Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[KarmeLa]

Сейчас рынок недвижимости замер,нет сделок,поэтому чтобы как-нибудь оживить рынок,заставить людей,у которых остались доллары,вложить в недвижимость,чиновники,всяких мастей,заговорили о якобы намечающимся повышении цен на квартиры.В завершаемых объектах,квартир полным-полно и они не раскупаются(Шаристан,Гаухар-тас).Покупают единицы,у которых не выдерживают нервы,но они потом пожалеют,что поспешили.Рано или поздно застройщики снизят цену,жизнь заставит,нет сегодня столько платежеспособного населения,если бы был,то давно уже раскупили бы.

Умом и 6-м чувством понимаешь/ощущаешь, что цены на недвижимость должны упасть, но неделя за неделй цены только растут. Приходиться взять себя в руки и хлоднокровно ждать, что к весне они все таки развернутся в сторону падения. Но нервы не железные!!!!! Думаешь , а может сейчас купить себе квартиру и жить спокойно, не оглядываясь уже на индексы.... в общем напряженка!

[киркуду]

а может сейчас купить себе квартиру и жить спокойно

так купите, если есть возможность, и живите

[Галант]

Хрущёвки-пятиэтажки наиболее экономичный тип жилья, на единицу вложенных денег, при строительстве можно получить наибольшее количество жилой площади.

У меня отец-арматурщик работал на заводе который в советское время клепал панели для панельных домов. Технология отработанная, я помню что 5-этажку от котлована до сдачи делали неспеша за 3-4 месяца. Проект типовой, таких домов сотни, согласований там почти не было - партия сказал, значит надо! Микрорайоны за полгода-год выстраивали. Эх Советы, всё-таки были у них плюсы...
Спрашивал у знакомых строителей, почему поломали советскую систему строительства панельных домов, ну реально на них у всех рука была набита - СНиПы виноваты, требования возросли и панели уже стали не темой, а как жаль, можно было реально лет за 5 решить все жилищные проблемы молодых семей...

[Ветеринар]

Хрущёвки-пятиэтажки наиболее экономичный тип жилья, на единицу вложенных денег, при строительстве можно получить наибольшее количество жилой площади.

У меня отец-арматурщик работал на заводе который в советское время клепал панели для панельных домов. Технология отработанная, я помню что 5-этажку от котлована до сдачи делали неспеша за 3-4 месяца. Проект типовой, таких домов сотни, согласований там почти не было - партия сказал, значит надо! Микрорайоны за полгода-год выстраивали. Эх Советы, всё-таки были у них плюсы...
Спрашивал у знакомых строителей, почему поломали советскую систему строительства панельных домов, ну реально на них у всех рука была набита - СНиПы виноваты, требования возросли и панели уже стали не темой, а как жаль, можно было реально лет за 5 решить все жилищные проблемы молодых семей...

Проще говоря, все кинулись строить "илитное" жильё, т.к. там маржа больше

[goto]

В Казахстане как и бывшем совке идиотская система - строить и жить в скворечниках под названием многоквартирный дом! В Казахстане земли ну просто валом!!! 15 лимов народу на такое количество земли, которое просто тупо не освоено, можно каждому по такому коттеджу отстроить, огород по 100 гектар иметь, ....
Это был эмоциональный вопль.. Конечно наши суровые зимы никто не отменял, да и от Советов осталась централизованная система отопления и электроснабжения и мы рабы этой системы...

очень понравилось в Германии: там люди строят маленький дом на 6-8 квартир - 3 этажа максимум. и так - целый городок.
дом стоит практически возле дороги.
за домом есть небольшой участок земли - шириной метров 6-10.

получается соединены плюсы многоквартирного жилья и индивидуального: комуслуги подводить к дому - дешевле к многоквартирному - чем к каждому по отдельности. общая плотность населения - очень даже удовлетворительная: в Алма-Ате очень много народа - некомфортно.
но и транспортная составляющая развита очень хорошо: у меня знакомый живет в 50 км от города - на раоту добирается за 30-40 мин. пробки если есть - то очень быстро "рассасываются"...

[goto]

Хрущёвки-пятиэтажки наиболее экономичный тип жилья, на единицу вложенных денег, при строительстве можно получить наибольшее количество жилой площади.

