Сообщений в теме: 4803

[*R*U*M*I*]

Помогите советом (заранее прошу прощения если эта тема затрагивалась)!
Ситуация следующая: при осмотре квартиры договор об осмотре подписывается мной, на встрече я и брат. Но через неделю брат находит по сайту крыша объявление о продаже квартиры с более низкой ценой и едет на осмотр квартиры, там другой риелтор, с которым он подписывает договор об осмотре. Квартира оказалась той же самой, но поскольку цена ниже, он решает дальше сделки провести через данного риелтора. Теперь первый риелтор угрожает, что подаст в суд на меня и присылает через адвокатов письмо-претензию. Нарушением они указывают "передачу информации об объекте третьему лицу, т.е. моему брату, которым объект был приобретен. Таким образом, я якобы нарушила права и законные интересы исполнителя, что является основанием требовать возмещения вознаграждения в полном размере".
Первый риелтор не имел эксклюзивного договора на продажу квартиры. Брат вышел на второго риелтора самостоятельно через опубликованное им объявление в интернете. Мы же имеем право выбирать с кем нам работать. Тем более, что договор об осмотре подписывается до показа квартиры, и мы понятия не имеем какую именно квартиру нам будут показывать.Во время первого просмотра квартиры брат присутствовал и слышал всю информацию напрямую от самого риелтора - можно ли использовать этот довод?
Подскажите каким образом мы можем защититься? нужно ли отвечать на письмо-претензию и что именно?

отзовитесь у кого возникала такая ситуация, пожалуйста!

[Риэлтор-аналитик]

скажите пожалуйста сейчас риэлторы берут с 2х сторон?

С кем договор тот и платит комиссию.
Нет договора соответственно и нет комиссии.

я продавец приходил риэлтор и говорит что с двух сторон берет деньги но при этом ни какого договора не заключали,как я помню то обычно платили покупатели

И на основании чего он получает(ит) комиссию, если договора нет? (свыше 100 МРП должен быть договор! на сколько я помню). Тем более он занимается предпринимательской деятельностью.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 12.03.2013, 13:56:22

[попошечка]

спасибо за ответ,риэлтор наверное работает не официально как повезет наверное)) нет желания с ним дело иметь)

[Arman_Bazilov]

На сайте kn.kz есть раздел о риеэторских агенствах Казахстана. www.kn.kz/companies/

Арман Вы ведь реально пиаритесь! так как Вы представитель этого сайта. Ваша личность мне знакома. Не надо так делать!

Здравствуйте! Вы совершенно правы. Я сообщил информацию на соответствующей ветке. У нас есть этот каталог, который может быть полезен для всех заинтересованных лиц.
Я не скрываюсь и пишу от собственного имени. Кроме Вас, уверяю, много людей знают меня и мое место работы.
Приятного дня.

[gog77]

я повидал таких тварей, которых "жаба душит" и свое им дай и чужое (в чужой карман готовы залезть).

- несомненно ты их знаешь, одного каждый день видишь в зеркало

В конечном счете, я позвонил некоторым людям. В результате через 3 дня они мне привезли мой заложенный интерес

- ну кто бы сомневался в бандитских принципах работы

[Ruslan M]

Почему в Казахстане высокие цены, являются ли риэлторы в этом пособниками?? Мнение Европейского эксперта >>> подробнее

[Solnce D]

Добрый день! Прошу помочь разобраться в ситуации.
2 недели назад риелтор нашла нам квартиру. Муж подписал договор с риелтором (только в одном экземпляре). Второй экземпляр она обещала позже довести.
После этого она берет документы на квартиру у продавца для проверки у юристов агентства недвижимости. На следующий день у нотариуса при заключении сделки обнаруживается, что у хозяйки нет договора купли-продажи на квартиру. Хотя риелтор перед сделкой говорит, что с документами всё нормально (есть весь пакет документов). Плюс обнаруживается, что риелтор не предупредил хозяйку квартиры об уплате налога на коммерческую прибыль (данный момент я просила урегулировать риелтору до нотариуса). В этот день сделка срывается. все со скандалом расходятся.
Однако, взвесив всё за и против, мы решаем всё-таки купить квартиру напрямую без риелтора, оплатив налог за хозяйку (в размере 1000 уе). Находим контакты хозяйки и на следующий день (после того как она нашла договор купли-продажи) оформляем сделку. Получается нам пришлось переплатить за квартиру из-за налога.
Через пару дней начинает звонить риелтор и требовать свои деньги (700 уе) и угрожать подать на нас в суд. каждый день она пишет грозные смс. Мы считаем что риелтор не оказал заявленный в договоре полный спектр услуг, нанёс моральный ущерб (срыв сделки) и материальный ущерб (уплата налога). Плюс своим нынешним поведением заставляет опасаться за свою жизнь.

