Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Mega Pixel]

!941 год .Июнь.Ворос Гитлеру-Вы нападете на СССР ?
-Нет!!!!!! Никогда.

2005 год.Сентябрь.Вопрос ЦКН-Цены упадут?
-Нет!!!!!.Никогда.

ту би ор нот ту би... вот из зэ квэшен...

[Бреславец]

myz-kritik
а) А есть незаинтересованный профессионал, который говорит что цены упадут?
б) есть ли другие аргументы, кроме сравнения ЦКН с Гитлером?

Не знаю насколько можно считаь Марченко не заинтересованным лицом,
но не знаю случая чтобы он просто так что-то говорил.
Особенно запомнился случай с приватизацией Народного Банка.
Когда ККБшные манагеры уже осваивали помещения, он вскользь сказал,
что вопрос-то еще не решен, что мол надо рассмотреть всё подробнее.

Статья Марченко

? Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье ? что есть следствие и что причина?
? Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части ?квартировладельцев? наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
? Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, ?слезы разочарований? начнутся через 4?5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?

? Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить.

Вначале все работает только на повышение цен. ?Недвижимость всегда в цене!? ? лозунг, появившийся на свет явно по ?подсказке? заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость ? это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения ? инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры ? рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: ?Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!?

[..]


В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно ? никто не знает, но падение, вернее ?стабилизация? цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший.

[ACTIVA]

Я бы поставил вопрос иначе, а что будет, если телега впереди коня или что будет, если подрастут разплаты, а цены остануться на прежнем уровне...


кстати любой кредит, на же на 100 долларов, это такое напряжение
а что делать банкам с ипотекой? подстригать проценты или сразу перепродавать, что на цены ни как не влияет

[erbol21]

Древняя статья.

[Parliament]

ИМХО, в этом деле нет не заинтересованных людей, т.к. мы все делимся на тех, у кого есть недвижимость и тех, у кого её нет. Но вот и те и другие заинтересованы в противоположных движениях рынка, так что

[YomayO]

Пока будет такой спрос на квартиры и так мало их будут строить цены не упадут

[ivasi]

от 660 у.е.
Балашиха, микрорайон 22а 32 гектара! Свой город в городе! 26 домов. Монолит-кирпич. Социальная и развлекательная инфраструктуры. Лес, речка. До м. Щелковская - 15 мин. Летние цены - от 660 у.е. за кв. м.
936-96-99 Квартиры в Строгино

от 1850 у.е.
Жилые дома в живописном месте на берегу Строгинской поймы. Великолепные виды на природные пейзажи, излучину Москвы-реки и Серебряный Бор. Богатая инфраструктура, эксклюзивный дизайн помещений, новейшие инженерные решения.
Сити-XXI век КОНТИНЕНТАЛЬ

от 1550 у.е.
Высотный жилой комплекс ("бизнес-класс") с собственной инфраструктурой расположен в экологически чистом районе столицы, на берегу Москвы-реки в непосредственной близости к Серебряному бору.
Корпорация "Конти" Королев, Пр-т Королева, 28а

от 1050 у.е.
Новый монолитный 22-этажный дом индивидуального проекта. Квартиры улучшенной планировки с отделкой, установлена сантехника, эл. плита, на первом этаже помещение для консьержа и электроподъемник для инвалидных колясок.
Арсенал Холдинг http://realty.rbc.ru/
Квартиры в Москве дешевле чем в Алма Ате  возможно в кредит ,по выше указанному адресу отправить письмо,мы обязательно ответим .Возможно снижение цен по многим пунктам,в зависимости от условий приобретения недвижимости ,заранее спасибо.

