Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[den10]

имхо - глупости - ну откуда тот же Баффет или кто еще возьмет денек на покупку незнаючево ???? Каких то доткомов и прочево ??? У них кажная копейка вложена и дает устойчивый дохот , так зачем рисковать ?
Аналогично - вот говорят - инвесторы притаились и начнут ща скупать недв в Алматы как цена упадет .... А хде оне денюшки возьмут ? .. И вообще , инвесторам вложившим денюшки в недв Алматы можно сочуствовать , т к они еще не продали то , во что вложились , какие новые покупки ????? Апсурт

[den10]

Даже так . Ну пусть имеются в кустах притаившиеся инветсоры с чюмоданами денек .И пусть завтра цена станет 333уе за кв . И пусть оне все скупят ...
А послезавтра цена станет под давлением рынка 200 уе и чё ? Зачем им это надо ?

Сообщение отредактировал den10: 03.02.2008, 02:21:10

[Consigliere]

про инвесторов не знаю, но АФН пишет такие ужастики -
"По состоянию на 01.12.2007 года ипотечные займы под залог недвижимости составили 3 292,1 млрд. тенге или 37,4% совокупного ссудного портфеля БВУ, увеличение данного показателя относительно 01.04.2007 года - на 49,5%.
Тогда как ипотечные жилищные займы, то есть ипотечные займы, предоставляемые в целях строительства жилища, либо его покупки и (или) ремонта, на 01.12.2007г. составили 543,3 млрд. тенге или 6,2% ссудного портфеля."
---------

в итоге имеем - 39,6% от ссудного портфеля лежит в стремительно обесценивающейся недвижимости

[Consigliere]

rofl, вот во что надо инвестироваться -
Нью-Йорк. Экономика по имени Бритни Спирс
02.02.2008

"...Кроме того, бывший муж Кевин Федерлайн (Kevin Federline) также неплохо зарабатывает за счет Бритни Спирс. Говорят, ночные клубы платят ему по $30 тыс. только за то, чтобы он в них появился. Еще $35 тыс. в месяц он получает от Бритни как бывший супруг, и на содержание детей. За год это все составляет $1 млн. А, учитывая все названные сферы, экономика Бритни Спирс оценивается в $110-$120 млн. в год."

[den10]

Ну можт невсе так страшно ? Все таки была ипотека для тех кто брал "для жизни " они будут платить и палтить и платить - и еще 20 лет .... А вот кто брал на перепродажу ....Мда , проблема ...

rofl, вот во что надо инвестироваться -
Нью-Йорк. Экономика по имени Бритни Спирс
02.02.2008

"...Кроме того, бывший муж Кевин Федерлайн (Kevin Federline) также неплохо зарабатывает за счет Бритни Спирс. Говорят, ночные клубы платят ему по $30 тыс. только за то, чтобы он в них появился. Еще $35 тыс. в месяц он получает от Бритни как бывший супруг, и на содержание детей. За год это все составляет $1 млн. А, учитывая все названные сферы, экономика Бритни Спирс оценивается в $110-$120 млн. в год."

В смысле в никому неизвестную девчонку чтоп она потом стала Бритни ???? Или удачно жениться ? Тоже инвестиция , но тоже рискованная ... Слишком мала вероятнось положительного исхода инвестиций - аналогчино недвижимости в Алматы ....

[den10]

И это верно - в общем и возразить нечего , пора спать
А ценам на недв - вниз , падать , падать , падать ..

[вадяра]

Следующий пузырь надуется на рынке альтернативных источников энергии
www.k2kapital.com 30.01.2008

Следующий пузырь надуется на рынке альтернативных источников энергии, утверждает известный венчурный капиталист Эрик Йенсен (Eric Janszen) в статье опубликованной журналом Harper's Magazine.

“Пузыри на рынках высоких технологий и недвижимости образовались в одном временном промежутке длиною 10 лет, каждый из них породил триллионы долларов эфемерного богатства, - констатирует он. - Но, по моему мнению, это только начало".

Бум высоких технологий на рубеже веков создал рыночную стоимость в размере $7 трлн., пузырь на рынке недвижимости привел к появлению иллюзии богатства на сумму $12 трлн. Йенсен полагает, что следующий пузырь надуется на рынке альтернативных источников энергии. На самом деле, идея того, что скоро на смену нефти, газу и углю придет биотопливо, солнечная, ветряная и гидроэнергетика, геотермальные источники энергии, уже захватила ведущие умы на Уолл-стрит. По мнению Йенсена, новый бум, который берет свое начало с 2005 года, продлится около 8 лет и закончится очередным крахом в 2013 году, но к тому времени на Уолл-стрит уже придумают новую инвестиционную концепцию

“Появление новых пузырей неизбежно, поскольку без них экономика США не сможет существовать, - утверждает Йенсен. - На смену деловому циклу пришел цикл пузырей”.

