Сообщений в теме: 378

[Озеро белого смеха]

Спасибо, посоветую.
Ещё нашел в сети ОО "Оставим жилье народу", тоже по этой теме.

[georgegg]

теоретики всегда изучают фундаментальные условия, а практики еще и частные случаи и условия. А так же ставят экспременты.

– Забыли добавить «а также вгоняют систему в одно место, т.к. не понимают, что творят». Никто не отрицает, что есть куча других факторов. Но если хотите, чтобы экономика была в коме – держите цены недоступными для большинства жителей.

Так что посмотримв последующий период в какие условия попадут наши банки. пока им оч здорово помогают на гос уровне.

Ага, потенциальные списания треть портфелей и более. Международный авторитет замаран по полной. А вы говорите, о том, что всё в шоколаде. Чтобы говорить то, что вы говорите, надо с какой-то другой планеты прилететь.

А народ как себя поведет и так ясно.

Правильно, многие научатся не только на чужих, но и на своих ошибках. Поэтому впредь будут гораздо осторожнее. При наших процентных ставках соглашаться на то, чтобы возвращать банку в 3 раза больше, чем занимали – безумство.

А вы уходите от прямого вопроса, типа сравнивая два пузыря...

Я ответил прямо на этот вопрос. Повторю ещё раз. Ваше сравнение ошибочно, потому что вы сравниваете два пузыря. Из такого сравнения невозможно определить переоценённость одного из рынков или сделать заключение о том, что цена на рынке оптимальная, в случае, если на обоих рынках пузыри.

блаблабла...

получается, что у вас «блаблабла…» и ничего конкретного

И кто им сказал, что недвижка жолжна стоить сколько то там зп семьи?!

Повторюсь, это следует из обычного здравого подхода, основанного на том, что помимо расходов на жильё семья питается, покупает одежду, тратит деньги на досуг и образование детей.

семьи дворников? семьи слесаря? семь директора фармфирмы? Недвижка какая? дом, квартирка, котедж? саман в медеуском р-оне? Так саман в медеуском будет стоить дороже , чем котедж в Алатауском. потому как земля. по зп. что вы приводите какие то там данные о средней зп в Алмате? может не вы, может еще кто то...

Ну вот вы и распишите поподробнее, у меня физически нет времени в таких подробностях растолковывать. Расхождение в средних ценах и средних зарплатах слишком серьёзное, чтобы говорить о коренным образом иной ситуации при рассмотрении рынка по предлагаемым вами сегментам. 1200 долл в микрах очень много для слесаря, также много для среднего работника компании, и даже для большинства сотрудников финансового сектора, в котором кстати зп максимальные по рынку.

а зп в конвертах там учитывается?

-Если речь идёт о том, что некоторые фирмы платят неофициальную зп наличными своим сотрудникам, то такая зп не превышает нескольких сотен долларов – слишком малая коррекция, чтобы повлиять на общую ситуацию. Если же вы имеете в виду взятки, то советую сообщить об имеющихся у вас фактах в прокуратуру, и хотел бы напомнить вам о том, что вы можете понести уголовную ответственность за скрытие подобной информации. Во-вторых, в условиях кризиса люди начинают лучше считать деньги, и больше осознают, что имеет смысл просто посадить мздоимца, нежели идти у него на поводу. В-третьих, так как взяточники боятся возмездия, они имеют тенденцию покупать недвижимость за пределами КЗ, чтобы иметь возможность в случае чего бежать за рубеж
Напоминаю также что в скором времени будет введено всеобщее декларирование доходов, что вероятно отсечёт часть нелегального нала.

Сообщение отредактировал georgegg: 25.10.2009, 12:59:22

[Данилов]

У двух моих коллег народный банк отбирает квартиры, они не могут выплатить кредиты. Заложили квартиры в 2005-2006 году, купили землю С/Х, хотели перепродать, а сейчас она обесценилась и никому не нужна.

Капитализм не для "тормозов". Купили в 2005, кризис шарахнул в 2007 в августе. Минимум год у них был. Спекуляции кратковременны, а в инвесторы им не перейти по причине недостатка средств, т.е. кишка тонка. Соболезную.

[select]

Извиняюсь за бесконечные повторы постов, но мои сообщения удаляют, причем БЕЗВОЗВРАТНО. Поэтому чтобы сохранить хоть часть - буду размещать их в разных темах.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

Рынку недвижимости Алматы грозит полная катастрофа.

Для начала несколько ссылок. Попробуем почитать нашу любимую газету "Крыша" под другим углом.

Сайт "Крыша" Данные за 15.10.2009 г

http://krisha.kz/a/s...8744.html?all=1 Все 210 объявлений этого продавца "Grand Estate "
http://krisha.kz/a/s...8062.html?all=1 Все 205 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...6991.html?all=1 Все 164 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...7723.html?all=1 Все 62 объявления этого продавца Агентство SkyS http://krisha.kz/a/s...3516.html?all=1 Все 124 объявлений этого продавца Агентство Elit Agency http://krisha.kz/a/s...6673.html?all=1 Все 129 объявлений этого продавца Агентство Ануэль http://krisha.kz/a/s...7021.html?all=1 Все 82 объявления этого продавца http://krisha.kz/a/s...8170.html?all=1 Все 73 объявления этого продавца, Ира.
http://krisha.kz/a/s...4518.html?all=1 Все 139 объявлений этого продавца , Юлия.
http://krisha.kz/a/s...2138.html?all=1 Все 83 объявлений этого продавца . Агентство «Абсолют» http://krisha.kz/a/s...5838.html?all=1 Все 68 объявлений этого продавца. Агентство "Достар",
http://krisha.kz/a/s...0202.html?all=1 Все 67 объявлений этого продавца, Мухтар.
http://krisha.kz/a/s...9233.html?all=1 Все 74 объявлений этого продавца. Агентство «Аркада»
http://krisha.kz/a/s...1477.html?all=1 Все 84 объявления этого продавца «Kibris Premer Estate
http://krisha.kz/a/s...9371.html?all=1 Все 54 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7049.html?all=1 Все 53 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...5845.html?all=1 Все 49 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7694.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...0918.html?all=1 Все 31 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7787.html?all=1 Все 52 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...6987.html?all=1 Все 54 объявлений этого
http://krisha.kz/a/s...8047.html?all=1 Все 27 объявления этого продавца
http://krisha.kz/a/s...1774.html?all=1 Все 23 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7832.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...8868.html?all=1 Все 27 объявлений этого
http://krisha.kz/a/s...3134.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...4667.html?all=1 Все 45 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...2138.html?all=1 Все 36 объявлений этого продавца

http://krisha.kz/a/s...3735.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
и т.д.
По этой выборке дано 2102 квартир из 8344 представленных в Крыше.
Это 25% квартир на рынке.

