Избушки на «курьих ножках»
№ 47 (362) от 03.12.2007
Сергей ТУНИК
…Схема выглядела так. К владельцу участка приходит застройщик и спрашивает: брат, сколько ты хочешь? Тот просит, скажем, 150 тысяч долларов за сотку. А застройщик: нет, давай 200 тысяч. А 50 тысяч – «попилим»… Вот так в Алматы и вздули цены на землю.
– А где логика? Ведь тогда и стоимость «квадрата» увеличивается? И где прибыль застройщика?
– Если строительная компания напрямую подчиняется банку, а таких в Алматы много, если она аффилированная с ним – это уже другие «песни». Был период, когда выгоднее было действовать по формуле «выкупить-снести-построить-продать». Потом в силу вошла другая формула: «выкупить-снести-продать»… Именно так раздували ценовой пузырь на рынке жилья, именно так сейчас раздувают пузырь на рынке офисных помещений. Именно так начали раздувать пузырь в сельском хозяйстве и перерабатывающей промышленности. И именно так «лишние» деньги будут действовать в других секторах нашей экономики. Потому что деньги, как и вода, «дырочку» всегда найдут…
Похоже, что у председателя исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра КАЛИНИНА «накипело». По его словам, ситуация на рынке жилья давно вышла из-под контроля властей: «Совместная игра строительных компаний и чиновников, которые, никого не стесняясь, начали совместно «рубить капусту», а суды принимать решения в их пользу, накалила общество. А его терпение тоже имеет границы»…
Два месяца назад по инициативе Министерства экономики и бюджетного планирования в Астане под председательством премьер-министра Карима Масимова прошел «круглый стол», посвященный вопросам ценообразования на рынке первичного жилья, проблемам, вызвавшим его резкое подорожание, и возможным мерам по снижению стоимости квартир в новостройках.
Вся прелесть этой акции заключалась в том, что единая методика оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд, разработана давно – но правительственные органы не спешат ее рассматривать и утверждать. Данным Агентства по статистике верить трудно, поскольку они являются «механическим сводом недостоверных данных от застройщиков, которые занижают цены в своих отчетах, чтобы уклониться от налогообложения». Существуют международные стандарты оценки, но правительство не спешит принимать их за основу, хотя расхождение балансовой стоимости от реальных рыночных цен может колебаться от двух до 100 раз, что дезориентирует потенциальных инвесторов, «перегревает» рынок и тормозит развитие рынка ценных бумаг…
Правительство наконец-то обернулось озабоченным лицом к этим проблемам. Но не по итогам того «круглого стола». И Александр Калинин знает, почему:
– Сегодня мы в первую очередь должны быть благодарны ипотечному кризису в США, потому что он заставил наших банкиров, риэлторов, застройщиков действовать осторожнее, считать свои и чужие деньги с большей тщательностью. Этот кризис их отрезвил. Мы им еще два года назад говорили: что вы творите?! Это вам же боком вылезет!.. И вот недавно Агентство финансового надзора опубликовало данные по состоянию ссудных портфелей банков – у иных он доходил до 69 процентов и выше! И вот результат: банки ужесточили кредитование по всем направлениям, стройки стоят, строительные компании не могут найти средства для завершения работ, а по Алматы от четверти до трети участков, выкупленных ранее под застройку, уже выставлены на продажу. Причем со значительной скидкой, потому что находятся в залоге и висят на шее тяжеленным грузом…
– Что-то я нигде такой информации о продаже не встречал. Вы знаете, кто и где именно продает?
– Знаю. Но эту информацию нигде не публикуют. Потому что никому не хочется публично признаваться в своих ошибках.
– Жадность фраера сгубила?
– И не одного. Мне постоянно звонят, просят помочь… А насчет убытков – вопрос еще спорный. Потому что по таким схемам выкупали, что даже сегодня себя внакладе не оставят. Потому что не было единых методик.
– То, о чем мы говорили вначале?
– Именно. Например, еще два года назад Верховный суд вынес постановление по некоторым вопросам изъятия для госнужд. Там четко было прописано, что коммерческая застройка – это никакая не госнужда. Приходит застройщик и говорит владельцу участка: желаю здесь строить. За сколько отсюда уйдешь? За миллион баксов? О’кей! Давай мне коммерческую оценку своего добра, с которого ты платил соответствующие налоги – и по рукам!
– И тогда народ пошел по другим оценщикам?
– Не народ – застройщики! Я со многими из них переругался. И с коллегами – тоже. Есть такие ребята, которые за деньги любую цену нарисуют – какую укажут.
– А вы?
