Сегодня пересмотрел свою точку зрения на следующие события:
При падение цен, люди которые купили квартиры за более высокую цену квартиру или землю выступающие как залог перед банком, плюнут и расторгнут договора ->
Банк, получивший отказные залоги не сможет продать за ликвидную цену эти залоги, а если продадут то себе в убыток. Кризис будет увеличиваться.
КРАСИВО!!! Только в жизни все по другому.
Скажим взял чел хату за 200к$(пусть вторую, для дитяти, первая у него тоже 200к стоит). ТУТ ЦЕНА УПАЛА ДО 100К$. Умный чел поплелся в банки и гворит -
-Забирайте свой залог! Не могу платить - дэнэг нэт.
- Базара нэт,ща сольем по 90к$ ОК?
- ОК!. Ваше дело.
Хату сливают, только банк говорит:
- Э братан, ты нам еще 110к долгу должен и процентов с пенями на2 0к = итого 130к.
- Как же так я же залог отдал.
- Залог залогом, но занимал ты 200 и возвращай 200 + проценты. Короче пойдем твою старую хату смотреть...
Статья Марченко рассматривает именно этот период. Окончание периода бум - баст.
Цены на жилье рухнут– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога.
Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший.
Сообщение отредактировал Сигизмунд: 22.02.2008, 16:13:45
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
