Сообщений в теме: 4803

[Кукурузник!!!]

Еще один появился, всякую чушь понаписал.

Объясните уважаемый, что здесь чушь?
а не чушь что на рынке реально на 1 квартиру 10 маклеров не понятно какого происхождение.
С этим надо что то делать!

У нас надо в Казахстане не риэлторов и маклеров разгонять, а бороться с коррупцией, преступностью и открывать рабочие места - проще говоря производство. Пока реального производства не будет, риэлторы с маклерами никуда не денутся. А на форуме любой может языком трепаться. Взять текст с какого-то интернет-ресурса и вставить текст на форум - ума не надо.

Сообщение отредактировал Кукурузник!!!: 10.06.2012, 13:08:31

[Mers166]

Никогда не заключайте эксклюзивные договора! агентство и так будет работать...а так,всё в его руках,и вертеть как Хочет агентство,будет агентство..
эксклюзивный договор это кабала для хозяина,и гарантированная продажа и заработок агентства.потому что агентство будет ставить вам условия..

[Риэлтор-аналитик]

Никогда не заключайте эксклюзивные договора! агентство и так будет работать...а так,всё в его руках,и вертеть как Хочет агентство,будет агентство..
эксклюзивный договор это кабала для хозяина,и гарантированная продажа и заработок агентства.потому что агентство будет ставить вам условия..

Я предлогаю ЭД (экслюзивный договор - не можешь продовать сам или другой агент) только после того как предложу УД (универсальный договор - можешь продовать сам или другой агент), перед тем как получу согласие на сотрудничество!!!! Да Вы правы когда говарите про ЭД что это гарантированная продажа и зароботок агента и что это совего рода кабала которая ограничивает действия направленные на сомостоятельную продажу, но поверте для одного это кабала для другого это приемущество!!!
1. ЭД предлагается не каждому владельцу!!! Он предлогается владельцу только ликвидной недвижимости!!!
2. ЭД дешевле для владельца, чем УД!!! ЭД - 1%, УД - 2 %.
3. Под ЭД агент напрягаеться в 5 раз больше, так как может пострадать репутация!!! (для всех агентов есть пример Абсолюта с его подмоченной репутацией по ЭД, да еще Директор агентства три шкуры снимет с агента за ЭД, максимум увольнение (если срок ЭД - 3 мес и ты не продал), минимум штраф 200 баков (если срок ЭД 1,2 мес и ты не продал)!!! Я лично штрафовался уже несколько раз в своем агентстве, после чего реально задумался, а стоило мне вообще заключать с этим клиентом ЭД на этот объект и по такой цене!!!)
4. ЭД для агента даже немного не выгоден так как придеться делиться с другим агентом, потому что объект продвигается по межагентской сети!!!
5. ЭД не позволяет покупателю ставить свои условия и производить разные манипуляции на владельца!!! (вот почему покупателей мало приводят, так как фильтр пожоще ставится, например - только за нал!)
6. Да многие покупатели не довольны тем что объект продается по ЭД, но владелец в конце концов доволен!!! Это главная причина недовольства Риэлторами со стороны покупателей!!!
7. ЭД не позволяет конкурировать агентам между собой, а наоборот сплачивает их!!! (это про утки)
8. ЭД делают рынок недвижимости во власти Владельца, действуя через Риэлтора - громоотвод!!! (к стати это приводит в какой то части к необснованному росту цен)
9. Многие агенты просто не знают ЭД и не используют его в работе с клиентами!!!
10. Если объект не по ЭД, то он просто находится в базе, предлагается покупателю последним если уж не чего нет, как правило покупателю позволяют торговаться с владельцем на прямую (на ломай его по цене).
11. Срок УД - 6 мес. Срок ЭД - 1,2,3 мес на выбор клиента!!!


И это еще не все!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 10.06.2012, 19:09:15

[Ruslan M]

Если объект не по ЭД, то он просто находится в базе

А ещё некоторые вообще ни хотят заключать ни ЭД, ни УД. Просто позвонив, хотят оставить "заявку". Если кто-то думает, что агенство будет хоть как-то напрягаться по поводу такого объекта, то глубоко ошибается. Очень глубоко. И не надо потом жаловаться, что: обзвонил (-а) столько агентств и ни один (одна) не перезвонил (-а). И не перезвонят)) Хотя каждый сам, конечно, выбирает как продавать: УД, ЭД или безД))

Сообщение отредактировал Ruslan M: 10.06.2012, 17:52:11

[Риэлтор-аналитик]

Вообще я не вижу смысла заключать УД только если комиссия не 2-3%!!! Это единственная причина по которой можно работать по УД агенту!!!
Рекомендую Риэлторам работать по ЭД или вообще ни как!!!
Объекты без агента, без ЭД - тупо ломать по цене на 20-30 %!!! Покупатель будет доволен и Вы получите рекомендации, свой %, и прочее типа давай обмоем это дело!!!