Что можно предпринять в данной ситуации?

П.С. договор с риелтором подписал муж, однако квартиру мы оформили на моего отца.

[Ruslan M]

После этого она берет документы на квартиру у продавца для проверки у юристов агентства недвижимости.

Как правило, АН предоставляют копии документов на недвижимость,а не оригиналы. АН не проверяет подлинность документов, АН проверяет достаточность и соответствие действующему законодательству для оформления сделки. В ходе реализации объекта могут потерять ДКП, могут появится какие-то другие обстоятельства, но об этом не будет сообщено риэлтору. Как потом вы нашли этот самый договор купли-продажи?

Плюс обнаруживается, что риелтор не предупредил хозяйку квартиры об уплате налога на коммерческую прибыль (данный момент я просила урегулировать риелтору до нотариуса).

Уплата дохода от реализации недвижимости, который получен в течении года с момента её приобретения является обязанностью продавца. Чьи интересы представлял риэлтор: ваши, продавца или обеих сторон?? Как риэлтор мог это урегулировать?? Это возможно только, если занизить в договоре стоимость сделки. Но это опасно для покупателя. Да ещё и незаконно.

оплатив налог за хозяйку (в размере 1000 уе)

Это обязанность продавца, а не покупателя. Никто вас не заставлял этого делать. Вы сами так решили без риэлтора. Почему за ваше решение должен нести ответственность другой?

договор с риелтором подписал муж, однако квартиру мы оформили на моего отца.

Есть возможность представить в суде, что отец сам по себе нашел эту квартиру, если суд на это посмотрит с "правильной" стороны. Ну ещё и от условий договора тоже.

Через пару дней начинает звонить риелтор и требовать свои деньги (700 уе) и угрожать подать на нас в суд. каждый день она пишет грозные смс.

Ну это "больной" риэлтор. Если бы он все делал правильно, даже несмотря на все перечисленные обстоятельства, то это минус его деятельности и человеческим отношениям. Статью за угрозы жизни и здоровью ещё никто не отменял.


Итак:
- 1000 у.е. уплаченного за продавца налога вам суд однозначно не вернет
- моральный вред присудит, если докажите что вы переживали глубокие нравственные переживания и т.п. в результате действия/бездействия риэлтора. Но сумма будет небольшая.
- АН не оказало всего комплекса услуг. Если предоставление документов для сделки было неполным по вине АН, то тогда можно настаивать на отмене договора. Если нет, то надо выполнять обязательства по уплате комиссии.
- договор оформлен на отца. необходимо видеть текст договора. Как посмотрит суд на все обстоятельства этого дела трудно предугадать.

[Solnce D]

Спасибо за оперативный ответ!

по п1. АН в лице риелтора напрямую у продавца взяли копии документов на квартиру за день до заключения сделки у нотариуса. В данный пакет хозяйка квартиры не положила договор купли-продажи. Попросту забыла про него (по её словам). Как мне кажется, нормальное АН должно было сразу заметить, что не хватает договора купли-продажи. А это заметил только нотариус. А мы доверились риелтору. Т.к. за так называемую "юридическую проверку" мы заплатили риелтору 5 000 тг.

по п.2. Риелтор подписал договора и с продавцом, и с покупателем. Я знала, что продавцу необходимо уплатить налог, в этой связи, попросила риелтора предупредить продавца по данному моменту. Однако риелтор так и не довёл данную информацию до продавца. Я могла бы обсудить это сама с продавцом, но риелтор категорически отказывался на обмене номерами между мной и продавцом.

