Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Grishakz]

http://www.kommersan...ml?docId=704466

// Мировой рынок недвижимости готов к спаду

ТЕМА ДНЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Признаки серьезного перегрева на рынках недвижимости видны сейчас по всему миру ? возможно, пора уже подумать о том, во что обойдется "сдутие" этих пузырей. "Рынок жилья в США замедляется быстрей, чем ожидалось",? заявил вчера глава МВФ Родриго Рато. По его мнению, вслед за замедлением может последовать резкий спад, опасный не только для американской, но и для мировой экономики. Основной причиной синхронного перегрева по всему миру стал избыток ликвидности на мировых финансовых рынках, вызванный политикой низких процентных ставок, которой придерживались в последнее время основные центробанки. В результате за последние пять лет стоимость жилья в развитых странах увеличилась с $30 трлн до $70 трлн. Разница ? $40 трлн ? эквивалентна совокупному ВВП этих стран.
Московский перегрев, однако, выделяется даже на общемировом фоне. По расчетам аналитиков ИК "Финам", стоимость усредненной квартиры площадью 60 квадратных метров в Москве в 9 раз превышает размер годового дохода средней московской семьи с двумя работающими. В остальных крупных мировых столицах даже в условиях перегрева этот показатель значительно меньше. В Варшаве он составляет 4,6, в Берлине ? 5,7, а в Лондоне ? 7. Сейчас, по расчетам экспертов, минимально необходимый для получения ипотечного кредита уровень доходов в 2-3 раза превышает средний уровень доходов по Москве.
Москва в значительной степени определяет ситуацию на российском рынке недвижимости, и потому особенно опасен образовавшийся огромный разрыв между стоимостью аренды квартиры в Москве и ежемесячными взносами по ипотечному кредиту на покупку этой же квартиры. С одной стороны, в результате снижается спрос на инвестиционные квартиры "под сдачу": окупить их становится все труднее. Согласно расчетам "Финама", еще год назад стоимость квартиры равнялась арендным платежам за нее за 11-12 лет, сейчас этот показатель приближается к 20 годам. С другой, для самих покупателей становится все менее очевидно, что купить квартиру для них экономически целесообразнее, чем жить в съемной. Взяв ипотечный кредит на 15 лет для приобретения самой дешевой квартиры за $130-140 тыс., покупатель вынужден будет платить ежемесячный взнос в размере около $1500, хотя стоимость аренды той же квартиры составляет около $550.
По сути, это означает, что, покупая сегодня квартиру, москвичи руководствуются не трезвым экономическим расчетом, а "предрассудками среднего класса", требующими иметь жилье непременно в собственности. Долго так продолжаться не может. В результате растет спрос на снимаемое жилье: по данным МИЭЛЬ, в августе этого года он впервые за последние годы превысил предложение, причем сразу на 20%. "Стоимость московского жилья увеличилась до безобразия,? говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.? Многие из тех, кто планировал покупку, теперь могут отказаться от этих планов и продолжить снимать жилье". Почти трехкратный разрыв между стоимостью ипотеки и аренды ? верный признак перегрева. В США на пике "пузыря" на рынке недвижимости в 2004 году платежи по ипотеке превышали стоимость аренды лишь в 1,4 раза, но даже и такой разрыв стал для монетарных властей веским доводом в пользу принятия мер по "охлаждению".
Возможно ли "сдутие" российского "пузыря"? Теоретически все условия для этого есть. Сейчас в связи с увеличением процентных ставок избыток капитала по всему миру уходит с рынков недвижимости, а это значит, что мировой "пузырь" может лопнуть уже скоро. "Риски обвала неоправданно завышенных цен на недвижимость увеличиваются, и это явление может затронуть не только рынки западных стран",? отмечается в сентябрьском докладе "Финама". В США уже упал спрос, а за ним скоро последуют и цены, говорит аналитик "Финама" Ольга Беленькая. На других рынках рост продолжается, но и там уже заметны негативные тенденции.
Сейчас, говорит Ольга Беленькая, российские власти пытаются спустить ситуацию на тормозах, но если им не удастся, то вполне возможен и резкий обвал, после которого стоимость жилья зафиксируется на "справедливом уровне". Насколько будут скорректированы московские цены, сказать сложно, так как столичный рынок жилья слишком монополизирован, чтобы на нем безотказно работали законы рынка. Однако если судить по мировому опыту, итоговый уровень цен будет где-то на треть ниже пикового: по данным МВФ, с 1970 по 2001 год в мире было зарегистрировано около 20 случаев обвала рынков недвижимости в различных странах. Средний уровень падения цен составил как раз 30%.