интересно почему у нас квартиры дороже чем в Москве объясните пожалуйста

Объясняю...
1. Во первых в большинстве случаев за такую цену вы покупаете несуществующюю на данный момент квартиру в несуществующем доме, который начнут строить через год и хорошо если его достроят и нормально сдадут.
2. Вы покупаете квартиру у чера не куличках, и если вы работаете в Москве вам нужно вставать на 3 часа раньше и добираться в переполненных автобусах, тралейбусах и электричках до метро а потом в таких же переполненных метро ехать до работы порой с 2мя пересадками. Добираться назад столько же... Наибольшее 'удовольствие' от поездок получается зимой.
3. Вы покупаете квартиру в новом районе, с неразвитой инфраструктурой где нет нормальных школ, садиков и пр... а если и есть то мягко говоря не очень. И вам придется завозить своего ребенка в школу-садик и заезжать за ним...
4. Стоимость указана для бетона - там не то что ремонта нету - там даже стен внутренних нету!!! А ремонт в Москве вам выльется в 30% минимум от стоимости квартиры(ну если только не самому все делать и таскать - тогда чуть дешевле ).

Вот на какие квартиры низкие цены.

Однако более менее нормальная двухкомнатная квартира недалеко от метро стоит от 200 тысяч и выше...

Сообщение отредактировал ivasi: 03.10.2005, 16:31:29

[Бреславец]

Пока будет такой спрос на квартиры и так мало их будут строить цены не упадут

В этом форуме, или в ветке по кредитам было одно сообщение человека,
который не смог продать квартиру по нынешним ценам.
Насчет древности статьи Марченко не согласен.
Не такая она древняя, и я не знаю случая чтобы он ошибался в прогнозах.
Так что цены рюхнутся. Но вот когда?
Они точно упадут, вчесте с нашей "экономикой" в случае падения цен на нефть,
но тут я не спец , по идее за любым пиком цен идет падение.

[ivasi]

? Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, ?слезы разочарований? начнутся через 4?5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?

? Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить.

Здается мне что Марченко лукавит. Ведь залоговые квартиры оцениваются по минимуму - гораздо ниже рыночной стоимости. Думаю что на рынок такие квартиры не попадут а разойдутся по залоговой стоимости среди 'своих'.

[John Smith]

1. Во первых в большинстве случаев за такую цену вы покупаете несуществующюю на данный момент квартиру в несуществующем доме, который начнут строить через год и хорошо если его достроят и нормально сдадут.

Угу...
Покажите мне в Москве квартиру в нормальном районе по Алматинским ценам, я тут же ее куплю... Из Балашихи добираться даже на машине засада приличная, я однажды оттуда в выходные до дома (ближе к центру) два часа толпился в пробке.

Цены 1550 в Строгино - фантастика. В итоге или кидалово или 30этажка либо с клетками, либо с квартирами от 120 квадратов...

Если говорить о недвижимости в городе, перенося сюда Алматинские понятия, то меньше 200 тыс. за трешку в пределах 70 квадратов даже обсуждать не имеет смысла....

[Бреславец]

? Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, ?слезы разочарований? начнутся через 4?5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?

? Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить.

Здается мне что Марченко лукавит. Ведь залоговые квартиры оцениваются по минимуму - гораздо ниже рыночной стоимости.  Думаю что на рынок такие квартиры  не попадут а разойдутся по залоговой стоимости среди 'своих'.

А мне вот это непонятно. Если в банке есть хозяин, то как он может позволить терять на залоге. Нет, понятно, у нас своя специфика, - но хозяин-то у банка есть?
Да и в любом случае это лишний выброс жилья на рынок.
Ведь те кто взял по такую квартиру по заниженой стоимости врядли будут
брать еще одну на рынке?
Спрос будет падать.

[John Smith]

За занижение стоимости при реализации залога можно здорово по шапке получить, как от хозяина, так и от налоговой, например (уменьшение налогооблагаемой базы -> уклонение от налогов)... Я очень сомневаюсь, что в каком-нибудь банке такая практика взята за правило...

[ivasi]

За занижение стоимости при реализации залога можно здорово по шапке получить, как от хозяина, так и от налоговой, например (уменьшение налогооблагаемой базы -> уклонение от налогов)... Я очень сомневаюсь, что в каком-нибудь банке такая практика взята за правило

Банк оценивает квартиры по стандартной процедуре, но не забывайте что оценка происходила 2,3 года назад, и цены были ниже, а кроме того в банке тоже не дураки сидят и для того чтобы актив(залог) был ликвидным(быстро продался) его стоимось чуть занижают. При чем тут налоги?! Их банки платят исправно. Когда вы берете кредит то банк объявляет вам залоговую стоимость вашей квартиры, и если вам не нравится - ищите другой банк.