У меня отец-арматурщик работал на заводе который в советское время клепал панели для панельных домов. Технология отработанная, я помню что 5-этажку от котлована до сдачи делали неспеша за 3-4 месяца. Проект типовой, таких домов сотни, согласований там почти не было - партия сказал, значит надо! Микрорайоны за полгода-год выстраивали. Эх Советы, всё-таки были у них плюсы...
Спрашивал у знакомых строителей, почему поломали советскую систему строительства панельных домов, ну реально на них у всех рука была набита - СНиПы виноваты, требования возросли и панели уже стали не темой, а как жаль, можно было реально лет за 5 решить все жилищные проблемы молодых семей...

да ее и не сломали
например базис дома, которые стоят возле Меги - как раз из панелей строил.
каркас - монолитный железобетон - а стены - панели...
сам удивился: думал, все, кирдык панельному строительству.

[Баян Байкин]

Для справки: по советским сметам, полная себестоимость 2-х комнатной квартиры составляет всего 150 человеко-дней. При средней зарплате в 30 тыс. рублей, чистая себестоимость сегодня получается чуть больше 200 тыс.рублей. И это по технологиям которые отстали от сегодняшних на 30-40 лет.
То есть с учетом современных технологий, себестоимость должна быть в районе 100 тысяч рублей.
http://gidepark.ru/N...etail/id/34684/

Наверное Вы хотели определить где дно? Очень много копий сломано. А ответ на поверхности. "Алматыгорстрой" реализует проект "Кокжиек". Цена вопроса 650-700 уев. Сюда входит все, стоимость строительства, коммуникации, земля, интерес.
http://www.ags.nursat.kz/kamaz_r.html
Аналогичную цену имеют некоторые новостройки Астаны, и других больших городов. Кроме того столько же стоил квадрат в 2001 году в Самале (новостройки по Фурманова выше Рамстора, отделаные алюкобондом).
Теперь обратим свой взор на ЖК "Гаухартас" (Абая-Баумана). Предложение здесь по 1500-1600 уев. В чем разница между ЖК "Гаухартас" и всем вышеперечисленным? Почему застроийщик акцентирует эту цену, а не ниже? Вся проблема в земле. До начала строительства, некая фирма выкупала недвижимость под снос в квадрате улиц Абая-Баумана-Мынбаева-Гайдара. Цена выкупа была 200 тыщ уев за сотку!!! Аналогичные цены были и при сносе Тастака под Манхеттан, и при сносе СМУ15 по Новои.
Конечно же и под "Кокжиек" и др есть земля и она чего то стоит. Да, но на порядок меньше. Максимум 10 тыщ уев за сотку.
Теперь просто арифметика 1600-700=900 уев - это стоимость земли (грубо) в стоимости квадрата в ЖК"Гаухартас". 900 уев при стоимости земли 200 тыщ, 45 уев при стоимости земли 10 тыщ.
Сейчас средняя стоимость земли в Алмалинском и Бостандыкском районе не выше 20 тыщ, что дает повышение цен квадрата на 90 уев. Те получаеться, что сносить и строить ЖК в этих районах можно по 800-850 уев за квадрат. (можете сами посчитать какова должна быть стоимость, если под "Кокжиек" - бесплатно) Это на сегодня и есть дно. Когда оно наступит...

[Morlok]

[quote name='Баян Байкин' date='01.02.2010, 17:51' post='11701125']
[quote name='Ветеринар' post='11665658' date='29.01.2010, 18:59']
Наверное Вы хотели определить где дно? Очень много копий сломано. А ответ на поверхности. "Алматыгорстрой" реализует проект "Кокжиек". Цена вопроса 650-700 уев. Сюда входит все, стоимость строительства, коммуникации, земля, интерес.
http://www.ags.nursat.kz/kamaz_r.html
Аналогичную цену имеют некоторые новостройки Астаны, и других больших городов. Кроме того столько же стоил квадрат в 2001 году в Самале (новостройки по Фурманова выше Рамстора, отделаные алюкобондом).
Теперь обратим свой взор на ЖК "Гаухартас" (Абая-Баумана). Предложение здесь по 1500-1600 уев. В чем разница между ЖК "Гаухартас" и всем вышеперечисленным? Почему застроийщик акцентирует эту цену, а не ниже? Вся проблема в земле. До начала строительства, некая фирма выкупала недвижимость под снос в квадрате улиц Абая-Баумана-Мынбаева-Гайдара. Цена выкупа была 200 тыщ уев за сотку!!! Аналогичные цены были и при сносе Тастака под Манхеттан, и при сносе СМУ15 по Новои.
[/quote]