[Риэлтор-аналитик]

Если объект не по ЭД, то он просто находится в базе

А ещё некоторые вообще ни хотят заключать ни ЭД, ни УД. Просто позвонив, хотят оставить "заявку". Если кто-то думает, что агенство будет хоть как-то напрягаться по поводу такого объекта, то глубоко ошибается. Очень глубоко. И не надо потом жаловаться, что: обзвонил (-а) столько агентств и ни один (одна) не перезвонил (-а). И не перезвонят)) Хотя каждый сам, конечно, выбирает как продавать: УД, ЭД или безД))

Согласен с тобой!!! Много наивных людей!!! Я вообще практически не работаю с такими - "хочу оставить заявку"!!! Предпочитаю когда меня приглашают к себе или приезжают в офис!!!

[Риэлтор-аналитик]

ЭД заключают только профессионалы!!! Остальная шулупонь этого не делает, так не знают или вообще бояться его, им так лучше живеться и работается, меньше напряг!!! Легче быть на строне покупателя, чем на стороне владельца!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 10.06.2012, 19:03:53

[sector30]

Возьмите любых авторов касающихся тематики Недвижимости, любой автор описывает работу только с ЭД. А иначе как можно работать без гарантии. Если бы многие риэлторы заключали ЭД, то тогда можно было и с покупателей ничего не брать ни каких процентов(за исключением только тогда когда покупатель сам нанимает риэлтора) т.е. переходить на американские методы работы. Вот тогда бы и в Казахстане работа риэлтора заняла своё место в обществе. А всю остальную шулупонь в топку. Сами продавцы должны понимать, что им лучше или работать с маклером с улицы или позвонить в любое АН т.е. Уважаемые продавцы не нужно самим подавать объявления в крышу (не мы с вами виноваты что такая ситуация на рынке недвижимости) позвоните в АН оставьте заявку и можно быть спокойными, что вам не будут названивать по 30-40 раз в день и не будут говорить, что есть клиент у которого бюджет меньше и можно ему предложить вашу квартиру(не будут занижать вашу цену). И будьте уверены, что когда вы откроете страницу в крыше с вашими параметрами продаваемой вами квартиры вы не будете удивлены, что оказывается ваша квартира стоит на много дешевле, чем вы сами её выставляете. Вот пример:6

2-Комнатная за 265000

Алматы
жил. комплекс ЖК "Бухар жырау Тауэрс", 2008 г. п., этаж ## из 22, площадь 110 м², черновая , потолки 3 м, санузел раздельный, телефон отдельный, интернет ADSL.
############# — хозяин или его представитель

2-комнатная за 255000
Алматы, Алмалинский р-н, Шевченко — ГагаринаМонолитный дом, 2009г. п., этаж # из 22, площадь 110 м², кухня — 20 м², черновая , потолки 3.0 м, санузел 2 с/у и более, телефон отдельный. Торг. Ренессанс, рапсодия, долина роз, байсал,...
############### — риэлтор

Сообщение отредактировал Elty: 12.06.2012, 10:23:17

[мастерица-ца]

Рекомендую Риэлторам работать по ЭД или вообще ни как!!!

А что Вы порекомендуете продавцам?будучи продавцом могу сказать,удобно когда твою квартиру предлагают разные агентства,естественно кому доверяешь,проверенные,чем одно агентство,у которых могут быть те же самые клиенты,но всё же хочется по скорее,в общей сложности клиентов все равно больше,чем с одного АН.
И не вижу смысла спорить,так как работать по ЭД и выкладываться на все 100 мало кто может,найдется 100 причин почему недвижимость не продается.

[Риэлтор-аналитик]

Рекомендую Риэлторам работать по ЭД или вообще ни как!!!

А что Вы порекомендуете продавцам?будучи продавцом могу сказать,удобно когда твою квартиру предлагают разные агентства,естественно кому доверяешь,проверенные,чем одно агентство,у которых могут быть те же самые клиенты,но всё же хочется по скорее,в общей сложности клиентов все равно больше,чем с одного АН.
И не вижу смысла спорить,так как работать по ЭД и выкладываться на все 100 мало кто может,найдется 100 причин почему недвижимость не продается.

