Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Sunny]

Тогда, пожалуйста, приводите источники. Судя по моим знакомым и самому себе - многие, я не говорил все, делают именно как я и сказал. При таких ценах спекулировать ... ну что ж, удачи Вашим знакомым

***Источники? Да на 122 страницах этой темы достаточно ссылок. Полазайте и почитайте, если вам ДЕЙСТВИТЕЛЬНО интересно

я имел в виду цифры по Москве - откуда они? как статистика учитывает кол-во объявлений!?
что можно беле-менее учесть так это кол-во сделок с недвижемостью.

PS
за темой слежу долго и постоянно ничего десйтвительно интересного в массе своей не представляет - никакой крнкретики, тока догадки и предположения ... за почти 2 года существования темы (первый пост - 17.07.2005, 04:54) не сбылось ничего из предложенного

Сообщение отредактировал Sunny: 02.02.2007, 18:15:31

[Grishakz]

ЕвроБАК озабочен состоянием рынка недвижимости Алматы

http://panorama.vkkz...=...88&Itemid=1

"Обсуждались также и другие важные проблемы - внимания к сейсмостойкости возводимых зданий и перегреву рынка недвижимости. Вот как высказался по поводу последней г-н Холланд:

- Естественно, никому не хочется слышать слово ?пузырь?, но мы видим очень драматическое увеличение цены на недвижимость в Казахстане, особенно в Алматы. В этом смысле это уникальный город.

А представить германского посольства г-н фон МАРШАЛЛ задал вопрос казахстанским участникам дискуссии - не имеет ли финансовое вовлечение различных участников в рынок недвижимости спекулятивного эффекта и как его можно ограничить. На этот вопрос Яков ЗАЯЦ, заместитель акима Алматы, высказал мнение, что бороться с этой проблемой можно путем увеличения предложения на рынке недвижимости. Нельзя не заметить, что этот тезис в наших условиях спорный.

Заслуживает внимания следующее замечание, высказанное в ходе дискуссии г-ном Джорджевичем: четыре - пять крупных гостиниц в Алматы будут работать эффективно, ?но если их будет семь или девять, то могут быть проблемы как с их загрузкой, так и с качеством обслуживания. Ведь существует вопрос и с количеством необходимого обслуживающего персонала. Это, кстати, касается и офисных помещений?."

[Grishakz]

Эксперты полагают, что рынок недвижимости вплотную приближается к удовлетворению платежеспособного спроса

http://panorama.vkkz...=...85&Itemid=1

"Сегодня эта тема привлекает внимание различных экспертов, предлагаем читателям интервью с Евгением ПОРОХОВЫМ, директором НИИ финансового и налогового права, кандидатом юридических наук, подготовившим ряд исследований по проблемам рынка недвижимости в стране.

- Жилищный вопрос в Казахстане стоит остро еще с советских времен. Традиционно государственные программы, посвященные этой задаче, о некоторых из которых уже и специалисты не вспоминают (такие, как ?Жилье-91?, ?Доступное жилье?), не выполнялись. Цены растут, стихию этого рынка государство не контролирует. В итоге становятся чрезвычайно актуальны проблемы и ценового перегрева, и незащищенности потребителей, и качества строящегося жилья. Поэтому очень важно понять принципы ценообразования на этом рынке и роль субъективного фактора в беспрецедентном росте цен, чтобы попытаться предложить обществу, государству методы, с помощью которых его можно пытаться сдерживать законодательными мерами.

Существует и проблема соблюдения справедливости - люди должны знать, что они покупают. Сейчас эта тема, так или иначе, коснулась почти каждого.

- Как Вы оцениваете перспективы ценовой динамики на рынке жилья? Не будет большим преувеличением сказать, что это - главный вопрос для всего остального в этой большой теме?

