Сообщений в теме: 6031

[caken]

. И как раз после этого рост недвижимости резко снизился до 3%!

и все таки он есть !!

рост есть, правда с каждым годом все меньше..уже меньше даже официальной инфляции..
Очень похоже недвижимость достигла своего потолка.. Если не принимать во внимание возможное падение цен, то недвижимость будет аналогична деньгам мертво лежащим под матрацем.. только если сдавать в аренду будут какие то доходы от нее.. причем не поспевающие за инфляцией..увы..

[Danissima]

тратить всё бабло на разные ништяки.
все равно, не инфляция сожрет, так девальвация ))))

не знаешь, хранить в рублях или евро,
пропей лучше всё - сбереги свои нервы!

[Danissima]

это кто же у нас в тенге копит на квартиру?
я вот копил в евро. потому мне эта девальвация 2009 г. была побоку.

копить на квартиру/машину - только в валюте (в долларах США)

кстати, Марченко всегда советовал хранить 50% в тенге, 50% в валюте (доллар, евро и т.д.), тогда при любом раскладе не в накладе

[Danissima]

2. Медленная девальвация курса рубля к доллару. (Бегите в обменник и меняйте тенге)

а вдруг Центробанку РФ понравился наш передовой опыт по одномоментной девальвации, и они как обрушат рубль за 1 ночь?

[pureticket]

Ощущение надвигающейся девальвации и вынудило меня взять ипотеку. Берите кредиты и будет вам счастье

[caken]

кстати Даниссима, вы же банк. сотрудник. предусматривается ли увеличение платежей если
1 кредит был теньговый
2 таки произошла девальвация

[goto]

тратить всё бабло на разные ништяки.
все равно, не инфляция сожрет, так девальвация ))))

не знаешь, хранить в рублях или евро,
пропей лучше всё - сбереги свои нервы!

как у меня верно заметил коллега: денег нет - плохо, денег много - тоже хз что с ними произойдет - тоже плохо.
но лучше пусть будет плохо с деньгами, чем без них...

[Pref]

Справедливости ради нужно сказать, что в случае девальвации купить недвижимость людям, хранящим свои сбережения в тенге, будет труднее. Труднее ровно на процент девальвации.

[Danissima]

кстати Даниссима, вы же банк. сотрудник. предусматривается ли увеличение платежей если
1 кредит был теньговый
2 таки произошла девальвация

бывший банковский)))

ну вот до 2007 банки выдавали долгосрочные кредиты с индексацией - т.е. даже тенговый кредит в случае девальвации пересчитывался на разницу новый курс/курс на день выдачи

многие люди так попали даже с тенговыми кредитами. Сейчас (с 2011 вроде) индексацию по новым займам отменили

но даже в 2009 году (сейчас вроде нет) тот же Казком в договорах писал, что в случае изменения курса тенге, более, чем на 15-25%, банк вправе изменить валюту кредита

в 2011 был принят закон, защищающий заемщиков-физ лиц, насколько я знаю. сейчас ККБ договорах займа на ипотеку такой пункт не включает

[Danissima]

Справедливости ради нужно сказать, что в случае девальвации купить недвижимость людям, хранящим свои сбережения в тенге, будет труднее. Труднее ровно на процент девальвации.

да-да! как вспомню, что в 2009 люди радовались, что купили 2шку за 50 000 долларов в 2009, а не 1шку в 2008 за 50 000 у.е. Мои разъяснения, что эта цена разная с учетом девальвации на 1,5 млн тенге, не омрачали их радость

но зато даже те. кто в 2008 взял ипотеку в долларах, не в накладе, т.к. квартиры сейчас стоят дороже

[Pref]

А вот что происходит в соседней России.

МОСКВА, 29 января. Доля инвестиционных сделок на московском рынке элитной недвижимости выросла с 15% в 2011 году примерно до 25% в 2012 году от общего числа покупок, рассказала журналистам во вторник председатель совета директоров компании Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.

"В прошлом году у инвесторов еще не было уверенности в положительной динамике рынка. Сейчас доходность растет, и в следующем году доля инвестиционных сделок может быть выше. Сейчас мы конкурируем за инвесторов, которые готовы вкладываться в покупку жилья эконом-класса", - рассказала она.

Она добавила, что доходность покупки элитной недвижимости, если инвестор приобретает на нулевой стадии жилье с целью перепродажи после сдачи объекта составляет от 20% до 50%. Так, по ее словам, порядка 50% составила доходность в проекте "Садовые кварталы".

В свою очередь, директор по маркетингу и PR компании КR Properties Андрей Патрушев сказал, что, например, по их проектам доля тех, кто покупает апартаменты и лофты на начальной стадии с целью дальнейшей перепродажи, составляет примерно 15%, и еще около 10-12% покупок совершаются с целью дальнейшей сдачи недвижимости в аренду.

