Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

Калистрат, вы теперь будете зарабатывать на падении цен?
Как кощунственно по отношению к бывшим соратникам.
Медведь же вас первым задерет.
Не боитесь что сейчас накинутся и опять начнется "наживается на чужом горе", "обнажил свою волчью натуру", "строит свое счастье на чужих костях" и тому подобное


А давайте делиться способами каким образом на этом можно заработать?
Я вот пока кроме участия в залоговых аукционах вариантов не вижу

[Сигизмунд]

бгаа-а-а-а, а роста то нет, касатики! Не смотря на все потуги правительства.

Поздно пить баржоми когда в желудке дырка.Теперь будут сбивать цены на квартиры-демпинговать.Рухнут дутые активы под названием рынок недвижимости,следом рухнут банки,люди потеряют капиталы,следом полит нестабильность.Вообщем в Казахстане,Россия и Корея 1998 год-дефолт в лучшем случае.Тогда вместо недвижимости были ГКО(Типа акции МММ)
В худшем случае Америка 1929 год.Пора покупать соль и спички.Рынок недвижимости рухнул.

[Сигизмунд]

Калистрат, вы теперь будете зарабатывать на падении цен?
Как кощунственно по отношению к бывшим соратникам.
Медведь же вас первым задерет.
Не боитесь что сейчас накинутся и опять начнется "наживается на чужом горе", "обнажил свою волчью натуру", "строит свое счастье на чужих костях" и тому подобное


А давайте делиться способами каким образом на этом можно заработать?
Я вот пока кроме участия в залоговых аукционах вариантов не вижу

Почему же на падении цен можно заработать неплохо,надо только иметь железные нервы.Практика показывает,что цены на недвижимость растут в арифметической прогрессии, а падают в геометрической.
Поэтому когда падаешь мимо яблони,можно иногда успеть сорвать плод и даже надкусить его.

[diletant]

здесь как то проскакивали ссылки на кризис ипотеки в штатах, только почему то ссылки вели в рунет.

в штатах действительно есть прикольные моменты. и еще.

только всех прорицателей и интерпретаторов хочу предупредить.

речь идет о sub-prime и non-prime mortgage loans - это, если дословно перевести "нелучшие" и "следующие после лучших" кредиты, т.е. кредиты с изначально с высокими рисками.
откуда они появились?
большая часть в 2006 году.
если вспомните, в штатах особенно усердствовали торнадо в тот период. люди пообеспечение могли решить свои проблемы с поврежденным жилье самостоятельно, да и страховались они чаще и в лучших (читай дорогих) компаниях.

люди менее обеспеченные не могли, гос-во решило им помочь в виде кредитов, тех самых sub-prime и non-prime mortgage loans. ну понятно что дефолты по ним изначально закладывались. может быть не такие большие, надеялись на улучшение эономики. и что либор на тот момент достаточно высокий наконец поползет вниз.
но учитывая обший спад экономики штатов - прогнозы не оправдались. либор растет, безработица растет, так что дефолты можно сказать в пределах нормы.

основная часть ипотеки - prime mortgage loans, живет и здраствует. конечно расте не так быстро как в предыдущие золотые года. но и кризиса пока наблюдается (ну конечно все это с поправкой на общее состояние штатов)

как это относится к нам?
на мой взгляд очень просто, пока экономика кз растет, кризиса на рынке жилья не предвидится. стабилизация либо рост.

LitePhreon,
по вашему мнению какой процент наших ипотечных кредитов можно отнести к sub-prime и non-prime mortgage loans по американской классификации?

Я думаю что большинство, потому что кредиты в наших банках как правило выдаются под залог недвижимости, липовые справки о зарплате и пенсионных отчислениях, за откаты и взятки.
Решение о выдаче кредита принимается в первую очередь на основании наличия залога и в последнюю очередь оценки уровня доходов заёмщика.
Понятие риск-менеджмента в наших банках не идет дальше высокой процентной ставки по кредитам, когда добросовестные заемщики платят за себя и того парня.
Или вашими же словами когда "дефолты по ним изначально закладываются"

Экономика КЗ растет в основном лишь за счет роста цен на экспортные товары на мировых рынках, притока иностранного капитала, роста потребительских расходов, в том числе за счет потребительского кредитования.
К сожалению этот рост не приводит к росту реальных зарплат и уровня жизни населения. А следовательно увеличению доли первоклассных заемщиков и prime mortgage loans в общей струкуре займов.
Более того такой "рост экономики" зависит лишь от внешних факторов, ситуации на сырьевых и финансовых рынках. А ситуация там довольно непредсказуемая и переменчивая.

