
[quote name='Comprehensive' date='01.05.2009, 18:52' post='8480199']
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
По кривой индекса, сначало я думаю будет небольшой рост до конца года, осени,
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
[/quote]
Небольшой рост до конца года ... По Вашему какие причины?
[/quote]



небольшой рост до конца года? Это очень смело. думаю у уонцу года мы увидим 1300-1200 за квадрат
[/quote]
Ну хорошо, у нас есть три сценария, мой оптимистичный , Ваш пессиместичный, и у Курлема нечто среднее.
на самом деле любой прогноз и состоит только из сценариев..
А что там будет на самом деле..Поживем увидим

[Comprehensive]

[quote name='Kurlem' date='01.05.2009, 19:10' post='8480270']
[quote name='Comprehensive' date='01.05.2009, 18:52' post='8480199']
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
По кривой индекса, сначало я думаю будет небольшой рост до конца года, осени,
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
[/quote]
Небольшой рост до конца года ... По Вашему какие причины?
[/quote]
причин для себя вижу несколько, самая главная- нестабильность в банк системе.
трясти однозначно будет..
Что то же должно быть "тихой гаванью" помимо доллара
Но это только мое предположение

[Kurlem]

Уверенный рост цен возможен при нескольких взаимодополняющих экономических составляющих, из которых основными кажутся три: 1. обязательно доступ к дешевым и длинным кредитам (думаю в свете последних событий в банковской сфере и угрозе обрушения всей банковской системы КЗ, западного капитала нам не видать много много много лет). 2. Возрождение и Развитие малого и среднего бизнеса, (опять же в стране должны быть деньги на это), развитие не только сферы услуг и купи-продай на заемные деньги, но так же и некоторого конкурентного производства. 3. Увеличение доходов населения, сокращение безработицы (это истекает из п. 2)
Из этих трех составляющих ясно, что в среднесрочной, а возможно и долгосрочной перспективе УВЕРЕННОГО роста цен не намечается. Скорее всего цены, нащупав дно, будут держаться в его пределах в течение ряда лет, например, до 5. При более пессимистическом развитиии событий цены могут продолжить падение еще в течение трех-четырех лет. Многое будет зависеть и от ситуации в мировой экономике. Но ясно одно. Жилищного, ипотечного и строительного бума а-ля 2004-2007 в КЗ не будет долго. Мы очень сильно обожглись на этом, ипотека в том виде в котором она была более в КЗ существовать не будет. ЗАНИМАТЬ деньги станет очень трудно и дорого. Отсюда самая главная проблема - платежеспособный спрос. Алматы будет оставаться фин. меккой центрально-азиатского региона только при условии свободного доступа к кредитам. пока этого нет - недвижимость здесь - неликвид.
[/quote]
Согласен, 4-5 тыс за квадрат Алматы ещё очень долго не увидит. Думаю 2000-2500 уровень вполне одекватен для Алматы. Как цена на нефть $70-80 баррель на ближайшие 5 лет. Но рост, хоть и умеренный думаю будет по следующим причинам:
1. Природные ресурсы (простите за банальность);
2. Рабочая сила у нас все таки ещё недорогая;
3. Низкие требования по экологии;
4. Банковская система, хоть и с потерями, думаю выберется, как только в мире все успокоится. И думаю наши потери будут сопоставимы с другими странами Восточной Европы и СНГ. Может мы даже будет в десятке менее пострадавших во время кризиса.
5. Малый бизнес ... Кто был за бугром, подтвердит, ихний малый бизнес занимается примерно тем же что и наш (кафешки, рестораны, прачечные юридические конторы и т.п.). Что людей в кафешках стало меньше в Ате? Все плачатся за кризис, но по вечерам в кафешки забегать не забывают. В пятницу свободного столика не найдешь, и цены в них, между прочим сопоставимы с Лондоном.
6. Вместо ленивых наших, в Ату едут люди с ближнего зарубежья, открывают "Узбекские кухни" и пашут там по 18 часов без выходных. Это тоже толкает экономику вперед. Через 3-4 года они заработают на 3-х комнатную, или дом постоят, под Алматой, появится местная "Маххаля" потом дальше, дальше ... . Через 15 лет "корреные" на электричках будут ездить в Ату, чтобы обслуживать бизнес "Приезжих" (Шутка).
7. Цена на нефть будет расти. Просто это отдельная и длинная тема. Геология там, запасы, анализ альтернативных технологий и т.п.