Сообщение отредактировал Pref: 07.02.2013, 10:43:44

[goto]

к вопросу о коррупции:
"Коррупцией не является сбор взяток и обогащение за счет занимаемой должности как таковые. Это - обычные явления, сопутствующие службе в любой иерархической структуре, включая государственную. Оказание услуг за мзду также не является коррупцией, хотя и должно быть урегулировано и ограничено. Стране опасен не тот, кто украл рубль из бюджета, а тот, кто ради кражи рубля наносит ущерб на миллион.

Коррупцией называется следующая деятельность:
Использование должностного положения для деятельности, наносящей ущерб интересам государства, народа, вверенного учреждения,
Использование должностного положения для деятельности, снижающей точность, строгость и полноту исполнения законов и распоряжений в рамках исполнительной структуры,
Использование должностного положения для деятельности, порождающей неправосудные приговоры.
"

Сообщение отредактировал goto: 07.02.2013, 10:46:08

[-owner-]

Вот кстати продаётся клуб адмирал нельсон,недорого. Новый ремонт и дизайн. Всего то 5 лимов.
Завтра откроется на один день, будет выступать гала
И опять закроется.
Желающие за деньги могут попасть.

[caken]

ИМХО через чур завышена цена на этот клуб...впрочем такой у нас менталитет))

кстати Даниссима, вы же банк. сотрудник. предусматривается ли увеличение платежей если
1 кредит был теньговый
2 таки произошла девальвация

бывший банковский)))

ну вот до 2007 банки выдавали долгосрочные кредиты с индексацией - т.е. даже тенговый кредит в случае девальвации пересчитывался на разницу новый курс/курс на день выдачи

многие люди так попали даже с тенговыми кредитами. Сейчас (с 2011 вроде) индексацию по новым займам отменили

но даже в 2009 году (сейчас вроде нет) тот же Казком в договорах писал, что в случае изменения курса тенге, более, чем на 15-25%, банк вправе изменить валюту кредита

в 2011 был принят закон, защищающий заемщиков-физ лиц, насколько я знаю. сейчас ККБ договорах займа на ипотеку такой пункт не включает

спасибо, вобщем банки свое не упустят!

Сообщение отредактировал caken: 07.02.2013, 11:19:20

[caken]

Джейсон Джозеф, который в 2009 г. основал американскую инвестиционную компанию Hibernian Pacific Holdings для скупки плохих долгов у американских банков, утверждает, что сейчас намного более привлекательны европейские активы, пишет The Wall Street Journal.

Скрытый текст

В этом году компания собирается купить на континенте коммерческую недвижимость, а также выкупить у банков кредиты на ее покупку на 600 млн евро. Это в три раза больше того, что Джозеф собирался выкупить у американских банков.
"Сейчас Европа - это лучшая возможность, которую я видел за последние 10 лет", - утверждает бизнесмен.
Банки опасаются развала еврозоны и распродают недвижимость, цены на которую сильно упали за несколько лет кризиса. По оценке Morgan Stanley, у них осталось недвижимости примерно на 600 млрд евро.

В этом году европейские банки планируют распродать коммерческой недвижимости и кредитов на нее на 25 млрд евро против 21,7 млрд в 2012 году и 14,9 млрд в 2011 году.

Главными покупателями этих активов становятся крупные американские инвестиционные фонды вроде Blackstone Grou, Cerberus Capital Management и Lone Star Funds. Но активами также интересуются другие покупатели: суверенные фонды отдельных стран, мелкие инвестиционные фонды и просто богатые люди. В ситуации, когда ставки на рынке низки, инвесторы уверены, что дешевая европейская недвижимость сможет обеспечить высокую доходность. Главный редактор "Дайджест недвижимости" Михаил Морозов: "Небольшой домик на Средиземноморье сейчас можно купить раза в два дешевле, чем в Подмосковье, уложившись в буквально триста тысяч евро". Среди привлекательных и популярных стран для покупки "домика на море" - Болгария, Испания, Италия, Черногория и Турция. В Испании жилье за 2012 г. подешевело на 8%. Очень перспективны инвестиции в недвижимость Греции. Во Франции покупки приближаются к рубежу в миллион евро. При этом наблюдается спрос и на квартиры в мегаполисах, где россияне покупают квартиры в качестве "подстраховки" или как место для жилья после выхода на пенсию. В первую очередь покупают квартиры в Вене и Цюрихе.

Ежегодно россияне приобретают недвижимость за рубежом более чем на $10 млрд. И эта цифра только увеличивается.

Вот куда деньги инвесторов по недвижимости могут потечь!

[goto]

спасибо, вобщем банки свое не упустят!