[Сигизмунд]

Глюк

Сообщение отредактировал Сигизмунд: 09.05.2007, 02:14:56

[Denim Tornado]

Вот она долгожданная стабилизация, неменуемо влекущая за собой откат! Страна, блин, непуганных агашек!

[Калистрат Калиныч]

Всем привет!
diletant, зарабатывать на падении - просто. Вспомните Росийский дефолт? Когда началась паника, падение банков итд, пухлый народ начал скидывать балласт. Разорения, банкротства и неминуемый слив активов и пассивов.
Кто то сливал, но ведь кто то и покупал?
Всё, что нам надо... удержаться от соблазна продавать, в то время, когда будет казаться, что это неминуемо... и в это время, активно искать кредитные возможности за границами нашей любимой Родины.
Синусоида вновь пойдёт вверх, и вновь настанет время - покупать.
Трудновато будет лишь тем, кто перехапался пассивов.

Это один способ. Он наиболее безопасен.
Второе - это обычные спекуляции на недвижимости тех, кому надо срочно от нее избавиться.
Что ж... давайте им поможем из чувства глубокого сострадания.

Но я думаю и этого не случиться. Всё движется к стабилизации. Мы на вершине кривой ... Кирпич то вырос? На 0.41... И это говорит о том, что всё идет по плану. Я всегда удивлялся тому, до какой цены дотянули микровские панельки.
Так что пока ничего не делаем, мирно смотрим по сторонам, курим бамбук и тихо улыбаемся.
Радоваться - пока ещё рановато, но процесс - уже пошел.
Куда он приведёт увидим к середине лета.
Время ожидания, как мы все понимаем - закончилось.

Слава тебе, Господи!

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 09.05.2007, 09:57:17

[NiX-373]

2 КК - ну вот все рассказал, все объяснил.
"Цели определены, задачи поставлены - за работу, товарищи!" (с) из выступлеия, кажется Егора Лигачева, на съезде КПСС
по части импортных кредитов - ИМХО будет все труднее их взять...
по части помощи сливающим - опять же ИМХО- рынок такими "помощниками" забит до упора, аж переливается.
Хоят все зависит от подвижности тела - как всегда, впрочем.

[Калистрат Калиныч]

NiX-373, забит до упора? Вполне согласен, только при обвале число сливающих превысит все упоры...
Ну... этого и не будет.
Начет импортированных средств ещё проще. Это должны быть средства аффилированные с вами...
Например ваш американский дядюшка-миллиардер... Немного везения и... в дамки!
Проще некуда!

ЗЫ: Вот теперь рынок по настоящему замрёт на месячишко-два...
Покупашки будут внимательно "следить за рекламой" и радостно потирать руки.
Продавцы, - нервно наблюдать за покупашками.

Кто выскажет другой прогноз?

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 09.05.2007, 10:04:05

[den10]

бгаа-а-а-а, а роста то нет, касатики! Не смотря на все потуги правительства.

Поздно пить баржоми когда в желудке дырка.Теперь будут сбивать цены на квартиры-демпинговать.Рухнут дутые активы под названием рынок недвижимости,следом рухнут банки,люди потеряют капиталы,следом полит нестабильность.Вообщем в Казахстане,Россия и Корея 1998 год-дефолт в лучшем случае.Тогда вместо недвижимости были ГКО(Типа акции МММ)
В худшем случае Америка 1929 год.Пора покупать соль и спички.Рынок недвижимости рухнул.