по п.3. Это уже наше решение с продавцом.

по п.4. Риелтор так и не отдал мужу наш экземпляр договора.

Я считаю, что т.к. АН не оказало весь спектр услуг, то мы можем просто игнорировать их звонки и смс.
Как Вы думайте правильно ли я поступаю? Какие шансы того, что АН подаст в суд? Или это просто угрозы? Стоит ли ехать к ним в офис?

П.С. "- АН не оказало всего комплекса услуг. Если предоставление документов для сделки было неполным по вине АН, то тогда можно настаивать на отмене договора. Если нет, то надо выполнять обязательства по уплате комиссии."

Как можно настаивать на отмене договора, если АН не отдаёт наш экземпляр?

Сообщение отредактировал Solnce D: 16.03.2013, 19:41:05

[Ruslan M]

Как мне кажется, нормальное АН должно было сразу заметить, что не хватает договора купли-продажи. А это заметил только нотариус.

АН предоставили копии, а нотариусу оригиналы. Это две разные вещи. Продавец предоставляет документы, а не АН. Ведь сделку зарегистрировали. Значит в действительности, АН проверили документы, но собственник при заключении сделки не положил этот договор. Как говорите, что сам собственник забыл их положить. Вины АН в этом нет, так как у АН нет этих документов, а они лишь дают список необходимых документов,для заключения сделки.

по п.2.

Риэлтор произвел поиск объекта, провели экспертизу документов на достаточность, но продавец на сделку не взяла этот документ. Кроме того, консультирование по вопросам реализации в вашем договоре обязательств со стороны АН скорей всего нет. Это ведь "проблемы" продавца. Настаивание на просьбе и т.п. вне рамок договора в данном случае необоснованно. Претензии должен заявлять продавец, если у него договор с АН, то он должен консультировать продавца.

по п.3.

Ну вот и сами ответили на вопрос.

по п.4.

Непорядочно поступил риэлтор, а может быть халатно. Но договор это документ который представляет как минимум две стороны. Если вам не представляют воторой экземпляр, то и подписывать не следует. В суде он может заявить (ну если он моральный урод конечно), что он вам дал договор, а вы его просто потеряли. Доказать обратное будет трудно.

Я считаю, что т.к. АН не оказало весь спектр услуг, то мы можем просто игнорировать их звонки и смс.

Если вы действительно в этом уверенны, и есть все необходимые доказательства в соответствии с действующим зак-вом, то этот вопрос можете доказать в суде, если АН подаст исковое заявление.

Риэлтора не защищаю, так как судя по описанию действий есть моменты, по которым он поступил непрофессионально, даже если это выходит за круг обязанностей в договоре. Налицо неудовлетворенность клиента. Тут скорей всего эмоциональное восприятие. Так как сделка оформлена на другое лицо, то на отмене договора можно настаивать, как описывал ранее. Но это тоже морально как-то не очень хорошо выглядит. Хотя есть персонажи, которые говорят, что риэлторов надо кидать и швырять, если по их мнению им что-то не понравилось. Ну это уже вам выбирать как поступать.

[Ruslan M]

На самом деле очень часто происходит, что сделку не удается зарегистрировать с первого раза.

Случай 1. Произведена проверка документов, были проверены все данные. Все совпадало. Это было сделана до сделки гораздо раньше. Нашелся покупатель, покупателю были представлены все документы, была донесена информация о неузаконенной перепланировке и как это можно решить (было заключение сейсмолога и специалистов). Назначено время сделки. С самого утра еду за справкой об обременении. Как только получил, звоню продавцу, что надо ещё раз сверить оригиналы. Но продавец отказывается ввиду занятости. Ведь все уже проверяли и у юриста, и у нотариуса. На сделке оказывается при сверке, что в кадастровом номере не сходится одна цифра. Если бы эту проблему проверили с утра, то к назначенному времени сделки уже все исправили бы (на корректировку и обновление базы уходит 2-3 часа). Все нервничают, начинают температурить Спокойно все объясняю, нотариус поддерживает. Откладываем сделку на след день. С собственником едем в ДЮ для корректировки (мог бы и сам, но для этого нужно выписывать доверенность и собственник отказался). Вносят корректировку, на следующий день оформляем сделку, все говорят спасибо и очень рады.