[diletant]

Цитата

"Насколько будут скорректированы московские цены, сказать сложно, так как столичный рынок жилья слишком монополизирован, чтобы на нем безотказно работали законы рынка"

Ключевая фраза во всей статье.
Ценообразование на рынке недвижимости Москвы да и у нас тоже не рыночное, и не определяется соотношением спроса и предложения.

Основные движущие факторы в ценообразовании здесь это спекулятивные и инвестиционные ожидания от вложений в недвижимость и строительства.
Очень интересная статья на эту тему была в Эксперте недели две-три назад по анализу московского рынка недвижимости.

Поэтому в этой ситуации у нас изменение ставок по кредитам мало что изменит, в отличие от развитых рынков недвижимости.

Что действительно, может серьёзно изменить на ситуацию на рынке это изменение цен на нефть, (опять же это никак не скажется на ситуации на развитых рынках.)

В государстве в структуре экспорта которого 70% составляют нефть и нефтепродукты, а торгуемые товары составляют всего несколько %, любые изменения цен на нефть отразятся на всей экономике, а не только рынке недвижимости.

И от "процветания" до кризиса, у нас как на американских горках.
Просто пока что мы пассажиры в этом вагончике, чтобы мы о себе там не думали.

[Grishakz]

В России ситуацию с ценами изменят предстоящие выборы президента - операция уже началась - вот подтверждение:

13 сентября 2006 года, 11:56 Госдума намерена принять меры по нормализации ситуации на рынке жилья - вице-спикер Москва. 13 сентября. ИНТЕРФАКС - Госдума до конца осенней сессии намерена принять ряд поправок в действующее законодательство для нормализации ситуации вокруг рынка жилья, заявил вице-спикер Думы от фракции "Единая Россия" Юрий Волков журналистам в среду. "Думское большинство намерено внести поправки в законодательство, чтобы сломать до предела забюрокраченную и коррумпированную систему землеотвода под жилищное строительство. Мы не можем позволить разного рода спекулянтам, которые вьются вокруг мэрии и спорткомплексов, заблокировать реализацию национального проекта "Доступное жилье", - сказал Ю.Волков, который курирует в нижней палате вопросы законодательного обеспечения стройиндустрии. По словам вице-спикера, сложившаяся практика застройки жилых домов в крупных городах свидетельствует о том, что скупщики и перекупщики жилья заблаговременно позаботились о захвате перспективных земельных участков под застройку. "В результате земли не хватает, что порождает ажиотажный спрос на стройплощадки и, соответственно, рост цен на квартиры. Тем временем на картах больших и малых городов зияют огромные дыры. Это пустующая земля, которая принадлежит различным ведомствам и десятилетиями зарастает сорняками", - отметил Ю.Волков. Он подчеркнул, что депутаты также намерены "уничтожить порочную практику накручивания цен на жилье за счет обременения участков под застройку властями, а также в результате сговора строителей и риэлторов". "Чем больше городские власти требуют от застройщиков предоставить квартиры по себестоимости, тем больше конечная цена квадратного метра, и эту нерыночную меру необходимо постепенно исключать из практики предоставления жилья малоимущим, потому что она влечет за собой ценовой хаос", - заявил вице-спикер. Он отметил, что в Госдуме уже есть целый ряд интересных предложений по поводу исправления этой ситуации и в ближайшие месяцы они будут рассмотрены депутатами.


13 сентября 2006 года, 12:11
Государство будет стимулировать жилищное строительство для снижения цен - Медведев

Москва. 13 сентября. ИНТЕРФАКС - У государства есть возможность влиять на уровень цен на рынке жилья, стимулируя увеличение объемов жилищного строительства, заявил первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев.

В среду на заседании президиума совета по реализации приоритетных национальных проектов он отверг утверждения о том, что расширение ипотечного кредитования привело к росту цен на жилье. "Ставка ипотечных кредитов снижается, и мы и дальше будем это делать", - сказал Д.Медведев.

"Влиять на ценовую ситуацию на рынке жилья - можно", - заявил первый вице-премьер. "Объемы строительства мы должны наращивать существенно", - добавил он.

По его словам, о возможности влияния на ценовую ситуацию свидетельствует опыт ряда регионов. В частности, Д.Медведев сослался на опыт Кемеровской области, где он побывал накануне во вторник. За первую половину текущего года, по словам первого вице-премьера, в Кузбассе было выдано больше ипотечных кредитов, чем в Санкт-Петербурге.

За восемь месяцев нынешнего года, отметил Д.Медведев, в области было введено в строй жилья в три раза больше, чем за тот же период прошлого года. "Рост цен на жилье в Кузбассе - на уровне 4%, это ниже уровня инфляции", - сказал Д.Медведев.

При этом он отметил, что с начала года в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Волгоград, Нижний Новгород, Екатеринбург, рост цен на жилье составил 40-50%.

