Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[caken]

В России к Сколково дорогу в 5 км проложили...Специалисты посчитали по этой стоимости ее можно было сантиметровым слоем черной икры покрыть. А на бумагах, спецификациях тоже все было красиво-не придерешься ))
рс Ну и есстественно, не смотря на все обоснования на бумагах дорога всего через год требует нового ремонта ))

[Ruslan M]

в чистовой стройка обходится в 500 уе за метр (без земли, коммуникаций и разрешений)

Попробуйте посчитать с землей, коммуникациями, разрешениями, затратами на технадзор, госэкспертизу, госприемку и откатами для всех стадий получения разрешительной документации. При этом маржа минимальная застройщика составляет 20% на все расходы. Тогда не будет эфемерных цифр 850$/m2. Справедливости ради забыли указать, что многоквартирный дом находится в Каменке, а не в Алматы.
Также обратите внимание на лицензию: там нет видов работ "строительство жилых зданий и сооружений", а только на проектирование, монтаж оборудования, ремонт и реконструкция, строительство дорог. Кроме того не лишним будет обратить внимание на то, что у застройщика нет своей производственной базы, а только арендованное. Посмотрите на даты действия приложений: одно из них срок действия до апреля 2012 года (т.е. уже недействительно).
Я бы лично очень подумал и десять раз перепроверил не только проектную документацию (технические характеристики), а разрешительные документы. А то так очень напоминает Казкоммерцинжинирнг. Хотя могу и ошибаться и застройщик действительно кристально чист, и так умело и эффективно управляет своими ресурсами, что может строить жилье гораздо ниже рыночных цен.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 06.08.2012, 15:44:20

[mda]

...Справедливости ради забыли указать, что многоквартирный дом находится в Каменке, а не в Алматы.

речь шла о себестоимости жилья, и можно говорить, что цены в районе 1000-1200 (ну даже ладно 1500) в принципе объективно сочетаются с этим параметром. И это новое жилье.
пс: доля цены земли (в расчете на кв.метр квартиры) под 7 этажным домом в каменке будет не значительно отличаться от стоимости в черте города, т.к в конечном счете будет делится на 7

...Также обратите внимание на лицензию: там нет видов работ "строительство жилых зданий и сооружений", а только на проектирование, монтаж оборудования, ремонт и реконструкция, строительство дорог.

это информация о заказчике этого дома (дом заказала компания, которая занимается несколько другой, хотя и близкой деятельностью (24 квартиры ее)) и какое это имеет отношение к рассматриваемому вопросу?

[Pref]

в чистовой стройка обходится в 500 уе за метр (без земли, коммуникаций и разрешений)

Попробуйте посчитать с землей, коммуникациями, разрешениями, затратами на технадзор, госэкспертизу, госприемку и откатами для всех стадий получения разрешительной документации. При этом маржа минимальная застройщика составляет 20% на все расходы. Тогда не будет эфемерных цифр 850$/m2. Справедливости ради забыли указать, что многоквартирный дом находится в Каменке, а не в Алматы.
Также обратите внимание на лицензию: там нет видов работ "строительство жилых зданий и сооружений", а только на проектирование, монтаж оборудования, ремонт и реконструкция, строительство дорог. Кроме того не лишним будет обратить внимание на то, что у застройщика нет своей производственной базы, а только арендованное. Посмотрите на даты действия приложений: одно из них срок действия до апреля 2012 года (т.е. уже недействительно).
Я бы лично очень подумал и десять раз перепроверил не только проектную документацию (технические характеристики), а разрешительные документы. А то так очень напоминает Казкоммерцинжинирнг. Хотя могу и ошибаться и застройщик действительно кристально чист, и так умело и эффективно управляет своими ресурсами, что может строить жилье гораздо ниже рыночных цен.

+1. Добавлю также, что 850 долларов - это цена предложения в черновой отделке и только для 6-го этажа, которое очень скоро грозит обернуться для покупателя неслабыми проблемами с протекающей крышей. А стоимость 1150 долларов за квадрат в чистовой - это вполне близкая к рыночной цена для области.

[MLV]

В РК квартиры в новостройках дорожают быстрее

.......
По данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость, средняя стоимость квартир в Казахстане составила в июле 212 тыс. 439 тенге за квадратный метр. Это на 1,14% больше, чем месяцем ранее. За это же время стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости увеличилась на 1,17% до 211 тыс. 565 тенге за квадратный метр.
По сравнению с началом года средняя стоимость квартир в Казахстане сократилась на 13,86%. За этот же период цены на вторичном рынке недвижимости снизились на 14,87%, в то время как новостройки наоборот подорожали на 2,44%.
По сравнению с годом ранее средневзвешенная общенациональная стоимость квартир сократилась в Казахстане на 0,06%. Жилье на вторичном и первичном рынке недвижимости подорожало соответственно на 0,46% и 4,93%.
..............

