Сообщений в теме: 5002

[Elty]

MODERATORIAL

Локальные правила темы:

1. Пользователь, интересующийся почему не продается недвижимость, или же за сколько ему стоит продать или купить недвижимость, размещает здесь само объявление или выкладывает ссылку на объявление для обсуждения.

2. Обсуждение должно быть вежливым, любой намек на подтрунивание или переход на личности будет считаться нарушением пункта 2.2.3 Правил.

3. Обсуждение риэлторской деятельности, причин девальвации, причин инфляции, крышеиндекса и его колебаний, землетрясений и т.п. в отрыве от обсуждения конкретного объявления - запрещается.

Сообщение отредактировал Elty: 05.10.2015, 18:40:23

[almost]

Господа хорошие, ну есть же разумный предел и рыночные механизмы определения стоимости квартир.

Есть стоимость земли в городе (кстати, нехилая в центре), стоимость строительства, проектов, кредитных (и даже своих) денег, риски в нашем неспокойном государстве.

Пройдет паника, и цены выровняются до уровня себестоимости + здоровой маржи, процентов 20%.

А вторичка подровняется к первичке с небольшим коэффициентом, потому что, как ни крути, площади в ней меньше, районы обжитые, инфраструктура налажена и т.д.

И, особенно в центре и в предгорьях, не расстроишься, поэтому там всегда будет цена в адеквате.

 

Но сейчас - паническая просадка, а затем медленная коррекция и качели в районе равновесной цены рынка.

[Mur2Nuk]

Господа хорошие, ну есть же разумный предел и рыночные механизмы определения стоимости квартир.

Есть стоимость земли в городе (кстати, нехилая в центре), стоимость строительства, проектов, кредитных (и даже своих) денег, риски в нашем неспокойном государстве.

Пройдет паника, и цены выровняются до уровня себестоимости + здоровой маржи, процентов 20%.

А вторичка подровняется к первичке с небольшим коэффициентом, потому что, как ни крути, площади в ней меньше, районы обжитые, инфраструктура налажена и т.д.

И, особенно в центре и в предгорьях, не расстроишься, поэтому там всегда будет цена в адеквате.

 

Но сейчас - паническая просадка, а затем медленная коррекция и качели в районе равновесной цены рынка.

да не смешите... какие рыночные механизмы? У нас курс доллара не могут установить, а вы про квартиры. 

 

Здоровая маржа в нормальной экономике 3-5%. У нас она 100% - за 100 купил, за 200 продал. Думаете застройщики так не делают? Гос жилье строился и строится по 800$ за квадрат в чистовой и это с откатами и взятками. Базис в предчистовой продает по 1200$. Сколько там Базис мог заложить % в риски? 30-40-50? Тогда получается себестоимость 923-857-800$ за квадрат?

Не будьте так наивны, умоляю. Сейчас вторичка стоит дороже первички. Тот же Кремет или Бужар Жирау Тауэрс продается по 1350-1450 за квадрат. Ремонт в черновой обходится дешевле и быстрее чем ремонтировать убитую квартиру.

 

Просадка то паническая, просто ко дну придем очень быстро, а не как планировалось. В октябре индекс уже обновит свой исторический минимум. 

[Mur2Nuk]

Свежо придание, так сказать... Прошлая девальвация и крах ипотеки в США опрокинул наш рынок за 3500$ за квадрат до 1500$ за 1.5 года. Это примерно по -27$ в неделю.

 

Последние 52 недели мы падали примерно со скоростью 8$ в неделю, потому что курс доллара держался. Последние 5 недель мы падем со скоростью 37$ в неделю. Чтобы упасть на индекс 1300 по "крыше" при скорости 20$ в неделю, нам нужно всего-то 11 недель. Как раз середина декабря. Упадем мы раньше декабря или позже?

 

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 23.09.2015, 20:40:16

[almost]

 

Господа хорошие, ну есть же разумный предел и рыночные механизмы определения стоимости квартир.