Получается , что 30-35 агентств недвижимости держат за горло полутора миллионный город. Именно по такому пути развивались события в Риге, там сейчас по 700 долларов за квадрат не покупают квартиры.А началось все с нереально высоких цен, потом агентства недвижимости пытались держать цены, но не смогли продавать квартиры и зарабатывать себе прибыль. В результате многие агентства обанкротились, а многие продавцы квартир стали продавать сами по любой цене(их давил внезапно выросший процент по ипотеке). В результате цены рухнули.

[select]

Вывод: Удержать цены искусственно можно от 6 до 12 месяцев, этот период "псевдо дна" заканчивается. После этого периода агентства недвижимости не могут нести расходы (оплата офиса,оплата маклерам, показы квартир, объявления в газетах и т.д.) .Главной причиной банкротства агентств недвижимости и подачи объявлений в газету "простыми людьми" - становится увеличение срока экспозиции квартир. Иначе говоря - квартиры не продаются в течение 1-2 месяцев как гарантирует агентство.Квартиры не продаются т.к. не выдают МАССОВО ипотеку, до 80% сделок шло по ипотеке.В результате люди сами пытаются продать квартиры с пометкой "срочно продам" дают массу объявлений- рынок недвижимости обваливается.( Так произошло летом 2009 года с участками в Алматы- цены рухнули на 50%)

[select]

«Reuters»: Казахстан и Украина представляют огромную угрозу международным торгово-финансовым рынкам
http://www.inosmikz.com/?p=2298



С наступлением осени в оценках международных торгово-финансовых организаций относительно состояния дел в финансовом секторе экономики Казахстана вновь начинают превалировать прогнозы о возможности дефолта или даже банкротства.
В переданном из Женевы и опубликованном 22 сентября информационным агентством «Reuters» материале под названием «Kazakhstan, Ukraine are big trade finance risks – WTO», говорится, к примеру, следующее: «Опасность банковских дефолтов в Казахстане и Украине представляет угрозу торговым финансовым рынкам», - заявила во вторник Всемирная торговая организация (ВТО)».

Ситуация с торгово-финансовой ликвидностью для крупных банков, как было сказано в отчете ВТО на состоявшейся на прошлой неделе встрече торгово-финансовых экспертов, улучшилась. Однако при этом ликвидности все еще было, оказывается, недостаточно в Африке, Центральной Америке, ключевых восточноевропейских странах, в некоторых странах с низким доходом в Юго-Восточной Азии и Центральной Азии.
«Эксперты выразили озабоченность касательно ситуации в Казахстане и Украине, где принятый риск был очень высок, и банковский дефолт мог бы иметь системные последствия на торговых финансовых рынках», - говорится в отчете.
В общем, отчего экономика Казахстана, по заявлению его властей, начала уходить осенью прошлого года при поддержке выделявшихся под это дело миллиардов долларов, туда она, похоже, теперь снова возвращается.
В четвертом квартале прошлого года и в первом квартале нынешнего года Казахстан эксперты называли едва ли не самым первым кандидатом на повторение прошлогоднего провального опыта Исландии. Это продолжалось так долго, что временами такие предположения начинают казаться во многом надуманными. В Казахстане общая социально-экономическая стабильность, казалось, продолжала сохраняться.
Исландия не одинока. Сербия, прибалтийские государства, Казахстан, Индонезия, Южная Корея и Аргентина – все они в финансовой беде».
Тут надо, наверное, отметить, что было и есть немало других очень авторитетных экспертов и наблюдателей полагали, что Казахстан являлся наиболее вероятным кандидатом на повторение такого банкротства, в которое угодила Исландия. То есть наша страна, получается, находилась ближе всех к так называемому «исландскому синдрому». Другими словами, ситуация, судя по всему, складывалась для нее очень серьезная. Наши власти, естественно, прекрасно отдавала себе в этом отчет. Но тут беспокойство вызывает другой вопрос: как страна дожила до такой жизни?
Все это, наверное, так, но ведь ситуация в течение нескольких последних лет до того шло именно к тому, что сейчас, как говорится, страна, по дружному мнению экспертов, одна из наиболее вероятных кандидаток на роль «второй Исландии», имеет. И что ж, ничего нельзя было, никак предотвратить было нельзя такое?! Ведь кто только не предсказывал формирование именно такой опасной ситуации, кто только не предупреждал о надвигающейся опасности.
К примеру, в сентябре 2006 года одна из российских исследовательских структур опубликовала на сайте «Regnum» результаты своего изучения социально-экономической ситуации в Казахстане, там однозначно было предсказана возможность дефолта в нашей стране именно четвертом квартале 2008 года.
В октябре 2007 года выступила с предупреждением о том, к чему нарастающие объемы привлекаемых из-за рубежа кредитов могут привести казахстанскую банковскую систему и вместе с ней и всю экономику, уже Международный валютный фонд.
В общем, многие в ближнем и дальнем зарубежье видели, к чему казахстанская финансовая система и экономика идут и чем это для нее может кончиться. Не только видели, но и говорили и предупреждали. Только вот должной, соответствующей действенной реакции со стороны казахстанских монетарных и экономических властей так и никто не дождался. На дальнейшее развитие ведущей к угрозе дефолта тенденции, помнится, не оказала никакого препятсвующего влияния даже имевшее место в апреле 2007 года обнародование председателем Нацбанка РК А.Сайденовым того факта, что объем внешнего долга страны достиг уровня 95% от ВВП.
В общем, остается вопрос: что было толку от миллиардов помощи для банков, если по степени вероятности банковских дефолтов опять оказался впереди всех других стран?!



Марал САЛЫКЖАНОВ

[select]

Еще раз повторю картинку.

http://eestiseebimul...og-post_24.html

Многим нравится, когда их недвижимость поднимается в цене. В это время люди становятся опьяненными жадностью и поглощаются идеей обладания недвижимым имуществом как инвестиции. Однако, как только недвижимость становится инвестицией, цены на недвижимость начинают вести себя как инвестиции, и изменчивость вводится в систему. Вы не хотите чтобы недвижимость торговалась с изменчивостью рынка товаров потребления. Это вызывает больше вреда чем пользы..."
Вышеупомянутый график - превосходное описание психологических стадий пузыря рынка недвижимости. Довольно легко поместить периоды в каждую из этих стадий, как показано нашим местным рынком недвижимости*(смотрите сноску внизу):


* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014

[select]

Почему падение стоимости жилья на 50% еще не "дно"?

http://eestiseebimul...2009/04/50.html

Существует мнение, что цены, упав на 50% достигли «дна» и что настало «отличное время» для покупки жилья. Такое мнение ошибочно в силу целого ряда причин.

В последнее время появляется всё больше статей о том, что недвижимость стала «дешёвой» и «привлекательной». Маклеры констатируют факты: цены на жильё упали на 50%.

Другими словами: «настало время покупать, дешевле быть не может!».
Психология такой эйфории понятна всем нам. Людьми пытаются манипулировать для того, чтобы заставить их забыть какими цены были до пузыря. Их внимание фокусируют на размере падения цен от пузырёвого пика. То же самое справедливо и в отношении любого другого пузыря, будь то недвижимость, акции, или луковицы тюльпанов.