Вот это и есть кривая экономика Казахстана... Получается мы все должны покрыть убытки и экономическую неэффективность тех, кто шуровал землей, купил по 200 штук, и не может отбить вложенное. В принципе выход один - банкротство и распродажа с дисконтом. Только никто не допустит, чтобы агашка пролетел. Поэтому в 2009 году агашки свои проекты перекрыли за счет гос.средств, в принципе они могут сейчас все продать и по 500 баксов квадрат - свои вложения уже отбились, проблема только одна - ЭТО ВСЕ ЗАЛОГИ на банковском балансе, который вроде бы как имеет обеспечение на 500 лимов, а по рыночной стоимости реализации, когда надо конвертировать эту недвижимость в кэш - будет дай-то Бог лимов 250-300. Значит надо - а) покрывать убыток в 200 лимов, и б) формировать резерв и вносить провизию на 200, и в) повышать % оп кредитам, чтобы покрыть убыток, ужесточать требования, что еще больше сократит рынок кредитования

[дядя сем]

Чо тут сопли жувать из пустова в порпожне,сторой комплексу кз опа.

Сообщение отредактировал дядя сем: 02.02.2010, 09:34:20

[rustamts]

Теперь просто арифметика 1600-700=900 уев - это стоимость земли (грубо) в стоимости квадрата в ЖК"Гаухартас". 900 уев при стоимости земли 200 тыщ, 45 уев при стоимости земли 10 тыщ.

А сколько соток занимает "Гаухартас" и сколько квартир (какая площадь) на этой земле подняли?

Я не понял расчеты, если сотку выкупили за 200 тыс., это квадратный метр за 2000, и подняли 15 этажей, 2000 нужно делить на 15 ? Это примерно по 135 долларов на квадрат?

[Баян Байкин]

А сколько соток занимает "Гаухартас" и сколько квартир (какая площадь) на этой земле подняли?

Я не понял расчеты, если сотку выкупили за 200 тыс., это квадратный метр за 2000, и подняли 15 этажей, 2000 нужно делить на 15 ? Это примерно по 135 долларов на квадрат?

Какая разница, сколько занимает Гаухар. Фундамент дома соотноситься к занимаемой территории как 1 к 5, 1 к 10. Есть дворы, паркинги, площадь подъездов, инжинерия, отступы от проезжей части итд

Сообщение отредактировал Баян Байкин: 02.02.2010, 09:59:46

[LEDiK]

Еще одна гирька на чашу весов, в пользу понижения У банкиров появился новый повод для беспокойства
Даешь 950$ за квадрат.
Кто не верит, тому в пользу вот это Строительство дома из самана

Сообщение отредактировал LEDiK: 03.02.2010, 05:42:39

[goto]

Поддержка доллара - их сознательный выбор. Они идут для этого на большие жертвы, глотая плоды безответственности дельцов с Уолл-Стрит. Зря, что ли, Китай покупает так много долговых обязательств США?

очень хороший коммент про Китай например вот этот - прочитайте whoguess от 26 Декабрь 2008, 23:21:46
да и сходится:
у Китая сейчас долларов валом и он не знает, куда девать их - вот и скупил половину нефти Казахстана - причем цену дает в 2-3 раза больше, чем другие покупатели...

[select]

До марта-апреля 2010 года прогнозируется понижение цен на недвижимость на 5-7% - президент АО «БТА Ипотека»
http://www.zakon.kz/...-2010-goda.html
АЛМАТЫ. 3 февраля. КАЗИНФОРМ /Елена Ильинская/ - До марта-апреля 2010 года прогнозируется небольшое продолжающееся понижение цен на недвижимость в районе 5-7%.
Об этом сегодня в Алматы в ходе пресс-конференции сказал президент АО «БТА Ипотека» Сагындык Кусаинов.
«Снижение цен на недвижимость связано с сезонностью. Зима - не совсем удачное время для продажи, обычно падает спрос, поэтому январь-февраль мы считаем затишьем», - отметил С.Кусаинов.
По его словам, с середины 2010 года есть основания ожидать стабилизации цен и некоторого подъема стоимости недвижимости во второй половине текущего года.
Относительно объемов выдач новых ипотечных кредитов, он отметил, что стоит рассчитывать, что объем, сформировавшийся за 2009 год, несколько увеличится в 2010 году. Рост не превысит диапазона 10-15% в ближайшие два года.

[select]

Испанские ипотечные кредиторы заявили о банкротстве индустрии недвижимости


http://www.kn.kz/news.php?news=20061

По словам Сантоса Гонсалеса Санчеса, президента Испанской ипотечной ассоциации, который выступает от имени ипотечных кредиторов страны, отрасль недвижимости Испании накопила так много долгов, что финансирование для развития рынка недвижимости фактически иссякло.