Есть стоимость земли в городе (кстати, нехилая в центре), стоимость строительства, проектов, кредитных (и даже своих) денег, риски в нашем неспокойном государстве.

Пройдет паника, и цены выровняются до уровня себестоимости + здоровой маржи, процентов 20%.

А вторичка подровняется к первичке с небольшим коэффициентом, потому что, как ни крути, площади в ней меньше, районы обжитые, инфраструктура налажена и т.д.

И, особенно в центре и в предгорьях, не расстроишься, поэтому там всегда будет цена в адеквате.

 

Но сейчас - паническая просадка, а затем медленная коррекция и качели в районе равновесной цены рынка.

да не смешите... какие рыночные механизмы? У нас курс доллара не могут установить, а вы про квартиры. 

 

Здоровая маржа в нормальной экономике 3-5%. У нас она 100% - за 100 купил, за 200 продал. Думаете застройщики так не делают? Гос жилье строился и строится по 800$ за квадрат в чистовой и это с откатами и взятками. Базис в предчистовой продает по 1200$. Сколько там Базис мог заложить % в риски? 30-40-50? Тогда получается себестоимость 923-857-800$ за квадрат?

Не будьте так наивны, умоляю. Сейчас вторичка стоит дороже первички. Тот же Кремет или Бужар Жирау Тауэрс продается по 1350-1450 за квадрат. Ремонт в черновой обходится дешевле и быстрее чем ремонтировать убитую квартиру.

 

Просадка то паническая, просто ко дну придем очень быстро, а не как планировалось. В октябре индекс уже обновит свой исторический минимум. 

 

Госжилье строится где попало - на выселках или на давно заброшенных пустырях. И мы не знаем, какова долля госучастия в подведении коммуникаций и постройке инфраструктуры

Из Алматинского госжилья до центра добираться от полутора до  2 часов в пиковое время.

Какая себестоимость жилья выше Альфараби? а восточнее Космонавтов?

 

Даже если базис, строящий среди полузаброшенных баз, дает 1200 баксов - не может быть ориентиром для центров. Только для микрашей. И ОК, возьмем эту цену за ориентир. Двушка в базисе 65 квадратов - 78 тыс, то почему двушка во вторичке 45 квадартов должна стоить ниже 50-55 тыс?

Сообщение отредактировал almost: 23.09.2015, 20:32:33

[Mariya-L]

Можно спросить у знающих риелторов, почему  почти каждый звонящий по телефону риэлтор, как бы между прочим спрашивает имя? Уже смешно становится, сначала отвечала, придёте познакомимся, или называйте просто продавец, но они настойчиво продолжают, а всё -таки?

Сообщение отредактировал Mariya-L: 23.09.2015, 20:56:44

[bahapvl]

Это в каких жк Базис по 1200 продает и по какому курсу?

[almost]

Еще интересный момент. Подумаем о ценообразовании, и как пример, возьмем авторынок. Вот россияне пишут, что в сегменте дешевых машин, разница даже в 10 000 рублей зачастую является критерием выбора авто. Поэтому Хюндай/Киа вынуждены продавать свои младшие модели на всего тыщу-другую баксов дооже Калин и Датсунов. А вот в премиальном - нифига, там и миллион рублей разницы стоимости ограничением не является. Нравится мне новая модель мерседеса - и плевать мне на скидки бумеров и вольво.

 

Также и в квартирах - у кого есть хорошие деньги - он готов считать стоимость за квадрат и сравнивать квартиры по этим показателям.

А кто еле-еле наскребает на квартиру или на ипотечный платеж - будет смотреть на абсолютную стоимость. Поэтому двушка за 78 и двушка за 55 - это 2 БОЛЬШИЕ разницы. Ладно, полторы БОЛЬШИЕ разницы))

[Mur2Nuk]

Это в каких жк Базис по 1200 продает и по какому курсу?

 

страниц 5 назад обсуждали активно

[almost]

Это в каких жк Базис по 1200 продает и по какому курсу?

 

Кажется в районе АДК. Но и предчистовой ту отделку сложно назвать. Наоборот, придется отдирать их непонятно зачем положенный ламинат, чтобы выровнять косяки криворуких отдельшиков.

