Справедливая цена
Стремление выяснить, что же такое справедливая или, по-другому говоря, обоснованная цена на недвижимость, из чего она складывается и почему считается справедливой, привело нас к размышлениям о законах рынка, механизме спроса и предложения и более глубокому взгляду на процессы, происходящие на сегодняшнем рынке недвижимости Казахстана.
Мнения наших экспертов разделились больше в терминологическом плане, и хотя с тем, что рынок диктует цену, нельзя не согласиться, комментарии отличаются друг от друга именно углом зрения на понятие «справедливая цена».
Известный казахстанский оценщик Александр Калинин относит понятие «справедливая цена» скорее к социальной и юридической, но не оценочной терминологии. «В рыночных условиях такие категории, как «справедливость», «честность» и т.п. не являются определяющими. Однако в международных стандартах оценки (МСО-2005), рекомендованных для использования в РК, имеется понятие «справедливая стоимость», используемое для расчетов активов в целях международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Это величина расчетная и отличается от рыночной в пределах минус 15-20%», - говорит Александр Калинин.
С более социальной точки зрения подходят к определению справедливой цены специалисты консалтингового агентства NAI Aristan Kazakhstan, в какой-то степени отождествляя ее с ожидаемым минимумом при достижении рынком «ценового дна». «Справедливая в нашем понимании цена еще не установилась, поскольку она регулируется спросом и предложением на здоровом рынке, т.е. спрос должен основываться на реальных доходах населения», - считают они. «А если учитывать, что средняя заработная плата по г.Алматы составляет 700 долларов США1, то при таких доходах большая часть населения не может позволить себе приобрести жилье с использованием ипотеки, тем более, что на данный момент условия получения кредита на покупку жилья ужесточились. Таким образом, для приобретения жилья под ипотеку средний доход алматинца должен быть как минимум 1500-2000 у.е. Исходя из данных некоторых риэлторских компаний, сейчас на рынке жилой недвижимости южной столицы средняя цена за кв. м составляет 2200-2500 у.е., то есть значительно выше той планки, которую мог бы «потянуть» среднестатистический житель Алматы. Соответственно, на наш взгляд, ценовое дно или «справедливая цена» должно установиться на 900-1600 у.е.», - считают в казахстанском представительстве NAI Global.
«Довольно часто приходится слышать такие высказывания, что цены формируют риэлторы, застройщики, государство и т.д., - говорит директор компании UMEX Realty Аскар Мукашев, - хотя на самом деле никто сам по себе отдельно не может регулировать цену. Цена формируется рыночными условиями. Год назад, например, была одна цена - и она была справедливой на тот момент. Сейчас другая цена, и она тоже справедливая на данном этапе. Другой вопрос: из чего она складывается и как формируется».
Из чего складывается цена
Если обратиться к цифрам, то, согласно экономической теории, цена складывается из себестоимости и прибыли (Ц=с/с+П). «В международной практике среднеотраслевая прибыль редко превышает 8-12%, банковская - 4-6%, торговая 10-12%, прибыль от аренды 8-10%, - говорит лицензированный оценщик РК Александр Калинин. - Имеются отрасли с большей прибылью, так называемой сверхприбылью».
«Вопрос о себестоимости - более серьезный, - продолжает г-н Калинин. - Внутри себестоимости можно встретить много интересного. Непрофильные затраты - для продвижения бизнеса (чиновникам), строительства дорожных развязок, социальных объектов (школы, детсады и др.) давно стали нормой при расчете себестоимости кв. м. Знакомство с бизнес-планами по застройке, которые представлены в БВУ (банки второго уровня - прим. «Къ-Недвижимость») для получения кредита, показывает, что себестоимость строительства кв. м многоэтажной типовой коробки не превышает $720-750, плюс чистовая отделка (25%), плюс дополнительная подводка коммуникаций (20%), плюс дополнительные затраты (социалка, затраты на выкуп земельного участка, процент на рекламу, риэлторские и др. услуги) (до 25%). В итоге выходим на 1450 долларов США. Добавьте, с учетом специфики отрасли, прибыль 20-25%, выходим на 1800 долларов США за 1 кв. м. Это и есть так называемая экономически обоснованная стоимость».
«Насколько же «справедлива» (обоснована) была стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке до середины 2007 года, можно легко понять, вспомнив, что пик цен тогда пришелся на июнь и составил по первичному жилью эконом- и бизнес-класса в среднем по г. Алматы 3100-3200 долларов США за кв. м. На сегодняшний день цены в данном секторе снизились более чем на 30%. По вторичному рынку среднее снижение составило 58,5%. Наибольшее в спальных микрорайонах - 63,5%, наименьшее по «золотому квадрату» - до 50%», - добавляет Александр Калинин.
http://www.kn.kz/articles.php?id=1833прикольная статья о справедливых ценах на жилье, включая комменты САМОГО товарища Калинина!!!
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