"Реально доступность жилья для значительной части семей снижается", -подчеркнул Д.Медведев. По его словам, прежде всего снижается доступность приобретения жилья для молодых семей, что в свою очередь негативно сказывается на демографической ситуации.

Первый вице-премьер сообщил, что по итогам текущего года планируется выйти на прогнозируемый показатель строительства жилья в объеме 51 млн кв. метров. "Но набранные темпы пока недостаточны для удовлетворения спроса", - считает Д.Медведев.

[diletant]

У государства есть очень простой и эффективный способ "принять меры по нормализации ситуации"-это налоги и законодательство.

С помощью которых оно может влиять на ситуацию в любой отрасли экономики без лозунгов, призывов, выступлений, принятия госпрограмм, придумывания кластеров, траты огромных денег из бюджета и т.д. и т.п.

Всё остальное-дешёвый популизм, называемый политикой.

Почему оно-государство-до сих пор этим способом не воспользовалось это совсем другой вопрос.
Значит, наверное, цели здесь совсем другие.

Сообщение отредактировал diletant: 13.09.2006, 20:40:58

[Gruka]

Однако если судить по мировому опыту, итоговый уровень цен будет где-то на треть ниже пикового: по данным МВФ, с 1970 по 2001 год в мире было зарегистрировано около 20 случаев обвала рынков недвижимости в различных странах. Средний уровень падения цен составил как раз 30%.

За 30 лет рынок недвижимости падал 20 раз? т.е. в среднем раз в 1,5 года в одной из 200 стран. Кто-нибудь в курсе когда последний раз такое случалось?
Сейчас цена 2000 баксов за квадрат, то если завтра все рухнет, будет 1300. Если только до падения рынка не вырастет до 3000.

[Бреславец]

[..]
И от "процветания" до кризиса, у нас как на американских горках.
Просто пока что мы пассажиры в этом вагончике, чтобы мы о себе там не думали.

хорошо, млин, сказано! (это из статьи?)

[hp1730]

Можно до слез слушать яйцелобых о причинах роста цен на квартиры: ипотека, экономических рост, летящая ввысь зарплата в КЗ и т.д. Но самый главный фактор роста - это ЖАДНОСТЬ участников рынка. Строителей, риэлторов, продавцов квартир. Все они стимулируют рост стоимости по своему. Каждый хочет срубить очень много и побыстрому пока есть такая возможность.

[Ван Акелен]

Обвал цен близок - агентство недвижимости Абсолют в агонии - Премьер ждет отставки.

Банки получили сверху приказ - кредитные портфели сужают - кредиты для жилья недоступны

Доллар идет вниз

P.S. Вот такие вот заголовки статей можно ожидать в ближайшее время

[Rim]

Обвал цен близок - агентство недвижимости Абсолют в агонии - Премьер ждет отставки.

Банки получили сверху приказ - кредитные портфели сужают - кредиты для жилья недоступны

Доллар идет вниз

P.S. Вот такие вот заголовки статей можно ожидать в ближайшее время

Когда все выше перечисленное будет?
Вы не могли бы указать точную дату (год и месяц)?
Без даты - это не серьездно...

[Ван Акелен]

почитайте ленту информ новостей

[Vishenka7]

Доллар идет вниз

Хм, серьёзно?

Сообщение отредактировал Vishenka7: 14.09.2006, 16:56:20

[kill]

Насчет "Абсолюта" может быть.... насчет бакса не знаю.... может и вниз пойти. ХР его знает.
А вообще откуда такая инфа???

[LTL Vera]

Обвал цен близок - агентство недвижимости Абсолют в агонии - Премьер ждет отставки.

Банки получили сверху приказ - кредитные портфели сужают - кредиты для жилья недоступны

Доллар идет вниз

P.S. Вот такие вот заголовки статей можно ожидать в ближайшее время

Нет, скорее всего такие заголовки: "Банки получили приказ от премьера - сузить кредитные портфели - кредиты для жилья недоступны - (народ недоволен) - премьер ждет отставки".

[Ван Акелен]

Суть та же. Если рыночным методом снизить цены на жилье не удасться, то придется нажимать сверху, то есть административно.
И вообще ликвидировать риэлторские агентства работающих на марже с продажи - начиная с Абсолюта. Сейчас финпол заинтересовался... читайте ниже.

Финансовая полиция Алматы обеспокоена ростом числа фактов мошенничества в реализации квартир

АЛМАТЫ. 14 сентября. КАЗИНФОРМ /Екатерина Панченко/ ? В среду в Алматы в городском акимате под председательством акима Имангали Тасмагамбетова состоялось совещание по вопросам борьбы с коррупцией в государственных органах, сообщает корреспондент Казинформа.