Сегодняшние цены не имеют никакого отношения к пику ценового пузыря.
Поэтому факт падения цен на 50%, это ещё не определение «дна».




Пузыри имеют тенденцию следовать по схеме человеческой психологии:


Людей захватывает эйфория крутого повышения цен, все начинают верить, что такая тенденция бесконечна.
Первоначальное сдутие цен на пике пузыря вызывает шок. На данном этапе нетронутым остаётся пузырёвое мышление: «рынок недвижимости (или акций интернет компаний и т.п.) переживает обычное «выравнивание» цен и тенденция на повышение цен по-прежнему осталась.»
На рынке недвижимости, такая психология объясняется стандартными фразами: «земля кончается», «недвижимость всегда растёт со временем», «людям надо где-то жить, поэтому спрос на жилье всегда будет только расти», и т.д.
В какой-то момент спекулянты, опоздавшие на начальный всплеск цен, прыгают на уходящий поезд, т.к. «сейчас самые лучшие цены, каких никогда уже не будет».
Резкий спрос оказывает временное снижение предложения, временно подталкивая цены вверх.
Однако за кулисами кратковременного скачка цен рынок переживает координальные изменения. Всплеск вскоре исчезает: спрос ослабевает, предложения растут и цены продолжают своё снижение.
На памяти спекулянтов, инвесторов, маклеров и строительных фирм - огромные прибыли времён пузыря. Образуется т.н. «инвестиционная память», прочно встроенная в их мышление и порождающая «воспоминания о хороших временах». Такая память заставляет их думать о том, что тенденция на повышение вот вот начнётся в какой-то момент. Всё это приводит к постоянному провозглашению «дна». В такое «дно» начинают верить спекулянты и они закупаются недвижимостью. Разочарование не заставляет себя долго ждать, т.к. тенденция к понижению продолжается.
На каком-то этапе, капитал спекулянтов иссякает и цены возвращаются к предпузырёвому уровню, или даже падают ещё ниже. Это то, что можно назвать настоящим дном.
Память о прошлых «хороших временах» не даёт покоя спекулянтам. Тенденция к повышению начинается как надежда на то, что «всё повторяется». Рынок недвижимости постепенно оживает.
В конце концов «память о тенденции к повышению» исчезает вместе с неудачной попыткой «восстановить» цены. Стандартные фразы, которые подкармливали пузырь, такие как «недвижимость может только дорожaть», и т.п. становятся бесполезными. Это подталкивает рынок к конечной фазе - капитуляции.
[/quote]

[select]

Экс-посол США в РК свидетельствует: Нацбанк РК прогорел с инвестициями на ипотечном кризисе в США. Похоже, это были деньги Нефтяного фонда

http://www.inosmikz....94#comment-9107
Написано 15 Сентябрь, 2009 в категории Экономика

Как – «Kazakhstan to stop drawing on oil fund for crisis» - передает информационное агентство «Reuters», министр экономики и бюджетного планирования Бахыт Султанов, выступая в парламенте РК, сказал: «Хотя 2010 год останется кризисным годом для мировой экономики, которая также затронет нашу экономику, мы предложили использовать внутренние ресурсы бюджета для продолжения тех (антикризисных) мер». Речь идет о том, что Казахстан решил больше не прибегать к использованию Национального нефтяного фонда (ННФ) страны для ведения борьбы с экономическим кризисом.
Сейчас его запасы, как сообщается, составляют 23 млрд. долларов. Похоже, они так же, как золотовалютные резервы (ЗВР), ощутимо уменьшились в размерах.
По официальным же данным, по состоянию на предшествовавший тому времени сентябрь месяц чистые международные резервы составляли $21,947 млрд., активы Национального нефтяного фонда – 27,561 млрд. долларов. В сумме получалась $49,508 миллиардов.
В репортаже «GlobalAtlanta», опубликованном 22 мая под названием «U.S. and EU Share Pains of Global Recession» и посвященном одному из публичных выступлений сенатора США от штата Джорджия Джонни Айзексона, фигурировала информация на этот счет.

Будучи в Астане, столице Казахстана, он был поражен количеством кранов и строительных проектов, и потом заметил, что нет никакой активности на строительных площадках, где возводятся здания.
Далее в репортаже сообщается следующее: «Он спросил у тогдашнего посла США Джона Ордвея, почему все это строительство пришло к приостановке, и ему сказали, что главный банк Казахстана сделал большие инвестиции в высокой степени рискованные ипотеки в США (U.S. sub-prime mortgages) и страдает от последствий. «Какой маленький мир, в котором мы живем», - сказал он на официальном завтраке, указывая на масштаб кризиса». У американского сенатора пример с Казахстаном, который вложил большой объем своих национальных сбережений в крайне рискованные ипотечные бумаги в США и, в итоге, вылетел, образно говоря, в трубу, вызывает, в общем-то, дежурные ассоциации. Это для нашей страны речь идет об огромных деньгах, но, по американским меркам, они, наверное, представляются не столь уж значительными. И потом, мало ли в мире еще таких неамериканских инвесторов, кто разорился, польстившись в свое время на американские «sub-prime mortgages». Всех сейчас, пожалуй, и не упомнишь.
А вот в самом Казахстане этот пример едва ли может или должен рассматриваться как обычный и ничем особенным не примечательный случай. Точно определить сложно, но, видимо, речь все же тут идет о средствах Национального нефтяного фонда РК, вложенных, как сообщалось в свое время, в американские ценные бумаги. И эти ценные бумаги теперь в значительной степени трансформировались, похоже, в обычные бумаги. Увы, разъяснения тогдашнего посла США в РК Дж.Ордвея, которые он дал прошлым летом сенатору Дж.Айзексону по вопросу того о том, почему же в Астане стройки встали, не дают точного представления о том, с какими же именно своими инвестициями главный банк Казахстана прогорел капитально на ипотечном кризисе в США. Поэтому остается лишь строить догадки со ссылкой на другие, уже казахстанские источники.
Так, в связи с появлением вышеуказанного характера информации вспоминается заявление, которое сделал несколько месяцев тому назад другой сенатор, но уже наш, казахстанский. Уалихан Кайсаров, депутат сената парламента РК второго созыва, вскоре после этого, в – «Уәлихан Қайсаров: Президенттің өзін бетпе-бет әңімеге шақырамын» -интервью, который он дал газете «Жас Алаш» и который был опубликован 5 марта 2009 года, ответил на вопрос так: «В связи с тем, что президент сказал: «В Национальном фонде имеются средства в размере около 30 млрд. долларов», я получил такую надежную информацию. Когда президент говорил, что мы, мол, возьмем из того самого Национального фонда 10 млрд. долларов для программы по предотвращению экономического кризиса, количество оставшихся там денег, оказывается, едва дотягивало до уровня в 6 млрд. долларов. Как известно, средства в Национальном фонде хранятся в виде ценных бумаг. Сейчас стоимость тех самых ценных бумаг, оказывается, подверглась восьмикратному обесценению».
Получается, что, если Дж.Ордвей, давая сенатору Дж.Айзексону разъяснения по поводу инвестиций главного банка Казахстана в американские «sub-prime mortgages», имел в виду все же размещенные в США средства Национального нефтяного фонда РК, казахстанский бывший сенатор У.Кайсаров, говоря, о катастрофическом обесценении этих самых ценных бумаг, был прав.
Тогда то, сколько же теперь в действительности составляют запасы ННФ, не могут не вызывать вопроса.

