Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Jo23]

Понеслась коррекция!

ДИНАМИКА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ В АЛМАТЫ

на этой неделе
1 750$

на прошлой
1 749$

Изменение составило
плюс 0.06%

http://www.krisha.kz/

Сообщение отредактировал Jo23: 30.06.2006, 00:24:34

[Jo23]

Appolo???? Time to take part in!

[Denim Tornado]

Как все таки расходятся цены Абсолюта, ЦКН и Крышы!? Это же маразм какой-то.

[All I wanna do, just have sm fun]

Как все таки расходятся цены Абсолюта, ЦКН и Крышы!? Это же маразм какой-то.

показатель цен агенства Абсолют - это можно занести в топик "приколы нашего города"
их лозунг АбсАлютно Заинтересованы вас поиметь

и ЦКН и Крыши - там посредник на посреднике сидит и маклером погоняет

Сообщение отредактировал All I wanna do, just have sm fun: 04.07.2006, 18:43:14

[Pif]

Эх внесу свои пять копеек
Где то читал как один человек продавал свою квартиру. Смотрел на цены и выставил на свою 80 тонн. Не продал. Купил очередную Крышу увидел что в его районе цены выше и поднял на свою до 90 тонн. Опять не продал. Потом опять такаяже история и поднял до 110 тонн. Опять не продал. Т.е. внутри себя он чуствовал, что его активы в виде квартиры дорожают, но извлечь из этих активов деньги не может - никто не берет. Он не мог продать квартиру за 80 он же не может продать ее и за 110. Вот вам и цены в Крыше и иже подобных газет.
Недавно смотрел дом с участком в Каменке - запросили 300 тыс.. Ну и пусть с такими ценами сидят до посинения. Они его оказывается уже чуть ли не 5 лет продают, никому он не нужен. Никто у них не купит дом, который к тому же вообще надо сносить и строить заново. А еще посмотрим на дома по цене 150 тонн. Большинство из них вообще домами назвать нельзя а просто участки.

А теперь еще подумайте. Средняя цена на 3-х комнатную квартиру, как вторичный рынок, так и первичный, составляет например 150-200 тонн. Предположим, что у семьи нет накоплений и они расчитывают получить кредит. При кредитовании на минимум 7 лет в первые месяцы семья должна отдавать до 2000 почти проценты. Значит семья должна получать ежемесячный доход минимум 3 000-4 000 чтобы обслуживать кредит и жить. У нас что все так зарабатываю? У нас столько высокооплачиваемых специалистов?

[Jo23]

ДИНАМИКА ЦЕН
НА ЖИЛЬЕ В АЛМАТЫ

на этой неделе
1 874$

на прошлой
1 854$

Изменение составило
плюс 1.07%


Что-то крыша врет, явно перешла на Абсолют!

[Jo23]

Кто знает, что случилось с Appolo?
явно не хватает его комментария

[Odracl]

Мне очень понравился анализ который представил Diletant, я с ним полностью согласен единственно хотелось бы добавить маленький штришок в пользу обвала цен на жилье а не стабилизации.

Во прерых все критики идеи обвала цен не отрицают что спрос в основе спекуляциолнный.
Во вторых теже критики говорят - да такой рост скоро себя исчерпает и произойдет стабилизация цен но НИ КАК НЕ ОБВАЛ.

Теперь мой небольшой штрих.

Что нужно инвестору который вложился в недвижимость - ясно как день прибыль - т.е. чтобы получать прибыль от недвижимости ее цена должна постоянно расти. Например предположим что критики абсолютно правы и произошла стабилизация цен. Что же дальше? Дело все в том что недвижимость это не просто АКТИВ а это актив который нужно содержать (то есть выкладывать ежемесячно по 200 бакарей с кажем в какой то элитке). Таким образом при стабилизации цен эти горе инвесторы уже начнут нести убытки на сумму содержания недвижимости.

Вопрос что делает инвестор когда его инвестиция приносит убытки - правильно он от нее избавляется, тобишь продает.

А поскольку спрос во сновном на рынке спекулятивный (см. предпосылку 1) произойдет ОБВАЛ

Таким образом мы используя класический прием математики (от противного) доказали что КРИТИКИ не правы и будет именно обвал.

Справедливости ради должен сказать что я был у верен что обвал произойдет еще полгода назад, но увы прогнозы в экономике вещь не блогадарная, то что происходит сейчас не подается ни каким научным объяснениям.