Имхо , все не так страшно , просто нужно смотреть по группам .
Например - кто брал ипотеку для себя , чтобы купитиь недвижимость и жить в ней пострадают меньше всего - будут жить и выплачивать ежемесячно взносы банку .
Кто брал коммерческую недвижимость для работы - также , ну будут работать и выплачивать банку .
Застройщики - кто знает , возможно сольют некторые запасы готовой и планируемой недвижимости и продолжат строить новое по мере прихода дольщиков , но опять же тех , которые хотят купить для себя .Скорее всего и цены для дольщиков снизят .

Так что - не все так мрачно .

[diletant]

Всем привет!
diletant, зарабатывать на падении - просто. Вспомните Росийский дефолт? Когда началась паника, падение банков итд, пухлый народ начал скидывать балласт. Разорения, банкротства и неминуемый слив активов и пассивов.
Кто то сливал, но ведь кто то и покупал?
Всё, что нам надо... удержаться от соблазна продавать, в то время, когда будет казаться, что это неминуемо... и в это время, активно искать кредитные возможности за границами нашей любимой Родины.
Синусоида вновь пойдёт вверх, и вновь настанет время - покупать.
Трудновато будет лишь тем, кто перехапался пассивов.

Это один способ. Он наиболее безопасен.
Второе - это обычные спекуляции на недвижимости тех, кому надо срочно от нее избавиться.
Что ж... давайте им поможем из чувства глубокого сострадания.

Но я думаю и этого не случиться. Всё движется к стабилизации. Мы на вершине кривой ... Кирпич то вырос? На 0.41... И это говорит о том, что всё идет по плану. Я всегда удивлялся тому, до какой цены дотянули микровские панельки.
Так что пока ничего не делаем, мирно смотрим по сторонам, курим бамбук и тихо улыбаемся.
Радоваться - пока ещё рановато, но процесс - уже пошел.
Куда он приведёт увидим к середине лета.
Время ожидания, как мы все понимаем - закончилось.

Слава тебе, Господи!

Кредитоваться за бугром? искать богатых аффилированных американских дядюшек?
Калистрат признаюсь я разочарован
Ожидал от вас более практических советов.

Например, что-то вроде
кредитоваться сейчас под залог имеющейся недвижимости по максимуму, благо пока ещё кредитные офицеры и оценщики очень сговорчивы. Переждать период стабилизации в депозитах и пифах. И уже на спаде использовать эти средства для срочного выкупа и последующей перепродажи недвижимости.

[Калистрат Калиныч]

***Дилетант:
кредитоваться сейчас под залог имеющейся недвижимости по максимуму, благо пока ещё кредитные офицеры и оценщики очень сговорчивы. Переждать период стабилизации в депозитах и пифах. И уже на спаде использовать эти средства для срочного выкупа и последующей перепродажи недвижимости. ***

Это не очень правильно. Вернее - отвратительный вариант!
Кто знает на сколько упадет и когда это закончится? К приммеру через год. Падение 40-50%.
Ну и что мы имеем? В деньгах потеряли, как минимум 5% на кредите. Входить в бизнес с отрицательным балансом? Увольте...
Взять кредит сейчас - подножка самому себе. Лучше действовать по ситуации. Кредитоваться можно в любой момент, если у тебя - положительная история в банке и нет дядюшки.

Сообщение отредактировал Калистрат Калиныч: 09.05.2007, 11:15:32

[diletant]

Где это мы потеряли 5% на кредите? Разница с депозитной ставкой? Так кто заставляет держать там деньги целый год. Хотите большей доходности на эти 3-4 месяца вкладывайте в открытые или интервальные пифы.
Да и потом чем деньги вашего американского дядюшки, отличаются от денег взятых в кредит в банке.

Идея в том чтобы иметь свободные денежные средства которыми можно оперировать на рынке.
Боюсь на спаде кредитоваться в банке у вас не получится, тем более под залог недвижимости.
Не забываем что у банков свыше 50% кредитного портфеля ипотека и строительство, оставшаяся половина также выдана под залог недвижимости.

[diletant]

Да... а кредитоваться лучше в тенге, потом меньше отдавать придется.
Как только начнутся проблемы на рынке недвижимости, нашим банкам перекроют кислород внешних заимствований.
Государство начнет выдавать стабилизационные кредиты, выкупать ипотечные долги у банков, что приведет к значительной эмиссии тенге и падению обменного курса.

