Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[1111124]

Вот читайте интересная статья:
Русская рулетка на рынке казахстанской недвижимости
Данная статья не является аналитическим исследованием. Это скорей взгляд со стороны на весьма нервозное поведение столичного рынка недвижимости в течение этого года и, особенно, в последние несколько недель. Состояние рынка, на наш взгляд, настолько нервозное и нестабильное, что мы позволили себе здесь весьма вольный стиль изложения сути происходящих событий, за что заранее просим прощения у взыскательной и искушенной части нашей аудитории. Рынок недвижимости, по образному выражению, вышел из состояния запоя. Трудно делать прогнозы относительно его дальнейшего поведения. Не исключено, что по сложившейся традиции может начаться и новый скачок цен. Однако такой исход, на наш взгляд, маловероятен. Тем не менее, аргументы, что покупательская способность исчерпана, нам кажутся малоубедительными по той простой причине, что цены на квадратные метры уже давно перевалили за все мыслимые и немыслимые пределы и при этом до недавнего времени продолжали расти. Как известно, цены на недвижимость преодолели психологический барьер в 3.000 долларов за квадратный метр. Практически все, кто работает на этом рынке, в один голос тогда заявили, что рост цен никак не остановится, а просто скорее несколько замедлится. Но, с середины февраля ситуация стала резко меняться, что не могло не привлечь нашего внимания. Сначала цены перестали расти вовсе, потом вторичное жилье перестало продаваться и, наконец, конечные цены редких продаж пошли вниз. В течение нескольких месяцев цены на квадратные метры росли как на дрожжах. Рынок даже не лихорадило, а у него просто ежедневно росло либидо. И с каждым днем все выше и выше. Причем дошло до того, что в тех же новостройках цена росла, не потому что у застройщика что-то изменилось, а потому что ?у всех растет и у нас тоже?. Заходили разговоры о сговоре и других ?подковерных? играх, но документального подтверждения они не нашли, да и не могли найти. Участники рынка шли по пути наименьшего сопротивления и руководствовались одним принципом: ?Надо быстрее заработать?. И это очень удачно получалось. А что будет потом никто, как кажется, и не задумывался. Не отставали и ?труженики вторичного рынка?. При обращении в агентство недвижимости для продажи квартиры клиенты слышали примерно одни и те же фразы: ?Ваша квартира стоит 190, выставим за 200, а продадим за 220?. Естественно, все клиенты были просто таки счастливы от такого положения дел. Они шли на это, не задумываясь о том, что, покупая другую квартиру (у нас же 80% продаж идет по альтернативным сделкам), она будет стоить также дороже, и если ты покупаешь большую площадь, то доплатить придется не планируемые 50, а, например 100. А тут еще ипотека, при сделках по которой творились вообще неописуемые вещи, которые весьма вероятно еще ох как скажутся на потребителях и рынке недвижимости как таковом. Человек, решивший купить квартиру по ипотеке, получал разрешение от банка, но за 1-2 дня до сделки ?вдруг? оказывалось, что квартира подорожала. Сама собой видимо, другое объяснение придумать сложно. Покупатель с ипотечным кредитом на фоне ажиотажного спроса, думал буквально следующее: ?деньги не мои, пусть будет на 20 тысяч дороже?. И действительно, ну что такое 20 тысяч долларов, когда ты полмесяца бегал, собирал справки и получил разрешение на кредит в 200 штук. Ну, будет 220, ну и что? Прорвемся ? Есть такая пословица: ?Берешь чужое, а отдавать свое будешь?. Вот, когда придет время ?платить по счетам?, тогда и станет понятно, что такое 20 тысяч + проценты и дополнительные сборы. Обратите внимание, что банки легко шли на такое изменение ранее оговоренной суммы ипотечного кредита. Но вернемся к психологическому барьеру. Учитывая, что более 70 процентов новостроек в Алмате покупались последние 3-4 года не для жизни в них, а для заработка, сработала стандартная схема биржевой игры на фондовом рынке. Покупать больше нельзя, потому что крайне велик риск не заработать, продавать рано, потому что ?и колется и хочется?. В таком состоянии рынок провел месяц. После этого нервы у частных инвесторов стали не выдерживать. И, опять же руководствуясь простым принципом ? лучше продать сейчас и заработать ровно ?два конца?, люди стали выставлять на продажу свои ?вложения?. А после этого придет ?тот день?, когда банки, дававшие кредиты с нулевым или даже 10% первоначальным взносом, перестанут получать свои деньги обратно. По общемировой практике, заемщики, не заплатившие кровно заработанные 15-20% при существенном падении рынка, просто кидают ключи от квартиры на стол, разворачиваются и уходят. Но это уже совсем другая история, до которой, хочется надеяться, все же дело не дойдет.

