Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[UncleFat]

На следующую неделю
Eve - 3.571
Unique. - 3.579
1111124 - 3.550
Медведь - 3.581
Добавляйте сюда, что б потом не собирать по листам.

а мне можно поучаствовать?

В какой руке шарик-малик? Угадаешь деньги заберешь, не угадаешь - проиграешь...
Нечестно сидеть задом на рулетке и кидать в нее шарики до того, как на ней напишут цифирки. Пусть кто-нибудь независимый ( ) типа галанта шарик бросает, а второй независимый, типа халдекса, цифирки пишет, а второй рукой глаза галанту закрывает.

тихо, в сторону, а я ставить буду и потом с ними поделюсь

[NiX-373]

На следующую неделю
Eve - 3.571
Unique. - 3.579
1111124 - 3.550
Медведь - 3.581
Добавляйте сюда, что б потом не собирать по листам.

а мне можно поучаствовать?

В какой руке шарик-малик? Угадаешь деньги заберешь, не угадаешь - проиграешь...
Нечестно сидеть задом на рулетке и кидать в нее шарики до того, как на ней напишут цифирки. Пусть кто-нибудь независимый ( ) типа галанта шарик бросает, а второй независимый, типа халдекса, цифирки пишет, а второй рукой глаза галанту закрывает.

тихо, в сторону, а я ставить буду и потом с ними поделюсь

как я уже ранее писАл - все куплено масонами...
делиться не буду!
осталось выяснить - кто такой халдекс

[Haldex]

осталось выяснить - кто такой халдекс

"Я часть той силы, что вечно хочет зла, но вечно совершает благо" (с)

[diletant]

Предложение квартир на продажу по сайту "Крыши" уже более 9000 квартир.
Совсем недавно было 8500.
Еще пару месяцев назад было 6500.

Тенденция однако....У кого какие соображения? Фиктивные объявления?
"Накручивают" крышечный индекс цен? За то же самое время(2-3 месяца) крышечные цены "подросли" на 20-30%.

Или все-таки увеличение числа реальных предложений о продаже и попытка ухода некоторых инвесторов с рынка?

Следующий update -9323 объявлений по состоянию на 00:30 25.02.07
...

Кол-во объявлений о продаже 9651 по состоянию на 11:10 13.03.07

Кол-во объявлений о продаже 10384 по состоянию на 00:40 19.03.07
....

Кол-во предложений о продаже в "Крыше" уже 10197 на 12:40 20.03.07
....

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алмате 11424 по состоянию на 23:30 28.03.07
Увеличение предложения более чем на 10% или 1227 квартир всего за одну неделю

Кол-во объявлений о продаже квартир в Алматы 11683 по состоянию на 12:55 31.03.07
Увеличение предложения на 2% или 259 квартир за 3 дня

Количество объявлений о продаже квартир в Алматы 12602 по состоянию на 10:50 06.04.07
Увеличение предложения на 7.8% или 919 квартир за 7 дней

[iegudi]

Вопрос сторонникам именно КРУШЕНИЯ - если у вас есть хоть немного логики, то вы должны понимать, что если цены упадут хотя бы до 2000$, то это вызовет бешеный спрос у шокированного прежними ценами населения. Землю рыть будут, но деньги найдут, чтоб купить квартиру наконец-то. Ведь экономика Казахстана не логична, не подлежит прогнозам, поэтому большинство наплевав на все советы умников будут скупать по этой относительно низкой цене. А ведь это, по закону рынка приведет к второй волне повышения, не так ли?

Я считаю, что цены просто остановят свой рост, и будут плавно снижаться каждый год.

Если цены начнут снижаться - большинство, кому не надо прямо завтра и кому деньги приходится считать, будут сидеть и смотреть на тенденцию, однако. Т.е. зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?

Как пример, пошел я перед новым годом на базар, а там огурцы по 900, я офигел, прошел дальше, а там уже по 1200. С учетом остававшихся в холодильнике огурцов с помидорами, на новый год хватало, я их послал на некоторое количество букв, и купил в следующие выходные, раза в 2-3 дешевле. В течение недели они падали каждый день, но их уже никто не покупал - все знали, что долго такие цены не простоят.