- Да, и ответ на него наиболее сложен. Но, думаю, есть немало причин говорить о том, что тем, кто инвестировал в недвижимость с целью получения прибыли, пора эту прибыль фиксировать. Очень важным фактором для оценки перспектив является снижение платежеспособного спроса на жилье. Часть его уже удовлетворена, часть оказалась в принципе неудовлетворяемой из-за роста цен. И вот итог, который риэлтеры обычно не озвучивают: в прошлом году объемы продаж недвижимости по сравнению с 2005-м снизились вдвое.

Рынок вплотную приближается к удовлетворению платежеспособного спроса, и это жесткий, объективный фактор, который и является определяющей точкой для прогнозов о направлении и темпах движения цен на недвижимость. Хотя риэлтеры и застройщики как стороны, очень заинтересованные и сильно вовлеченные в рынок недвижимости, будут высказывать прямо противоположное мнение. Я процитирую один документ из тех, что были подготовлены аналитиками нашей компании по этой теме. ?Цены предложения жилья к продаже могут подниматься и держаться сколько угодно долго, но если по этим ценам не заключаются сделки, то это уже не рыночные цены на недвижимость, а всего лишь цены предложения в стагнационном состоянии рынка недвижимости. Завышенные цены и отсутствие сделок по таким ценам свидетельствуют только об одном: о возможном в скором будущем изменении тенденции на рынке недвижимости в сторону снижения цен?.

Тот факт, что дома по-прежнему скупаются на стадии котлована, уже мало о чем говорит. И здесь на рынке недвижимости в игру скоро включатся уже другие, более жесткие игроки рынка, так называемые, ?медведи?, которые будут ?ломать цены? вниз и зарабатывать свои капиталы на новой рыночной тенденции. Впору начинать бизнес аукционным домам, ипотечным компаниям, перекупщикам и компаниям по работе с долгами." и т.д.

Кто инвестировал в недвижимость - пора фиксировать прибыль.

[diletant]

Недавно заходил на сайт ?Крышы??. очень интересные вещи происходят?.
Их индекс ?цен на жилье в Алматы? уже за 3000 зашкаливает, вырастили на 25% за последние 2 месяца! и это на вторичном рынке!
При этом наблюдается рост кол-ва объявлений о продаже квартир на 15%. (Примерно 7500 два месяца назад против 8600 сейчас)
План Барбаросса в действии?

Было бы интересно услышать мнения о рыночной природе таких скачков. Так же как и прошлогоднего скачка в 2 раза. Серьезно. Может кто из оппонентов попробует?

Сообщение отредактировал diletant: 05.02.2007, 03:38:46

[diletant]

Сейчас на ?рынке недвижимости? в Алматы сложилась очень интересная ситуация. Одновременно происходят несколько процессов и здесь происходят большие изменения.

1) Все строит.компании приостановили продажи по долевому строительству.

Нельзя сказать, что закон о долевом строительстве свалился им как снег на голову. Более того представители крупных строительных компаний принимали участие в его разработке, благодаря чему рынок ?зачистили? от ?чужих? и мелких компаний. Закон приняли не вчера. Словом у них было время подготовиться к новым требованиям.

Тот факт что строит.компании солидарно и одновременно приостановили продажи говорит о духе ?конкуренции? царящем на этом рынке.

Мой прогноз: теперь все изменения цен компании будут производить так же синхронно и согласованно и они будут выступать на рынке как один игрок. Что по сути недалеко от истины.

[diletant]

2) Резкий рост крышечного индекса ?цен на жильё? на вторичном рынке

Очень сомневаюсь что при этом увеличилось кол-во сделок на вторичном рынке, а ?инвесторы? переключились на вторичку. Ну да узнать об этом мы все равно не сможем. Информация о количестве сделок у нас закрытая.

На мой взгляд сейчас идет ускоренная накачка вторичного рынка в преддверии начала продаж на первичном рынке причем по ценам значительно выше чем в конце прошлого года.
Таким образом потенциальных покупателей психологически готовят к предстоящему резкому повышению цен на долевое строительство. Такой скачок будет трудно объяснить ростом издержек строит.компаний в связи с новым законом о долевом строительстве. Это к вопросу о рынке.