[Бреславец]

За занижение стоимости при реализации залога можно здорово по шапке получить, как от хозяина, так и от налоговой, например (уменьшение налогооблагаемой базы -> уклонение от налогов)... Я очень сомневаюсь, что в каком-нибудь банке такая практика взята за правило

Банк оценивает квартиры по стандартной процедуре, но не забывайте что оценка происходила 2,3 года назад, и цены были ниже, а кроме того в банке тоже не дураки сидят и для того чтобы актив(залог) был ликвидным(быстро продался) его стоимось чуть занижают. При чем тут налоги?! Их банки платят исправно. Когда вы берете кредит то банк объявляет вам залоговую стоимость вашей квартиры, и если вам не нравится - ищите другой банк.

А издержки вернуть? Потярянные проценты.
Как с этим в разных банках обстоит кстати?
Например, как описал Марченко, у вас кредит, цены на квартиры упали.
К вам приходят с вопросом о том что ваш залог(новокупленная квартира) не покрывает кредит. Будут требовать дополнительного залога включая невыплаченые банку проценты?
Ну или другая картина, - пропустили несколько платежей. Банк решает продать
вашу квартиру. Цены на квартиры выросли.

[ACTIVA]

е такая она древняя, и я не знаю случая чтобы он ошибался в прогнозах.
Так что цены рюхнутся. Но вот когда?
Они точно упадут, вчесте с нашей "экономикой" в случае падения цен на нефть,
но тут я не спец , по идее за любым пиком цен идет падение.

Падение цен на нефть не означает падение экономики...просто меньше будет поступление от КМГ в бюджет в чистом выражении, а также падение доходности у нефтяных операторов, но бюджетные деньги не играют никакой роли, Конечно ВВП окажется меньше, но это не настоящий ВВП, надо брать ВВП реального сектора несвязанного с нефтью. можно взять за динамику 1996-1999 года Нефть и квартиры - прямой связи нет Лучше брать индекс деловая активность - квартиры

[Бреславец]

е такая она древняя, и я не знаю случая чтобы он ошибался в прогнозах.
Так что цены рюхнутся. Но вот когда?
Они точно упадут, вчесте с нашей "экономикой" в случае падения цен на нефть,
но тут я не спец , по идее за любым пиком цен идет падение.

Падение цен на нефть не означает падение экономики...просто меньше будет поступление от КМГ в бюджет в чистом выражении, а также падение доходности у нефтяных операторов, но бюджетные деньги не играют никакой роли, Конечно ВВП окажется меньше, но это не настоящий ВВП, надо брать ВВП реального сектора несвязанного с нефтью. можно взять за динамику 1996-1999 года Нефть и квартиры - прямой связи нет Лучше брать индекс деловая активность - квартиры

Не спец я, но одно видно четко. Нефть в цене - экономика на подъеме.
Деньги девать ведь надо куда-то. Оживают все сферы. В частности IT, не взирая на мировые тенденции в этой области, у нас сейчас цветет и пахнет.
Куда девать нефтяное бабло их владельцам?
За бугром держать? - Может быть. Но там и счет могут арестовать в случае чего.
Зачем рисковать? Проще на эти деньги купить хату, тем самым повышая спрос и цену.
Вот и в интервью с Марченко об этом говориться. До 20-30 % квартир в проданных
новостройках пустуют. На какие деньги купили их?
У нас что в КЗ ауди и ниссаны свои делают?
Есть какая-то другая промышленность кроме добывающей?


> но это не настоящий ВВП, надо брать ВВП реального
>сектора несвязанного с нефтью.

Каков размер этого сектора у нас?
У вас есть уверенность что он никак не связан с нефтяным сектором?
Например, я работаю в сфере IT. Конторы сейчас покупают софт, - на какие деньги?
Не будет у них денег - IT зачахнет, у меня не будет зарплаты, и я не смогу покупать те крохи, что производит "реальный сектор" в вашей терминологии.
Соответственно и он зачахнет. То же самое и со строительством.