Это ваше право! Работать с одним или несколькими АН!
Рекомендую с начала проверить одно АН подписать договор на 1 мес, потом с другим АН.

[ILANG]

Если объект не по ЭД, то он просто находится в базе

А ещё некоторые вообще ни хотят заключать ни ЭД, ни УД. Просто позвонив, хотят оставить "заявку". Если кто-то думает, что агенство будет хоть как-то напрягаться по поводу такого объекта, то глубоко ошибается. Очень глубоко. И не надо потом жаловаться, что: обзвонил (-а) столько агентств и ни один (одна) не перезвонил (-а). И не перезвонят)) Хотя каждый сам, конечно, выбирает как продавать: УД, ЭД или безД))

на ЭД теряют хозяева квартир. Потому что "Время- деньги". А заключив ЭД, Собственник уне не может влиять на процесс продажи. Просто пассивно ждет. И, как правило, безрезультатно. ЭД - защищает только интересы маклера.

обычный договор - вполне нормальный регулятор партнерских отношений.

[oboWarn]

Если объект не по ЭД, то он просто находится в базе

А ещё некоторые вообще ни хотят заключать ни ЭД, ни УД. Просто позвонив, хотят оставить "заявку". Если кто-то думает, что агенство будет хоть как-то напрягаться по поводу такого объекта, то глубоко ошибается. Очень глубоко. И не надо потом жаловаться, что: обзвонил (-а) столько агентств и ни один (одна) не перезвонил (-а). И не перезвонят)) Хотя каждый сам, конечно, выбирает как продавать: УД, ЭД или безД))

на ЭД теряют хозяева квартир. Потому что "Время- деньги". А заключив ЭД, Собственник уне не может влиять на процесс продажи. Просто пассивно ждет. И, как правило, безрезультатно. ЭД - защищает только интересы маклера.

обычный договор - вполне нормальный регулятор партнерских отношений.

При этом в ЭД очень четко прописана ответственность и штрафняки при попытке спрыгнуть или продать в обход агенства, но про отвественность и штрафняки агенства написано очень туманно. Про денежную компенсацию в случае непродажи агенством и не выполнения обязательств я вообще молчу. Даже если они есть будешь по судам еще долго таскаться, пока тебе скажут что ты прав, да еще в три раза больше времени понадобиться чтоб выбить компенсацию с агенства. Проще плюнуть на это.
Поэтому ЭД агенства заключают только на ликвид, при этом ликвид это или не ликвид они сами определяют на глаз.

[ILANG]

Если объект не по ЭД, то он просто находится в базе

А ещё некоторые вообще ни хотят заключать ни ЭД, ни УД. Просто позвонив, хотят оставить "заявку". Если кто-то думает, что агенство будет хоть как-то напрягаться по поводу такого объекта, то глубоко ошибается. Очень глубоко. И не надо потом жаловаться, что: обзвонил (-а) столько агентств и ни один (одна) не перезвонил (-а). И не перезвонят)) Хотя каждый сам, конечно, выбирает как продавать: УД, ЭД или безД))

на ЭД теряют хозяева квартир. Потому что "Время- деньги". А заключив ЭД, Собственник уне не может влиять на процесс продажи. Просто пассивно ждет. И, как правило, безрезультатно. ЭД - защищает только интересы маклера.

обычный договор - вполне нормальный регулятор партнерских отношений.

При этом в ЭД очень четко прописана ответственность и штрафняки при попытке спрыгнуть или продать в обход агенства, но про отвественность и штрафняки агенства написано очень туманно. Про денежную компенсацию в случае непродажи агенством и не выполнения обязательств я вообще молчу. Даже если они есть будешь по судам еще долго таскаться, пока тебе скажут что ты прав, да еще в три раза больше времени понадобиться чтоб выбить компенсацию с агенства. Проще плюнуть на это.
Поэтому ЭД агенства заключают только на ликвид, при этом ликвид это или не ликвид они сами определяют на глаз.

8 лет назад я покупала, хозяева уступали цену, а риэлтор ее держал. Я ему говорю "я вам заплачу процент как будто по вашей цене покупаю, вы ничего не теряете". Но он не соглашался.
В результате я ушла и купила у других...

Сейчас, надо замеитть, риэлторы на ЭД не настаивают. Но и не напрягаются...

