Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Калистрат Калиныч]

Теперь налоговики утверждают, что от 14% НДС освободжаются, если только реализовывать все здание целиком а не частично квартирами

НДС с оборотов по реализации частей жилых зданий

Sandra2006, там очень многа букав со сносками на статьи. Вы не могли бы в двух словах прояснить суть, для народа?
Только ответственно, что бы ничего не перепутать!
Плиззз...

[dalila]

Не знаю Далила, но я склонен верить в то, что действительно доля ипотеки незначительна, порядка 7% от всего ссудного портфеля банков. В данном случае под ипотекой надо понимать те займы, которые были выданы на покупку жилья.
И еще, естественно, было выдано немало займов под залог недвижимости, но эти кредиты надо полагать являются потребительскими, и потрачены на приобретение другого товара, не квартиры.
А так, вы правы, что для оценки уровня воздействия фактора ипотечной усталости надо учитывать все кредиты, выданные под залог недвижимости, а не только ипотеку рассматривать.

***Да я вообще термином "ипотечная усталость" оперировала только в контексте с юриками (не путать с Юрием-космонавтом) и физиками.

Цифра в 7% лишь очередной раз доказывает уровень платежеспособного спроса.
А совокупная цифра в 60% доказывает плотную взаимосвязь банков с состоянием строительной отрасли.
Кстати, я так часто слышу слова Кризис и Неприятности и Неплатежи и Проблемы с деньгами и потоками, ибо положение банков сказалось и на других кредитозависимых отраслях.

ПС - а Евро - вообще гонит)

[BM75]

Тенденции на рынке вторичного жилья в Алматы

Не стоит забывать и о том, что рынок недвижимости достаточно инертен. Поэтому даже при его насыщении, вероятней всего, некоторое время цены будут колебаться около какого-то наивысшего значения и только потом начнут снижаться. Обвала цен, скорее всего, ожидать не следует. А если таковой и произойдет, то только при воздействии сразу нескольких факторов: катастрофического снижения инвестиционной привлекательности квартир, то есть резкого и глубокого снижения курса национальной валюты и (или) доллара США, падения цен на нефть, невозможности населения расплатиться по ипотечным кредитам, - то есть системного крушения экономики в целом.

Статья опубликована 08.01.2007 г.
Интересно, катастрофическое снижение инвестпривлекательности уже состоялось... а теперь ждем катострофического крушения цен?

[dalila]

Цены на жилье: Падают или просто приседают?

Старая статья. В ней, журналист утверждает, что порядка 40-45% сделок совершались через ипотеку. Но если учесть долю ипотеки в активах банков, то сделок, совершенных с помощью ипотеки на рынке должно быть гораздо меньше, чем эти 40-45%. :rolleyes:

Между тем известно, что платежеспособный спрос населения всегда был очень низким, за деньгами люди шли в банк, и ипотека составляла до 40–45 процентов в общей структуре сделок по недвижимости.

Мораторий на ипотеку резко снизил количество желающих обзавестись дешевеющей недвижимостью. С другой стороны, сократилось и количество инвесторов
572
, вкладывавших свои сбережения в рынок недвижимости. В их числе и крупные банки. Они, по подсчетам экспертов, составляли львиную долю рынка – примерно 60 процентов.

***Ну вы даете! Вы что относительные понятия сравниваете?). 7% и 45%). Для того, чтобы сравнивать, у вас должны быть совокупная сумма реальных сделок за, скажем, 2007 год и (естественно в денежных выражениях) суммы, выданные на жилищную ипотеку за тот же период.

Я вообще думаю, что мораторий на ипотеку - это побочный фактор, который впал в резонанс с остальными - нехватка денег у стройкомпаний и, как следствие, остановка строе и массовые увольнения и, как следствие - паника, далее - курс бакса и бешеная скупка, далее - конец легализации, далее - инфляция, далее - водоворотом засосало другие кредитозависимые отрасли с вызовом кризиса ликвидности, могу приплести сюда даже экспортные декларации и всякие политические фрагменты.
Пирог "паника" готов.