Сообщение отредактировал MLV: 06.08.2012, 16:01:16

[mda]

вот навскидку несколько примеров в черте города по новому жилью:
запрос Крыша - квартиры - год постройки от 2010 (с первых двух страниц только):

http://krisha.kz/a/show/4514576 (АкКент)
цена 120000 (торг) общая 97, квадрат 1277 (-торг)

http://krisha.kz/a/show/4725535 (ЖК "Алтын Раид")
цена 86500 общая 67, квадрат: 1291попутал - Астана

http://krisha.kz/a/show/4166488 (Мега сайран)
цена 94000 общая 71.2 квадрат: 1320

http://krisha.kz/a/show/3585941 (ЖК "Хан Тенгри", Бостандыкский р-н, Мустафина )
цена 103 000 общая 65 квадрат 1585

http://krisha.kz/a/show/4719723 (Даймонд групп, Аль-фараби - Розыбакиева)
цена 140 000 общая 90 квадрат 1555

http://krisha.kz/a/show/3283763 (Мустафина — Торайгырова, ЖК "Толе би Тау")
цена 86000 общая 60 квадрат 1433

http://krisha.kz/a/show/3536078 (там же)
цена 131000 общая 93 квадрат 1409

http://krisha.kz/a/show/3801512 (Аскарова-Аль-Фараби, ЖК "Хан-Тенгри")
цена 135000 общая 92 квадрат 1467

Это - новое жилье, в Алматы - цена предложения (реальная в любом случае будет ниже!)
Как может КИ показывать в среднем 1875 по городу, если учесть что 70-80% жилья в городе - это старые, убитые дома + есть еще Турксибский, Алатауский и другие районы, которые официально считаются Алматой и недвига там ну никак не может поднимать эту загадочную стоимость Алматинского квадрата???

ну и чтобы не говорили, что в эту цену хорошо добавляют крутые квартиры в золотом квадрате, информация от сюда

цена включая трущобы, сопоставимая с ценой в новых ЖК в верхней части города:

по Жетысуйскому средняя цена за квадрат (включая трущобы) 1403 (как на Мустафина — Торайгырова)
по Ауэзовскому (включая тоже) 1657 (чуть дороже чем во всех указанных комплексах) о-о-ооо-оо
по Турксибскому (аналогично) 1311- (цена Мега Сайрана)
*** - и все это не за новое жилье!

Сообщение отредактировал mda: 06.08.2012, 16:48:07

[caken]

на этот вопрос может дать ответ-какой удельный вес районов в общем количестве предложений.

[Кукурузник!!!]

mda, что вы перечислили - большинство идет в таких районах, к черту на затворках. Типа АксельКент - не район Алматы, а деревня. Тот же самый Мега Сайран - врагу не пожелаешь там жить. Вот они и по быстрому и скидывают эти квартиры. В таких ЖК комплексах на сайте "Крыша" продают квартиры пачками, а может даже оптом.

[mda]

на этот вопрос может дать ответ-какой удельный вес районов в общем количестве предложений.

обратите внимание на среднюю цену квадрата в Ауэзовском (далеко не самом престижном) в СООТНОШЕНИИ с ценой нового жилья в более престижных районах города

[mda]

mda, что вы перечислили - большинство идет в таких районах, к черту на затворках. Типа АксельКент - не район Алматы, а деревня. Тот же самый Мега Сайран - врагу не пожелаешь там жить. Вот они и по быстрому и скидывают эти квартиры. В таких ЖК комплексах на сайте "Крыша" продают квартиры пачками, а может даже оптом.

по вашему усредненное (года эдак 1970-1975) жилье Турксибского - лучше, чем Мега Сайран, и всего на 10-15% уступает новым комплексам на Мустафина или Аль-Фараби?

Сообщение отредактировал mda: 06.08.2012, 16:43:04

[ylang]

+1. Добавлю также, что 850 долларов - это цена предложения в черновой отделке и только для 6-го этажа, которое очень скоро грозит обернуться для покупателя неслабыми проблемами с протекающей крышей. А стоимость 1150 долларов за квадрат в чистовой - это вполне близкая к рыночной цена для области.

а еще там написано, что это цена действует, пока проводится АКЦИЯ.

то есть сейчас срочно нужны деньги, их привлекают дешевизной, потом цена будет другая !