Разве что есть в экономике такое понятие как "Само реализуещееся предстказание" то есть например все говорят хлеб подоражает, при этом все начинают скупать хлеб, спрос превышает предложение и цена на хлеб дествительно поднимается. Наверное что то подобное мы видим сейчас на рынке недвижимости, когда большая часть участников рынка думает что цена будет идти вверх. Но рано или позно финал может быть только один ПРИРАМИДА РУХНЕТ. И чем позже она рухнет тем больнее будет падать. А уже на данный момент падать будет очень больно ....

[Т-219]

Мне очень понравился анализ который представил Diletant, я с ним полностью согласен единственно хотелось бы добавить маленький штришок в пользу обвала цен на жилье а не стабилизации.
.......
А поскольку спрос во сновном на рынке спекулятивный (см. предпосылку 1) произойдет ОБВАЛ
.......
Таким образом мы используя класический прием математики (от противного) доказали что КРИТИКИ не правы и будет именно обвал.
........
Но рано или позно финал может быть только один ПРИРАМИДА РУХНЕТ.

Велкам на игру.
Входной билет 300 баксов.

[UncleFat]

А я вот тут подумал, почесал репу, и решил, что примерно в октябре может произойти некоторый более резкий подъем цены на хаты, чем оно сейчас происходит. И чую, что связывать это будут с именем Халыкбанка. Но ненадолго. Может к весне, или к лету следующего года тихо поедет вниз цена на вторичном рынке. Некоторое время цена на землю будет держаться...
Так что, я бы, имея денежку, сейчас прикупил. А в декабре слил. Но брать кредит, чтоб в декабре слить, не стал бы. Во как.

[Odracl]

Велкам на игру.
Входной билет 300 баксов.

А можно узнать правила этой игры?

[Charlie]

А я вот тут подумал, почесал репу, и решил, что примерно в октябре может произойти некоторый более резкий подъем цены на хаты, чем оно сейчас происходит. И чую, что связывать это будут с именем Халыкбанка. Но ненадолго. Может к весне, или к лету следующего года тихо поедет вниз цена на вторичном рынке. Некоторое время цена на землю будет держаться...
Так что, я бы, имея денежку, сейчас прикупил. А в декабре слил. Но брать кредит, чтоб в декабре слить, не стал бы. Во как.

А что такого должен сделать Халыкбанк? Начать раздавать ипотеку под 10 % премиальных в год? Лично я жду момент, когда можно будет слить квартирку по максимальной цене.

[UncleFat]

А что такого должен сделать Халыкбанк? Начать раздавать ипотеку под 10 % премиальных в год? Лично я жду момент, когда можно будет слить квартирку по максимальной цене.

Не знаю, но может сделать
Ну так свистни, я тоже солью. Как определишь момент максимальной цены?

[almaty2003]

На самом деле, господа, вы предсказываете то, что хотели бы сами услышать - что цены рухнут, что спрос иссякает.
На самом деле посмотрите вокруг - банки повышают зарплаты, компании увеличивают бонусы, коммерсанты начали хорошо зарабатывать (2-3 тыс. мин.), выкуп сносимых земель происходит реально по рыночным ценам. Примите во внимание перспективы развития города как финансового центра, куда будут стекаться финансисты, экономисты, аудиторы и пр. из-за рубежа.

А предлагаемой недвижимости немного... Уникальность Алматы в том, что предложение ограниченно. Поэтому есть все основания, что цена на недвижимость подниматься до среднеевропейского уровня - 3-4,5 тыс. евро/кв.м

[Pif]

На самом деле, господа, вы предсказываете то, что хотели бы сами услышать - что цены рухнут, что спрос иссякает.
На самом деле посмотрите вокруг - банки повышают зарплаты, компании увеличивают бонусы, коммерсанты начали хорошо зарабатывать (2-3 тыс. мин.), выкуп сносимых земель происходит реально по рыночным ценам. Примите во внимание перспективы развития города как финансового центра, куда будут стекаться финансисты, экономисты, аудиторы и пр. из-за рубежа.

А предлагаемой недвижимости немного... Уникальность Алматы в том, что предложение ограниченно. Поэтому есть все основания, что цена на недвижимость подниматься до среднеевропейского уровня - 3-4,5 тыс. евро/кв.м

Ну как владельцы недвижимости которую мы бы хотели продать, чтобы улучшить свои жилищные условия мы не хотим падения рынка!
А как потенциальные покупатели новой недвижимости, мы хотим адекватных цен на жилье. Вот блин чтото я размечтался

ок. Теперь о зарплате. Банки повышают зарплаты и компании увеличивают бонусы. АУ, вернитесь на землю. В банке средняяя зарплата, среднего менеджера максимум 1 500 бакалей. Если вы говорите про руководителей (директора департаментов и выше) то у них з/п хоть и выше, но они все уже купили квартиры, ну или практически все. И потом их у нас что тысячи?
Это я к тому, что доход основной части населения Алматы не позволяет им приобрести сейчас квартиру в новостройках (вторичная также догнала по ценам новостройки). А если з/п и позволяет им купить квартиру, то это квартира будет меньше чем к примеру имеют они сейчас (как по квадратуре, так и кол-ву комнат).