Сообщение отредактировал ILANG: 11.06.2012, 14:44:56

[Риэлтор-аналитик]

Особенность ЭД в том что в нем прописываеться цена продажи, т.е. та сумма которую хочет получить владелец. Риэлтор не может согласиться на сделку ниже той суммы которая указана в договоре. У меня часто такое бывает, сначала владелец ставит максимум, потом через месяц снижает, мне приходиться заключать дополнительное соглашение (допик) на изменение суммы которую он хочет!!!
Есть еще одна особенность ЭД, в том что Риэлтор дает согласие на сделку тому покупателю которого он выбрал, а не владелец, при условии что цена соответствует запросу владельца!!!
Пример 1: на меня вышел покупатель без Риэлтора и Риэлтор со своим покупателем, сделка будет совместной с другим Риэлтором!!!
Пример 2: на меня вышло несколько покупателей из которых большенство торгуются либо ведут себя непонятно иногда даже дерзко и по хамски, сделка будет с лучшим покупателем!!!
Пример 3: на меня вышли несколько покупателей, из которых большенство ипотечников, сделка будет с покупателем у которого нал!!!
Пример 4: в ЭД прописываються дополнительные требования владельца: сроки освобождения, расходы по нотариусу и прочее, так вот сделка будет только с тем покупателем который согласиться на эти условия или даже предложит лучшие условия!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.06.2012, 09:50:31

[Риэлтор-аналитик]

Есть в ЭД еще Особое условие!!! оно звучит примерно так - Продаю при условии что будет найден альтернативный объект недвижимости!!! Т.е. с покупателем заключается предварительный договор (с владельцем) или аванс (с агентством), а не договор задатка!!! Особенность предварительного договора или аванса в том что в случае если квартира не будет найдена то покупателю возвращаеться не двойная сумма а та сумма которая была получена владельцем или агентством. Если Риэлтор найдет владельцу другую квартиру а он найдет, так как сотруднячает с другими Риэлторами по их ЭД, плюс собственная база данных!!! то сделке быть!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.06.2012, 11:44:29

[Риэлтор-аналитик]

Владельцы конкурируют между собой на рынке недвижимости!!! Риэлторы не хотят конкурировать между собой, они хотят помогать владельцу сотруднячая между собой!!! По сути заключив ЭД на вас будет работать армия Риэлторов!!!

[Риэлтор-аналитик]

Еще по ЭД документы владельца проверяются более тщательней, при необходимости исправляются до начала продажи!!! Так как другой Риэлтор который приведет покупателя должен быть уверен в том что объект по докам готов к сделке (это уже репутация Риэлтора который запустил объект по межагентской сети)!!! Да и хорошему покупателю это тоже нужно знать!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.06.2012, 10:52:49

[Риэлтор-аналитик]

Есть особенность!!! Объекты по ЭД с начала предлогаются межагентской сети МЛС (другим Риэлторам), спустя 14 - 30 дней если нет откликов выбрасываються на открытый рынок - сайты, газеты, журналы - "Крыша", "KN. KZ", "Из рук в руки", "Вся недвижимость", "Недвижимость без посредников"!!! Лично я не пользуюсь газетами и журналами это вчерашний день!!! ТОЛЬКО ИНТЕРНЕТ!!! так как тираж и зона обхвата у газет и журналов ограничен и мало информации об объекте можно дать (3 строчки очень коротко, малым шрифтом, нет или мало фото еще и в черно белом цвете)!!! Нет возможности работать и привлекать региональных покупателей!!! А интернет дает полную возможность как в призентации объекта так и широте зоны обхвата потенциальных покупателей, плюс огромное удобство для покупателей!!! Интернет рулит
Местнах (Алматинцев) покупателей мало да и еще к тому же они такие сложные просто ужас ("Алма -ата город кидал")!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.06.2012, 13:15:59

[Наше Величество]

риэлтор аналитик, вы не могли бы не ставить после каждого слова о ТРИ восклицательных знака???
читать??? вас??? очень??? сложно???
пусть даже иногда и проскальзывают адекватные мысли в ваших постах

[Ruslan M]

Даже если они есть будешь по судам еще долго таскаться, пока тебе скажут что ты прав, да еще в три раза больше времени понадобиться чтоб выбить компенсацию с агенства.

А Вы думаете агентству легко выбить штрафняки по суду с клиента, который кинул? Даже если есть решение суда в пользу агентства, то как добиться исполнения решения? Зачем играть в футбол в одни ворота?

Справедливей надо быть)))

ЗЫ Если сумма штрафных санкций составляет меньше 5-ти тысяч у.е., то вообще экономически нецелесообразно заниматься этим. Расходы на юриста и судебные издержки гораздо больше, чем пресловутая штука комиссионных. Только разве "из принципа".

Сообщение отредактировал Ruslan M: 13.06.2012, 15:45:35