[Кукурузник!!!]

по вашему усредненное (года эдак 1970-1975) жилье Турксибского - лучше, чем Мега Сайран, и % на 10-15 уступает комплексам на Мустафина или Аль-Фараби?

Если брать квартиру, лучше брать в Турксибском 1970-1975, чем в том же Мега Сайране. Простоит дольше, чем эти новостройки. А лучше брать квартиру в доме застройки конец 80-ых - начало 90-ых. Есть же районы "Коктем", "Таугуль" (район Джандосова-Берегового), Аксай, Жетысу и ряд других. Я понимаю, что вы скажите, что Аксай и Жетысу не далеко от АксельКент находится, но качество домов там намного лучше, чем тот ЖК,

[goto]

mda, что вы перечислили - большинство идет в таких районах, к черту на затворках. Типа АксельКент - не район Алматы, а деревня. Тот же самый Мега Сайран - врагу не пожелаешь там жить. Вот они и по быстрому и скидывают эти квартиры. В таких ЖК комплексах на сайте "Крыша" продают квартиры пачками, а может даже оптом.

к тому же бОльшая часть квартир - в черновой отделке.

[goto]

А лучше брать квартиру в доме застройки конец 80-ых - начало 90-ых. Есть же районы "Коктем", "Таугуль" (район Джандосова-Берегового), Аксай, Жетысу и ряд других. Я понимаю, что вы скажите, что Аксай и Жетысу не далеко от АксельКент находится, но качество домов там намного лучше, чем тот ЖК,

в итоге к такому же выводу и пришел.
теперь одна квартира в аксае, другая - в жетысу

[Ruslan M]

доля цены земли (в расчете на кв.метр квартиры) под 7 этажным домом в каменке будет не значительно отличаться от стоимости в черте города

к сожалению вы так далеко от реальности, что и переубеждать как-то даже не хочется)))
Посмотрите на проект: там не только ведь дом, но и большая парковочная площадь, детские площадки и т.д. и т.п. Угадайте с первого раза. кто за эти блага должен платить? )))

и можно говорить, что цены в районе 1000-1200 (ну даже ладно 1500) в принципе объективно

То 500 без земли, то вполне нормально 850, то 1100-1200 и даже 1500 уёв "в-принципе объективно". Вы бы уж определились со стоимостью и себестоимостью. А то "прыжки" по ценам после приведения фактов как-то пляшут у Вас в 2-3 раза))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 06.08.2012, 20:30:11

[mda]

То 500 без земли, то вполне нормально 850, то 1100-1200 и даже 1500 уёв "в-принципе объективно". Вы бы уж определились со стоимостью и себестоимостью. А то "прыжки" по ценам после приведения фактов как-то пляшут у Вас в 2-3 раза))

вы читаете невнимательно, либо сознательно искажаете суть понятого:
1) 500 - это себестоимость строительства индивидуального жилья типа: жилой дом, коттедж, таунхаус в чистовой отделке (материалы + работа), без стоимости земли и вне (либо в минимальной) зависимости от того, что где строить (В Алматы либо пригороде)
2) аналогичная "чистовая" себестоимость многоэтажного строения ниже этой суммы (поэтому государство и строило (и будет строить) скворечники)
3) себестоимость многоэтажного строения в черновой - еще ниже этой суммы (надеюсь объяснять не нужно - почему)
исходя из этого (к тому что надо добавить землю, коммуникации и разрешения) и затем накрутить маржу, стоимость 850 или 1150 - можно считать разумной и достаточной для получения прибыли.... ну при хорошей марже можно и до 1500 поднять, что мы и видим в массе предложений от строительных компаний за новое жилье...
4) хлам в нижней части города - никак усредненно не может стоить 1500-1700 за квадрат (понимая что в эту сумму входит ветхое жилье 60-х, 70-х годов построек, оч.много которого еще и из которого каркасо-камышита), - о чем нам говорит крышеиндекс (см. отчет на крыша.кз)

пс: сотка земли в районе санатория Алатау (где кстати воздух и экология намного лучше чем в городе) - стоит в районе 10 000 за сотку, т.е если вы строите дом (к примеру 7 этажный, на 2 подъезда, по 3 квартиры на этаже) площадь самого дома может быть равна (скажем все 6 квартир одного этажа по 100 метров = 600 кв.метров (6 соток)) + нужные отступы по периметру и потери на площади подъезда добавим еще соток 20, получим что к себестоимости коробок добавится 260 000 уе/ 42 квартиры /100 кв.метров площади = 62 $ к квадратному метру (паркинг места стоят отдельных денег)
аналогично, если строить в черте и платить скажем по 50 000 за сотку, даст нам увеличение стоимости квадрата в районе 300 уе на метр.
не надо быть математиком, чтобы понять, что строя например 14 этажное здание - цена земли в пересчете на метр будет ниже уже в два раза (при таком расчете составит около 150 долларов на квадрат)

