http://krisha.kz/con.../news/4996.htmlНас ждет обвал стоимости земельных участков
И это будет гораздо серьезней, чем обвал на рынке недвижимости.
Так в интервью газете "Караван" заявили оценщик Борис Гузев и заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
– Вспоминаются заверения бывшего алматинского акима Имангали Тасмагамбетова о том, что земли в Алматы почти не осталось. И возражения на это со стороны тогдашнего председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами Бахыта Оспанова: как нет земли? В Алматы 31,5 тысячи гектаров, из них 40 процентов – свободная территория! Аким поправился: земля есть, но к ней не подведены коммуникации, как такую раздавать людям под индивидуальное жилищное строительство?! На этом вопрос о бесплатных 10 сотках сошел на нет.
Но вскоре возникла тема изъятия земель под госнужды. По мнению Бориса Гузева, если бы не изъятие земли, то она в Алматы по-прежнему бы стоила 2–5 тысяч долларов за сотку.
– Теория оценки земли тесно переплетается с перспективой наилучшего ее применения. Одно дело, если бы земля перепродавалась из рук в руки для строительства индивидуального жилья. Совсем другое – когда речь идет о комплексной застройке, строительстве жилых комплексов, торговых центров и прочей коммерчески выгодной недвижимости. Вот поэтому стоимость земли в южной столице с 2001 по 2005 год планомерно росла на 30–40–50 процентов, а в 2006 году резко взлетела в три раза! Шутка ли: в верхней части города сотка земли оценивалась (без строения!) в 300 тысяч долларов! Она бы и сегодня так стоила, если бы не отменили изъятие.
Получается, что земля в Алматы никогда не имела рыночной стоимости?
– Совершенно верно. Ее "надули" искусственно, сначала приняв Земельный кодекс и не обеспечив его нормативами по оценке земли при изъятии для госнадобностей, дикими аппетитами чиновников, которые снимали свою пенку, – продолжает разговор Александр Калинин. – Строительные компании, получив за бесценок землю, брали в банке кредит на строительство. На свои деньги мало кто строил.
А поскольку чиновники умудрились запустить механизм изъятия земель без методики рыночной оценки, это привело к многочисленным скандалам – и опять вызвало рост цен. Оценку в конце концов приняли, но слишком поздно. Сегодня изъятие сошло на нет. В Алматы сегодня есть только три объекта, где происходит изъятие. Это район Аль-Фараби – Гагарина ("СитиСервисИнвестСтрой"), Достык, и Аль-Фараби ("Мобилстрой") и Восточная объездная дорога. Район Зеленого рынка и парка Горького, где намечалось изъятие, сегодня – один из самых дешевых по ценовым предложениям районов. Здесь ждали сноса, практически ничего не вкладывали в свое жилье, там стоят ветхие строения. И люди не могут от них избавиться. И сегодня как никогда становится ясно: желание жить на земле – это миф. Человек хочет жить комфортно. И хочет денег. Другое дело, что сегодня их уже ему никто не даст.
– Какова сегодня ситуация с земельными участками?
– На днях мы завершили мониторинг, и результаты шокировали. Я неделю сидел и думал, писать или не писать отчет? Хотя я в этой теме нахожусь постоянно, поскольку консультирую четыре банка. Поверьте, ипотечные кредиты – это еще не самая большая головная боль банков! Земля – вот самая большая проблема!
В залоге у банков сейчас сосредоточено до 10–12 процентов земель Алматы. Это более 3 тысяч гектаров! В основном в верхней части города.
Конечно, если бы это были небольшие участки по 10 соток, банк реализовал бы их с большим удовольствием и выгодой для себя. Но речь ведь шла о комплексной застройке города. Есть генплан, его нельзя менять. Это почти как закон. И инвесторы выкупали после изъятия землю у государства одним неделимым куском. Под эту землю банки давали огромные кредиты, а поскольку многие застройщики действовали по принципу пирамиды, то многие участки остались неосвоенными.
Я уже не раз приводил пример, что даже при точечной застройке, если у тебя есть 60 соток свободной земли, ты можешь выстроить жилой дом в 9 этажей за девять месяцев и у тебя будет чистая прибыль в 3,5 миллиона долларов. А при комплексной застройке фигурировали совсем другие цифры.
Сегодня незастроенные залоговые земли – это неликвидный инвестиционный капитал, который практически ничего не стоит. Он вновь приобретет цену, когда снова начнется реализация генерального плана. А пока… эта земля будет лежать мертвым грузом.
Я начал мониторинг земли, когда отменили 67 постановлений акима об изъятии. Произошло не просто снижение, а обвал рынка земли. Почти на 85 процентов! Не веря своим глазам, я объехал все объекты, предлагаемые в свободную продажу. Начал с самых "горячих" районов: Медеуского и Бостандыкского. За речкой Алматинкой (так называемый район "Компот" – улицы Грушевая, Вишневая и т. д.), где год назад и с 200 тысячами долларов за сотку было не подобраться, сегодня ее отдают за 35 тысяч. Когда я озвучил эти цифры, две недели рынок просто не мог переварить это, у людей был шок.
Самое интересное, что даже по этим ценам за две недели всего лишь в 3–5 процентах случаев были совершены сделки купли-продажи.
– Неужели совсем нет покупателей?
– Покупатели есть. Среди них те, кто получил некогда большие компенсации и ждал падения рынка, те, кто отложил свой покупательский спрос из-за дороговизны. Рынок земли вновь входит в стадию спокойствия, где ее покупают не для спекуляций, а для себя. Чтобы построить на ней дом и жить.
Войти
Регистрация
Наверх