Ерлан СМАГУЛОВ

[select]

Уровень падения цен на недвижимость в странах бывшего СССР

http://www.m-2.ru/ne...972895937.shtml
Аналитический центр GED Analytics завершил исследование изменения уровня цен на жилье в 15-ти столицах республик бывшего Советского Союза за последний год. С сентября 2008 года по сентябрь 2009 года больше всего средние цены предложения на жилье снизились в столице Латвии - Риге (-53%), столице Грузии - Тбилиси (-42%) и в украинской столице - Киеве (-39%). Наименьший уровень снижения цен оказался в столице Киргизии - Бишкеке (-16%), столице Армении - Ереване (-19%) и столице Молдавии - Кишиневе (-21%).
В большинстве стран, ранее входивших в состав Советского Союза, снижение цен на жилье началось в 2008 году, до этого же год за годом цены уверенно росли. Однако в двух странах цены начали идти вниз еще в 2007 году.
Так в советской столице Казахстана (Алматы) цены достигли в 2007 году пика в 3750 долларов за кв. м. С тех пор они снизились до уровня $1550 за 1 кв. м. В Риге цены в 2007 году переползли высоту в 2200 долларов за кв. м. Теперь они съехали до отметки в $750 за 1 кв. м. Таким образом, за последние два года цены на жилье в Алматы снизились в 2,5 раза, а в Риге - в три раза.
Различная динамика цен на жилье в 15-ти столицах обусловлена сочетанием локальных политических и экономических факторов, помимо глобального экономического кризиса. Например, высокие темпы снижения цен на жилье в Тбилиси за последний год, были связаны с последствиями вооруженного конфликта Грузии с Россией, негласной экономической блокадой со стороны северного соседа и сопутствующими экономическими и инвестиционными потерями этой страны. Снижение цен на жилье в Украине было обусловлено слабым запасом прочности у украинской экономики, которая оказалась наименее способна к выживанию в условиях глобального кризиса из всех республик бывшего СССР - ВВП страны сократился на 20%.
Уровень цен на жилье в столицах республик бывшего СССР на сентябрь 2009 года (долл. за 1 кв. м)



Уровень цен на жилье в столицах республик бывшего СССР на сентябрь 2008 года (долл. за 1 кв. м)



Снижение уровень цен на жилье в столицах республик бывшего СССР сентябрь 2008 - сентябрь 2009 года

[select]

Пузырь на рынке недвижимости

http://ru.wikipedia..../wiki/Пу%...?ти
Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости.

Признаки

Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Размер ипотечных платежей. Измеряется долей ипотечных платежей к доходу населения.
Ставка аренды. Определяется как ставка аренды к стоимости дома.
Рентабельность строительства. Определяется как прибыль к затратам.

Причины

Пузырь на рынке недвижимости возникал по следующим причинам:

Факторы предложения:

Законодательные ограничения застройки. В случае ограничения законодателем размеров строительства приводит к снижению предложения на рынке и снижению ликвидности рынка недвижимости. В Нью-Йорке, США, существует ограничение на этажность постройки, называемое зональностью. Каждая зона допускает определённую высотность зданий, что ограничивает плотность проживания на территории зоны.
Самостоятельные ограничения застройки. В случае сговора/монополии застройщиков происходит сознательное ограничение объёмов строительства. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
Естественные ограничения застройки. Территориальные ограничения являются частой причиной роста цен, особенно в центрах крупных городов.
Ожидание доходности со стороны продавцов. Обладатели недвижимости, при росте цен ожидают дальнейшего удорожания недвижимости, как инвестиционного объекта.

Факторы спроса:

Значительное увеличение реальных доходов населения. В результате экономического роста богатеющие классы начинают вкладываться в недвижимость. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
Развитие ипотеки. Приводит к увеличению доступности жилья для больших слоев населения, в развитых странах ипотечный спрос является преобладающим. Колебания процентных ставок на ипотечные займы сильно влияют на эту составляющую спроса.
Отток средств инвесторов с рынка капитала на рынок недвижимости. При снижении доходности рынка капитала наблюдается отток средств в рынок недвижимости. Подобная тенденция обозначилась в США после прокола интернет-пузыря, когда значительные средства стали вкладываться в приобретение недвижимости.
Ажиотажный спрос. В случае ряда причин возникает неадекватный, необоснованный ажиотаж. Примером служит кризис 1920-х годов во Флориде.

Предсказание момента разрыва пузыря
Несмотря на то, что индикаторы рынка недвижимости, свидетельствующие о его перегреве, давно проработаны, момент прокола пузыря предсказать не удаётся. Основная причина, препятствующая предсказанию — инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. В итоге, корректировка часто производится за счёт инфляционной составляющей, без падения номинальных цен. Тем не менее, кризис 1990-х в Японии был ожидаем и привел к значительному снижению цен в номинальном и реальном выражении в течение 14 лет подряд.

[select]

Александр Калинин: Не торопитесь покупать квартиры
http://www.zakon.kz/...es-pokupat.html