схема у банков была такая: взял займ за границей, конвертнул его в тенге, раздал кредиты населению, получил от населения этот кредит с процентом, конвертнул его опять в валюту, отнял из получившейся суммы сумму заграничного займа вместе с процентом, разницу оставил себе.
чтобы такая схема работала, необходимо два условия: чтобы выдаваемый населению кредит был номинирован в той же валюте, что и взятый за границей, и чтобы процент для внутреннего населения был больше, чем процент заграничного займа.

выдаваемый населению кредит был номинирован к валюте либо напрямую, с указанием этой валюты, либо как привязка кредита к курсу.

при изменениях в законодательстве, приведших к тому, что в договоре нельзя делать привязку к валюте, брать займ за границей становится рискованно.
выход - брать кредит в той валюте, в которой выдают населению.
т.е. в тенге.
отсюда и развиваемая всеми банками розничная сеть по привлечению депозитов.
казком, судя по тому, что поднял неснижаемый остаток и снизил процент депозитов, уже заместил иностранные кредиты внутрненими.
это подтверждают также ударные темпы выплаты банком внешних займов - о них регулярно вполне открыто пишется в их ежемесячном журнале.
при этом остается другой принцип, чтобы процент по выдаваемому населению кредиту был выше привлеченного депозита.
что и имеем.

[Pref]

Все правильно.
Даже в стагнирующей Европе люди приобретают недвижимость, потому что это намного выгоднее, чем сверхрискованные вложения в мифическое золото...

Сообщение отредактировал Pref: 07.02.2013, 12:06:43

[goto]

но в современной банковской системе совсем необязательно, чтобы процент по выданному кредиту был больше, чем процент, выплачиваемый по привлеченному депозиту.
на этом, можно сделать очень хороший пиарный ход.
предпосылки для него такие:
государство устанавливает т.н. ставку рефинансирования. сейчас она составляет в РК 5,5%.
это означает, что с каждого привлеченного депозита БВУ (банк второго уровня) должен 5,5% отстегнуть на временное хранение в нацбанк.
остальные деньги он вправе выдать в виде кредита.
т.е. ситуация: человек принес на депозит 100 уе, 5,5 уе ушло в нацбанк, остальные 94,5 уе можно выдавать в виде кредита.
но эта же ставка рефинансирования играет и другую роль - роль мультипликатора.
суть в том, что если человек принес банку на депозит 100 уе, банк их может ВСЕ передать нацбанку.
и тогда сам банк может выдать 100/5,5х100=1818 уе кредитов.
каким образом? - просто нарисовав их у себя на счете.

в итоге вся схема выглядит таким образом:
принесли депозит 100 уе, его весь перечислили в нацбанк, выдали кредитов на 1818 уе, и на проценты с этих 1818 уе живут.
если по депозиту ставка 7% а по выданному кредиту ставка 14%, то процентный доход банка от выданного кредита 254 уе, а выданные проценты депозитчику - 7 уе.

рентабельность можете сравнить сами...

а суть предлагаемого пиарного хода -выдавать кредиты по цене привлеченного депозита.
т.е. человек принес 100 уе, под его депозит выпустили 1818 уе, в качестве процентов получили 127 уе, из них выплатили депозитчику 7 уе процентов депозита.

пысы: кстати, эта ставка рефинансирования 5,5% - это обязательный минимум, устаналиваемый государством.
и он играет и обратную роль: если человек забрал с депозита 100 уе., то банк должен сократить сумму выданых кредитов на 1818 уе (что невыгодно), либо очень оператвно эти 100 уе привлечь.
поэтому заботящиеся о себе банки обычно резервируют выданные кредиты по более высокой ставке.
для казкома читал, что это 23%.
хороший показатель.

Сообщение отредактировал goto: 07.02.2013, 13:00:55

[goto]

Все правильно.
Даже в стагнирующей Европе люди приобретают недвижимость, потому что это намного выгоднее, чем сверхрискованные вложения в мифическое золото...

на счет недвижимости не уверен. что она выгоднее, тем более намного.
например в германии для недвиги примерно, как у нас, стоимость аренды в полтора-два раза меньше.
налогообложение арендодателя поставлено четко, и доход от аренды, и доход на имущество.
поэтому, вкладываясь в недвигу, остается только надеятся на приращение ее стоимости, чего нет, или очень вяло.
поэтому частные лица лишнее бабло в недвигу и не загоняют.
у нас пока ситуация другая, поэтому деньги в недвиге выгодны.но это ПОКА.
налог на недвижимость повышается, арендодателей тоже начинают прижимать.
как понастроят дешевого соцжилья, так и стоимость аренды упадет.
только вот ждать этого долго, что и "утешает"

Сообщение отредактировал goto: 07.02.2013, 12:55:10

[NiX-373]

http://s45.radikal.r...5bba7c6b066.jpg

Специально для Артемия!

Сообщение отредактировал NiX-373: 07.02.2013, 13:26:56