- Сектор недвижимости является банкротом, сказал он, указывая на то, что совокупный долг испанских застройщиков в третьем квартале 2009 года достиг ?324 млрд., что эквивалентно примерно 30% испанского ВВП, согласно данным Банка Испании. При этом одни только проценты по займам составляют около ?15 млрд. в год – передает propertywire.com.

Более 50% долга было использовано для покупки земли, для которой сейчас нет рынка.

- Пока эти земельные участки не будут иметь имущественной ценности, финансовая система не сможет восстановиться и будет не в состоянии финансировать строительство новых домов, рассказал Гонсалес испанской прессе.

- Жизнеспособность сектора недвижимости находится под вопросом, и он ставит финансовый сектор в опасное положение, предупредил он.

Гонсалес добавил, что необходимо срочно предпринимать радикальные меры. Правительство и Банк Испании должны играть ведущую роль в решении этой проблемы, а не «искать другой путь».

Некоторые эксперты считают, что Испания должна создать «плохой банк», куда можно было бы «сбрасывать» все безнадежные ипотечные кредиты, освободив тем самым другие банки от безнадежных долгов и позволив им возобновить кредитование.

Гонсалес также предупредил, что ситуация может иметь более обширные последствия, поскольку ситуация с застройщиками ведет к увеличению стоимости кредитов для всей экономики Испании. Долги застройщиков также оказывают влияние на кредитные рейтинги финансовых институтов, со всеми вытекающими последствиями.
Эксперты предупреждают, что испанские банки могут столкнуться с еще одной проблемой – наплывом недвижимости, изъятой у должников по кредитам.

Обычно это не было для банков проблемой, так как такие объекты недвижимости с легкостью распродавались на аукционах, но теперь кредитный кризис ударил и по тем, кто покупал недвижимость на аукционах.

Прогнозируемое количество объектов недвижимости, изъятых за невозможность выплаты по ипотечным кредитам, может достичь 180000 против 114958 объектов в прошлом году. С учетом небольшого количества покупателей недвижимости на аукционах, банки будут вынуждены взять эту недвижимость обратно себе, но уже по заниженной цене (50% от оценочной стоимости). Следовательно, банки понесут существенные потери, а это будет иметь негативные последствия как для банков, так и для рынка недвижимости в целом.

В конечном итоге, эти объекты недвижимости могут быть «сброшены» на рынок по заниженным ценам, что вызовет существенное снижение цен на всем рынке недвижимости Испании.

03.02.2010

www.zagranhouse.ru

[бехолдер]

всем кто планирует покупку жилья,
в течении года будет обвал цен, однозначно,
цены пока нереальные, ждем снижения.

[Yorick]

Обвала не будет. Цены уже устаканились.

Сообщение отредактировал Yorick: 04.02.2010, 05:23:24

[Serfer]

Обвала точно не будет. Будет медленное снижение. К сожалению или к счастью у государства есть запас прочности (сырьевая подушка). Поэтому резкой волны банкроств не будет. Кого-нибудь обязательно отправят "на разделку", но лишь для того, чтобы крупняк "выплыл".
А снижение цен точно будет (оно уже сейчас происходит). Будет из-за того, что люди уезжают и продают недвижимость, причем продают по голландскому методу.
Уже сейчас при средней цене 1600 встречаются варианты за 1200 (кирпич, выше Толе би, ближе Розыбакиева). К весне такие варианты станут делом обычным.

[rustamts]

всем кто планирует покупку жилья,
в течении года будет обвал цен, однозначно,
цены пока нереальные, ждем снижения.

↑ 1 668 $/м2
Рост за неделю 24 $ (+1.46%)


Вообще сейчас нужно говорить "окончательный обвал". Про "обвал" разговоры ходят уже год, обвала не дождались. И несколько страниц назад Селект ввел новый термин - "окончательный обвал". Далее нужно применять именно эго.

Теперь мы ждем "окончательный обвал".

[Legolas]

Кто-нибудь понимает, что происходит с индексом Крыши? Несмотря на гнилой сезон, экономический кризис, снижение доходов домохозяйств и покупательской способности населения, "крышеиндекс" демонстрирует чудеса эквилибристики и выдает чуть-ли не по полтора процента РОСТА в неделю!

Есть сильное ощущение, что Крыша исполняет чей-то заказ на "нужный" индекс. Банки спасаем? Попавших на недвижимости агашек выручаем?

Доколе нам будут пудрить мозги?! Мы что, на Марсе живем и не видим что происходит вокруг?