Случай 2 Также были представлены документы на квартиру. Ввиду того, что старый ТП, и два собственника в равных долях, говорю, что надо сделать при заключении сделки. Соглашаются. Консультируюсь у юриста по вопросам оформления. ТП оказывается можно не менять. Проходит довольно продолжительное время. Постоянно созваниваемся и переписываемся по электронной почте, встречаемся при показах объекта. И вдруг находится покупатель. Сразу оформляем соглашение о задатке, но когда я прошу предоставить оригиналы документов для оформления соглашения, то выясняется, что сменился собственник (переоформлен на брата), получен новый ТП. Я честно говоря в шоке. Вопрос к собственнику: почему не проинформировали? Лишь пожимание плечами. Проверяю на комплектность на месте, спрашиваю есть ли ещё какие сюрпризы? Ответ: нет. Заключаем соглашение о задатке с обязательство собственника подготовить документы к моменту сделки. Потом ещё оказывается, что собственник заключил ещё один договор с другим АН по эксклюзивной продаже, и если он оформит сделку (сам или с другим АН) в сроки по условиям соглашения о задатке, то должен выплатить крупную неустойку. Кстати цена объекта с другим Ан гораздо ниже чем со мной. Что делать? Предлагаю варианты: поговорить с АН о расторжении договора (те угрожают судами и т.п. хотя не привели ни одного реального клиента и мягко говоря вообще не правы в данной ситуации, ), заключить сделку и все (так как сумма сделки с лихвой покрывает все возможные убытки, но собственник теряет около 5,0 тыс. долл. и не хочет просто так их отдавать), поговорить с покупателем о переносе сроков сделки. Третий вариант срабатывает. Все довольны.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 16.03.2013, 20:40:14

[Solnce D]

Еще раз спасибо!
Осталось пару вопросов.
п.1. Мы (продавец и покупатель) считаем, что сделка в первый день у нотариуса сорвалась из-за халатности/ риелтора. Как нам кажется риелтор должен был заранее дать список документов продавцу, необходимых для сделки. Мы правы?
А вдруг продавец незаконно продаёт квартиру раз у него нет договора купли-продажи? Почему АН упустило этот момент? Почему за день до сделки АН, не увидев в пакете документов договора купли-продажи, не запросило данный документ?
п.4. У продавца тоже отсутствует второй экземпляр договора. В этой связи, мне кажется в суде АН трудно будет доказать, что продавец и покупатель "потеряли" договора. Не так ли?

"Если вы действительно в этом уверенны, и есть все необходимые доказательства в соответствии с действующим зак-вом, то этот вопрос можете доказать в суде, если АН подаст исковое заявление."

А какие доказательства могут понадобится?


А можно ли запросить у АН акт выполненных работ и оплатить только то, что реально сделало АН, т.е. нашло квартиру. И к примеру оценить это в 100 уе?

[Ruslan M]

А можно ли запросить у АН акт выполненных работ и оплатить только то, что реально сделало АН, т.е. нашло квартиру. И к примеру оценить это в 100 уе?

АВП подписывается после выполнения работ. Вы считаете, что АН выполнило работ на100у.е., то надо сообщить об этом АН. Вопрос в том, что АН может не согласится и требовать всю сумму по договору.

п.1. Мы (продавец и покупатель) считаем, что сделка в первый день у нотариуса сорвалась из-за халатности/ риелтора. Как нам кажется риелтор должен был заранее дать список документов продавцу, необходимых для сделки. Мы правы?

Сделка сорвалась не из-за списка, а из-за того, что продавец не предоставил всех документов на момент совершения сделки. Вы достоверно не знаете: был этот список или нет, так как это взаимоотношения риэлтора с продавцом, а не с вами. По поводу договоров - это вообще не аргумент. Вы подписали, видели что подписывали. Наверняка в договоре указано, что "договор заключен и подписан в двух идентичных экземплярах по одному экземпляру у каждой из Сторон" и т.д. Риэлтору ничего не потребуется доказывать.