[ZavxoZ]

Имхо , все не так страшно , просто нужно смотреть по группам .
Например - кто брал ипотеку для себя , чтобы купитиь недвижимость и жить в ней пострадают меньше всего - будут жить и выплачивать ежемесячно взносы банку .
Кто брал коммерческую недвижимость для работы - также , ну будут работать и выплачивать банку .
Застройщики - кто знает , возможно сольют некторые запасы готовой и планируемой недвижимости и продолжат строить новое по мере прихода дольщиков , но опять же тех , которые хотят купить для себя .Скорее всего и цены для дольщиков снизят .

Так что - не все так мрачно .

Хоть уже сто раз писалось, но все же.Ипотека должна чемто обеспечиваться.Как правило в залог идет сама недвижимость.Как только ее оценочная стоимость станет ниже остатка кредита, банк потребует допзалог.И каково будет душевное состояние человека, отдающего ежемесячно огромные суммы, когда цена на то, что он купил, стремится вниз?

Так что не все так радужно.

Сообщение отредактировал ZavxoZ: 09.05.2007, 11:30:13

[Калистрат Калиныч]

Где это мы потеряли 5% на кредите? Разница с депозитной ставкой? Так кто заставляет держать там деньги целый год. Хотите большей доходности на эти 3-4 месяца вкладывайте в открытые или интервальные пифы.
Да и потом чем деньги вашего американского дядюшки, отличаются от денег взятых в кредит в банке.

Идея в том чтобы иметь свободные денежные средства которыми можно оперировать на рынке.
Боюсь на спаде кредитоваться в банке у вас не получится, тем более под залог недвижимости.
Не забываем что у банков свыше 50% кредитного портфеля ипотека и строительство, оставшаяся половина также выдана под залог недвижимости. Да... а кредитоваться лучше в тенге, потом меньше отдавать придется. Как только начнутся проблемы на рынке недвижимости, нашим банкам перекроют кислород внешних заимствований. Государство начнет выдавать стабилизационные кредиты, выкупать ипотечные долги у банков, что приведет к значительной эмиссии тенге и падению обменного курса.

Вы уверены, что вклад в ПИФы будет целесообразен при общем ухудшении экономической ситуации?
Кредиты, думаю, никуда не денутся, если есть хорошие залоги и доходы от других сфер деятельности.
Не думаю, что банкам перекроют кислород. Нефть ещё не кончилась?
С долларом, как всегда - непонятки....

[diletant]

Чтобы потребовать дополнительное обеспечение по кредиту, банки должны будут сделать переоценку уже заложенного имущества, что без согласования с заемщиком сделать будет довольно сложно.
Интересно как в договоре прописана эта процедура? И как это будет происходить на самом деле.
В любом случае это займет какое-то время.

[Калистрат Калиныч]

ZavxoZ, вот здесь, как раз и открываются отличные возможности для спекуляций.
При падении - сливать будут все, кто не успел на поезд..., как правильно сказали выше...геометрия начнется.
Весь вопрос в том, будет ли обвальное падение? Это ещё не факт.

[Калистрат Калиныч]

Чтобы потребовать дополнительное обеспечение по кредиту, банки должны будут сделать переоценку уже заложенного имущества, что без согласования с заемщиком сделать будет довольно сложно.
Интересно как в договоре прописана эта процедура? И как это будет происходить на самом деле.
В любом случае это займет какое-то время.

Друг мой, не надо всех выстраивать в линейку...
К примеру, у меня сумма залогового обеспечения превышает сумму кредитных линий, примерно, в два раза... И ещё есть большой буффер на случай обвала.
Думаю, что таких, как я - много.
Безусловно, рыбка покрупнее проглотит маленьких и слабых, это - закон джунглей.(С) Киплинг.

[ZavxoZ]

Чтобы потребовать дополнительное обеспечение по кредиту, банки должны будут сделать переоценку уже заложенного имущества, что без согласования с заемщиком сделать будет довольно сложно.
Интересно как в договоре прописана эта процедура? И как это будет происходить на самом деле.
В любом случае это займет какое-то время.

В договоре это прописано черным по белому.И уж поверьте, согласия заемщика для этого не требуется.