Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[diletant]

Здравый смысл в постах которые говорят и за падение цен на недвижимость и за то что цены будут продолжать идти вверх присутсвует. Я внимательно все читал, и с уважением относился ко всем, и опять же со многими мыслями и мнениями, которые показывают что цена должна пойти вниз Я СОГЛАСЕН.

Но есть некоторые моменты которые ПО МОЕМУ ЛИЧНОМУ МНЕНИЮ перевешивают чашу весов в сторону дальнейшего повышения цен либо хотя бы не падению нынешнего уровня.

Теперь внимательно слушаю Вас. Ваши аргументы?

[Злая@]

diletant. Хорошо пишешь, со многим я даже согласен, как впрочем и с Appolo.
Смущает только одно, с такими аналитическими способностями и до сих пор без квартиры...или уже сдвинулось?

[diletant]

Ваши аналитические способности тоже поражают.

Может не будем переходить на обсуждение участников, а обсудим тему. Если конечно, Вам есть что скзать.
Если нет, можете поставить ставку-тотализатор открыт.

[Злая@]

Может не будем переходить на обсуждение участников, а обсудим тему. Если конечно, Вам есть что скзать.
Если нет, можете поставить ставку-тотализатор открыт.

ок. Теме скоро один год, год назад не было предпосылок к снижению и не было никакого снижения. Но многие, слушая вас, свято верили что вот еще чуть чуть и вот оно счастье - зарплата ВО, а цены на квартиры упали. Так не бывает, все связано, это снижение никому не выгодно. А если бы те кому надо было жилье, купили бы тогда, пусть по ипотеки, то сейчас бы они были в большом выигрыше.
Неужели вы, дилетант, честно признаясь для себя, верите в крушение?
Возможно будет стабилизация цен и небольшое снижение в следствии насыщения рынка, но крушения -нет.
Ставку, хм. Один месяц и изменение цены, к примеру пусть а 2-3%, на мой взгляд не покажет какую-либо тенденцию.

[diletant]

Может не будем переходить на обсуждение участников, а обсудим тему. Если конечно, Вам есть что скзать.
Если нет, можете поставить ставку-тотализатор открыт.

... Но многие, слушая вас, свято верили что вот еще чуть чуть и вот оно счастье - зарплата ВО, а цены на квартиры упали...

"Увы, не пастырь я. Имееющий мозги, да поймет это." Из библии. Евангелие от Дилетанта.

Да и на форуме всего полгода.

Сообщение отредактировал diletant: 27.06.2006, 12:12:27

[milkMan21]

В России растет число неплательщиков кредитов

[All I wanna do, just have sm fun]

В России растет число неплательщиков кредитов

а нефиг давать всем подряд, неплательщиков хватает в всем мире в европе и сша тоже - вона митсубиши в штатах обломилась раздавая кредиты под залог машин

прикол в том что за всех этих неплательщиков все равно платят плательЩЫки

[almaty2003]

У нас на работе три обычных (и далеко небогатых) сотрудника получили компенсации за снос их домов: 300 тыс, 800 тыс. и 1 млн. и сейчас думают о покупке квартиры или дома в коттеджных городках.

После этого становится понятно, почему цены на жилье стабильно идут вверх (один из факторов повышения цен).

[Jo23]

нехилая компенсация!
Пусть хоть спасибо скажут Советской власти!

[diletant]

Совершенно верно.
Компенсации за снос, который сейчас проводится во многих районах города, тоже является одной из причин такого роста цен и состояния рынка недвижимости.

Так же как и инвесторы,те кто получил компенсацию стремятся купить как можно быстрее, пока цены ещё больше не выросли и особо не выбирают и не прицениваются. Что создает дополнительное давление (ажиотаж) на рынок.

То есть те суммы которые были выплачены в виде компенсаций, а это десятки миллионов долларов в Алмате, накачивают рынок недвижимости и способствуют такому росту цен.

[diletant]

Теперь приведу доводы, почему на мой взгляд
произойдет не стабилизация, а обвал цен.

Если посмотреть на структуру спроса, то можно видеть что большую его часть составляет спекулятивный или инвестиционный (кому как больше нравится) спрос.

На устоявшихся развитых рынках недвижимости используется такой индикатор рынка как первичный спрос. То есть спрос со стороны людей, покупающих недвижимость для себя в первый раз. Если этот показатель менее одной трети от общего объема, то рынок считается перегретым. Следовательно, существует риск коррекции цен, в сторону значительного их снижения.У нас же этот показатель сейчас не более 5% от общего спроса.

Итак, не думаю, что кто-либо будет возражать, если скажу, что у нас большая часть спроса носит спекулятивный характер. Более того, значительная часть этого спроса обеспечивается заемными деньгами банков.

Это к вопросу о прозвучавших здесь советах- займи деньги у банка, возьми квартиру в ипотеку, через год-два цены вырастут, продашь и можешь тогда нигде не работать и спать до обеда.



Теперь посмотрим, что произойдет если рост цен на какое-то время снизится или приостановится.

На каком то этапе инвесторы, которые вложили деньги в недвижимость уже не будут удовлетворены получаемыми доходами.
Надо учитывать, что ожидаемый большинством инвесторов доход довольно высок из-за высоких рисков на рынке. То есть некоторые из них начнут продавать имеющуюся недвижимость и вкладываться в бизнес, ценные бумаги, зарубежную недвижимость и т.п. Что уже сейчас пока в небольших объемах наблюдается на рынке.