[Mur2Nuk]

http://krisha.kz/a/show/8582651

 

пример квартиры, которая никогда не продастся.

Я жил в этой квартире с 81 по 93 годы.

Была общая 87, жилая 63, кухня 8.5, туалет ванная раздельные. Балкон и лоджия. Огромный коридор.

Комнаты 24 + 21 + 18.

Новый хозяин в 1993-ем купил еще однокомнатную на площадке и сделал 5-ти комнатную квартиру. Узаконил.

В 2006-ом году ее продали. Новый хозяин взял восстановил стену и снова разделил квартиры. Вот только стену он передвинул на пол метра, что в была в комнате 21 кв. В итоге окно в комнате оказалось не в центре, а сбоку. 

 

Это ладно. Комната которая 24 квадрата имела балку. Стена соседствует с другой квартирой из соседнего подъезда. Он ее зачем-то заложил кирпичом и сровнял с балкой. 

Когда спросил зачем - ответил чтобы было теплее. Ну там же другая квартира, также жилая и отапливается! 

В этой же комнате был балкон. Он убрал подоконник и поставил окно в пол. А батарею перенес на длинную стену. Теперь в комнате стена с соседской квартирой толщиной в пол метра, нет подоконника, а батарея из 18 секций вдоль продольной стены. 

 

Ладно. Комната 18 квадратов. Там тоже соседствует с соседями, и там тоже заложена балка кирпичами. 

 

Была ванная комната. Он ее снес и сделал большую кухню 14 квадратов. Ну хорошо конечно. Только вот где в коридоре была ниша он сделал душевую 1,5 на 1,5 метра. 

 

Теперь в квартире нет ванной комнаты, жилая площадь сократилась на несколько квадратов, батареи вынесены куда попало, окно одной комнаты не по центру. Коридор увеличен на несколько квадратов из-за переноса дверей и построенной душевой. Ну и квартира сама убитая просто в хлам. 

Жилая стала примерно 20 + 18 + 14. И все это узаконено. 

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 23.09.2015, 23:40:28

[slava_rgp]

Можно спросить у знающих риелторов, почему  почти каждый звонящий по телефону риэлтор, как бы между прочим спрашивает имя? Уже смешно становится, сначала отвечала, придёте познакомимся, или называйте просто продавец, но они настойчиво продолжают, а всё -таки?

 

Это не обязательно у риэлтеров спрашивать. Любой человек, разговаривая  по телефону должен знать имя собеседника, не общаться абы как с кем-неизвестно, а именно с конкретным лицом, у которого есть имя. Вы книги по продажам почитайте, по этикету, по успешному ведению бизнеса. Там везде написано, что для нормального ведения дел просто необходимо знать имя партнера по разговору, особенно если это ваш клиент.

 

По теме: наши риэлторы-соседи занялись квартирами банков. Потом расскажут, что к чему.

[ПЭтриот]

Читал где то материал недавно по поводу ипотечного кредитования. Там цифру назвали в 61 % т.е. по этой информации получается, что не слабая такая часть населения в надвигающихся голодных временах может иметь трудности с погашением кредита. Зная банки и их условия можно прикинуть, что окажется не по силам гасить кредит большой части наших граждан. Ипотеку  как мы понимаем с таким курсом дадут далеко не всем, да и дадут ли... 

 

Получается, что еще чуть чуть и ценник полетит с такой скоростью вниз, что межконтинентальная ракета мало мало завидовать будет скорости падения ... 

[k_max.spb]

Получается, что еще чуть чуть и ценник полетит с такой скоростью вниз, что межконтинентальная ракета мало мало завидовать будет скорости падения ... 

