Мардикор, специально для Вас. Я ранее уже выкладывал этот расчет. Пожалуйста прокомментриуйте, может я в чем-то ошибаюсь. Вообще-то моя позиция по теме строилась в основном исходя из такого рода расчетов.
Расчет проводился с использованием реальных данных по ЗП в банковском секторе.
Для этого за основу расчета примем следующие утверждения как постулатов:
1. Верхняя граница стоимости типовой квартиры определяется возможностями верхушки среднего класса.
2. Единственным инструментом для покупки квартиры для таких людей является ипотека.
3. Верхнюю границу среднего класса образуют рядовые работники финансового сектора.
Итак, начнем сам расчет.Для расчета я взял определенный блок Банка, например, блок розничных продаж.
Так, каждый блок управляется управляющим директором, в блоке существует 3 департамента, а в каждом департаменте имеется по 3 управления, а в каждом управлении есть по 3 отдела, в каждом отделе трудятся по 2 главных специалиста, 2 ведущих специалиста, 1 простой специалист и 1 новичок.
ЗП этих работников примерно следующая:
1. Управляющий директор 10 000 USD
2. Директор департамента 4000 USD
3. Начальник управления 3000 USD
4. Начальник отдела 2000 USD
5. Главный специалист 1500 USD
6. Ведущий специалист 1000 USD
7. Специалист 700 USD
8. Новичок 400 USD
Количество работников в блоке:
1. Управляющий директор 1
2. Директор департамента 3
3. Начальник управления 9
4. Начальник отдела 27
5. Главный специалист 54
6. Ведущий специалист 54
7. Специалист 27
8. Новичок 27
Из этого списка смело вычеркиваем управляющего директора, т.к. он не является покупателем среднетиповой квартиры
. Также вычеркиваем новичков, т.к. у них ЗП маловата, пусть еще поработают или пускай обращаются к госпрограмме
. Вообще-то можно было бы исключить еще и директоров департамента и начальников управления по понятным соображениям, но чтобы окончательно не испортит настроение спекулянтов
, я их пока оставил в списке как претендентов на среднетиповое жилье (добрый я
).
Итак, вычисляем среднюю ЗП по блоку: Средняя ЗП = (3*4000 + 9*3000 + 27*2000 + 54*1500 + 54*1000 + 27*700) /(3+9+27+54+27) = 147 000 / 120 = 1 225. Итого, средняя ЗП равна 1 225 USD для верхушки среднего класса. И еще, средний класс, как правило, это семья из двух родителей с одним ребенком. Следовательно, необходимо учесть и ЗП супруга (и). Социальный статус супруга (и) может варьироваться от безработного до такого же как основной заемщик высокооплачиваемого специалиста. Значит, прибавка супруга(и) будет в размере 50% от средней ЗП верхнего слоя среднего класса.
Итого, для верхушки среднего класса средне-семейный доход будет в районе : 1 225 + 0,5*1 225, что приблизительно равна: 1 837 USD.
Какая оптимальная площадь квартиры должна быть для такой семьи? Я считаю, что не менее 60 кв. метров. А также, считаю, что такая семья не может тратить более 70% своего дохода на ипотеку, хотя в мире считается самым оптимальным 30%.
Следовательно, семья из среднего класса на ипотеку ежемесячно может тратить максимум такую сумму: 1 837*0,7 = 1 286 USD.
Теперь возьмем в руки кредитный калькулятор и проводим следующий расчет:
Стоимость квартиры: 90 000 USD.%
ставка Банка: 20%
Срок кредита: 20 лет.
Размер первоначального взноса: 20%
Итого, ежемесячный платеж составляет: 1 223.15 USD. Как видим, при таком раскладе сумма ежемесячного платежа по ипотеке примерно равняется сумме МАКСИМАЛЬНОЙ ВОЗМОЖНОСТИ верхнего слоя среднестатистической семьи. Самое интересное еще впереди. А теперь давайте рассчитаем стоимость кв. метра в нашем расчете: 90 000 / 60 = 1 500 USD. Что и требовалось доказать. Отсюда мораль: Верхняя граница цены среднетипового жилья должна быть около 1 500 USD. При цене выше этой суммы на рынке не останется платежеспособный спрос, будут одни инвесторы да спекулянты.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
