Сообщений в теме: 5001

[Ruslan M]

эксперт по недвижимости Руслан Унгефуг

"Эксперт по недвижимости" окончил полтора назад года Евразийский универ (быв. ЦИСИ источник здесь >>>), а уже "эксперт". И вправду говорят, что риэлтор, который месяц проработал, думает что он уже "эксперт" (Унгефуг закончил физтех, сейчас работает риэлтором смотрим).

Кроме того, подобные заявления мы слушали уже много раз. Так-что мнение "эксперта" простой копипаст.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 12.10.2013, 14:14:36

[hatra]

Сам-то что заканчивал? Церковно-приходскую,нархоз или еще что-нибудь подобное?

[Ruslan M]

Сам-то что заканчивал? Церковно-приходскую,нархоз или еще что-нибудь подобное?

Евразийский (бывший ЦИСИ). Экономика в строительстве.

Большинство продавцов включают в цену проценты по ипотеке,что в корне не верно,это заработок банков .

А в курсе, что доходы одного являются расходами другого)))

А также в курсе того, что расходы по приобретению актива относят на капитализацию балансовой стоимости. Или сложно для Вас это понять??

Тут можно спорить до посинения, нужно включать или ненужно, так как кто действительно разбирается в таких вопросах из орущих нет))

[Ruslan M]

Когда я 3-4 года назад писал, что самая элитная трешка в Алматы должна стоить не больше 100000долл,то меня на форуме чуть с говном не съели и объявили сумашедшим.

"Элитная" трешка в Золотом квадрате (Абая-Ленина), дом кирпичный, площадь 83,2, этаж 3 из 5, напротив КИМЭПа продана в этом году за 250,000 долл.

Исходя из того, что цена актива равна ровно столько сколько готов предложить покупатель, то объявление о неадекватности подобных рассуждений (цена 100 тонн) можно абсолютно признать обоснованными в текущем периоде))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 12.10.2013, 14:44:04

[uncle Bob]

что в корне не верно

 

 представил продавца недвижимости (из того анекдота "С криком: "Повезло Вам, суки!" 107 летняя старушка внесла последний взнос за ипотеку"), которая сидит и подсчитывает все свои расходы по ипотеке и смотрит, по какой цене выставить недвижимость.

По моему скромному мнению, продавец недвижимости может в цену недвижимости много чего включить. Все свои хотелки, хотелки своих близких, безумные затраты на ремонт и прочее и прочее. Но если все это не учитывает ситуацию на рынке, все это пустое. Никто не будет покупать по высокой цене только из-за того, что кто-то когда-то покупал эту недвижимость в кредит. Покупать будут из того что есть и по своим возможностям по приобретению.

Другое дело, что по моим ощущениям (упомянутая себестоимость строительства, среднедушевой доход населения, ситуация на рынке недвижимости в других странах, соотношения дохода и стоимости недвижимости в них, ну и просто ожидания)  стоимость недвижимости в Алматы завышена. То же самое предполагают и многие другие. 

Как поведет себя рынок в пределах среднесрочной перспективы (от 1 до 5 лет) не берусь прогнозировать. Факторов очень много. Есть просто ожидания снижения. ИМХО.

[hatra]

Из-за таких вот экономистов как Руслан,мы сейчас имеем цены в 2-3 раза выше. Актив приобретается по цене себестоимости плюс маржа строителей,а то что у продавца нет такой суммы и он бежит в банк и берет деньги под процент никаким образом не должно влиять на цену актива.Покупая в кредит телевизор,вы не продадите его через год,прибавив в цену,уплаченных процентов,какой дурак возьмет,а как же тогда ваше утверждение,что расходы одного,являются доходами другого. Проценты плятяться покупателем за то что ему дали деньги сегодня и он будет проживать в купленной квартире,т.е платят за удовольствие.Вот таких горе экономистов выпускают у нас.

[hatra]

Нигде в мире в цену актива не включают проценты по кредиту. Тогда это не рынок,а стопроцентный выйгрыш.Купил на чужие бабки,пожил себе в удовольствие,накрутил все расходы и продал.Руслан вы с головой дружите?.

[Ruslan M]

Из-за таких вот экономистов как Руслан,мы сейчас имеем цены в 2-3 раза выше.

Руслан вы с головой дружите?

Купил на чужие бабки,пожил себе в удовольствие,накрутил все расходы и продал.

