Войти
Регистрация
Тема закрытаМои поздравления Komandante Che !
Катастрофа на рынке недвижимости Алматы [часть 2]Крах цен на жилье неизбежен
Автор gosh, 24.06.2010, 16:04
Наверх
#3882
Отправлено 24.04.2013, 13:41:18
Komandante Che
-
- В доску свой
- 4 843 сообщений
ВОР ДОЛЖЕН СИДЕТЬ В ТЮРЬМЕ (с)
Спасибо всем за поздравления)) А в команду нынешнего президента не хочу даже за коврижки,во первых старыйчиста предварительно навскидку апрель 1887...
Мои поздравления Komandante Che !
,во вторых не нравится во всех аспектах и человеческих и как первого лица,я ведь кухонный оппозиционер. Ну как будем дальше стрелять))?
Сообщение отредактировал Komandante Che: 24.04.2013, 13:41:54
#3889
Отправлено 24.04.2013, 16:22:12
NiX-373
-
- В доску свой
- 5 422 сообщений
старый поКатала
а я давным давно пиплу объяснял, что на динамику среднего по городу КИ сильно влияет структурная динамика предложения.Вот КИ и идет вниз.
Поэтому и во всех обзорах цен предложения я стал разделять два фактора
- ценовая цинамика;
- структурная динамика.
И именно поэтому для (грубой) оценки стоимости конкретной квартиры имеет смысл использовить более "мелкие" индексы типа район-формат-тип. Они более соответствуют конкретной квартире и практически не зависят от перераспределения предложения. Другими словами - они модельно независимы. Чего не скажешь об интегральном среднем по городу КИ!
Сообщение отредактировал NiX-373: 24.04.2013, 16:23:14
#3890
Отправлено 24.04.2013, 16:39:47
mda
-
- Постоялец
- 477 сообщений
разве общий тренд не един для всех сегментов (с небольшими отклонениями в короткие промежутки времени)?а я давным давно пиплу объяснял, что на динамику среднего по городу КИ сильно влияет структурная динамика предложения.Вот КИ и идет вниз.
Поэтому и во всех обзорах цен предложения я стал разделять два фактора
- ценовая цинамика;
- структурная динамика.
И именно поэтому для (грубой) оценки стоимости конкретной квартиры имеет смысл использовить более "мелкие" индексы типа район-формат-тип. Они более соответствуют конкретной квартире и практически не зависят от перераспределения предложения. Другими словами - они модельно независимы. Чего не скажешь об интегральном среднем по городу КИ!
ликвидность на рынке все равно объединяет общий тренд "вверх-вниз", за исключением может ну совсем узких сегментов (где деньги вообще роли не играют)
не так ли?
#3891
Отправлено 24.04.2013, 16:47:26
NiX-373
-
- В доску свой
- 5 422 сообщений
старый поКатала
да, это не так... вернее - не совсем так.не так ли?
предположим, что цены (индексы) не меняются во всех сегментах, но происходит отток дорогих квартир. Рынок в среднем становится дешевле, что проявляется в падении среднего по городу КИ. Это - чисто модельный эффект. При этом "мелккие" индексы типа район-формат-тип - стоят на месте!
зы это Вам не теория относительности!
Сообщение отредактировал NiX-373: 24.04.2013, 16:49:12
#3892
Отправлено 24.04.2013, 16:58:55
Артемий
-
- Читатель
- 4 003 сообщений
"Русская Ракета"
Греческий такой взгляд!воть
А куда дорогие квариты с рынка подевались? И велик ли отток? За этим сегментом следить интересней. Он-попоказательнее бюджетного жидья, где за каждые тысячу долларов торга битва идет..
#3895
Отправлено 24.04.2013, 17:26:27
mda
-
- Постоялец
- 477 сообщений
а разве отток дорого жилья - не есть признак изменения структуры рынка и (соответственно) изменения общего трендада, это не так... вернее - не совсем так.не так ли?
предположим, что цены (индексы) не меняются во всех сегментах, но происходит отток дорогих квартир. Рынок в среднем становится дешевле, что проявляется в падении среднего по городу КИ. Это - чисто модельный эффект. При этом "мелккие" индексы типа район-формат-тип - стоят на месте!
зы это Вам не теория относительности!
снижение цен на квартиры - это и есть их плавное "перетекание" из разряда дорогого в (например) среднего класса
у вас же нет качественного признака оценки каждого объекта, не так ли (район -тип строения - достаточно приблизительная тема, так как районы огромны и жилье все разное)?
упрощенный пример: 1000 продавцов оценивало квадрат своих (типа элитных) по цене в 2300 за квадрат...
помаявшись с продажей - 500 оценило квадрат в 1500...
можно сказать, что произошел отток из сегмента дорогих квартир, а можно сказать - что индекс падает...
#3896
Отправлено 24.04.2013, 17:28:53
Ruslan M
-
- В доску свой
- 9 045 сообщений
бредятина полная. тот кто ищет квартиру улучшенную кинется на дешевую малогабаритку или жилье по госпрограмме??? моя практика показывает, что клиенты из преиум и люкс класса (условное разделение) откладывают спрос, чтобы денег поднакопить.способствует снижению цен дорого сегмента, тк перехватывает часть денежного потока и так дефецитного в это время.
#3897
Отправлено 24.04.2013, 17:41:09
mda
-
- Постоялец
- 477 сообщений
бредятина полная. тот кто ищет квартиру улучшенную кинется на дешевую малогабаритку или жилье по госпрограмме??? моя практика показывает, что клиенты из преиум и люкс класса (условное разделение) откладывают спрос, чтобы денег поднакопить.способствует снижению цен дорого сегмента, тк перехватывает часть денежного потока и так дефецитного в это время.
способствует, еще как способствует
большая часть потенциальных покупателей:
1) испытывает кризис ликвидности (+ ипотека усложнена) - те, кто не имеют достаточно средств
2) имеет недоверие к недвиге как инструменту инвестирования (те кто могут покупать элитку) - имеют достаточно средств
соответственно, первая категория с удовольствием приобретет варианты по более доступной цене, пусть даже с некоторым неудобством в плане локализации
что приведет к тому, что ликвидность более дорогих вариантов будет ухудшаться, что никак не будет способствовать росту там цен
вторая категория - просто ожидая (откладывая покупку) - также, способствует снижению цен, в ввиду того что продавцам продавать то надо, а покупатели не торопятся...
Сообщение отредактировал mda: 24.04.2013, 17:42:22
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
пользователей: 0, неизвестных прохожих: 0, скрытых пользователей: 0