Мой прогноз: Вторичку накачают до уровня 3500-3700 до весны этого года.
Почему до этого уровня? Выше не смогут- пока рынок Москвы стоит. Психологически покупатель будет не готов платить на уровне или выше московских цен.

Продажи по долевке начнут в марте-апреле, уровень цен от 2000 за бюджетное жилье и от 3500 за жилье бизнес-класса.
Я уже говорил что у нас на рынке ранее сложилась уникальная ситуация когда старое и ветхое жилье по цене было раза в 2 выше чем по долевому строительству, что довольно опасно и могло привести к потере контроля над рынком. Сейчас эту диспропорцию исправят.

[diletant]

3) Резкая активизация сноса и объемов сносимого жилья в Алмате.

Горный гигант, Компот, р-н Зеленого базара и Парка Горького, Татарка, Малая станица. Все это начнут сносить в этом году.
Особенно интересна ситуация с пробивкой Бакад на восток. По генплану эти работы должны были начать в 2010 году. Решение о пробивке в этом направлении сейчас приняли в середине января, как говорят акиматовские работники снести должны будут до апреля, дорогу построить до конца года.
Только здесь под снос попадают более 600 домов и только под строительство дороги. Кроме того Куат планирует застройку прилегающих к дороге районов поэтому сноситься будет гораздо больше. По самым скромным подсчетам только на компенсации владельцам сносимых домов под дорогу должно уйти более 300 млн.долларов.
Таких денег ни в бюджете города ни у Куата нет.
Что интересно проект заявлен как коммерческий и из бюджета деньги на снос не предусмотрены.

Мой прогноз: Начало массового сноса и выплат компенсаций совпадут с началом продаж по долевке.

Расчет прост- активизация платежеспособного спроса за счет сносимых жильцов. Причем в силу необходимости быстро решить свой жилищный вопрос эти люди будут готовы покупать по любым предлагаемым на этот момент ценам. Это поможет проскочить опасный для строит.компаний момент начала продаж по долевке и риски неприятия покупателями новых цен на долевое строительство.
В этом случае большие деньги на снос и не понадобятся, так как по сути дела это будут виртуальные деньги которые переведут сначала на счет клиента-компенсация за снос-потом обратно на счет компании-покупка квартиры. То есть перекладывание с одного кармана в другой. За счет этого и планируется финансирование сноса.

Таким образом можно сказать что основные игроки на этом рынке созрели для игры по крупному и готовы идти Ва-банк. Риски как и потенциальные прибыли резко возросли. Что в случае неблагоприятного развития событий может привести к плачевным последствиям как для банков, кредитующих рынок недвижимости так и строительных компаний. Тут уж или пан или пропал.

Что меня удивляет, так это почему основные маркетмейкеры сейчас начали эту довольно рискованную игру по-крупному. Ведь рентабельность строительства и спекуляций недвижимостью за последние годы была выше всяких ожиданий. Рынок ими полностью контролируется, доходность очень хорошая. Зачем так рисковать и форсировать события?

На мой взгляд это вынужденные шаги, предпринимаемые основными маркетмейкерами рынка, которые помогут лишь на какое то время отсрочить проблемы с ликвидностью на рынке недвижимости. А также создать себе подушку перед предстоящим падением рынка.

Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.

[lwi]

Мое мнение, цены не упадут.
Будет увеличиваться колличество предложений строящегося жилья в районе 1000$ за квадрат.
Доходы среднего класса растут, значит и спрос на новое жилье будет расти.