- Если мы не предпримем необходимых мер, в первую очередь в области государственного регулирования рынка недвижимости, то возможен кризис, как в Юго-Восточной Азии - в Таиланде, на Тайване, в конце 80-х - в Японии. У них кризис начался с рынка недвижимости. Вкладывались большие финансовые ресурсы в развитие этого рынка, цены слишком завышались, потом в связи с тем, что у людей не было возможности своевременно выкупить жилье, разразился кризис. Кризис на рынке недвижимости спровоцировал финансовый кризис, что в итоге привело к государственному дефолту. Усложняет ситуацию то, что в Америке есть симптомы кризиса рынка ипотечного кредитования, на прошлой неделе Всемирный банк назвал Россию и Казахстан зоной рискового ипотечного кредитования.
- В чем же риск?
- Девять из десяти казахстанцев ХОТЯТ улучшить свои жилищные условия, и только один МОЖЕТ это сделать. Речь идет о ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОМ спросе. На этом и играют сейчас нерадивые риелторы и застройщики. У нас сегодня всего полтора-два процента населения владеют всеми национальными богатствами, их обслуживает еще 3-4 процента. У этих людей решены все жилищные проблемы на несколько поколений вперед. Плюс к этому небольшая прослойка управленцев высокого уровня, средний класс. В итоге - максимум 12-15 процентов населения. Больше никто не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. На рынке идет игра “деньги-деньги”: у одного 50 квартир, у другого - 70, они между собой торгуют и поддерживают таким образом цены на рынке. Это и есть мыльный пузырь - рост цен без платежеспособного спроса. Сколько бы мы ни строили, без стабилизации цен придем к краху. До 70 процентов кредитов, привлекаемых из-за рубежа, направляется в строительство и ипотечное кредитование. Но когда-нибудь придется платить по счетам. Придет время, когда большие и короткие деньги, привлекаемые из-за рубежа, нужно будет отдавать. Но рынок не обладает платежеспособностью. Чем тогда отдавать? Иностранным заемщикам наши квадратные метры не нужны. На пятый-шестой год выплат по ипотеке люди устают во всем себе отказывать ради квартиры, проходит эйфория от факта обладания собственным жильем. Люди могут начать отказываться от квартир. Может случиться экономический дефолт: рынок недвижимости рушится, за ним рушится финансовый рынок или наоборот. Таким образом, мы ставим под угрозу всю банковскую систему. Я все время говорю крупным участникам рынка недвижимости: ваша жадность приведет к тому, что вы потеряете все.
Еще один фактор, ведущий к кризису, - государство самоустранилось от управления рынком недвижимости. В Алматы 900 строительных компаний, 400 риелторских компаний - все кушать хотят, поэтому и участвуют в этом росте цен. Кровь рынка недвижимости - теневые деньги. А у нас такое законодательство, что, если в центре Алматы построить гостиницу за 100 миллионов долларов, никто и не спросит, откуда на это взялись деньги.
- Кризис неизбежен?
- Если будет сохраняться сегодняшняя тенденция, рынок рухнет. Первое, что необходимо, чтобы Национальный банк вмешался и ограничил внешние заимствования. Нужно, чтобы ипотечные компании более серьезно исследовали платежеспособность заемщиков. Государство должно установить экономически обоснованную цену одного квадратного метра. Она должна складываться из себестоимости плюс нормальная среднеотраслевая прибыль в размере 25-30 процентов. Существует государственный перечень социальных товаров и услуг, который должен жестко контролироваться правительством, и мы предлагаем ввести жилье в этот перечень, чтобы появился контроль за этим рынком. Ведь сегодня рынком недвижимости управляет горстка людей, нет никакого баланса спроса и предложения, никакой невидимой руки рынка, саморегулирования - ничего этого нет. Все, кому выгоден рост цен на недвижимость, ссылаются на то, что рынок, мол, все отрегулирует. Нет, господа! Именно на этапе развивающегося рынка цены диктует производитель - это же классика, об этом еще Маркс говорил. Спрос большой, предложение малое, поэтому производитель и диктует цены. Почему одна группа людей получает колоссальные прибыли? По итогам прошлого года прибыли крупных корпораций только по Алматы составили 10 миллиардов долларов. Эти данные неоднократно озвучивались, но никто из крупных корпораций эти данные не опроверг.
- Сколько, на ваш взгляд, должен стоить один квадратный метр жилья в Алматы?
- Есть так называемая экономически обоснованная стоимость квадратного метра. В приватных беседах многие строители, которые понимают, к чему приведет безудержный рост цен, нам сообщали, что себестоимость квадратного метра даже в Алматы, в сейсмоопасных зонах, составляет 550 - 600 долларов.

[select]

Эксперт Осенью в Казахстане банки начнут сыпаться


http://news.mail.ru/...onomics/2854268

Казахстанские банки выполнили свою основную функцию — получение прибыли и теперь они — всего лишь инструменты отъема эффективного бизнеса. Уже сейчас многие из них проводят оценку эффективности находящихся в залоге предприятий. По мнению директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, банки уже не нужны акционерам, которые рассматривают потерю финансовых структур всего лишь как моральный ущерб.
ИА REGNUM Новости: Остались ли в Казахстане привлекательные для инвестиций отрасли?
Да. Но они, так скажем, традиционные — добывающая промышленность и перерабатывающая. Эти отрасли — без малого тридцать процентов ВВП. Однако здесь — все расписано и поделено. Если говорить о других, вновь образованных сферах деятельности — будь то строительство, будь то пищевая промышленность и другие, то эти отрасли, особенно строительная индустрия и сопровождающие ее отрасли, находятся в глубокой депрессии, по той причине, что наши банкиры и строители заигрались с рынком недвижимости.
ИА REGNUM Новости: Ну, об этом на всех углах говорят.
Но при этом мало кто говорит о структуре наших болезней и ответственности монетарных властей. Понимаете, в процессе кредитования наши банки рисковали трижды. Во-первых, когда вкладывали деньги в строительную отрасль. Во-вторых, когда через аффилированные строительные компании сами принимали участие в строительстве. При каждом крупном банке были такие компании. К примеру, при Казкоммерцбанке было 6-8 строительных компаний. И мало того, что БВУ участвовали в строительстве! Они еще и брали залог в качестве недвижимости! И ипотека здесь ни при чем — ипотечный кредит сам по себе связан с недвижимостью, и здесь ничего нельзя поделать. Но когда выдавались кредиты под бизнес, где залоги должны варьироваться, банки все равно настаивали на недвижимости. Структуры залогового портфеля не существует — почти все они состоят из объектов недвижимости.
ИА REGNUM Новости: То есть, по сути, из воздуха.
Да, и именно на это я указывал три года назад, когда призывал остановиться. Господа, рынок недвижимости — один из самых динамичных, а вы туда вкладываете все. И получилось, что в банковском ссудном портфеле залоги были связаны с рынком недвижимости на 60 и более процентов. А куда, простите, смотрели регуляторы в АФН и Нацбанке? Они должны следить, чтобы доля недвижимости в ссудном портфеле была не более 16-17 процентов. Где-то выиграл, где-то проиграл. В сумме должно получиться, что банк находится в нормальной ситуации. А у нас — такой перекос. Сейчас банкам удобно ссылаться на мировой кризис. Но, господа, вы сами виноваты, вы сами заигрались. Если бы вы и дальше шли по этому пути, то через год или два у вас все равно произошел бы внутренний банковский кризис. И вот мы получили то, что получили. Мне абсолютно не жалко банкиров и строителей. Их подвели две вещи — жадность и глупость. Обычно — они идут рядом.
ИА REGNUM Новости: Есть ли основания верить монетарным властям? Динамика кризиса замедляется?
Как ученый, как экономист, я считаю, что банковский кризис только начался. Наступающей осенью банки начнут сыпаться. Первого октября банки должны увеличить собственный капитал в пять миллиардов тенге (33 миллиона долларов — ИА REGNUM Новости). 14 или 17 банков стоят в очереди. Совершенно понятно, что они не найдут деньги. Формы борьбы приобретают все более реакционный характер. Сама элита становится на грань выживаемости. Если раньше они как-то договаривались между собой, делили сферы влияния, то теперь стремление к абсолютному превосходству приводит к тому, что обостряется политическая ситуация. И, конечно, это не может положительно влиять на рынок, на настроения в обществе.
Но ведь и элита теряет — например, начнут осенью «падать» банки — а они у нас все завязаны на финансово-промышленные группы. Неужели промышленный капитал не поддержит свое детище? А вместе с ним параллельно удержит и финансовую систему.
Для чего? С банков сливки уже сняты. Откуда появился пузырь в финансовой системе? Банки сами были заинтересованы в нем. Почему банкиры шли на его раздувание? Ежегодно капитализация банка росла на 80-100%. То есть банки увеличивали собственный капитал за счет пузыря. ИА REGNUM Новости: Какими будут последствия?
Если наш Нацфонд «вдруг» не увеличится на 10-15 млрд непонятно откуда взявшихся долларов, будут очень серьезные последствия. Они начнутся с осени, потому что банки начнут сыпаться.