В алматы посмотрите сами еще куча мест где можно строиться. Взять даже Абая (верхную часть). От Жарокова до Софьи там частный сектор практически - можно снести, а там поверьте не один га земли. По Гоголя есть местами частный сектор и если посмотреть то в городе только за счет частного сектора еще можно огого сколько построить.

Цена говорите будет 3,5 - 4 тыс за квадрат. Ну чтож пусть будет, но купят их слишком ограниченное количество людей, слишком. Если так будет то наверное у нас получиться как в хваленной Америке. Те кто не может себе купить там, будет селиться за Каскеленом в фанерных домах и ездить на работу в Алмату пару часов и более .

[almaty2003]

ОК. Тогда по-порядку:
1. 1500 - это не максимальная ЗП, а средняя для ведущих специалистов крупных банков. Начальники отделов, управлений, департаментов получают выше. Кроме того, многие живут, недовольные текущими жилищными условиями:

1. покупают новостройку за дорого (например, 150 кв. м за 1,5-2 тыс., итого $200-300 тыс.),
2. берут кредит,
3. при этом кредит будет погашен в основном от продажи существующей квартиры также за дорого (70 кв.м за $2-2,5 тыс. за кв.м, итого $150-200 тыс.).
4. С учетом ремонта ($50 тыс.) остаток кредита относительно 10-15 лет не такой уж и большой - $100-150 тыс.,

зато жилищные условия выходят на качественно другой уровень - хороший район, достойные соседи, квартира больше и пр.
Смею Вас заверить, что количество людей (начальники среднего звена) с зарплатой от 1,5 тыс. по моим грубым подсчетам только в банках наберется около 2 тыс., а ведь еще есть крупные корпорации (КМГ, Казахтелеком, КЕГОК, КСелл, КМобайл и пр.), инвестиционные компании, малый, средний бизнес, спекулянты квартирами, землей, люди, у которых дома сносят и которым выплачивают от 300 тыс. до 1 млн. и много пр.

Поэтому спрос на первичку идет вверх.

Кстати, при варианте, когда банк дает кредит на 15-20 лет, то существующую квартиру можно не продавать, а сдавать в аренду и с этих денег погашать кредит. Тогда получится, что на рынок не будет выставлена еще одна квартира, еще один потребитель не будет удовлетворен.


2. Вы пишите, что осталось куча земли. В центре уже нет свободной земли, остались лишь считанные пятна, застройка которых завершится в течение 3-5 лет. Строители и девелоперы уже перекинулись на земли, которые удалены от центра - Сайран, Розыбакиева и пр.
Застройка оставшегося частного сектора - это вопрос ближайших 5-7 лет. А потом куда город расти будет? На юг и восток - нет, не позволяют горы и сейсмические ограничения, север и запад - не решены транспортные и экологические вопросы. А жить хочется ближе к центру и на работу нормально добираться. Если метро грамотно введут, то определенный спрос на квартиры в центре снизится, но незначительно.

3. Да, не все смогут купить квартиру в городе свыше 4 тыс. за кв. Но опять-таки это нормально. На западе не все люди тоже могут купить квартиру во Франкфурте, Брюсселе, не говоря о Парижах и Нью-Йорках...

4. Преимущества жизни за городом на западе очевидны - в пригородных поселках присутствует весь сервис, который оказывают в городе - тот же макдональдс, тот же сетевой магазин, и за продуктами ездить в город не надо. Зато меньше преступность, экология получше.
У нас все это тоже будет, но для этого надо решать проблемы с транспортом, инфраструктурой и пр., чтобы жить за Каскеленом в большом доме со всеми наворотами и приезжать в город за 20 минут.

[Pif]

2. Вы пишите, что осталось куча земли. В центре уже нет свободной земли, остались лишь считанные пятна, застройка которых завершится в течение 3-5 лет. Строители и девелоперы уже перекинулись на земли, которые удалены от центра - Сайран, Розыбакиева и пр.
Застройка оставшегося частного сектора - это вопрос ближайших 5-7 лет. А потом куда город расти будет? На юг и восток - нет, не позволяют горы и сейсмические ограничения, север и запад - не решены транспортные и экологические вопросы. А жить хочется ближе к центру и на работу нормально добираться. Если метро грамотно введут, то определенный спрос на квартиры в центре снизится, но незначительно.