Сообщение отредактировал lwi: 05.02.2007, 09:13:35

[Scalper]

***Ждать придется по-любому до марта. Тогда по новостройкам станет понятна, а потом еще полгодика я думаю. И, может я повторюсь, но рассматривать надо рынок минимум в периоде 3-6 мес, чтобы исключить случайные факторы.
[/quote]


Видно, что Вы так уверенно все объясняете....
Можно вопрос777
Риэлтор мне сказал, что взяв газету Крыша, от цены объекта необходимо отнять 20 процентов
и это будет являтся настоящей рыночной ценой в этом районе, так ли это на самом деле777

[dalila]

PS
за темой слежу долго и постоянно ничего десйтвительно интересного в массе своей не представляет - никакой крнкретики, тока догадки и предположения ... за почти 2 года существования темы (первый пост - 17.07.2005, 04:54) не сбылось ничего из предложенного

***Перечитай статью Марченко на 122 странице. Там есть про некие циклы на рынке недвижимости. А какую конкретику тебе конкретно надо? Ты хочешь услышать, что 22 мая 2007 года цены снизятся на 27,5%?

Риэлтор мне сказал, что взяв газету Крыша, от цены объекта необходимо отнять 20 процентов
и это будет являтся настоящей рыночной ценой в этом районе, так ли это на самом деле777

***Да, это так. Но я бы поправила на 10-20%. 20% - это кому срочно.

[dalila]

Мое мнение, цены не упадут.
Будет увеличиваться колличество предложений строящегося жилья в районе 1000$ за квадрат.
Доходы среднего класса растут, значит и спрос на новое жилье будет расти.

***Ай маладес! а 1000 - это "не упадут"?

[dalila]

Было бы интересно услышать мнения о рыночной природе таких скачков. Так же как и прошлогоднего скачка в 2 раза. Серьезно. Может кто из оппонентов попробует?

***Первичное поднятие цен произошла в результате повышения спроса на жилье в результате повышения доходов. Потом подключился катализатор в виде ипотеки. И когда годовой рост показателя прирост в цене недвижимости+годовая арендная плата стал существенно превышать годовые ставки по депозитам - на рынок ринулись инвесторы, спровоцировав тем самым взрыв спроса...

[dalila]

Лень 120 страниц читать, скажите, упали цены за 2 месяца прошедшие с начала ваших мега-акций и лопающихся пузырей?

***Не скажем)))))

[dalila]

Тот, кто "шевелит мозгами", смотрит раздел "продажа квартир"

***Воопще то, имеет смысл смотреть все в совокупности. Потому что "дом" "квартира" и "Участок"являются товарами-заменителями. Далее, не следует забывать, что многие приобрели квартиры для последующей сдачи в аренду. Когда однокомнатная стоила 40000, а цена на ее аренду 400, годовая доходность от вложения в такую хату составляла 12%. А в 2005-2006 году прирост только от владения недвижимостью составил более 100%. Поэтому многие инвесторы не стали даже заморачиваться на тему сдачи своих инвестиционных квартир (ремонт, проблемы с жильцами и т.д.) они просто пустуют. Теперь смотрим далее. Те, кто сейчас захотят купить квартиру (даже однокомнатную) для последующей сдачи и погашения ипотеки за счет жильцов должны просить за нее 800-1000 долларов. Никто им таких денег не даст. Эти участники рынка "уже съехали с рельс".

Сообщение отредактировал dalila: 05.02.2007, 11:32:43

[Sunny]

PS
за темой слежу долго и постоянно ничего десйтвительно интересного в массе своей не представляет - никакой крнкретики, тока догадки и предположения ... за почти 2 года существования темы (первый пост - 17.07.2005, 04:54) не сбылось ничего из предложенного

***Перечитай статью Марченко на 122 странице. Там есть про некие циклы на рынке недвижимости. А какую конкретику тебе конкретно надо? Ты хочешь услышать, что 22 мая 2007 года цены снизятся на 27,5%?

Нет, зачем же так - из крайности в крайность ... прогноз на пол года +-5...10%% было бы очень здорово, причем обоснованый. А не ссылки на древние статьи Марченко ... какую Вы там нашли полезную информацию? Кроме существования циклов ....