С квартирами то же самое - они, конечно, появляются медленнее и срок годности у них побольше, чем у огурцов, но если товар залеживается, его начинают продавать по меньшей цене. Тут ведь масса факторов - расходы есть, а доходов нет, плюс если появится некоторое количество совсем пустых домов, до потенциального покупателя начнет доходить, что спрос закончился, большая часть сядет и будет ждать еще большей уценки.

[NiX-373]

Количество объявлений о продаже квартир в Алматы 12602 по состоянию на 10:50 06.04.07
Увеличение предложения на 7.8% или 919 квартир за 7 дней

Данные по предложению в Крыше (газете, не сайту)

N7 - 10 224 - 22 февраля - обычный день
N8 - 10 693 - 1 марта - обычный день
N9 - 10 513 - 8 марта - праздник
N10 - 10737 - 15 марта - после праздник и передпраздник
N11 - 12 150 - 22 марта - Наурыз мейрамы кутты болсын
N12 - 12 100 - 29 марта - послепраздник
N13 - 13 073 - 5 апреля - накат предложений после всех мартовских пьянок + ежегодное сезонное увеличение к началу лета + "пузыревый эффект=психоз".

Реально подъем предложения неслабый идет.

Сообщение отредактировал NiX-373: 06.04.2007, 11:48:33

[diletant]

Добавлю от себя.
Особенность нашего рынка в том что на нем работает огромное количество посредников и мелких спекулянтов. Это один из факторов, способствующих росту цен и обеспечивающих относительную ликвидность рынка.
Но также это будет являться и причиной такого же резкого их падения.

Большинство из этих спекулянтов, используют заемные средства банков, то есть являются ипотечными спекулянтами. По данным банков каждый третий новый ипотечный кредит, оформляется теми кто уже брал ранее ипотеку.
Причем многие из них не имеют достаточного дохода(не связанного со спекуляциями и посредничеством на рынке недвижимости) для оплаты процентов по кредитам и погашения своих обязательств, которое для них возможно лишь при росте цен на недвижимость и последующей продаже.

В ситуации стабилизации или постепенного снижения цен они будут стремиться продать свои квартиры как можно быстрее, так как несут значительные расходы на выплату процентов.

Таким образом когда рост цен на недвижимость в годовом исчислении составляет менее 12% (ставка ипотечного кредита) спекуляции на заемные средства убыточны и спекулянты будут стремиться зафиксировать прибыль как можно быстрее, что приведет к более резкому снижению цен.

[Eve]

один из факторов роста предложений:
на прошлой неделе мы дали свое объявление о продаже квартиры в Крышу. Одно. И в прошлом номере вышло одно наше объявление.
На этой неделе во вчерашней Крыше вышло СЕМЬ (7) объвлений о продаже нашей квартиры, из них одно наше, два - от маклеров, нам известных и еще четыре от хрен знает кого, но они тоже продают нашу квартиру.
Вывод - из одной квартиры на следующей неделе может получится семь, благодаря маклерам, из семи - сорок девять и так далее...
ну это утрированно, конечно.

[Eve]

Далее...
про индекс - тоже один из факторов.
Открываем продажу квартир, выставляем по цене и видим... что мы видим, что думаем об этом и какие эмоции при этом испытываем (и какие неприличные слова вспоминаем), мы это опустим, об этом в другой раз. Пока факты: самая дорогая квартира 9200000$, 160 кв.м. Скоко это? 57500$ за кв.м? Бред? Бред. Это ОДНО объявление. Но если в данном случае сработает принцип описанный мной выше и таких квартир станет семь вместо одной? Это сильно повлияет на общий индекс в Крыше?

