Землю-крестьянам, фабрики-рабочим, деньги-банковским служащим
MODERATORIAL
Сообщение отредактировал Farmer: 30.06.2016, 14:20:25
Добрый день!
Почитал страниц 50 назад, но не нашел ответа или не задавали люди такого вопроса. А он в следующем. Имею сумму равную 60% стоимости квартиры, которую хочу купить. Планировал закинуть 50% и получить промежуточный займ. Итого оставшиеся 10% стоимости квартиры у меня осталось бы на руках, которые я планирую закинуть на образовательные депозиты детям. Там к процентам банка государство еще 5% закидывает, итого по депозиту в Народном банке выходит в районе около 18% в год. И я задумался, а почему бы эту сумму для депозита не удвоить. Готов платить 5% по увеличенному кредиту ЖССБК, при этом по образовательному депозиту будет все 18%. Понимаю, что выглядит это серо, "грабеж народа средь бела дня", но если можно получить деньги дешевле и разместить дороже, то почему бы и нет. В этом сама суть работы банков.
Так вот вопрос, ЖССБК от этого "ростовщичества" как-то защищается, чтобы не допустить таких схем? Стоимость кредита придется увеличить как и договорную цену квартиры, но как юридически правильно это сделать, если я покупаю квартиру у незнакомого человека, чтобы он не оставил себе излишек кредита, а меня с носом?
Добрый день!
Почитал страниц 50 назад, но не нашел ответа или не задавали люди такого вопроса. А он в следующем. Имею сумму равную 60% стоимости квартиры, которую хочу купить. Планировал закинуть 50% и получить промежуточный займ. Итого оставшиеся 10% стоимости квартиры у меня осталось бы на руках, которые я планирую закинуть на образовательные депозиты детям. Там к процентам банка государство еще 5% закидывает, итого по депозиту в Народном банке выходит в районе около 18% в год. И я задумался, а почему бы эту сумму для депозита не удвоить. Готов платить 5% по увеличенному кредиту ЖССБК, при этом по образовательному депозиту будет все 18%. Понимаю, что выглядит это серо, "грабеж народа средь бела дня", но если можно получить деньги дешевле и разместить дороже, то почему бы и нет. В этом сама суть работы банков.
Так вот вопрос, ЖССБК от этого "ростовщичества" как-то защищается, чтобы не допустить таких схем? Стоимость кредита придется увеличить как и договорную цену квартиры, но как юридически правильно это сделать, если я покупаю квартиру у незнакомого человека, чтобы он не оставил себе излишек кредита, а меня с носом?
Тут как то писали, что люди перекопившие больше 50% как то оставляли сумму на ремонт. Не помню относится ли это к гос.программам или вторичке.
Все отлично пересчитал, 18% значительно перебивают 8,5%
процент 8,5 применили ко всей сумме займа? до достижения ОП будете платить проценты на все 100%
Добрый день!
Почитал страниц 50 назад, но не нашел ответа или не задавали люди такого вопроса. А он в следующем. Имею сумму равную 60% стоимости квартиры, которую хочу купить. Планировал закинуть 50% и получить промежуточный займ. Итого оставшиеся 10% стоимости квартиры у меня осталось бы на руках, которые я планирую закинуть на образовательные депозиты детям. Там к процентам банка государство еще 5% закидывает, итого по депозиту в Народном банке выходит в районе около 18% в год. И я задумался, а почему бы эту сумму для депозита не удвоить. Готов платить 5% по увеличенному кредиту ЖССБК, при этом по образовательному депозиту будет все 18%. Понимаю, что выглядит это серо, "грабеж народа средь бела дня", но если можно получить деньги дешевле и разместить дороже, то почему бы и нет. В этом сама суть работы банков.
Так вот вопрос, ЖССБК от этого "ростовщичества" как-то защищается, чтобы не допустить таких схем? Стоимость кредита придется увеличить как и договорную цену квартиры, но как юридически правильно это сделать, если я покупаю квартиру у незнакомого человека, чтобы он не оставил себе излишек кредита, а меня с носом?
Добрый день!