[dalila]

Нет, зачем же так - из крайности в крайность ... прогноз на пол года +-5...10%% было бы очень здорово, причем обоснованый. А не ссылки на древние статьи Марченко ... какую Вы там нашли полезную информацию? Кроме существования циклов ....

***Зая, я там нашла подтверждение своих предположений. Там достаточно четко описаны причины. А вот статья сегодняшняя в Панораме, де товарищ Заяц заявил будто цены растут, потому что мало предложения я и, как впрочем и его оппонеты, считаю мягко говоря, размытым. Вот если б он сказал, что растет спрос инвесторов на недвижмость, которые удовлетворены годовой стоимостью прироста на такой актив как земли и квартиры... А пока у нас люди будут безграмотными - до тех пор на них будут навариваться те, кто в строительном бизнесе, пихая откровенное фуфло за 2000-2500. У наших строительных компаний, по большому счету, не должно быть расходов на % по кредитам. Эти расходы на себя берут заботлиивые дольщики, которые покупают все на стадии котлована. Хорошо устроились строительные фирмы! Получают все бабло за дом СРАЗУ, а потом постепенно вливают в стройку. Да еще небось крутят его несколько месяцев. И посмотрите, дома строятся за год-полтора, а люди ждут их по 2,5. Куда сперли год? ДАЙТЕ МНЕ ЧТОНИТЬ ПОСТРОИТЬ!)))

[Sunny]

***Зая, я там нашла подтверждение своих предположений. Там достаточно четко описаны причины. А вот статья сегодняшняя в Панораме, де товарищ Заяц заявил будто цены растут, потому что мало предложения я и, как впрочем и его оппонеты, считаю мягко говоря, размытым. Вот если б он сказал, что растет спрос инвесторов на недвижмость, которые удовлетворены годовой стоимостью прироста на такой актив как земли и квартиры... А пока у нас люди будут безграмотными - до тех пор на них будут навариваться те, кто в строительном бизнесе, пихая откровенное фуфло за 2000-2500. У наших строительных компаний, по большому счету, не должно быть расходов на % по кредитам. Эти расходы на себя берут заботлиивые дольщики, которые покупают все на стадии котлована. Хорошо устроились строительные фирмы! Получают все бабло за дом СРАЗУ, а потом постепенно вливают в стройку. Да еще небось крутят его несколько месяцев. И посмотрите, дома строятся за год-полтора, а люди ждут их по 2,5. Куда сперли год? ДАЙТЕ МНЕ ЧТОНИТЬ ПОСТРОИТЬ!)))

Причины очевидны вопрос в том что будет дальше??? Все трезвонять про крах - предлогаю выработать
критерии и показатели краха.
например: снижение цены на 49%% за 1 неделю по данным, излюбеленной здесь, газеты "Крыша"
или снижение цены на 70%% за 3 месяца ...

Про качество должна быть отдельная тема ... тем не менее жить где-то надо!
Мне надоело жить в сов.кирпиче - вечные прорывы в подвале, осыпавшейся фасад, грязь вокруге и извеняюсь общественный туалет в подъезде ... + 3 квартала до стоянки и еще надо там откопать машину.

Сообщение отредактировал Sunny: 05.02.2007, 18:06:12

[Ван Акелен]

знаете ли в Куате не лучше строят

[diletant]

Насчет критериев и "снижения цен по данным излюбеленной гаеты Крышы" это шутка такой был?

[E-320]

diletant

Насчет критериев и "снижения цен по данным излюбеленной гаеты Крышы" это шутка такой был?

Конечно шютка

Респект за 3 ступенчатый анализ изложенный выше.
ИМХО истина недалека от Ваших аргументов.

Самое удивительное то, что строй.компании похоже уже готовы к коррекции цен на недвижимость.
Идет подготовка к последнему похоже витку взвинчивания цен с целью снять сливки.
Уровень более 4000 у.е за квадрат наш рынок не примет, все-таки не тот уровень доходов/перспектив/привлекательности (даже с учетом РФЦА и т.п. и т.д.)