[NorthMax]

Вообще-то непонятно, причем здесь возможное падение цен на недвижимость и пересмотр залога? В КИКовском договоре нет ни одного пункта о пересмотре залога в связи с его обесцениванием, а т.к. на момент выдачи залог покрывал размер кредита, то о чем может идти речь? Другой разговор, если к примеру, заемщик перестал погашать задолженность, а текущая рыночная стоимость квартиры не покрывает задолженность, в этом случае взыскивают судебным путем.

[UncleFat]

>Не спец я, но одно видно четко. Нефть в цене - экономика на подъеме.
>Деньги девать ведь надо куда-то. Оживают все сферы. В частности IT, не взирая
>на мировые тенденции в этой области, у нас сейчас цветет и пахнет.

Как я погляжу - Казахстан несколько ацикличен в смысле экономики, да прочих дел...
1. Наши на площади бузили в 86-м, остальные начали в 88-89.
2. Арабы торгуют нефтью и с ними все время все воюют, с нами все дружат.
3. У нефтяных арабов внутри страны для своих коммунизм, у нас для иноземцев.
4. Во всем мире экономический кризис (Корея и пр.) - у нас подъем из небытия.
5. В РФ дефолт - у нас песни и пляски, а доллар упал не так сильно и на полгода позже.
6. В США ИТ-кризис, у нас ИТ-расцвет
7. В США растет пиратство ИТ и прочих авторских поделок, у нас оно на спаде.

>Куда девать нефтяное бабло их владельцам?

Да уж. Пропить все трудно. Надо еще чего-то делать с ними, а финансовых инструментов нету.

>За бугром держать? - Может быть. Но там и счет могут арестовать в случае чего.

А здесь не могут? Вполне могут, правда за мзду легко дадут провести пару операций.

>Зачем рисковать? Проще на эти деньги купить хату, тем самым повышая спрос и
>цену.

А это не риск?

[MrTims]

Сейчас наметилась такая тенденция, что банки крайне неохотно выдают ипотеку на квартиры, старше 70-72 гг постройки. Как Вы считаете, не приведет ли это к снижению цен на старое жилье и\или взлету цен на квартиры в домах 70-80 годов постройки?

[John Smith]

Банк оценивает квартиры по стандартной процедуре, но не забывайте что оценка происходила 2,3 года назад, и цены были ниже, а кроме того в банке тоже не дураки сидят и для того чтобы актив(залог) был ликвидным(быстро продался) его стоимось чуть занижают. При чем тут налоги?! Их банки платят исправно.

1. При оценке применяются обычные понижающие коэф., которые учитываю основной долго и проценты. Отсюда и первоначальный взнос необходимый. Это не прихоть банка, а требования по резервированию.

2. Кредит почти всегда доводят до штрафняков, просрочек и всякой галиматьи, потом суд и прочее, поэтому банку чтобы покрыть издержки, необходимо продать квартиру максимально дорого -- чтобы постараться и доход получить.

3. Если квартира сливается своему, то налоговая _может_ посчитать, что это заговор с целью уменьшения налогооблагаемой базы, и часть суммы налом уходит в черную кассу, что тоже криминал. Очень трудно доказать, что ты не верблюд.

Такая вот она вещь, налоговая инспекция. Если я правильно помню (поправьте меня в деталях, если нет), претензии к ККБ на сумму 30 млн. долларов были именно к методу начисления провизий, который им в свое время рекомендовал D&T, и который они использовали в бухгалтерском, а не только в управленческом учёте. Критерии классификации ссуд там жестче, чем по НБ, соответственно провизии уменьшили прибыль банка на конец периода, а с ней и налоги. Что и не понравилось.

В России мне рассказывали эпизод, когда были большие претензии к кредитному комитету, который выдал неким переспективным клиентам по маленькой ставке. Государство не понравилось, что налогов банк заплатил меньше, и что мог часть денег от клиента получить "внебалансовым процентами"... Хотя, что греха таить, здесь так делают довольно часто, да и в КЗ, думаю, тоже...

Вот Вам и налоговая...