[dalila]

Тенденции на рынке вторичного жилья в Алматы

Не стоит забывать и о том, что рынок недвижимости достаточно инертен. Поэтому даже при его насыщении, вероятней всего, некоторое время цены будут колебаться около какого-то наивысшего значения и только потом начнут снижаться. Обвала цен, скорее всего, ожидать не следует. А если таковой и произойдет, то только при воздействии сразу нескольких факторов: катастрофического снижения инвестиционной привлекательности квартир, то есть резкого и глубокого снижения курса национальной валюты и (или) доллара США, падения цен на нефть, невозможности населения расплатиться по ипотечным кредитам, - то есть системного крушения экономики в целом.

Статья опубликована 08.01.2007 г.
Интересно, катастрофическое снижение инвестпривлекательности
795
уже состоялось... а теперь ждем катострофического крушения цен?

***Причем, даже у того, кто брал квартиры для "жить" в принятии решения присутствовал мотив инвестпривлекательности - синдром гипотетического обладания предметом, стоимость на который галлопирующими темпами увеличивается.

[dalila]

Теперь налоговики утверждают, что от 14% НДС освободжаются, если только реализовывать все здание целиком а не частично квартирами

НДС с оборотов по реализации частей жилых зданий

Sandra2006, там очень многа букав со сносками на статьи. Вы не могли бы в двух словах прояснить суть, для народа?
Только ответственно, что бы ничего не перепутать!
Плиззз...

***Да просто офигеть, что творят.
Хотят обложить все продажи с 1 января 2007 года НДСом и дополучить его в бюджет, т.е. хотят доконать стройкомпании)))

В условиях, когда НК МФ РК кардинально поменял свое мнение, отозвав письмо от 29 января 2007 г., налогоплательщики, которые реализовали помещения (в том числе, квартиры), начиная с 1 января 2007 г., обязаны будут внести изменения в налоговую отчетность по НДС, а также уплатить данный вид налога с пеней в случае увеличения разницы между зачетной и начисленной суммами НДС. Если же это не будет сделано до начала налоговой проверки, то последует привлечение к административной ответственности и, возможно, к уголовной. Представляется, что это несправедливо по отношению к налогоплательщикам, которые добросовестно, полагаясь на смысл нормы п. 1 ст. 226 НК РК, отсутствие реализации жилых и нежилых помещений среди исключений в подпунктах п. 1 ст. 226 НК РК, принцип определенности налогового законодательства, а также на письмо НК МФ РК от 29 января 2007 г., освобождали реализацию жилых и нежилых помещений от НДС.

ПС как амурчик?)

[bigpapa]

Теперь налоговики утверждают, что от 14% НДС освободжаются, если только реализовывать все здание целиком а не частично квартирами

НДС с оборотов по реализации частей жилых зданий

Sandra2006, там очень многа букав со сносками на статьи. Вы не могли бы в двух словах прояснить суть, для народа?
Только ответственно, что бы ничего не перепутать!
Плиззз...

***Да просто офигеть, что творят.
Хотят обложить все продажи с 1 января 2007 года НДСом и дополучить его в бюджет, т.е. хотят доконать стройкомпании)))

В условиях, когда НК МФ РК кардинально поменял свое мнение, отозвав письмо от 29 января 2007 г., налогоплательщики, которые реализовали помещения (в том числе, квартиры), начиная с 1 января 2007 г., обязаны будут внести изменения в налоговую отчетность по НДС, а также уплатить данный вид налога с пеней в случае увеличения разницы между зачетной и начисленной суммами НДС. Если же это не будет сделано до начала налоговой проверки, то последует привлечение к административной ответственности и, возможно, к уголовной. Представляется, что это несправедливо по отношению к налогоплательщикам, которые добросовестно, полагаясь на смысл нормы п. 1 ст. 226 НК РК, отсутствие реализации жилых и нежилых помещений среди исключений в подпунктах п. 1 ст. 226 НК РК, принцип определенности налогового законодательства, а также на письмо НК МФ РК от 29 января 2007 г., освобождали реализацию жилых и нежилых помещений от НДС.

ПС как амурчик?)

Не совсем понял, а с частных лиц кто продал/купил квартиру тоже ндс потянут ????

[dalila]

Не совсем понял, а с частных лиц кто продал/купил квартиру тоже ндс потянут ????