Руководство департамента по борьбе с экономической и коррупционной преступностью по г.Алматы (финансовая полиция) обеспокоено ростом числа фактов мошенничества, связанного с реализацией квартир, построенных по Государственной программе развития жилищного строительства на 2005-2007 гг.

?В настоящее время в городе находит свое реальное воплощение государственная жилищная программа по обеспечению горожан доступным жильем. В то же время анализ поступающей в департамент оперативной информации и большого количества обращений граждан и юридических лиц свидетельствует о серьезной криминогенности, сложившейся вокруг объектов недвижимости. Махинации с жильем и земельными участками стали, пожалуй, одним из самых распространенных и опасных экономических преступлений в этом городе, - сообщил начальник названного департамента Владимир Курбатов. - Мошенники, пользуясь, с одной стороны, доверием горожан, а с другой - слухами о коррумпированности работников департамента жилья, совершают преступления. Для этой цели зачастую создаются целые преступные сообщества?.

Аким Алматы отметил, что искоренение преступности, связанной с наиболее насущными для населения вопросами строительства индивидуального жилья и распределения квартир, построенных по госпрограмме, требует системного и комплексного подхода и взаимодействия правоохранительных органов и различных структур акимата города.

?В строительстве очень много спекуляций ? целая лестница. Имеется в виду лестница вопросов, вокруг которой нам надо выстраивать соответствующую оперативную работу, начиная от незаконного строительства, захвата земельных участков и заканчивая созданием преступных групп, которые занимаются мошенничеством, перепродавая квартиры, продавая несуществующее жилье. И чтобы этих вопросов не было, нам нужно очень серьезно отнестись к проблемам в этой сфере?, - отметил И.Тасмагамбетов.

[diletant]

О каких административных методах идет речь? Как Вы это видите?

Когда большинство крупных строительных компаний, так же как и банков принадлежат или аффилированы с членами Семьи и крупными сановниками.

Когда участки под застройку и разрешения на строительство выдаются только своим компаниям или за очень хорошие деньги, которые идут совсем не в бюджет города, а в чей-то карман. Последний яркий пример-"равноценный" обмен земель, принадлежащих зоопарку.

Кто-нибудь может привести цифры сколько земли скажем за последнее время в городе было продано или передано-приватизировано частным лицам и компаниям? И какая сумма в результате этих "операций" поступила в городской бюджет? У нас эти данные являются не меньшей "государственной" тайной, чем бенефициары и детали заключенных нефтяных контрактов в нашей стране.
Интересно будет, например, сравнить объём этих сумм с рыночной стоимостью этих земель. Не удивлюсь если разница будет исчисляеться порядками.

Когда недвижимость в нашей стране фактически является налоговым оффшором и средством легализации теневого капитала.

Когда темпы роста цен на рынке фактически формируется искуственно теми же строит.компаниями, банками, риэлторскими конторами и крупными инвесторами и ничуть не зависят от реального платежеспособного спроса.

Будет у них в инвест. планах заложена доходность 40% годовых, будет такой рост цен на недвижимость. Захотят 100% как в Москве, завтра в газетах появятся новые графики и мудрые анализы газетных объявлений от независимых экспертов и их прогнозы по рынку недвижимости.

На этом рынке определенные люди сейчас делают огромные состояния и в первую очередь. благодаря именно административным методам.

Сообщение отредактировал diletant: 14.09.2006, 23:07:06

[piccolo]

одни обещали конецсвета в 2000 году, но до сих пор свет есть!
другие оюещают обвал цен на недвижимость........пузырь должен лопнуть!
несомнено, что и то, и другое произойдет!!!
вопрос только когда?!
но никто незнает!!! кроме..........

[attorney.kz]

diletant, респект! полностью согласен.

[Grishakz]

В Москве уже началось - Спрос на квартиры в Москве вдвое ниже предложения -
http://www.newsru.co...2006/flats.html

После сумасшедшего двухлетнего роста цены на московское жилье стабилизировались, а квартиры на вторичном рынке уже продаются с дисконтом. По данным риелторов, продавцов стало вдвое больше, чем покупателей. Некоторые не исключают, что в следующем году квартиры могут и подешеветь.
Хотя в последнее время в то, что столичное жилье может дешеветь, верилось с трудом: такими темпами, как в 2006 году, московская недвижимость еще не дорожала. С начала года цены на жилье увеличились на 65%, средняя стоимость квадратного метра достигла 3953 долларов. До этого максимальный рост цен был зафиксирован в 2003 году, когда квартиры подорожали за год на 40%. Стремительное подорожание жилья в первой половине этого года эксперты объясняли дефицитом. "Ведомости" утверждают, что в январе, например, в столице продавалось всего 12282 квартиры.

[Jambo74]

все что не делается, все к лучшему...

[Denis Ka]

Сейчас рынок рухнет.)))