Почитал страниц 50 назад, но не нашел ответа или не задавали люди такого вопроса. А он в следующем. Имею сумму равную 60% стоимости квартиры, которую хочу купить. Планировал закинуть 50% и получить промежуточный займ. Итого оставшиеся 10% стоимости квартиры у меня осталось бы на руках, которые я планирую закинуть на образовательные депозиты детям. Там к процентам банка государство еще 5% закидывает, итого по депозиту в Народном банке выходит в районе около 18% в год. И я задумался, а почему бы эту сумму для депозита не удвоить. Готов платить 5% по увеличенному кредиту ЖССБК, при этом по образовательному депозиту будет все 18%. Понимаю, что выглядит это серо, "грабеж народа средь бела дня", но если можно получить деньги дешевле и разместить дороже, то почему бы и нет. В этом сама суть работы банков.
Так вот вопрос, ЖССБК от этого "ростовщичества" как-то защищается, чтобы не допустить таких схем? Стоимость кредита придется увеличить как и договорную цену квартиры, но как юридически правильно это сделать, если я покупаю квартиру у незнакомого человека, чтобы он не оставил себе излишек кредита, а меня с носом?
Допустим квартира стоит 100 тг, вы накопили 60 тг, теперь вы планируете на 50 тг оформить промежуточный заем, а оставшиеся 10 тг положить на образовательный депозит.
Теперь давайте посчитаем, договорная сумма у нас 100 тг, то есть первые 3 года будете переплачивать 100 тг * 8.5% = 8.5 тг в год.
В то время как прибыль по образовательному депозиту составляет всего лишь 10 тг * 18% = 1.8 тг в год.
Даже если вы увеличите сумму депозита в 2 раза, 20 тг * 18% = 3.6 тг в год всё равно не будет покрывать переплату 8.5 тенге в год.
Разве только когда вы перейдёте на жилищный займ прибыль от депозита в 20 тг будет покрывать переплату 50 тг * 5% = 2.5 тг в год.
Ваш расчет был бы верен, если бы я брал кредит только для того, чтобы сверх него получить дополнительные деньги. Тогда было бы глупо брать такой кредит. Но я ведь все равно буду брать кредит на покупку квартиры, где собираюсь жить, поэтому расчитывать нужно процент именно от сверх цены стоимости квартиры. Тогда расчет будет следующим.
Квартира стоит 100 тенге. Я ложу 60 тенге, промежуточный заем получаю на 120 тенге. В первые 3 года плачу 120 тг * 8,5% = 10,2 тг в год.
Из них я плачу за саму квартиру 100 тг * 8,5 % = 8,5 тг в год. Это то, что мне все равно придется платить, если бы я не увеличивал сумму займа.
За полученные сверху деньги я плачу 20 тг * 8,5% = 1,7 тг в год.
Разницу между ценой квартиры и суммой кредита в размере 20 тг ложу на образовательный депозит, по которому начисляется 20 тг * 18% = 3,6 тг в год.
Таким образом, выгода составляет 3,6 тг - 1,7 тг = 1,9 тенге в год.
Когда промежуточный займ после 3 лет станет обычным жилищным займом, то долг на сверху полученную сумму уменьшается на 50% до 10 тенге. Тогда я стану платить 10 тг * 5% = 0,5 тг в год. Тогда выгода от образовательного депозита еще вырастет: 3,6 тг - 0,5 тг = 3,1 тг в год. Вот и вся экономика.
Если не учитывать планы по образовательному депозиту, а тупо положить сверх сумму по займу на обычный депозит под 14%, то разница между 8,5 %, а позднее и 5 % в размере 5,5% и 9 %, соответственно, станет неплохим подспорьем для уменьшения реальных семейных затрат на обслуживание кредита. Выходит, что по любому выгодно максимально исскуственно завышать сумму займа. По крайней мере, пока ставки по депозитам БВУ не упадут до уровня платежей по займам ЖССБ. В последнем случае снимаем деньги с депозита БВУ и частично досрочно погашаем займ ЖССБ.
Кстати, завышать стоимость покупки квартиры выгодно и с налоговой точки зрения. С 2020 года вводится налог 10% на доход от прироста стоимости реализуемого имущества. Если ты купил квартиру за 100 тенге, а после 2020 года продал за 120 тенге, то на прирост в 20 тенге платишь налог 10%. Подтверждением первоначальной стоимости, от которой будет идти налоговый расчет, и будет договор купли продажи этой квартиры.
Я понял как застраховаться от хоть и маловероятного, но все же риска кидалова от продавца. Нужно в самом договоре купли продажи предусмотреть, что продавец обязуется в день получения денег от банка передать мне такую то сумму (разница между реальной договорной ценой квартиры и суммой займа от ЖССБ) со штрафами при невыдаче, чтобы сразу даже мыслей не было о плохом. А если ЖССБ захотят видеть договор купли продажи при рассмотрении кредитной заявки, то тогда это условие сразу оформляем там же у нотариуса допиком к основному договору купли продажи и этот допик банку не показываем.