[select]

Цены на жилье рухнут.

http://www.liter.kz/...a...51&pub=1004



Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей «Литера» прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
– Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье – что есть следствие и что причина?

– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
– Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал.

Подготовил Игорь НЕВОЛИН, фото Андрея МАГАЯ, Алматы

[select]

Эксперт Осенью в Казахстане банки начнут сыпаться


http://news.mail.ru/...onomics/2854268

Казахстанские банки выполнили свою основную функцию — получение прибыли и теперь они — всего лишь инструменты отъема эффективного бизнеса. Уже сейчас многие из них проводят оценку эффективности находящихся в залоге предприятий. По мнению директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, банки уже не нужны акционерам, которые рассматривают потерю финансовых структур всего лишь как моральный ущерб.
ИА REGNUM Новости: Остались ли в Казахстане привлекательные для инвестиций отрасли?
Да. Но они, так скажем, традиционные — добывающая промышленность и перерабатывающая. Эти отрасли — без малого тридцать процентов ВВП. Однако здесь — все расписано и поделено. Если говорить о других, вновь образованных сферах деятельности — будь то строительство, будь то пищевая промышленность и другие, то эти отрасли, особенно строительная индустрия и сопровождающие ее отрасли, находятся в глубокой депрессии, по той причине, что наши банкиры и строители заигрались с рынком недвижимости.
ИА REGNUM Новости: Ну, об этом на всех углах говорят.
Но при этом мало кто говорит о структуре наших болезней и ответственности монетарных властей. Понимаете, в процессе кредитования наши банки рисковали трижды. Во-первых, когда вкладывали деньги в строительную отрасль. Во-вторых, когда через аффилированные строительные компании сами принимали участие в строительстве. При каждом крупном банке были такие компании. К примеру, при Казкоммерцбанке было 6-8 строительных компаний. И мало того, что БВУ участвовали в строительстве! Они еще и брали залог в качестве недвижимости! И ипотека здесь ни при чем — ипотечный кредит сам по себе связан с недвижимостью, и здесь ничего нельзя поделать. Но когда выдавались кредиты под бизнес, где залоги должны варьироваться, банки все равно настаивали на недвижимости. Структуры залогового портфеля не существует — почти все они состоят из объектов недвижимости.
ИА REGNUM Новости: То есть, по сути, из воздуха.
Да, и именно на это я указывал три года назад, когда призывал остановиться. Господа, рынок недвижимости — один из самых динамичных, а вы туда вкладываете все. И получилось, что в банковском ссудном портфеле залоги были связаны с рынком недвижимости на 60 и более процентов. А куда, простите, смотрели регуляторы в АФН и Нацбанке? Они должны следить, чтобы доля недвижимости в ссудном портфеле была не более 16-17 процентов. Где-то выиграл, где-то проиграл. В сумме должно получиться, что банк находится в нормальной ситуации. А у нас — такой перекос. Сейчас банкам удобно ссылаться на мировой кризис. Но, господа, вы сами виноваты, вы сами заигрались. Если бы вы и дальше шли по этому пути, то через год или два у вас все равно произошел бы внутренний банковский кризис. И вот мы получили то, что получили. Мне абсолютно не жалко банкиров и строителей. Их подвели две вещи — жадность и глупость. Обычно — они идут рядом.
ИА REGNUM Новости: Есть ли основания верить монетарным властям? Динамика кризиса замедляется?
Как ученый, как экономист, я считаю, что банковский кризис только начался. Наступающей осенью банки начнут сыпаться. Первого октября банки должны увеличить собственный капитал в пять миллиардов тенге (33 миллиона долларов — ИА REGNUM Новости). 14 или 17 банков стоят в очереди. Совершенно понятно, что они не найдут деньги. Формы борьбы приобретают все более реакционный характер. Сама элита становится на грань выживаемости. Если раньше они как-то договаривались между собой, делили сферы влияния, то теперь стремление к абсолютному превосходству приводит к тому, что обостряется политическая ситуация. И, конечно, это не может положительно влиять на рынок, на настроения в обществе.
Но ведь и элита теряет — например, начнут осенью «падать» банки — а они у нас все завязаны на финансово-промышленные группы. Неужели промышленный капитал не поддержит свое детище? А вместе с ним параллельно удержит и финансовую систему.
Для чего? С банков сливки уже сняты. Откуда появился пузырь в финансовой системе? Банки сами были заинтересованы в нем. Почему банкиры шли на его раздувание? Ежегодно капитализация банка росла на 80-100%. То есть банки увеличивали собственный капитал за счет пузыря. ИА REGNUM Новости: Какими будут последствия?
Если наш Нацфонд «вдруг» не увеличится на 10-15 млрд непонятно откуда взявшихся долларов, будут очень серьезные последствия. Они начнутся с осени, потому что банки начнут сыпаться.

[select]

Разрушение мифов на рынке недвижимости Алматы.
Миф 1. Дефицит - жилья не хватит.

Говорят что жилья не хватит и будет рост цен. Так ли это? Давайте проверим.Разрушить этот миф очень просто.
Надо посчитать сколько выставляется недвижимости на продажу и сколько продается.Если покупателей больше чем продавцов, тогда дефицит. Задача для второго класса.

Задача.

Дано 1:
Цитата
5. отдел регистрации прав на недвижимое имущество.

За 11 месяцев 2008 г. произведено 87962 регистрации прав на недвижимое имущество


http://www.almaty.kz..._id=1318&lang=1


Значит за 11 месяцев продано 87 962 объектов недвижимости. В месяц 7 995. В неделю 1 999.

Значит в неделю продается примерно 1 999 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры, магазины,СТО и т.д.)

Дано 2:
Цитата
http://krisha.kz/a/s...?cat=3&a_type=1
Продают:
Квартиры 14 658
Дома 4 600
Дачи 714
Участки 3 385
Коммерческая недвижимость 1 622
-----------
Всего: 24 979

Значит в неделю выставляется на продажу 24 979 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры,магазины,СТО и т.д.)
-----------------------------------------------------------------------
Ответ:
В неделю ПРОДАЮТ - 24 979 объектов (Только по Крыше) , а ПОКУПАЮТ - 1 999 объектов.

Миф разрушен: На 1 ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ в Алматы приходится 12,5 ПРОДАВЦА.