добавьте это к себестоимости о которой шла речь выше, - вы получите, что без подключения коммуникаций и затрат на документацию стоимость нового многоэтажного жилья в чистовой отделке не будет превышать 600 долларов за квадрат... т.е добавив скажем 1 000 000 уе (своя скважина, подвод ТП, организация подключения к тепловой сети, либо монтаж своей котельной), бумажки... получим что в пересчете на квадрат (для 14 этажного дома, по 6 квартир на этаже, по 100 метров на квартиру), затраты распределятся следующим образом 1 000 000 / 8400 кв.метров = 119 долларов на квадрат...

т.е +/- (а если строить с умом можно достаточно хорошо оптимизировать расходы) стоимость квадрата без учета маржи может колебаться в пределах 700-800 уе за квадрат, в черте города... все что свыше - доход от реализации

к чему все это:
1) как говорилось ранее крышеиндекс - не адекватно отображает реалии цены квадрата (пример: соотношение средней цены по району со стоимостью жилья в новых ЖК)
2) у застройщиков есть реальная возможность снижать цены (что они и будут делать в связи с недостаточной ликвидностью бетона), либо строить жилье по более низкой цене, нежели есть на рынке

[Ruslan M]

к чему все это:

Вот именно))) Докажите своим личным примером: купите в этом доме, который в Каменке, квартиру по 850 $ за квадрат и расскажите о своих "ощущениях": как вовремя застройщик сдал объект (если конечно сдаст вообще), какая качественная постройка, какой свежий воздух и развитая инфраструктура, как удобно добираться с работы и на работу, как безопасно жить в этом районе, ну и т.д.
А так все теоретические расчеты ничего не имеют общего с реальностью. Если это неправда, то "злопыхатели" в виде меня и аналогичные мне, доказывающие невозможность качественного и комфортного строительства по низким ценам в нынешних условиях, будут кусать локти, а вы получать дивиденды от своей прозорливости и правоты.
Теоретиков то пруд пруди, а вот кто реально воплощает свои лозунги в действие чего-то не видать)))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 07.08.2012, 12:45:33

[-owner-]

к чему все это:
1) как говорилось ранее крышеиндекс - не адекватно отображает реалии цены квадрата (пример: соотношение средней цены по району со стоимостью жилья в новых ЖК)
2) у застройщиков есть реальная возможность снижать цены (что они и будут делать в связи с недостаточной ликвидностью бетона), либо строить жилье по более низкой цене, нежели есть на рынке

Вот вы писали что типа строили.
Почему бы вам,не создать стройкомпанию,или может она у вас есть,и не заняться строительством для жителей города,по вашим ценам.
Тогда все кто по госпрограмме перейдут к вам,да и все остальные тоже. Станете монополистом,и будет в казахстане всего одна фирма.

[mda]

...Вот вы писали что типа строили.
Почему бы вам...

если вы имеете свое мнение о том, что недвижимость дорожает и это перспективно для вложений, - я рад за вас, однако не буду вам рекомендовать открывать риэлторскую компанию и зарабатывать мильоны....
у меня есть мнение, опыт, наблюдения.. собственно, и делюсь ими, а уж чем заниматься - спасибо как -нибудь без вашего мнения разберусь.

пс: есть что сказать предметно относительно цифр, - в студию, обсудим
если интересно строительство по указанным ценам и есть деньги - обращайтесь, построим

Сообщение отредактировал mda: 07.08.2012, 22:58:32

[-owner-]

...Вот вы писали что типа строили.
Почему бы вам...

если вы имеете свое мнение о том, что недвижимость дорожает и это перспективно для вложений, - я рад за вас, однако не буду вам рекомендовать открывать риэлторскую компанию и зарабатывать мильоны....
у меня есть мнение, опыт, наблюдения.. собственно, и делюсь ими, а уж чем заниматься - спасибо как -нибудь без вашего мнения разберусь.

пс: есть что сказать предметно относительно цифр, - в студию, обсудим
если интересно строительство по указанным ценам и есть деньги - обращайтесь, построим

Дело как раз в ваших цифрах. Я как раз о том,что вам мешает дать объявление по вашим ценам,например по 500 баксов и поиметь всё население как клиентов?
Я как бы не нуждаюсь,так как построилось давным давно,когда всё было дёшевле названных вами цифр.