Сумма НДС – это существенный расход. Бюджет застройщика, составленный в свое время без учета НДС, не позволяет взять такой расход на себя. Соответственно, застройщик будет вынужден требовать от граждан внесения изменения в договоры долевого участия в части увеличения цены приобретаемых квартир на сумму НДС. Если дольщик откажется от таких изменений (что, скорее всего, и будет иметь место), застройщику ничего не останется, как расторгнуть договор в связи с наступлением обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) и вернуть дольщику деньги.
Расторжение договоров неизбежно вызовет социальную напряженность, т.к. дольщики в итоге не смогут приобрести жилье, на которое рассчитывали при заключении договоров долевого участия. На возвращенные деньги они не будут в состоянии приобрести новые квартиры. В свою очередь, застройщики не смогут без денег дольщиков достроить жилые здания и, соответственно, вернуть банковские кредиты. Как следствие, наступит кризис в строительной и банковской отраслях.

[Haldex]

Далила, жутко написано
Но ведь дольщик не покупает квартиру, а участвует в ее строительстве...своей так скать долей...т.е. факта покупки/продажи нет

[Sandra2006]

Цены как на вторичное, так и первичное жилье не будут снижаться – корпорация «Базис-А»


Ставки по ипотечному кредитованию жилья корпорации «Базис-А» будут в пределах 10 процентов



dalila, спасибо за разьяснения

[Медведь]

AAT, динамика последнего времени показывает что все как раз таки наоборот. Элитка падает в цене даже быстрее чем эконом. Но в любом случае - цена снижается на ВСЕ. То есть прогнозы Медведя тоже рушатся

Саба, я скоро подохну объяснять сто раз написанное
1 этап - корректировка. Конечные значения на конец 2007 г. в графике, у меня в картинках. Потом начнется
2-ой этап - стабилизация и классовый и сезонный тренд. Элитка вверх, бизнес - топтание, эконом снижение. Все вместе к лету снижается, потом выравнивается. Но может быть и наоборот, как в этом году. Мы ж сами себе хозяева. А не некая недодуманная экономика.

Ниче там не рушится
Смотрим последние индексы.
индекс на эконом (3к панель в ауэзовском р-не) - 2.512, должно быть 2.500
индекс на бизнес (3к кирпич в бост р-не) - 3.781, должно быть 3.500
индекс на элитку (3к кирпич в медеуском р-не) - 4.281, должно быть выше, чем 3.500 хз на сколько.

Сообщение отредактировал Медведь: 30.10.2007, 15:32:18

[Медведь]

Цифра в 7% лишь очередной раз доказывает уровень платежеспособного спроса.

Вот именно. Из всех покупателей на рынке, только 7% нищие и потому ипотечники
У остальных куча бабала и без банков. Очень ВЫСОКИЙ уровень платежеспособного спроса. Уверен что в англии в несколько раз выше количество нищих ипотечников.

[ZavxoZ]

Цены как на вторичное, так и первичное жилье не будут снижаться – корпорация «Базис-А»


Ставки по ипотечному кредитованию жилья корпорации «Базис-А» будут в пределах 10 процентов

Больше похоже на заклинание.Или молитву...

[Mardikor]

dalila, цифру из 60% откуда взяли? из пальца высосали?
зачем я столько графиков привел?

почему резиденты крушения думают что вся экономика Кз состоит из строительства и недвижимости?
очнитесь, это не так!
ипотека - 7% от совокупного кредитного портфеля
кредиты на строительство 20% от всего портфеля
под залог недвижимости пусть будет еще 10% кредитов.
есть еще масса других форм и видов кредитов - на пополнение оборотных средств, потребкредитование, автокредиты, нефте-газовый сектор, торговля и т.д. и т.п. точно так же как и ветка крушение составляет лишь мизерный процент всех других веток на цт так же и недвижимость не пуп земли. даже в Казахстане.

при этом, учтите что кредиты выдавались и в 2006 и до 2006 годов. когда метр стоил 1500 или меньше.
с тех пор стоимость залогов только возросла.
уровень сегодняшних цен соответствует уровню на начало 2007 года.