[E-320]

Вот читайте интересная статья:

А первоисточник не подскажите.

А в целом по теме. Пора уже сценарии/хронометраж снижения (а скорее обвала) прогнозировать и прописывать в деталях, а не спорить будет ли оно.
Это вообще абсурдно. Даже самый мега-инвестор-оптимист должен же быть немного все-таки и реалистом Кому он будет сливать свои покупки подъездами и фиксировать прибыль.
Пойдет предварительно деньги на улице раздовать.

А маразм цен вторички, он просто уже не подается пониманию.Так что уляжется первичка, устаканится и вторичка.
ИМХО в Алматы на вторичном рынке есть от силы 50 (некоторые дома по Тулебайке, некоторые в Самале, и так точечно по городу несколько десятков) ну может 100 с натягом домов нетиповых проектов которые могут являтся неплохим вложением и как для жилья и как инвестиция. Вот подобные дома точно устоят при любом землетрясении, так как их строили по ЦКовской и прочей ведомственной линии.

Вот мой краткий прогноз. Все произойдет уже в этом году.
До лета будет ползучий рост. Летом начало стагнации. По осени продолжение стагнации. А к зиме начнется коррекция, которая в зависимости от действий гос-ва может перерасти и в системный кризис.

[1111124]

Первой сдастся первичка. Стройкомпании ощутят на себе все тяготы кризиса перепроизводства и раздувания пузырей. Умерят свои аппетиты.

Вторичка последует за ней после. Потому что пока квартира - жрать не просит, цена падает.

Вторичка как раз таки и может нанести сокрушительный удар. Инвесторов а ля спекулянтов слишком много...

[Коржик(а)]

а что, 6000 в неделю на продукты - это мало??? Имеется в виду на семью из 3 человек мало?

не густо конечно. Один раз в магазинчик зайдешь штука как минимум, все что взял уходит за вечер. Я не говрю уже о Гроссе..

а на двоих? Я просто растерялась, если честно... живем с мужем на 5 тысяч продуктовых в неделю, ни в чем себе не отказываем, а оказалось - бедствуем практически...

[camry35]

просто люди есть не умеют вдвоем на 5 тысяч...

Я не знаю, на сколько мы с мужем вдвоем живем в неделю, но с учетом того, что я сама готовлю и каждое воскресенье мы обязательно на базаре покупаем мясо, рыбу и овощи/фрукты то в неделю где-то 4-5 тыщ уходит. Но это помимо жрачки на работе и в кабаках конечно, и за исключением сигарет и пива

[Nice]

Вчера разговаривал с соседом. Он купил себе квартиру возле сайрана и решил ее продать и купить что то новое сначало ему предлогали 2400$ за кв.м. Риэлторы, он решил подождать и продать по дороже но сейчас ему за эту квартиру риэлторы на данный момент дают всего лишь 2000$ за кв.м думаю они уже страхуються так как не далек тот день когда не смогут возврощать деньги.

Сообщение отредактировал Nice: 26.03.2007, 09:44:56

[Hudson]

А я вот на этой неделе обзваниваю "Крышу" - так 1-комнатная на Радостовца - Калинина уже 130000 против 120000 на прошлой неделе - и неторгуемо...

[Felix]