По мнению обозревателя MarketWatch Пола Фаррелла (Paul Farrell), новая идеология подразумевает, что американская экономика вышла из-под контроля политиков и бизнесменов с Уолл-стрит и отправилась в самостоятельное плавание, превратившись в подобие Терминатора из будущего и воспроизводя сюжет из повести писателя-фантаста Айзека Азимова “Я - робот”.

Глава одной из крупнейших управляющих компаний мира PIMCO Билл Гросс (Bill Gross) полагает, что потенциальная опасность кроется в производных финансовых инструментах, которых, по данным Банка международных расчетов, в мире обращается на сумму порядка $500 трлн. “Этот колоссальный объем средств таится где-то в недрах банковской системы, порождая эффект “письма счастья”, пирамиды, состоящей из заемных обязательств …, маскирующегося под таинственного “черного лебедя”, поскольку требования на создание резервов под такие активы отсутствуют”, - считает он. Эффектом “черного лебедя” называют такое явление, которое случается чрезвычайно редко, его наступление почти невозможно предсказать, но последствия могут быть катастрофическими.

Оптимальным выходом из сложившейся ситуации, считает Пол Фаррелл, будет позволить пузырю лопнуть, а затем попробовать какое-то время пожить без всяких пузырей и посмотреть, что из этого выйдет.

[Consigliere]

Прожиточный минимум в республике в январе увеличился на 4,9% - статагентство

Алматы (Алма-Ата). 1 февраля. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - В Казахстане в январе 2008 года величина прожиточного минимума составила 11292 тенге (текущий 120,21/$1).

Данный показатель увеличился по сравнению с декабрем 2007 года на 4,9%, указывается в распространенном в пятницу сообщении госагентства по статистике.
---------

жизнь становится лучше, жизнь становится веселей

[МУП]

Вчера много и легко думалось.

Если теньгушку не отвяжут от бакса, то все вокруг встанет. Речь может идти только об отсрочке сего события ценой истощения резервов.
Вот такая имха.

[МУП]

Согласен с мнением Медведя о судьбе России. Есть несколько параноидальное подозрение, что ныняшняя ситуация в мировых экономике - следствие отчаянной борьбы за новый мировой финансовый порядок.

[ST.IN_GERm]

вот еще один конструктивный подход, респект, Stinger
1 - я когда для себя такое делал использовал просто доверительный интервал 95% - этого вполне достаточно для беспристрастного отсечения аномальных предложений, а 1000 и 3000 - это субъективные вещи
2 - думаю, распределение предложений по ценовым диапазонам лучше сделать в разрезе типов строений(пан, кирп, мон) и расположения(по 6-ти районам)
тогда получится 18 таких графиков, но в итоге будет лучше видна динамика по времени
можно их аккуратно скомпоновать в один лист, чтобы было удобно и читабельно
3 - можно и по количеству комнат "порезать", так как цена за кв.м. зависит и от этого показателя

Что вы имеете ввиду из этого:
1. Взять ср.индекс по выборке без явных промахов (отфильтровать <500$/м2 и >5000$/м2), умножить на 0,5(1-0,95), вычислить индекс по выборке ср.индекс плюс-минус ср.индекс*0,5? Получилось 2600.
2. Взять ср.индекс по выборке без явных промахов (отфильтровать <500$/м2 и >5000$/м2), вычислить отклонения от среднего в квадрате, дисперсию, стандартное отклонение и т.д., короче используя мат.статистику? При коэффициенте Стьюдента=2,0(вообще это для выборки = 100шт.), доверительном интервале 0,95 и выборке >5000шт. получилось 2570. Не нашел коэффициент Стьюдента для >5000 опытов.

ST.IN_GERm, респект.

Мне кажется (интуитивно) что ограничение нужно брать следующим образом.
1. Выбрать некое число - количество предложений которе несущественно, например 200 или 100 например
2. Провести горизонтальную линию перпендикулярно оси Y на уровне 200 объявлений
3. На точках пересечения с графиком провести перпендикулярные к оси X. Точки пересечения с осью X покажут нужные ограничения которые сопоставимы друг с другом.

Если мы отсекаем на уровне 200 объявлений, то ограничение будет 1600 и 3800

2487$/м2

Вобщем, в статистических подходах разница получилась небольшая. Плюс - безпристрастность внезависимости от времени года, настроений на рынке и фаз луны. Минус - учитывается слишком много хотелок продавцов.
В интуитивном подходе от minutka всё наоборот, и еще один призрачный минус - не учитываются действительно "элитные" квартиры, если они вообще существуют))

Некоторые агенства и издания, например kn.kz считают индексы для "дорогого" и "дешевого" жилья, интересно как? Может это выход?
На этой ветке есть упоминания "эконом" и "бизнес" жилья, кто сможет раскрыть тему?

[saunas]

На этой ветке есть упоминания "эконом" и "бизнес" жилья, кто сможет раскрыть тему?

Понятия "бизнес", "эконом", "панель", "полупанель", а также ёмкое понятие "жопа" давно расписаны и нарисованы Медведем.

http://vse.kz/upload..._2276_27602.jpg
http://spreadsheets....c...g_-Xg&gid=3

[Литл Элис]

и сколько же будет стоить 2-я квартира, в Алмате к весне? если покупать наличными????Можно ли быть уверенной что в марте цены не повысятся?