Кроме того, следует отметить, что сделка не сорвалась по вине/халатности, а была перенесена на более поздний срок. Это две разные вещи.

Тут вижу следующее (как риэлтор ):
- произошла заминка при оформлении документов
- продавец начал требовать дополнительную сумму за то,что ему надо платить налог с дохода от прироста стоимости, а покупатель провел переговоры по этому вопросу без риэлтора с продавцом (что уже нарушение договора со стороны покупателя и продавца). Наверное покупатель долго искал квартиру,квартира ему понравилась и поэтому он согласился увеличить стоимость покупки. Но, как говорится, "осадок остался".
- в-общем обиды и неудовлетворенность клиента налицо.
Но... Но ведь объект найден, сделка оформлена по согласованной с вами ценой (ведь могли отказаться). Вы ведь этого хотели? Тут минус, что прошло все через пень колоду. Это другой вопрос.
Здесь риэлтор не уловил психологическую сторону вопроса. Ведь все нервничали, а надо было успокоить и решить все возникающие вопросы компетентно.

Дальше поступайте как знаете.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 16.03.2013, 21:27:26

[Solnce D]

Спасибо!
Получается у АН есть все основания требовать у нас деньги? И нам только остаётся заплатить всю сумму АН?

[Solnce D]

Дальше поступайте как знаете.

А что Вы посоветуйте?

[Ruslan M]

Получается у АН есть все основания требовать у нас деньги? И нам только остаётся заплатить всю сумму АН?

У вас ДКП оформлен на другое лицо. С юридической точки зрения в суде можете заявить, что отец ничего не знал про этот договор, что он сам нашел эту квартиру. И тогда ничего не надо платить вообще. Даже есть вероятность того, что суд примет эти аргументы. Но здесь моральная сторона вопроса. Уже говорил об этом.

Ввиду того, что риэлтор не полностью удовлетворил потребности клиента (даже если они выходят несколько немного за рамки договора), то можно договориться о снижении комиссии. Ну, например, на 50%. Пусть риэлтору будет уроком, что надо заниматься не только сводничеством)) Если нормалный, то поймет, если нет, то пусть судится.

Сообщение отредактировал Ruslan M: 16.03.2013, 21:37:26

[Solnce D]

Еще раз спасибо!
Как я поняла Вы риелтор. Жалко, что нам не попался такой специалист как Вы.

П.С. Я в принципе готова оплатить часть суммы. Т.к. риелтор нашёл квартиру. Но муж стал против оплаты после угрожающих смс и звонков.

[Риэлтор-аналитик]

Еще раз спасибо!
Как я поняла Вы риелтор. Жалко, что нам не попался такой специалист как Вы.

П.С. Я в принципе готова оплатить часть суммы. Т.к. риелтор нашёл квартиру. Но муж стал против оплаты после угрожающих смс и звонков.

Просто из любопытства!
Какое это агентство?

[Solnce D]

Еще раз спасибо!
Как я поняла Вы риелтор. Жалко, что нам не попался такой специалист как Вы.

П.С. Я в принципе готова оплатить часть суммы. Т.к. риелтор нашёл квартиру. Но муж стал против оплаты после угрожающих смс и звонков.

Просто из любопытства!
Какое это агентство?

в г.Астана. название думаю не стоит выкладывать здесь на форуме. во всяком случае пока идут разбирательства

[Риэлтор-аналитик]

Почему в Казахстане высокие цены, являются ли риэлторы в этом пособниками?? Мнение Европейского эксперта >>> подробнее

Это он про Алматы так говорит., единственный нормальный город в Казахстане? у которого нет конкуренции в стране, по многим показателям и еще не скоро будет.
Зачем недвижимость за рубежом если: нет работы, про свой бизнес там - вообще молчу, языковой барьер, ментальность разная, нет родственников, цены (за товары и услуги) бешенные, и прочее.....?
Если только отдохнуть, потусить, загаситься, капитал хеджировать, движение по бизнесу!
Наши цены на недвижимость - это отношение людей к городу и стране. Цены говорят - здесь лучше!!!
Если СК "Базис" зеленый свет" дать (и помочь)- весь мир завидовать будет!!!

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 16.03.2013, 23:09:44