Открою "секрет": есть люди, кто так и делал)))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 12.10.2013, 15:47:25

[Ruslan M]

Актив приобретается по цене себестоимости

Пожалуйста, почитайте МСФО, а уж потом хрень несите в массы))

[-owner-]

Когда я 3-4 года назад писал, что самая элитная трешка в Алматы должна стоить не больше 100000долл,то меня на форуме чуть с говном не съели и объявили сумашедшим.Думаю,в ближайшее время все встанет на свои места. Большинство продавцов включают в цену проценты по ипотеке,что в корне не верно,это заработок банков .

 

  Трёшки могут быть разными из разных материалов. Если я унитаз золотой поставлю за 200000, всё равно за вашу цену продать?  

[hatra]

Написано же плюс маржа строителей. Если уж нечем крыть помолчали бы, экономист хренов.

[hatra]

Для owner. Никто из строителей золотой унитаз не ставит.Я имею ввиду злит класс с соответсвующим ему классическим ремонтом.

[Ruslan M]

Написано же плюс маржа строителей. Если уж нечем крыть помолчали бы, экономист хренов.

А теперь откройте, "о прогнозирующий вы наш", МСФО и разуйте глаза, что включается в себестоимость объекта недвижимости. А если говорим о новостройке, то туда включаются все расходы связанные со строительством тех же самых строителей, а также проценты по кредиту и расходы связанные с его обслуживанием)))

Есть финансовый учет, есть бухгалтерский учет, есть налоговый учет, есть производственный учет. Каждый используется в своих целях. И если человек не понимает в чем разница, то чего об этом кричать???

 

Есть также различные методы учета фиксированных активов, есть различные методы определения стоимости активов: балансовый, затратный, по доходам, текущий рыночный. И собственнику никто не запрещает использовать тот метод, какой он захочет. А заявления о "в корне не верно" просто забавны. Это как смотреть на двухлетнего ребенка, который тыкает в ноутбук по клавишам и говорит: Я работаю!!!!

Ну да вы все равно не поймете о чем это я))

 

Ну не нравятся вам "методики оценки" продванов, ну не покупайте по этой цене. Просто не покупайте. И если это будет массово, то рынок сам цены исправит. Но если люди покупают трешки по 250 тыщ трешки. То чего я сделаю? Буду кричать о "себестоимости"? Рынок имеет спекулятивную составляющую, на то он и рынок. Чего указывать оголтелыми окриками? Или думаете, что раз в начале 2000-х кричали о повышении и цены повысились, а теперь кричать о понижении, то  люди поддавшись общей панике будут за сто тыщ элитные трешки скидывать? Вон УМЦ с Фоксом ходят по подъездам и все присматриваются голодным взглядом, чтобы первыми хапнуть такую недвигу)) Боюсь, что Вам за ними не успеть))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 12.10.2013, 16:29:57

[-owner-]

Для owner. Никто из строителей золотой унитаз не ставит.Я имею ввиду злит класс с соответсвующим ему классическим ремонтом.

 

 Пусть строитель продал в чёрновой,я сделал ремонт золотой и хочу продать. Сколько я должен просить,?   

  Итак же со всеми квартирами. В новом доме цена от строителей может быть одна. Через год, новый хозяин продаёт по другой цене,потому что вложился. Так цены и растут. Третий купил у второго и при продаже тоже терять не хочет. 

[hatra]

Рынок рано или поздно все расставит по местам.Рано или поздно появятся строители,которые будут строить по нормальной цене и цена 700-800дол будет их устраивать.И те строители,которые построились на кредитные деньги,рано или поздно попадут,честно говоря они и сейчас попали и они это осознают,но признать никак не хотят,держа цены.А про то какие есть учеты,мне жевать не надо,я сам бухгалтер с 20летним стажем.

[F_O_X]

hatra, умница. Поддерживаю. Сколько бы ни выкручивались "владельца-перекупы", а всё идет к возврату нормальных человеческих цен.

[Ruslan M]

то рынок сам цены исправит.

Рынок рано или поздно все расставит по местам.

О чем товарисЧ спорит, так и не понял)))

[Ruslan M]

А про то какие есть учеты,мне жевать не надо,я сам бухгалтер с 20летним стажем.

Тогда печалька, что элементарным не владеете. Ну да ладно, не критично.

Ну хоть CIPA есть?

[ylang]

Нигде в мире в цену актива не включают проценты по кредиту. Тогда это не рынок,а стопроцентный выйгрыш.Купил на чужие бабки,пожил себе в удовольствие,накрутил все расходы и продал.Руслан вы с головой дружите?.

А из каких средств тогда проценты окупать, стесняюсь спросить..? :0)

[kamil_tt]

мечтатели..