[diletant]

2 moranto
Имхо
Банк забирает квартиру и продает по рыночной цене, разницу отдает
Либо говорите банку что банкроты, и договариваетесь о том что сами продаете хату и погашаете долг

Ну насчет рыночной это вряд ли, смотря в каком банке кредитоваться будете.
В ККБ ,например, залоговые кваритры расходятся среди своих сотрудников, причем как я полагаю по ценам далеко не рыночным.
Загляните в банковскую ветку, там их ПЕАРщик Uncle Shal сидит-он расскажет подробнее.

[dalila]

Уважаемый если вы Алма/Астанинец то очевидно прекрасно знаете что на наших улицах есть почти все супер тачки (в т.ч. и Майбахи/Ламборжди, Феррари, МакSLR и т.п. и .т.д но если вдруг не видели вживую что милости прошу в ветку Авто, там даже видео свидетельства есть), разве что вроде Бугати Вейрон еще не закупили но это вопрос времени.

***Ой, я знаю дного человека, у которого майбах есть - владелец одной известной стройкомпании))))

[diletant]

Далее...
про индекс - тоже один из факторов.
Открываем продажу квартир, выставляем по цене и видим... что мы видим, что думаем об этом и какие эмоции при этом испытываем (и какие неприличные слова вспоминаем), мы это опустим, об этом в другой раз. Пока факты: самая дорогая квартира 9200000$, 160 кв.м. Скоко это? 57500$ за кв.м? Бред? Бред. Это ОДНО объявление. Но если в данном случае сработает принцип описанный мной выше и таких квартир станет семь вместо одной? Это сильно повлияет на общий индекс в Крыше?

Интересно кому понадобилось давать такое объявление?
Лохов ловят? (с)

[dalila]

один из факторов роста предложений:
на прошлой неделе мы дали свое объявление о продаже квартиры в Крышу. Одно. И в прошлом номере вышло одно наше объявление.
На этой неделе во вчерашней Крыше вышло СЕМЬ (7) объвлений о продаже нашей квартиры, из них одно наше, два - от маклеров, нам известных и еще четыре от хрен знает кого, но они тоже продают нашу квартиру.
Вывод - из одной квартиры на следующей неделе может получится семь, благодаря маклерам, из семи - сорок девять и так далее...
ну это утрированно, конечно.

***Я с вами совершенно согласна, но это единственный источник информации. Прирост предложений может быть и повышением активности маклеров и ошибками программы и несвоевременным удалением старых объявлений...

[Eve]

Предлагаю деноминировать доллар.
В этих нулях даже маклеры парятся.

[diletant]

Я тут смотрю чемпионат прогнозистов проводится
Требую первый приз

2) Резкий рост крышечного индекса ?цен на жильё? на вторичном рынке

Очень сомневаюсь что при этом увеличилось кол-во сделок на вторичном рынке, а ?инвесторы? переключились на вторичку. Ну да узнать об этом мы все равно не сможем. Информация о количестве сделок у нас закрытая.

На мой взгляд сейчас идет ускоренная накачка вторичного рынка в преддверии начала продаж на первичном рынке причем по ценам значительно выше чем в конце прошлого года.
Таким образом потенциальных покупателей психологически готовят к предстоящему резкому повышению цен на долевое строительство. Такой скачок будет трудно объяснить ростом издержек строит.компаний в связи с новым законом о долевом строительстве. Это к вопросу о рынке.

Мой прогноз: Вторичку накачают до уровня 3500-3700 до весны этого года.
Почему до этого уровня? Выше не смогут- пока рынок Москвы стоит. Психологически покупатель будет не готов платить на уровне или выше московских цен.

Продажи по долевке начнут в марте-апреле, уровень цен от 2000 за бюджетное жилье и от 3500 за жилье бизнес-класса. Я уже говорил что у нас на рынке ранее сложилась уникальная ситуация когда старое и ветхое жилье по цене было раза в 2 выше чем по долевому строительству, что довольно опасно и могло привести к потере контроля над рынком. Сейчас эту диспропорцию исправят.

[diletant]

А следующий прогноз придется немного скорректировать из-за некоторых форс-мажорных обстоятельств, связанных с Куатом и Алматыжером, а также окончания сроков легализации
Мой прогноз: август-сентябрь 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

3) Резкая активизация сноса и объемов сносимого жилья в Алмате.