– Меня нельзя уговорить или заставить. Поэтому на меня сегодня всех собак и вешают. Из одной фирмы позвонили: сказали, что я «наказал» их на 25 миллионов долларов. Но причем здесь я, если они сами себя наказали такими оценками?.. Там, где сотка стоила 70-75 тысяч долларов – они отдавали по 150 тысяч и более. А в одном случае даже 230 тысяч. Звоню в один банк, спрашиваю: вы там с ума не сошли? Я же сам там считал до этого – нет в этом районе таких денег! Но у этих умников свои схемы… Вот под Алматинским финансовым центром земли по таким сумасшедшим деньгам и выкуплены. А люди, которые тысячи долларов никогда в руках не держали – они же не станут молчать от радости, если такое миллионное счастье привалило? Правильно?..
Кстати, по «пятакам» ниже торгово-развлекательного комплекса «Мега Алма-Ата» такая же ситуация – покупали по явно завышенной стоимости, почти по 200 тысяч долларов за сотку. И при этом ссылались на мою оценку. Да я никогда там оценки не делал, там нет и не было таких денег! Это по жилью. И по офисным помещениям такое же безумие. 15 тысяч за метр – сумасшествие!
Вот квадрат улиц Фурманова-Тулебаева-Кабанбай батыра-Богенбай батыра. Там уже полно бизнес-центров. И «пятаки» под них выкупали от 5000-6000 тысяч за метр до 12-15 тысяч долларов. Не бывает такой цены. Поэтому оценку я там тоже не делал. А застройщики все равно наступают на те же грабли. Ну кому можно сейчас впарить эти офисные метры? Нет у нас столько арендаторов, которые могут войти на такие площади по таким ценам. Таких компаний совсем мало, а среднему бизнесу это не по карману – 50 долларов аренды за квадрат – глупость! Если у тебя большой офис в 1000 «квадратов» – в год выйдет 600 тысяч!.. Покажите мне бизнесмена, который готов выложить такие суммы. А я, к сожалению, знаю, сколько еще таких бизнес-центров запроектировано…
– Выходит, застройщики не владеют ситуацией, не проводили маркетинговые исследования?
– Конечно, не владеют, и, конечно, не проводили. Поэтому и погорят. Между прочим, во многом виноваты также и легализованные капиталы, которым просто необходимо было куда-то пристроиться. Кстати, недавно Народный банк хвастался, что в августе-сентябре привлек более миллиарда долларов. Хочу заметить, что это – не заработанные банком деньги. Это просто легализованные капиталы, которые достались ему на ровном месте…
Впрочем, по словам риэлторов и оценщиков, ситуация для иных банков выглядит сегодня не такой праздничной, как ее рисует правительство. Как сказал один из руководителей Казахстанской федерации недвижимости, «банкиры всю дорогу упирали на то, что в страну идут нефтедоллары, и население богатеет. Но про то, что эти нефтедоллары достаются одному проценту «избранных» – даже говорить боялись. Зато ежеквартально отчитывались об увеличении своей чистой прибыли».
Специалисты, разумеется, отслеживали результаты собраний акционеров крупнейших банков, где рассматривались вопросы: раздать дивиденды или направить прибыль на развитие? По всем данным, на дивиденды колоссальные суммы. Выводы пусть делают сами читатели. Между тем чрезмерная жадность банков поставила на грань выживания целую отрасль, в которой занято более полумиллиона человек. И появившийся долгострой – «родимое пятно» советской эпохи – уже становится приметой дня сегодняшнего.
Как считает Александр Калинин, многие строительные компании не выдержали ценовой гонки, которую сами же и организовали.
– Александр Николаевич, но ведь у них остались активы?
– Да кому сейчас нужны эти мертвые активы? Вот если придут иностранные инвесторы, а они начали интересоваться нашим рынком, то рынок оживет.
– А мы где сейчас находимся – уже упали на дно, или есть шансы выплыть и отрасли, и банкам?..
– В мире кризис продолжается. У нас, возможно, самое страшное уже позади. Впереди – стабилизация и подъем.
– Это в вас оптимист говорит, или вы не хотите никого пугать?
– Ради бога! Простые расчеты и анализ ситуации.
– Вы упоминали легализованные миллиарды, которые могут вздувать цены на других рынках. Есть ли другие варианты их применения? Скажем, фондовая биржа?
– Ох-хо… Биржа – это народный капитал. Для легализантов прозрачность, дополнительные налоги, ответственность – это уже слишком. Биржа – народный капитал, а не ворованный. Там нечестным путем в наших условиях чемодан денег не заработаешь, там нет «поляны». И слишком много людей, заинтересованных в том, чтобы эта территория стала чистой.
– Ну и последний вопрос: цена на жилье. Какой она должна быть на самом деле? Нормальной, а не безумной.
– Нормальная? Это себестоимость плюс 25-30 процентов прибыли. Как во всем остальном цивилизованном мире. Все остальное – борьба риэлторов за свои проценты…
Неделю назад в правительстве состоялось совещание, посвященное вопросам оценочной деятельности, которые, по мнению ряда оценщиков и риэлторов, вызваны жесткой позицией президента страны по этому вопросу и участившимися акциями протеста обманутых дольщиков. Однако ряд проблем, поставленных на «круглом столе» два месяца назад, как-то случайно остались «за кадром».
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