[shantalle]

Да что Вы со своим золотым квадратом? Недавно в объяве читала, кто то там продаёт на Маметова Мира и пишет золотой квадрат... Прям какой то брэнд... В моём понимании золотой квадрат это вообще 8марта-курмангазы-фурманова-ну внизу до комсомольской но может до Гоголя... и то надо смотреть ещё каждый домик... Есть много новых охраняемых комплексов с большими площадями ну типа Талисман, Пионер, Фантазия... короче новострой где сейчас покупают...
И потом посмотрите на окраины, это же кошмар, эти айгеримы, шаныраки, весь этот частный сектор который ниже Ташкентской.. ведь большинство населения которое типа увеличивает количество жителей в Ате все же туда прутся...А вы говорите Финцентр...А про деревни вокруг Аты? Кто нибудь видел пробку от Алтын Орды до Саина, и такое каждое утро...

[Comprehensive]

[quote name='Kurlem' date='01.05.2009, 19:10' post='8480270']
[quote name='Comprehensive' date='01.05.2009, 18:52' post='8480199']
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
По кривой индекса, сначало я думаю будет небольшой рост до конца года, осени,
[quote name='Kurlem' post='8480099' date='01.05.2009, 18:25']
[/quote]
Небольшой рост до конца года ... По Вашему какие причины?
[/quote]
Ну и вторая причина общее восстановление мировых финансовых рынков.
Повышательная тенденция с перманентными отскоками, в сторону коррекции.
При начале кризиса фонд рынки первые рухнули, за ним рухнули валютные, потом вниз потянулись рынки недвижимости.
Ну вот где то в таком порядке и будем выползать.Сначало стабидизация на фондовых рынках, потом на валютных и кредитных, потом поползет рынок недвижимости, за ним малый бизнес и ритейл, и уже за ним производство.
Острая фаза кризиса уже позади на мой взгляд.
Но это не значит ничего, самое противное это даже не острая фаза, а период сначало стагнации, и последующего медленного восстановления..
Но для Ср Азии, все не будет легко, в этом согласна, руку протянуть некому, придется самим выползать.
что растянется на опред время.

[Comprehensive]

Да что Вы со своим золотым квадратом? Недавно в объяве читала, кто то там продаёт на Маметова Мира и пишет золотой квадрат... Прям какой то брэнд... В моём понимании золотой квадрат это вообще 8марта-курмангазы-фурманова-ну внизу до комсомольской но может до Гоголя... и то надо смотреть ещё каждый домик... Есть много новых охраняемых комплексов с большими площадями ну типа Талисман, Пионер, Фантазия... короче новострой где сейчас покупают...
И потом посмотрите на окраины, это же кошмар, эти айгеримы, шаныраки, весь этот частный сектор который ниже Ташкентской.. ведь большинство населения которое типа увеличивает количество жителей в Ате все же туда прутся...А вы говорите Финцентр...А про деревни вокруг Аты? Кто нибудь видел пробку от Алтын Орды до Саина, и такое каждое утро...

ну а чем Вам не фин центр, ну не ЛондОн конечно, все поскромнее, а вовсе не с белыми воротничками и кейсами,а из Шаныраков , можт даже не совсем отутюженные костюмчики на народце, но все равно..
Уж что есть

[Kurlem]

Почему не приедут - не знаю. но то что ловить здесь им нечего - это уж точно.

Пожалуйста Ваши доводы, а то так не интересно.

[(-I-) face]

Тут смысла нет. Этим я хотел сказать что доводы равновесны. Как спор Остапа с ксендзами.

[Comprehensive]

Шантель, а что Вам не нравяться парни с Шаныраков?
Если их помыть, причесать, высморкать, приодеть и к стенке прислонить, они еще ого-го !
Не финансисты конечно, но тоже для чего-нибудь пригодятся

Сообщение отредактировал Comprehensive: 01.05.2009, 20:38:22

[mju7nhy6]

Кто нибудь видел пробку от Алтын Орды до Саина, и такое каждое утро...

не только с запада но и с востока - кульджинка,
с севера - капчагайская трасса

[roof876aba]

Господа аналитеГи. Что вы копья ломаете и веерами машете? Почитайте хотя бы 20-30 последних страниц ветки, проанализируйте прочитанное хорошенько и вы поймете что нет в алматы НИКАКИХ предпосылок к росту в среднесрочной перспетиве. Наоборот, есть очень много доводов в пользу позиции синьора Чипполино, который считает что квадрат будет стоить 100 долларов. А про 2000-2500 за кв. м. здесь очень много стрел и копий сломал господин Cure, который бодался долго за эти цифры но кажется понял что грубоко неправ и исчез

[Comprehensive]

Наоборот, есть очень много доводов в пользу позиции синьора Чипполино, который считает что квадрат будет стоить 100 долларов.

Например какие доводы?
Да я что против чтоли?
Если бы по 100$ метр, только когда?
Если завтра то было бы классно, то будут брать оптом,
Надо бы лимит определить,по 2000м на нос, а то на всех не хватит
А если ч-з года 3, то за это время я уже все свои сбережения расстрачу, и мне уже будет все равно по сколько метр

Сообщение отредактировал Comprehensive: 01.05.2009, 21:33:17