[select]

Треть ссудного портфеля казахстанских банков составляют безнадежные кредиты – АФН

http://www.zakon.kz/...hstanskikh.html
АСТАНА, 22 окт – ИА Новости-Казахстан. Треть ссудного портфеля банков Казахстана составляют безнадежные кредиты, следует из данных Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН).
«В структуре кредитного портфеля банков по состоянию на 1 октября доля стандартных кредитов составила 27,5%, сомнительных – 42,5%, безнадежных – 30%», - говорится в сообщении Агентства госфинконтроля.
При этом, отмечает АФН, доля безнадежных кредитов без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк», контроль над которыми имеет госфонд «Самрук-Казына», в совокупном кредитном портфеле составляет – 8,9%.
Сумма кредитов, относящихся к сомнительным займам 5 категории и безнадежным (с учетом провизий по однородным кредитам) составила 3,519 триллиона тенге или 34,7% от совокупного ссудного портфеля. Без учета БТА и Альянс банков данный показатель составил по итогам сентября чуть более одного триллиона тенге или 15,4% от совокупного ссудного портфеля БВУ. В начале текущего года данный показатель составлял 750,7 миллиарда тенге или 8,1%.
Займы, по которым имеется просроченная задолженность по платежам свыше 90 дней на 1 октября, составили 1,776 триллиона тенге или 17,5% от ссудного портфеля банков. Без учета БТА и Альянса данный показатель составил 873,8 миллиарда тенге или 12,7%.
Объем провизий по займам достиг 3,688 триллиона тенге или 36,4% от кредитного портфеля, увеличившись за сентябрь на 189,5 миллиарда тенге или на 5,4%. Без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк» объем провизий на отчетную дату составил 1,208 триллиона тенге или 17,6% от кредитного портфеля.
В целом, ссудный портфель банков с учетом межбанковских займов по состоянию на начало октября составил 10,138 триллиона тенге, уменьшившись за сентябрь на 25,2 миллиарда тенге или на 0,2%.
При этом, займы нерезидентам РК составили почти 2 триллиона тенге или 19,3% от ссудного портфеля, увеличившись за месяц на 11,3 миллиарда тенге или на 0,6%.
Займы, выданные в иностранной валюте, составляют 59,9% от совокупного судного портфеля или 6,075 триллиона тенге.
Займы субъектам экономики составили 7,836 миллиарда тенге, уменьшившись за месяц на 29,6 миллиарда тенге. При этом, доля займов на строительство составила – 27,2%, торговлю – 26,3%, непроизводственную сферу – 23,2%, промышленность – 15,0%, сельское хозяйство – 3,9%, транспорт – 3%, индивидуальная деятельность – 0,7%, связь – 0,8%.

[select]

Качество ипотечных займов в Казахстане продолжает ухудшаться, констатирует Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). Об этом сообщает ИА Новости - Казахстан.

http://news.nur.kz/133626.html

Так доля неработающих займов в общей сумме ипотечных жилищных займов составила на первое июля этого года - 27,5%, на начало года этот показатель равнялся 5,6%, говорится в пресс-релизе АФН, распространенном в пятницу.

Ипотечные займы под залог недвижимости продолжают оставаться основным компонентом кредитного портфеля банков второго уровня, составив на первое июля 2009 года 3 триллиона 708 миллиарда тенге (24,7 млрд долларов)или 36,3% от кредитного портфеля по банковской системе. Кроме того, 8,6% от кредитного портфеля представлены займами физическим лицам на покупку и строительство жилья и 8,3% - ипотечными жилищными займами, выданными физическим лицам.Также, сообщает АФН, наблюдается увеличение доли просроченной задолженности свыше 90 дней по займам, выданным физическим лицам на покупку и строительство недвижимости. Так доля займов с просрочкой свыше 90 дней в общей сумме займов выданных физическим лицам на покупку и строительство жилья составила на первое июля текущего года 20,6%, на первое февраля этот показатель составлял 9,5%.

"Объективными причинами ухудшения качества ипотечных займов под залог недвижимости, являются в первую очередь, обесценение залоговой недвижимости, наблюдаемое в течение 2008-2009 годов. Так, цены, как на первичную, так и на вторичную недвижимость снизились по разным оценкам в 1,5-2 раза, что в свою очередь оказывает достаточно сильное финансовое давление на заемщиков", - поясняется в сообщении. В настоящее время заемщику легче отказаться от жилья, чем погашать кредит в течение 15-20 лет, по цене выше рыночной в 2-3 раза с учетом вознаграждения.

"По данным отчетности ВБУ, ипотечные кредиты в иностранной валюте составили 51,9% в совокупных ипотечных жилищных займах, в связи с чем переоценка основного долга и вознаграждения вследствие девальвации тенге, а также сокращение рабочих мест в реальном и финансовом секторе экономики негативно повлияли на финансовое положение заемщиков, и на способность данных заемщиков погашать долг", - отмечает Агентств

[select]

Фундаментальные причины краха цен на недвижимость в Алматы остались прежними.


1) Отсутствие доступного ипотечного кредитования. Под 5-6% годовых.
Получить ипотеку сейчас практически невозможно, с одной стороны и люди не хотят лезть в ипотечную кабалу под 18-20% годовых с другой стороны. Ситуация дикая, когда занимая 50 000$ под покупку квартиры надо отдать 250 000$. Со всех сторон все слышат стоны ипотечников, ИПОТЕКА И ЛОХОТРОН стали синонимами. Даже при доступной ипотеке основная масса активного населения уже в кредитах. Выдано свыше 350 000 ипотечных кредитов, примерно 10% населения, а это активная часть погрязла в кредитах-ипотечных, потребительских и т.д.
2) Огромное количество "плохих кредитов" в банках.
Так по всей банковской системе на июль 2009 года, количество просроченных кредитов превысило 30% http://www.afn.kz/in...0...4&docid=661
В частности в некоторых банках количество неработающих кредитов равно 66%.А два системообразующих банка имеют отрицательный капитал т.е. долги больше чем капитал банка. Фактически эти банки - банкроты. Или «зомби-банки» как в Японии.
3) Гигантский внешний долг частных банков.
Именно внешнее заимствование привело к раздуванию "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. Так внешний долг Казахстана с 2.5 млрд долларов в 2004 году , вырос до 118 млрд долларов в 2008 году и продолжает увеличиваться. Цены на недвижимость в Алматы выросли в 16 раз, именно во столько раз вырос внешний долг. При этом цены на землю выросли в 50-100 раз в зависимости от района. Сверх доступная ипотека за счет внешних заимствований привела к росту цен на 2000% и более. Отсутствие ипотеки привело к краху цен на недвижимость на 55% и краха цен на землю на 80%.

http://www.zakon.kz/...ja-sistema.html
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что все, о чем мы говорим, не является проблемой узкого круга лиц. Все 800 тысяч ипотечников оказались в похожем положении. И еще одно: если правительство срочно не примет меры для решения ипотечной проблемы, ко второй половине 2010 года для населения возврат кредитов - погашение основного долга и процентов, - банкам второго уровня станет невозможным. Провизии дойдут до 100 процентов, и это создаст нежелательную ситуацию в банковской сфере.

http://www.zakon.kz/...asp?id=30437344
БТА и Альянс перетянули убыток на себя

Чистый непокрытый убыток БТА и Альянса на 1 июня составил 1, 472 трлн тенге и оказался больше собственного капитала всех БВУ Казахстана. При этом АФН и сами банки не видят поводов для беспокойства.Совокупный чистый убыток банков в январе-мае 2009 года достиг 2 трлн 32,9 млрд тенге. При этом совокупный расчетный собственный капитал на 1 июня сложился отрицательный – минус 127,6 млрд тенге.
Как отмечается в аналитическом обзоре АО «Тройки диалог Казахстан», банковский сектор Казахстана, исходя из статистических данных, формально работает в условиях серьезного недостатка капитала после массового списания активов двух обанкротившихся банков – «БТА Банка» и «Альянс Банка».