[Калистрат Калиныч]

и сколько же будет стоить 2-я квартира, в Алмате к весне? если покупать наличными????Можно ли быть уверенной что в марте цены не повысятся?

К весне - тыщ 60... к лету 30, а к осени 15 если дадут - то очень хорошо.
Сиизмунд следит за ситуацией.

[dark.nik]

2 Калиныч

угу

даешь самал по 15 т USD за 3 шку

главно вовремя прикупить


так интересно было наблюдать на прошедшей неделе за тараканьими бегами риелтеров наших
прелесть
абсолютно невменяемые

пришлось приводить их и хозяев квартир в чуппство
приводяться быстро при взгляде на USD/KZT

[Consigliere]

вот еще один конструктивный подход, респект, Stinger
1 - я когда для себя такое делал использовал просто доверительный интервал 95% - этого вполне достаточно для беспристрастного отсечения аномальных предложений, а 1000 и 3000 - это субъективные вещи

2. Взять ср.индекс по выборке без явных промахов (отфильтровать <500$/м2 и >5000$/м2), вычислить отклонения от среднего в квадрате, дисперсию, стандартное отклонение и т.д., короче используя мат.статистику? При коэффициенте Стьюдента=2,0(вообще это для выборки = 100шт.), доверительном интервале 0,95 и выборке >5000шт. получилось 2570. Не нашел коэффициент Стьюдента для >5000 опытов.

да, именно это я имел ввиду
критерий Стьюдента 1,96 для 95%
при этом, допускаем, что в каждом сегменте(район, тип строения) распределение близко к нормальному

Некоторые агенства и издания, например kn.kz считают индексы для "дорогого" и "дешевого" жилья, интересно как? Может это выход?
На этой ветке есть упоминания "эконом" и "бизнес" жилья, кто сможет раскрыть тему?

IRN(irn.ru) делает все проще - берут 20% сверху (по цене за кв.м.) от всех квартир и обзывают их "дорогим" жильем
и по ним отдельно считают среднюю за метр

думаю, что подобная сегментация необходима - чтобы мухи были отдельно от котлет
предлагаю обсудить подход

[Калистрат Калиныч]

думаю, что подобная сегментация необходима - чтобы мухи были отдельно от котлет
предлагаю обсудить подход

А што, эта нам даст? Зачем нам котлетные мухи отдельно от основного блюда?
Это - провокация и нарушение гармонии общепита.

[Consigliere]

ну вот приходите вы в столовую, а там меню висит:
Средняя цена по всем блюдам - 27 рублей
вы радостно заказываете соляночку, холодец, котлету киевскую с макаронами и стаканчик Белого аиста, на вроде как 135 рэ
а на кассе говорят, что выйдет все это 280 рэ))
потому что коняьяк по 50 рэ уравновешивается компотом по 4 рэ

[Сигизмунд]

а вот наша любимая ипотека
а что за 62,84% в светло-зеленом окрасе?

нажмите на картинку для увеличения

Ситуация лучше, чем я думал.Надо дальше давить на рынок и он рухнет.Для крушения рынка недвижимости на 80% нужно сейчас не так много.Плавное понижение цен на 25-30% в течении полугода и залоговая база банков станет на 100% сомнительной, если сейчас уже на 62% ЗАЛОГ ДЕШЕВЛЕ ЧЕМ рыночная стоимость квартир.
Похоже надо брать поп корн и смотреть продолжение сериала "Зачем банкир дал ипотеку,цены рухнули ниже залоговой стоимости и банк лопнул."

Значит залоговые аукционы начнутся после 1 квартала.Как раз по результатам из США.Песец все ближе,цена 333 становится все более реальной.Крах цен на недвижимость неизбежен.

[Сигизмунд]

А еще падение цен на жилье утянет вниз аренду и стоимость земли.Вероятнее всего банки поломаются немного выставят залог по максимальной цене, а потом начнутся залоговые аукционы по голландскому методу- на понижение.
Девелопперы - торговцы коммерческой недвижимостью тоже попали на бабки.Сейчас стоимость аренды офисов безумная и это заморозило проекты малого и среднего бизнеса.Финансовый центр Алматы по примеру Гонконга и другие проекты "А ля Нью-Васюки" лопнули.
В Алматы построенно, строится и не продано недвижимости больше чем годовой бюджет всей страны.Крах цен неизбежен.

ЗЫ. Сегодня проезжая мимо стройки на Розыбакиева увидел табличку "Автостоянка".Бизнес по казахстански.
Выкупить и снести 5 десятиквартирных домов общей стоимостью 10 млн долларов и сделать автостоянку на 200 машин по 200 тенге стоянка.В день 40 000 тенге - 333$
10 000 000 : 333 = 30 030 дней или 82 года.Чтоб только вернуть вложения без выплаты зарплат и при условии,что будет загруженна вся автостоянка.Маразм.