Вот вам тоже статейка, правда про Московские цены.
> 1. На рынке сидит грузин, продает мандарины по 50 р. за кг. Поставщик
> каждый день привозит 1 тонну. Мандарины расходятся хорошо.
> 2. Грузин повышает цену до 60 р. Все мандарины проданы.
> 3. Грузин повышает цену до 70. Самые ушлые покупатели делают вывод:
> мандарины растут в цене. Все мандарины расходятся, причем быстрее, чем
> до этого. На рынке 2 вида покупателей: одни покупают для себя, вторые ? чтобы перепродать, когда подорожает.
> 4. Грузин повышает цену до 80. Ушлые покупатели искренне ликуют и
> делятся своей радостью с друзьями и близкими: мандарины растут в цене
> и всегда будут расти, потому что большой спрос. У грузина мандарины
> разлетаются просто в лет.
> 5. Грузин повышает цену до 90. На рынок выходят другие продавцы,
> купившие их по 70. Чтобы не заморачиваться, некоторые идут к грузину,
> чтоб он продал их мандарины, за комиссионные - 5%.
> 6. Грузин повышает цену до 100. Грузин легко продает свои мандарины, и
> не только свои (комиссионные). Любители мандаринов проявляют
> недовольство, стало очень дорого. Некоторые отказываются от покупки.
> 7. Грузин повышает цену до 110. Все раскупается легко под лозунгом:
> мандарины всегда в цене! Мандарины никто не ест, все ждут, когда
> подорожает. Некоторые берут кредит, чтобы купить побольше мандаринов.
Грузин придерживает товар, выкладывает на прилавок только часть, чтобы продать позже. Покупатели ликуют: спрос большой, а предложение тает на глазах.
> 8. Грузин повышает цену до 120. Покупателей становится меньше. Все
> ходят, смотрят на цену и считают прибыль. Некоторые комиссионные
> мандарины продать не удается. Но грузин всех успокаивает: завтра будет
> дороже! У грузина затоваривание: у него скопилась куча своих мандаринов, да и комиссионных до дури.
> 9. Грузин повышает цену до 130. Покупателей меньше. Чтобы продать свою
> тонну, грузин покупателям предлагает из под прилавка мандарины с
> <новогодними> и другими скидками. Комиссионные мандарины лежат по 130.
> Никто не паникует: ничего, что не удалось продать, ведь завтра будет
дороже.
> 10. Грузин повышает цену до 140. Покупателей почти нет. Скидки не
> особо помогают. Грузин не в состоянии продать свою тонну, но не
переживает: завтра будет дороже.
> 11. Грузин повышает до 150. Сезон мандаринов заканчиваются, запасы
> начинают гнить (к недвижимости: намерения о пересмотре в сторону
увеличения налогов на собственность и механизма взимания подоходного при продаже). Грузин недоумевает, кому продать все эти мандарины.
> 12. Грузин повышает цену до 160. Покупателей нет, но если не поднимать
> цену, то будет много продавцов. Но при продаже своих мандаринов,
предлагает огромные эксклюзивные скидки
> Как Вы думаете, чем это закончится? В моем представлении, рынок
> недвижимости Москвы как раз на 12 этапе: покупателей почти нет,
> количество продавцов растет, цену никто снижать не хочет, особенно Грузины на комиссионные мандарины (агентства недвижимости на вторичку, свою первичку продают дешевле), срок экспозиции вырос до безобразия.
> К вопросу о рыночной цене недвижимости: рыночная цена - эта не та
> цена, за которую можно купить, но и та, за которую можно продать. По
> текущим ценам продать почти невозможно. А кокой смысл в том, что растет цена, за которую нельзя продать?

[dalila]

просто люди есть не умеют вдвоем на 5 тысяч...

Я не знаю, на сколько мы с мужем вдвоем живем в неделю, но с учетом того, что я сама готовлю и каждое воскресенье мы обязательно на базаре покупаем мясо, рыбу и овощи/фрукты то в неделю где-то 4-5 тыщ уходит. Но это помимо жрачки на работе и в кабаках конечно, и за исключением сигарет и пива

***Никто не спорит о том, что можно на продукты тратить 20000 в месяц (не поленилась достала чек из сумки). Просто в этой корзине другой набор продуктов будет. Извините, но не вдаваясь в детали у меня только на апельсины и яблоки пятерка уходит. А зачем вы пиво исключаете?)
Таким образом, при принятии решения о кредитовании на квартиру в данных условиях, будут затронуты не только расходы типа сокращение гулянок (которое можно пережить), но и качественное изменение продуктовой корзины, а это психологически более тяжко.

[Nice]

А я вот на этой неделе обзваниваю "Крышу" - так 1-комнатная на Радостовца - Калинина уже 130000 против 120000 на прошлой неделе - и неторгуемо...

Можно просить и не только 130 но и 160, 200 штук зелени за эту квартиру но только вопрос кто ее купит за такие бабки.

[dalila]

Вчера разговаривал с соседом. Он купил себе квартиру возле сайрана и решил ее продать и купить что то новое сначало ему предлогали 2400$ за кв.м. Риэлторы, он решил подождать и продать по дороже но сейчас ему за эту квартиру риэлторы на данный момент дают всего лишь 2000$ за кв.м думаю они уже страхуються так как не далек тот день когда не смогут возврощать деньги.

***Вот такие факты заслуживают интереса. А квартира не под снос? Какой дом, этажность, материал иготовления?

***Грузина, бедного, с его мандаринами совсем заездили уже.

[Nice]

Вчера разговаривал с соседом. Он купил себе квартиру возле сайрана и решил ее продать и купить что то новое сначало ему предлогали 2400$ за кв.м. Риэлторы, он решил подождать и продать по дороже но сейчас ему за эту квартиру риэлторы на данный момент дают всего лишь 2000$ за кв.м думаю они уже страхуються так как не далек тот день когда не смогут возврощать деньги.

***Вот такие факты заслуживают интереса. А квартира не под снос? Какой дом, этажность, материал иготовления?

Это новостройка которая сейчас строиться на сайране. сдача ее в Августе. 5 этаж.

[Медведь]

Ну и какой толк от падения цен пусть даже в два раза?
Ну, будет 1.500 и что? Побежите покупать? Ну, так ведь и те, про которых вы говорите, что "лохи" и ввязли в ипотеку и отдают больше трети дохода, брали ведь за те же 1.500, а то и меньше...