 

здравомыслящие люди давно уже поняли в отличии от продаванов...спроса мало-предложения много, но как же так, я буду продавать свою квартиру с кухней как гардероб по цене квартиры в европе где-нибудь)))))или в штатах))))) 

[ПЭтриот]

 

здравомыслящие люди давно уже поняли в отличии от продаванов...спроса мало-предложения много, но как же так, я буду продавать свою квартиру с кухней как гардероб по цене квартиры в европе где-нибудь)))))или в штатах))))) 

 

 

Так держа свою недвижимость для лучших времен это не как не влияет на рынок в целом, ведь так? Дело ведь не в завышенной стоимости недвижимости, дело в отсутствии средств и возможности получить эти средства в краткосрочной перспективе клиентов...практически всей массы клиентов. Ведь даже первоначалку для ипотечного кредита накопить смогут не все, не говоря что бы обслуживать кредит. Пока ЗП в тенге а недвижимость в у.е. не один банк на средне статистическую ЗП рядового гражданина кредит не даст. Ибо простите 120 тысяч это пока 450 у.е. пройдет немного времени и это будут  дай бог 400 - 350 у.е.  насобирать 100 000 без ипотеки...я вас умоляю, это 3 жизни не есть не пить. Щас еще и банки начнут выставлять недвигу людей которым с работой не повезло. И люди хотят в это время заняться продажей квартир\домов\дач? Это же утопия...

[elevit]

http://krisha.kz/a/show/17846598 что то нереальные фото или так можно вылизать квартиру для фото?

[Mur2Nuk]

http://krisha.kz/a/show/17846598 что то нереальные фото или так можно вылизать квартиру для фото?

 

первая фотка гостиничная. http://www.soupehe.c...th-accent-wall/

 

вторая более похожа не реальность, но из другого города http://remont-kluch1..._remont_kvartir

[elevit]

 

http://krisha.kz/a/show/17846598 что то нереальные фото или так можно вылизать квартиру для фото?

 

первая фотка гостиничная. http://www.soupehe.c...th-accent-wall/

 

вторая более похожа не реальность, но из другого города http://remont-kluch1..._remont_kvartir

 

Да обидно будет человеку, пришедшему посмотреть квартиру, за потеряное время. Интересно а что будет говорить при этом риэлтор.  

[алекс я]

http://krisha.kz/a/show/17846598 что то нереальные фото или так можно вылизать квартиру для фото?

 
первая фотка гостиничная. http://www.soupehe.c...th-accent-wall/
 
вторая более похожа не реальность, но из другого города http://remont-kluch1..._remont_kvartir

Да обидно будет человеку, пришедшему посмотреть квартиру, за потеряное время. Интересно а что будет говорить при этом риэлтор.

В комментарий написала чтоб реальные фото были

[Komandante Che]

Свежо придание, так сказать... Прошлая девальвация и крах ипотеки в США опрокинул наш рынок за 3500$ за квадрат до 1500$ за 1.5 года. Это примерно по -27$ в неделю.

 

Последние 52 недели мы падали примерно со скоростью 8$ в неделю, потому что курс доллара держался. Последние 5 недель мы падем со скоростью 37$ в неделю. Чтобы упасть на индекс 1300 по "крыше" при скорости 20$ в неделю, нам нужно всего-то 11 недель. Как раз середина декабря. Упадем мы раньше декабря или позже?

 

не упадем.Имхо.Так как будет боковик и маленькие отскоки с дальнейшей просадкой...1300 наверное к весне увидим если нефть резко не поднимется или резко не упадет и надолго..а за тем и курс не стрельнет за 300, а при теккущих условиях думаю к весне только увидим 1400 может 1300.

[Komandante Che]

Есть еще один фактор,если продажи не идут то все продавцы начнут говорить что лучше уйдут в аренду, типа так будет выгоднее, но если массово люди будут сдавать то предложения будет много, а с учетом кризиса люди будут искать дешевле и плюс в связи с безработицей и сокращением штатов во многих сферах деятельности то и арендаторов способных платить много (как в старые времена) будет мало, и значит доход в аренде упадет (в баксах) и опять приходим к тому что стоимость квартир переоценена и отбить инвестиции в нее становится в разы дольше, поэтому и аренда качнется вниз в баксах и наверное уже будет без привязки к баксу через некоторое время.