Что-то мои оппоненты вместо обсуждения моей позиции относительно сабжа принялись обсуждать мою личность, а некоторые горячие головы даже дошли до такого абсурдного высказывания, типа я опасен для общества
. Интересно, чем я опасен? Тем, что у меня есть собственное мнение и четкая позиция
? В общем, я огорчен таким отношением ко мне…
Ну ладно, пусть эти люди что хотят, то и делают, раз им так удобнее вести диалог с переходом на личность, пусть этим и занимаются. А я пойду другим путем. А именно хочу разобрать позицию некоторых моих оппонентов, любящих сравнивать цену на Алматинском рынке недвижимости с ценами в других городах и странах.
Так вот, я считаю, что при сравнении цен Алматинских квартир с ценами лучших городов мира, допускаются некоторые серьезные ошибки. В целом эту совокупность ошибок можно характеризовать так, что недостаточно сравнивать лишь цены, а нужно рассматривать и кучу других важных факторов.
К таким важным факторам я бы отнес следующее:
1. Состояние рынка, т.е. надо знать в какой точке синусоиды находятся сравниваемые между собой рынки;
2. Показатель доступности жилья;
3. Законодательное регулирование рынка.
Я пока ограничусь рассмотрением только этих факторов. И с их учетом хочу провести сравнение рынков Алматы и Москвы.
Ясно, что рынок Алматы сейчас находится на нисходящей, а московский рынок, наоборот, на восходящей части синусоиды. Вроде законодательное регулирование двух рынков одинаковое, т.е. никакого регулирования. И еще, экономика схожая, нефтяная. Плюс к этому, Москва также как и Алматы является самым развитым, дорогим и привлекательным для проживания городом страны. В Москве населения больше в 10 раз, но в то же время там в 10 раз больше строили и строят, чем в Алмате. В общем, можно очень долго перечислять схожесть двух городов, что может натолкнуть на такую мысль, что поведение двух рынков также должно быть синхронно одинаковым. Но в реальности рынки ведут себя совершенно противоположным образом. У нас цены падают, а там, наоборот, цены растут, хотя рост идет более медленным темпом, чем было прежде.
Такое ассиметричное поведение двух рынков я бы объяснил тем, что пузырь на Московском рынке недвижимости еще не раздулся до критических размеров, чтобы лопнуть. Обосную, почему так думаю. Для этого, давайте, обратим внимание на фактор доступности жилья, который во всем мире используется для оценки перегретости рынка.
Итак, рассмотрим для каждого рынка, какое значение имеет соотношение двух показателей: Средний индекс стоимости жилья и средний уровень ЗП. Данное соотношение я назову коэффициентом доступности жилья. Тут я хочу отметить о том, что определение таким образом коэффициента доступности жилья и сравнивать эти рынки между собой, используя лишь этот коэффициент, является немного грубым. И его как попало, и для сравнения с любым другим рынком, нельзя использовать. Но, как было выше отмечено, при сравнение рынков Алматы и Москвы эта грубость может быть компенсирована схожестью двух рынков во всем остальном. Поэтому я считаю, что для объяснения различий поведения именно этих двух рынков смело можно использовать данный коэффициент.
Итак, рассчитаем коэффициент доступности жилья для Алматы и Москвы.
Согласно статданным средний уровень ЗП в Алмате за этот год сложился в размере 78 тыс. тенге (645 баксов). А в Москве 140 тыс. тенге (1 157 баксов). На пике индекс стоимости жилья в Алмате был примерно 3 600 долларов США. А в Москве в это время индекс был равен 4 200 долларов США. Соответственно, коэффициент доступности жилья:
1. Для Москвы – 4200 / 1157 = 3,6
2. Для Алматы – 3600 / 645 = 5,6
Так, чем выше этот коэффициент, тем выше не доступность жилья для основной массы населения, соответственно в ценообразовании на таком рынке меньше участвует население, но больше участвуют инвесторы – спекулянты. Следовательно, где больше инвесторов-спекулянтов там и больший размер имеет пузырь.
Так вот, для Алматы при значении коэффициента доступности жилья равным 5,6 рынок оказался в критической точке, и было достаточно любой причины, чтобы подтолкнуть рынок вниз. В нашем случае такой причиной оказался ипотечный кризис на рынке США.
Итак, учитывая множественную схожесть рынков Алматы и Москвы, теоретически можно предположить, что в Москве может случиться такая же ситуация как у нас при значении коэффициента доступности жилья равным 5,6. Но как показывают расчеты, пока значение этого коэффициента для Москвы примерно в 1,5 раза меньше, чем для Алматы. Соответственно, я думаю, что цены на рынке Москве еще имеют потенциал роста на 50%, затем пойдет лопание пузыря.
В общем, оказалось так, что мы быстрее москвичей добежали до пика синусоиды. Действительно, в начале старта ценовой гонки квартиры в Москве стоили в 3 раза дороже, чем в Алмате, но в конце цены оказались сравнимыми! А это означает, что скорость раздувания пузыря в Алмате была выше, чем в Москве. Почему скорости раздувания пузыря оказались разными, объясняется очень просто. Во-первых, у нас кроме рынка недвижимости больше некуда была вкладывать деньги. А у москвичей была альтернатива в виде достаточно развитого фондового рынка. Во-вторых, ипотечное кредитование у нас началось раньше, чем в России. В третьих, у нас банки заняли слишком много денег за рубежом, львиная доля которых, опять таки была направлена в сектор недвижимости.
Вообще-то, правота этих рассуждений подтверждается тем, что по оценкам экспертов, доля инвестквартир в новостройках Алматы в районе 60%, а в Москве пока доля таких квартир порядка 30%.
Поэтому очень логично предположить, что когда на Московском рынке доля инвестквартир в новостройках станет также как в Алмате порядка 60%, тогда и коэффициент доступности жилья также вырастет до критического значения 5,6 и дальше, как всегда там тоже случится лопание пузыря.
Краткое резюме всего сказанного:
1. Цены на рынке Москвы могут вырасти еще на 50%. Затем пузырь должен лопнуть.
2. Цены на рынке Алматы продолжат свое падение еще несколько лет. Думаю, что к концу следующего года снижение индекса составит порядка 40-50% от максимума, и его значение установится в районе 1500 – 2000 долларов за кв.м.
Все это ИМХО, конечно. Я могу ошибиться. Если ошибусь сильно, то признаю себя никудышным аналитегом, и в дальнейшем обещаю слушаться таких дядей как КК.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