Будете ждать падения в три раза? Т.е. до 1.000? Ну, ведь были такие уже цены... Когда нет денег либо есть жадность до них к чему трепаться по этому поводу? Есть же замечательное мнение в соседней ветки, парень купил двушку за 50.000 и стоит она сейчас больше, чем сумма которую он выплатит банку через 20 лет. Ну рухнет цена, а будет ли она меньше 50.000? Сомневаюсь. А ежемесячные платежи - те же арендные платежи, на которые Далила например почему то согласна.

Ну, вот взял я ипотеку на дом в октябре по 970 за кв.м., включая чистовую наружку. И чего мне бояться падения цен? Это ж как надо ей исхитриться, что б в минуса меня сдвинуть. Я даже особого смысла не вижу досрочно гасить кредит, ну буду платить я весь срок, станет дом этот мне в 400.000, один фиг я б эти деньги пропил и скурил, за 20 лет то... Ну, будет этот дом стоить 200.000, т.е. потеряю я 200.000 за 20 лет, т.е. 10.000 в год, а в месяц это 833 бакса - разве много? А за 20 лет то много что может случиться, денег заработаю... да мало ли.

Какое самое драматическое падение на рынке недвижимости было в истории, без учета вмешивания непреодолимых факторов?

[dalila]

А я вот на этой неделе обзваниваю "Крышу" - так 1-комнатная на Радостовца - Калинина уже 130000 против 120000 на прошлой неделе - и неторгуемо...

Можно просить и не только 130 но и 160, 200 штук зелени за эту квартиру но только вопрос кто ее купит за такие бабки.

***Вспомнила своего соседа, который при тогдашней цене на его квартиру в 15000 выставил за 25000. Все крутили у виска, а он отвечал: "Она мне вот та вот дорога. И потом, у меня там паркет!"

[Медведь]

Я же говорил 6 в неделю в Рамсторе, и еще по штуке в магазине рядом с домом. Итого 24+30=54.000. Далила, Вы как эксперт по корзине, скажите, я себя не обделяю

[poprock]

http://www.liter.kz/...&...51&pub=6391

http://www.liter.kz/...a...51&pub=6263

[dalila]

Ну и какой толк от падения цен пусть даже в два раза?
Ну, будет 1.500 и что? Побежите покупать? Ну, так ведь и те, про которых вы говорите, что "лохи" и ввязли в ипотеку и отдают больше трети дохода, брали ведь за те же 1.500, а то и меньше...

Будете ждать падения в три раза? Т.е. до 1.000? Ну, ведь были такие уже цены... Когда нет денег либо есть жадность до них к чему трепаться по этому поводу? Есть же замечательное мнение в соседней ветки, парень купил двушку за 50.000 и стоит она сейчас больше, чем сумма которую он выплатит банку через 20 лет. Ну рухнет цена, а будет ли она меньше 50.000? Сомневаюсь. А ежемесячные платежи - те же арендные платежи, на которые Далила например почему то согласна.

Ну, вот взял я ипотеку на дом в октябре по 970 за кв.м., включая чистовую наружку. И чего мне бояться падения цен? Это ж как надо ей исхитриться, что б в минуса меня сдвинуть. Я даже особого смысла не вижу досрочно гасить кредит, ну буду платить я весь срок, станет дом этот мне в 400.000, один фиг я б эти деньги пропил и скурил, за 20 лет то... Ну, будет этот дом стоить 200.000, т.е. потеряю я 200.000 за 20 лет, т.е. 10.000 в год, а в месяц это 833 бакса - разве много? А за 20 лет то много что может случиться, денег заработаю... да мало ли.

Какое самое драматическое падение на рынке недвижимости было в истории, без учета вмешивания непреодолимых факторов?

***Боже мой. Кто говорил, что тот, кто взял ипотеку за 1500 лохи? А за 50000 двушка - хоть завтра. Медведь, вы вернитесь из прошлого наконец. Мы обсуждаем ежемесячные платежи в 1800, а не в 500 или в 1000.
А насче вашего дома - вы сначала его готовым получите, поживите годик, а потом радуйтесь 970 цене.

[Медведь]

А тут есть такие кто платит по 1.800 в месяц?
А достроится дом или нет - это проблема банка.

Сообщение отредактировал Медведь: 26.03.2007, 10:09:46

[dalila]

Я же говорил 6 в неделю в Рамсторе, и еще по штуке в магазине рядом с домом. Итого 24+30=54.000. Далила, Вы как эксперт по корзине, скажите, я себя не обделяю

***Не знаю. Я знаю, что я ем и сколько это стоит, потому что записываю.

[poruchik]

Только самый распоследний лох сейчас станет покупать недвижимость в Алматы