[dalila]

Цифра в 7% лишь очередной раз доказывает уровень платежеспособного спроса.

Вот именно. Из всех покупателей на рынке, только 7% нищие и потому ипотечники
У остальных куча бабала и без банков. Очень ВЫСОКИЙ уровень платежеспособного спроса. Уверен что в англии в несколько раз выше количество нищих ипотечников.

***Прелестно. Прелестно. (жидко хлопая в ладоши))))

[BM75]

Цены как на вторичное, так и первичное жилье не будут снижаться – корпорация «Базис-А»


Ставки по ипотечному кредитованию жилья корпорации «Базис-А» будут в пределах 10 процентов

Очень похожа на попытку из последних сил вернуть инвестспрос на рынок...
Интересно, а что за банк такой, который согласился создать такие тепличные условия именно для "Базис-А"? Откуда у этого банка такие дешевые деньги, чтобы давать ипотеку в 10% под Базисовские проекты?

Сообщение отредактировал BM75: 30.10.2007, 15:44:06

[dalila]

dalila, цифру из 60% откуда взяли? из пальца высосали?
зачем я столько графиков привел?

почему резиденты крушения думают что вся экономика Кз состоит из строительства и недвижимости?
очнитесь, это не так!
ипотека - 7% от совокупного кредитного портфеля
кредиты на строительство 20% от всего портфеля
под залог недвижимости пусть будет еще 10% кредитов.

***Страница 1412, в противовес вашему "пусть" есть инфа от АФН.
Если я из пальца высосала, то откуда высосали вы цифру, например в 10 и 20%)?))))

АФН-КОМБАНКИ-КРЕДИТОВАНИЕ

1) По данным АФН, объем ипотечных займов, выданных комбанками под залог недвижимости, на 1 сентября составил 3009 млрд тенге, увеличившись 581 с начала года на 82,2%. На долю этих займов в совокупном ссудном портфеле банков приходится 34,6%.

2) Между тем в кредитном портфеле банков второго уровня на долю ипотечных жилищных займов приходится 7,3%, объем которых на 1 сентября составил 632,8 млрд тенге.

На 1 сентября объем займов банков второго уровня, выданных отрасли строительства, составил 1681,4 млрд тенге, или 25,97% от общего объема займов банков от
5dd
раслям экономики, или 19,3% ссудного портфеля банков.

Итак, мы, с одной стороны, имеем ИПОТЕЧНИКОВ (34% включают и ипотечников - жилищников) да еще почти 26% - это стройорганизации.
Итого, уровень завязки на стройотрасли - 60%.

ипотека - 7% от совокупного кредитного портфеля

***Жилищная ипотека, мой друг.
Кстати, неужели иностровские агентства - это лучше АФНа?

[NiX-373]

Цены как на вторичное, так и первичное жилье не будут снижаться – корпорация «Базис-А»


Ставки по ипотечному кредитованию жилья корпорации «Базис-А» будут в пределах 10 процентов

Очень похожа на попытку из последних сил вернуть инвестспрос на рынок...
Интересно, а что за банк такой, который согласился создать такие тепличные условия именно для "Базис-А"? Откуда у этого банка такие дешевые деньги, чтобы давать ипотеку в 10% под Базисовские проекты?

вот Вы интересный - конечно НБ РК! "Мы говоритм Базис - подразумеваем - ПАРТИЯ!"
А если это БВУ - то интересно какие у него проценты тогда по депозитам?

[Mardikor]

неверно, строительство тоже выдается под залог застраиваемого жилья. у вас в 60% идет дублирование.
20 и 10% я взял из графиков Реннесанса

с цифрами АФН не спорю.
просто их можно по разному интерпретировать.
если тупо все прибавлять, можно и до 200% дойти.