Сообщение отредактировал Juke Turbo: 28.09.2017, 22:26:57
Квартира стоит 100 тенге. Я ложу 60 тенге, промежуточный заем получаю на 120 тенге. В первые 3 года плачу 120 тг * 8,5% = 10,2 тг в год.
Ваш расчет тоже некорректен. Вы не учли, что внося 60 тенге, в них сидят 10 тенге из вашего кармана, т.е. половина от займа. Соответственно доход от депозита надо разделить на 2
Сообщение отредактировал катерина-на-на: 28.09.2017, 23:08:36
Все отлично пересчитал, 18% значительно перебивают 8,5%. Я успел в прошлом году открыть образовательный депозит в народнике на 10 лет по 14%, сейчас они только на 5 лет под 12 5%. По депозитному калькулятору сумма вырастает в 4 раза к концу срока. Так что есть резон думать.
Когда жссб дает деньги на квартиру перечислением, они могут часть покупателю переслать, а часть мне или там единый платеж? Если так, то даже с учетом комиссий лучше взять всю сумму в кассе и там же у покупателя забрать свою долю?
рассчет в целом верен, я даю 10, получаю назад 20, т.е. свои 10 тг я сразу же возвращаю, не отдаю продавцу. И эти 10 банка и 10 своих ложу на депозит. Пока банк имеет с моих 10 тг 8,5%, я с моих же 10 тг имею 18%. Через 3 года долг уменьшается на мои 10 тг. и эта сумма уходит из расчетов. Фактически, конечно, рассчет нужно вести не на 20, а на 10 тг, но процентное соотношение дохода от разницы ставок в варианте промежуточного займа стается прежним. Если бы я положил сумму излишка займа на обычный депозит под 14%, то первые три года мой доход был бы 5,5% (14-8,5), а потом 9% (14-5). Если взять 5 млн тг, то это будет соответсвенно 275 тыс в год (23 тыс в месяц) и 450 тыс в год (37,5 тыс в месяц).Ваш расчет тоже некорректен. Вы не учли, что внося 60 тенге, в них сидят 10 тенге из вашего кармана, т.е. половина от займа. Соответственно доход от депозита надо разделить на 2
Квартира стоит 100 тенге. Я ложу 60 тенге, промежуточный заем получаю на 120 тенге. В первые 3 года плачу 120 тг * 8,5% = 10,2 тг в год.
Сообщение отредактировал Juke Turbo: 29.09.2017, 06:54:17
никаких проблем, банку оценка нужна только для подтверждения того, что сумма квартиры как залога будет больше суммы займа с поправкой на коэффициент ликвидности. Но помимо квартиры залогом становятся и мои 50% суммы займа. Допустим квартиру оценщик оценил в 90 тг вместо реальных 100 тг. Банк с коэффиентом 0.8 принял квартиру с оценкой залога на 72 тг плюс он получил мои 60 тг. Итого банк застраховал свои риски на 132 тг, из которых 60 тг чистый кэш. В этих условиях ничто не мешает получить кредит на 120 тг. Любой рисковик в банке одобрит.Вобще жссб займ дает в зависимости от оценки квартирыВсе отлично пересчитал, 18% значительно перебивают 8,5%. Я успел в прошлом году открыть образовательный депозит в народнике на 10 лет по 14%, сейчас они только на 5 лет под 12 5%. По депозитному калькулятору сумма вырастает в 4 раза к концу срока. Так что есть резон думать.
Когда жссб дает деньги на квартиру перечислением, они могут часть покупателю переслать, а часть мне или там единый платеж? Если так, то даже с учетом комиссий лучше взять всю сумму в кассе и там же у покупателя забрать свою долю?
Вы собираетесь оценщика подмазывать что ли? Чтоб он на нужную сумму оценил?
Если продавец согласился к примеру на 12 лямов, вы думаете оценщик придет и оценит квартиру в 15 лямов?
Сообщение отредактировал Juke Turbo: 29.09.2017, 06:02:22
пользователей: 0, неизвестных прохожих: 1, скрытых пользователей: 0
Размещение рекламы на сайте Предложения о сотрудничестве Служба поддержки пользователей
© 2011-2022 vse.kz. При любом использовании материалов Форума ссылка на vse.kz обязательна.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