Убытки банков на 1.07.2009 г. млн тг.
АО «Народный Банк Казахстана» – 13,5
АО «АТФБанк» – 1,2
ДО АО «БТА Банк» – АО «ТЕМIРБАНК» – 23,9
АО «Евразийский Банк» – 236,7
ДБ АО «Сбербанк» – 236,7
АО «Жилстройсбербанк Казахстана» – 307,8
АО «Банк «Астана-финанс» – 609
АО «Банк Позитив Казахстан» – 441,7
АО «Данабанк» – 130,0
АО «Экспресс Банк» – 24,2

4) Выплаты долгов банками Казахстана. Структура внешних долгов наших банков такова, что кредиты брали они короткие на 1-3 года, а выдавали ипотеку на 10-15 лет. Соответственно у банков нет денег на обслуживание внешнего долга. Надо либо занимать эти деньги за рубежом, а их никто не даст , пока не будет расчета по старым долгам. Либо привлечь средства населения на депозиты, а денег у население мало. (Потому что внешнеторговое сальдо за 2008 год показало, экспорт 40 млрд долларов, импорт 70 млрд долларов. При этом из страны ушло денег на 30 млрд больше.) Третий вариант выживания для банков присосаться к государственно титьке, что они и делают.Но под разными предлогами в банки закачано 19 млрд долларов, это позволяет им свести концы с концами, но не развиваться и кредитовать реальный сектор-основу процветания государства.

[select]

5) Коматозное состояние МСБ,
Про это много писали, 70% МСБ на грани разорения, это видите и сами 50-70% скидки в магазинах, это предвестник банкротства.Соответственно по цепочке - нет взяток чиновникам, свободных денег меньше и меньше. Покупать квартиры без кредита нереально, а кредита нет (смотри пункты 1.2.3.4.)

6) Сжатие денежной массы.
Денежный агрегат М2. Масса наличных в стране равна 25 млрд.долларов.Что очень мало, для успешного развития экономики. От уровня ВВП это 18-20%, в других странах в Китае,США,Японии и т.д.этот показатель доходит до 200%.При этом долларизация экономики существенно уменьшилась, за счет отсутствия зарубежных кредитов. Падение акций казахстанских компаний на 70 и более процентов не позволяет размещать их на фондовых площадках за рубежом.В стране не хватает денег, а ГМ не печатает их, ибо страх "веймарской республики" велик. Инфляция может перейти в гипер инфляцию и галопирующую в течении 1-2 лет. Что и было на рубеже начала 90 х годов.
Так, что ситуация похожа на ту, когда из раненного человека истекающего кровью, выкачивают остатки крови, вместо того, чтобы вливать новую.
7) 100 000 проблемных залоговых квартир в банках
история показывает, что крах цен на недвижимость наступает, когда банки массово скидывают залоги.В частности в 1998 году в Корее так и получилось, в Японии, США и т.д. везде крах рынка недвижимости наступал, когда банки массово выставляли недвижимость на продажу. При этом 17% не возврата кредитов детонировали этот процесс и дефолты банков. Именно рубеж 17% не возврата кредитов считается смертельным для банков за которым следует дефолт-так было в Корее, России -1998 годы. Поэтому по принципу "спасайся кто может" в осенне-зимний период 2010 года следует ожидать слива квартир банками.

8) Новые изменения в законе, о без судебной продаже ипотечных квартир
новые поправки в законодательстве принятые в июле позволяют без суда выкидывать людей из квартир взятых в ипотеку. Поскольку- пока ипотечник не рассчитался с банком , квартира юридически ему не принадлежит. Поправки в закон упростят процедуру отъема квартир у ипотечников, соответственно эти квартиры через аффелированные с банками агентства недвижимости поступят на рынок с лагом в 6-12 месяцев. http://shymkent.kz/k...2009-07-17/xren

Мастерским умением внятно разъяснить самые сложные правовые вопросы блеснул на неделе председатель Верховного суда Мусабек АЛИМБЕКОВ.

Его спросили, не противоречит ли Конституции страны закон об ипотеке в той его части, где банкам разрешено находящееся в залоге жилье реализовать без решения суда.

Сначала главный служитель казахстанской Фемиды отметил, что "говорить, что банки не имеют права распоряжаться заложенным жильем во внесудебном порядке, - это неверно, потому как действующий закон это позволяет".

9) Шок инвесторов от краха цен на недвижимость.
недвижимость и вложенные в нее средства больше не гарантируют стабильный доход, выше инфляции - как это было с 2000 по 2007 год. Значит стратегическое инвестирование невозможно. Более того дефолты домохозяйств Алматы только начинаются.
Народный дефолт только наступает, люди в капкане -физически тяжело обслуживать ипотечный кредит и крах цен на недвижимость не позволяет продав квартиру, рассчитаться с банком т.к. сумма продажи не перекроет сумму кредита.
10) Обесценивание залоговой базы у банков
залоги банков стремительно обесцениваются и не могут в скором времени покрыть обеспечение по кредиту. А по земле они уже не покроют эти траты.Смешно наблюдать в Крыше как пытаются банки продать земли за миллионы долларов и рядом на той же странице продают частники землю на 80% дешевле.Банкам хотя бы свое вернуть, не говоря уже о прибыли.
11) Абсолютная безграмотность оценщиков в банках, коррупция и не профессионализм риэлтеров.
кого следует винить это в первую очередь оценщиков в банках, которые подставили и себя и банки и страну. Менеджер по рискам и оценщики в 2004-2008 годы в банках были по статусу чуть выше уборщицы. На оценку выезжали юнцы, только из института. Впрочем не профессионализм игроков на рынке недвижимости раздул пузырь , этот же не профессионализм обрушит цены.

12) Всеобщее ожидание падения цен на недвижимость.
основная часть населения которым действительно нужно жилье, не может позволить купить его себе по нынешним ценам. Стандарт по всему миру жилье должно стоить 100 арендных плат за него, 1 м.кв =1 зарплате. т.к. в результате кризиса аренда и зарплаты упали, то население обоснованно ждет падения цен.Заклинания риэлтеров не действуют.Лозунг недвижимость всегда в цене! - не работает. Строители погрязшие в кредитах отдают жилье почти по себестоимости, при этом нет наплыва покупателей.