Ну я вообщето не считаю что район Сайрана или Розыбакиева слишком уж удален от центра и можно их принимать как за перефирию. Или вы под понятием центр считаете "золотой квадрат"?. Тогда да согласен, в нем земли нет, но ее нет там уже лет надцать наверное. Я бы с радостью хотел бы иметь квартиру в районе Розыбакиева - Аль-Фараби. Да район Сайрана для меня может быть низко (в части того, что я всю жизнь прожил в верхней части города и вниз не хочу переезжать), но для остальных я не считаю, что это безперспективный и плохой район. Очень даже неплохой. А сама территория улиц Абая-Софьи-Комсомольской-Розыбакиева достаточно большая чтобы там снести частный сектор и построить новый (новейший микрорайон). При тех высотках которые нынче все застройщики строят, там можно заселить ахрененную кучу народа. Но это опять таки вопрос не 3-5 или 5-7 лет, поверьте это вопрос ближайших 20 лет. У нас нет еще таких мощностей у застройщиков чтобы освоить все эти земли.


ЗЫЖ. Просто мои представления о квартире расходятся с реальностью и желанием застройщиков. У меня "высотофобия" и я не хочу жить в квартире на 20 этаже. По моему максимум что хотелось бы от застройщиков так это 9 этажки. Но мои пожелания идут в разрез с интересами застройщиков, которые на минимальном клочке земли стараются получить максимальную выгоду. Вот и растут у нас как грибы 20-ти и более этажные дома. В результате этого я как потенциальный покупатель для застройщиков потерян для них в виду своих индивидуальных запросов и более склоняюсь к собственному дому.
ЗЫЖ2. Хотя Ваша точка зрения частично меня удовлетворила.

[Pif]

ОК. Тогда по-порядку:
3. Да, не все смогут купить квартиру в городе свыше 4 тыс. за кв. Но опять-таки это нормально. На западе не все люди тоже могут купить квартиру во Франкфурте, Брюсселе, не говоря о Парижах и Нью-Йорках...

4 тыс за квадрат. Поверьте мне я лично видел себестоимость строительства многих застройщиков. Даже при охрененных стройматериалах, цена одного квадрата не более 800 долларов за квадрат с учетом земли и банковских процентов. Ну пусть даже при все дороговизне все подорожало до 1000 за квадрат.
Зная это переплачивать 3000 за квадрат. Я не готов. Максимальная цена новостройки должна быть стабильной и не расти. И если она у всех застройщиков будет на уровне 1000-1300 долларов за квадрат, то тогда будет все ок, стабильные продажи и стальные постоянные застройки.

Не так давно (с месяц назад) слышал в одном банке разговор клиента и менеджера. Так вот клиент уверял, что если даже они (застройщик) выкупят землю намного дороже чем предполагалось (а земля в городе, значит дорогая), то она ляжет в стоимость 1 квадрата максимум 45 долларов. Т.е. в цене квадрата квартиры стоимость земли незначительная. Основная это всетаки стоимость работы и стройматериалов.

[Odracl]

ОК. Тогда по-порядку:
1. 1500 - это не максимальная ЗП, а средняя для ведущих специалистов крупных банков. Начальники отделов, управлений, департаментов получают выше. Кроме того, многие живут, недовольные текущими жилищными условиями:

..........................

4. С учетом ремонта ($50 тыс.) остаток кредита относительно 10-15 лет не такой уж и большой - $100-150 тыс.,

Я так не думаю....
Лично я получаю на порядок больше чем 1500 но при существующих банковских процентах кредит в 100 - 150 тыс. был бы для меня финансовым самоубийсством, или игра на грани фола если хотите. Сумма кредита которую я могу переварить более менее безболезнено варьируется на уровне 50 - 60 тыс. Значит если я хочу купить квартиру которуя я бы хотел иметь - на данный момент она стоит порядка 120 -150 тыс. мне нужно накопить порядка 60 тыс. как минимум а это где то лет пять.
То есть я на пять лет выпадаю из платежеспособного спроса, учитывая что зарплата у меня выше среднего по Алмате не думаю что ваши рассуждения жизнеспособны.

Мягко говоря они надуманы .... где-то в Инете читал статью что есть некий коэфициетн оценивающий доступность жилья и положение рынка недвижимости в модели Бум -Спад. Так вот этот коэффициент расчитввается следующим способом средняя цена квартиры делится на средний доход семьи и если коэффициент больше 5 то значит рынок перегрет ....

Как вы думаете какое значение данного коэфициента в Алмате?

[nwizard]

не могу не влезть
одракл, при зарплате в 15 тык (!!!) ЮСД, вам надо копить 5 лет каких-то 60 тык баксов ? или у нас порядки разные ?