Горный гигант, Компот, р-н Зеленого базара и Парка Горького, Татарка, Малая станица. Все это начнут сносить в этом году.
Особенно интересна ситуация с пробивкой Бакад на восток. По генплану эти работы должны были начать в 2010 году. Решение о пробивке в этом направлении сейчас приняли в середине января, как говорят акиматовские работники снести должны будут до апреля, дорогу построить до конца года.
Только здесь под снос попадают более 600 домов и только под строительство дороги. Кроме того Куат планирует застройку прилегающих к дороге районов поэтому сноситься будет гораздо больше. По самым скромным подсчетам только на компенсации владельцам сносимых домов под дорогу должно уйти более 300 млн.долларов.
Таких денег ни в бюджете города ни у Куата нет.
Что интересно проект заявлен как коммерческий и из бюджета деньги на снос не предусмотрены.

Мой прогноз: Начало массового сноса и выплат компенсаций совпадут с началом продаж по долевке.

Расчет прост- активизация платежеспособного спроса за счет сносимых жильцов. Причем в силу необходимости быстро решить свой жилищный вопрос эти люди будут готовы покупать по любым предлагаемым на этот момент ценам. Это поможет проскочить опасный для строит.компаний момент начала продаж по долевке и риски неприятия покупателями новых цен на долевое строительство.
В этом случае большие деньги на снос и не понадобятся, так как по сути дела это будут виртуальные деньги которые переведут сначала на счет клиента-компенсация за снос-потом обратно на счет компании-покупка квартиры. То есть перекладывание с одного кармана в другой. За счет этого и планируется финансирование сноса.

Таким образом можно сказать что основные игроки на этом рынке созрели для игры по крупному и готовы идти Ва-банк. Риски как и потенциальные прибыли резко возросли. Что в случае неблагоприятного развития событий может привести к плачевным последствиям как для банков, кредитующих рынок недвижимости так и строительных компаний. Тут уж или пан или пропал.

Что меня удивляет, так это почему основные маркетмейкеры сейчас начали эту довольно рискованную игру по-крупному. Ведь рентабельность строительства и спекуляций недвижимостью за последние годы была выше всяких ожиданий. Рынок ими полностью контролируется, доходность очень хорошая. Зачем так рисковать и форсировать события?

На мой взгляд это вынужденные шаги, предпринимаемые основными маркетмейкерами рынка, которые помогут лишь на какое то время отсрочить проблемы с ликвидностью на рынке недвижимости. А также создать себе подушку перед предстоящим падением рынка.

Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

Сообщение отредактировал diletant: 06.04.2007, 12:55:35

[DIDART]

Я тут смотрю чемпионат прогнозистов проводится
Требую первый приз

Мой прогноз: Вторичку накачают до уровня 3500-3700 до весны этого года.
Почему до этого уровня? Выше не смогут- пока рынок Москвы стоит. Психологически покупатель будет не готов платить на уровне или выше московских цен.

Продажи по долевке начнут в марте-апреле, уровень цен от 2000 за бюджетное жилье и от 3500 за жилье бизнес-класса. Я уже говорил что у нас на рынке ранее сложилась уникальная ситуация когда старое и ветхое жилье по цене было раза в 2 выше чем по долевому строительству, что довольно опасно и могло привести к потере контроля над рынком. Сейчас эту диспропорцию исправят.

респект дилетанту-профи

[dalila]

Я тут смотрю чемпионат прогнозистов проводится
Требую первый приз

***Приз дилетанту ! ( с полки пирожок)))))

[diletant]

Неа, пиражок отдам dalile, как наиболее экономически подкованному и активному участнику ветки.

Сообщение отредактировал diletant: 06.04.2007, 13:20:10

[dalila]

Неа, пиражок отдам dalile, как наиболее экономически подкованному и активному участнику ветки.

***Мой пирожок я смогу получить, когда сбудуться мои прогнозы, а когда они сбудуться - мне уже не до пирожка будет(