[BM75]

Можно ли верить этому:

АФН-КОМБАНКИ-КРЕДИТОВАНИЕ

Казахстанские банки при кредитовании сместили акцент с залогового обеспечения на финансовое состояние заемщиков - госфиннадзор

Алматы (Алма-Ата). 29 октября. ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН - Казахстанские банки второго уровня (БВУ) при выдаче кредитов в последнее время сместили акцент с залогового обеспечения на финансовое состояние заемщиков, констатирует госагентство по финансовому надзору (АФН).
"Банки при принятии решения о выдаче займов и классификации кредитов стали смещать основной акцент с залогового обеспечения на финансовое состояние заемщиков, что является адекватным подходом к оценке собственных рисков", - указывается в распространенном в понедельник сообщении АФН.
Кроме того, отмечается в сообщении, в результате введения с апреля этого года новых критериев к оценке качества обеспечения по ипотечным жилищным займам увеличился размер сформированных провизий банков.
В частности, объем сформированных провизий на 1 сентября 2007 года составил 444 млрд тенге, тогда как в соответствии с предыдущей редакцией правил классификации этот показатель не превысил бы 393 млрд тенге (текущий 120,78/$1).
Вместе с тем, указывается в сообщении, пересмотр правил взвешивания активов по виду залога в рамках пруденциального регулирования банков второго уровня позволил детализировать принимаемые казахстанскими банками риски при ипотечном кредитовании.
"Ипотечные жилищные займы, по которым отношение суммы займа к стоимости залога не превышает 50% от стоимости залога, составляют 155,1 млрд тенге, или 18,9% ипотечных жилищных займов. На долю прочих ипотечных займов, с высоким уровнем рисков, при отношении суммы займа к стоимости залога более 70% от стоимости залога, приходится 66,8% ипотечных займов. Основная доля прочих ипотечных займов сконцентрирована в 4 банках второго уровня (73,8%)", - указывается в сообщении.
По данным АФН, объем ипотечных займов, выданных комбанками под залог недвижимости, на 1 сентября составил 3009 млрд тенге, увеличившись с начала года на 82,2%. На долю этих займов в совокупном ссудном портфеле банков приходится 34,6%.
Между тем в кредитном портфеле банков второго уровня на долю ипотечных жилищных займов приходится 7,3%, объем которых на 1 сентября составил 632,8 млрд тенге.
"Доля ипотечных жилищных займов в ВВП республики по состоянию на 1 сентября составляет 5,1%. Для сравнения, данное отношение в США составляет 64,5%, в Великобритании - 72,5%, в Германии - 52,4%, во Франции - 26,2%, Латвии - 11,5%, Литве - 7%, Польше - 5,5%, в России - 1,4%", - указывается в пресс-релизе.
"Качество кредитов, выданных на строительство и приобретение коммерческой и жилой недвижимости, является стабильным", - подчеркивается в сообщении.
В целом, как заверили в АФН, принимаемые регуляторные меры в целях снижения финансовых рисков банков способствуют сохранению устойчивости банковской системы.
С 1 апреля 2007 года в Казахстане был ужесточен ряд норм, связанных с предоставлением кредитов. В том числе введены дополнительные критерии к оценке финансового состояния заемщика по ипотечным жилищным займам (платежеспособность, просрочка погашения платежей, наличие списанной задолженности перед кредиторами, пролонгация, признание необеспеченными кредитов, по которым обеспечением выступало имущество, зарегистрированное за рубежом).
По информации АФН, по состоянию на 1 сентября основную долю кредитов, выданных на строительство и приобретение коммерческой и жилой недвижимости, составляют стандартные займы - 31,6%, при этом сомнительные 1-й категории - 59,3%, доля безнадежных кредитов составила 1%.
На 1 сентября объем займов банков второго уровня, выданных отрасли строительства, составил 1681,4 млрд тенге, или 25,97% от общего объема займов банков отраслям экономики, или 19,3% ссудного портфеля банков.

В правдивости предоставленной информации АФН, у меня вызывают сомнения два момента, которые выделены болдом.
Смотрим, общий объем выданной ипотеки равен - 632,8 млрд тенге, а у 18,9% займов стоимость залога больше, чем 50% от суммы займа по ним и составляет 155,1 млрд тенге. Но цифры не бьются между собой!
Т.к. 18,9% от 632,8 млрд тенге должно быть в размере 119,6 млрд тенге, но никак не 155,1 млрд тенге. Что это? Просто ошибка или как грится есть ложь, наглая ложь и статистика ?

Сообщение отредактировал BM75: 30.10.2007, 16:00:12