В принципе ничего страшного, рынок может относительно безболезненно переварить увеличившийся объем предложения и снижение спроса, если этот процесс не будет носить массовый характер.

[diletant]

Теперь посмотрим- в какой ситуации окажутся мелкие инвесторы или спекулянты (кому как больше нравится), взявшие для этих целей кредит в банке.

Процентные ставки у нас сейчас довольно велики. От 12% и выше. Учитывая ситуацию на мировых финансовых рынках, ужесточение требований к банкам со стороны АФН и растущую инфляцию в Казахстане можно прогнозировать небольшое увеличение ставок, что уже сейчас происходит. Те, кто взяли кредит по плавающей ставке, например, по программе КИК уже сейчас реально на себе ощущают их увеличение. С начала года рост ставок по этим кредитам на 1.5%.

То есть выплаты по процентам и кредиту довольно высоки. В ситуации, когда рост цен в процентном отношении, меньше процентной ставки по кредитам или вообще приостановился- эти люди будут нести убытки.

Сомневаюсь, что в этой ситуации они будут спокойно на это смотреть и ждать. Очень многие из них начнут фиксировать прибыль или минимизировать убытки и начнут продавать свою недвижимость.
Причем будут стараться сделать это как можно быстрее и для этого снижать цены.

Если сейчас продавец, при продаже недвижимости готов ждать и постоянно поднимает цену, несмотря что не может её продать. Рынок продавца
То в этом случае все будет происходить с точностью до наоборот. Рынок покупателя.

Причем это будет происходить в массовом порядке, учитывая значительную долю спекулятивной составляющей рынка, что может повлечь панику на рынке. И тогда у заемщиков и их банков большие проблемы.

Безусловно через какое-то время рынок стабилизируется. Вопрос в том- на каком уровне. Может на уровне 50% от цен до падения. Может 80%.

Соответственно и уровень проблем заемщиков и банков и как следствие экономики Казахстана
будет напрямую зависеть от того
как долго будет продолжаться существующая ситуация на рынке,
когда спекулятивный спрос значительно превышает реальный платежеспособный спрос и происходит манипуляция ценами на рынке недвижимости.

[titan]

Вот меня терзают смутные сомнения...... Построено и строиться много элитного жилья - показатель стабильности, роста экономики...., ещё прикалывают рекламные объявления типа "80% квартир уже продано", "осталось только две кваритры", "по просьбе покупателей строиться пятая башня второй очереди третьего этапа..... бла-бла-бла..... и прочая мутатень.

Вечером сморишь на эти элитки - в нескольких окнах свет, остальные хаты мёртвые.....
Вот кабы если за каждым окном жила семья молодых менеджеров, юристов, бизнесменов, инженеров ..... хотябы у половины были дети..... вот это реальный показатель стабильности и роста экономики......
А так получается, скупит какой-нибудь бизнесмен нефтянник пол-подъезда оптом, типа выгодно инвестировал деньги. В остальной половине подъезда хаты снимают командированные иностранцы, и только в паре квартир живут реальные люди заработавшие эту квартиру своим умом и силами ..... это-ли показатель роста экономики?????

Или вот ещё, нравиться дальновидный ход властей..... строиться бюджетное соц. жильё для гос.служащих, или видел объяву - целый район соц. жилья для работников транспорта. Причём строиться это соц. жильё обособленными районами и вот как-то невольно смахивает это все на гетто. Все, кто Врач, Учитель, Пожарник, Мент....-будут жить ниже Рыскулова...... все представители отечественного сырьевого "бизнеса" выше Аль-Фараби, остальные кто-как получиться между. Только есть такие Учителя и Врачи, которые стоят десяти "бизнесменов"........ Вот каким аршином всё это измерить, каким умом понять????

[up.dll]

Вот меня терзают смутные сомнения...... Построено и строиться много элитного жилья - показатель стабильности, роста экономики...., ещё прикалывают рекламные объявления типа "80% квартир уже продано", "осталось только две кваритры", "по просьбе покупателей строиться пятая башня второй очереди третьего этапа..... бла-бла-бла..... и прочая мутатень.

Вечером сморишь на эти элитки - в нескольких окнах свет, остальные хаты мёртвые.....
Вот кабы если за каждым окном жила семья молодых менеджеров, юристов, бизнесменов, инженеров ..... хотябы у половины были дети..... вот это реальный показатель стабильности и роста экономики......
А так получается, скупит какой-нибудь бизнесмен нефтянник пол-подъезда оптом, типа выгодно инвестировал деньги. В остальной половине подъезда хаты снимают командированные иностранцы, и только в паре квартир живут реальные люди заработавшие эту квартиру своим умом и силами ..... это-ли показатель роста экономики?????

Да.
Знакомые купили КУАТовскую квартиру в Манхэттэне (сдача в 2008)
спрашиваю: У вас же есть жильё
отвечают: инвестиция, через пару лет будет в два раза больше стоить.

МММ, однако...

[Jo23]

Надеюсь, что они (Ваши знакомые up.dll) сделали поправку на инфляцию, девальвацию американской национальной валюты, издержки по эксплуатации и вводу жилья и упущенную выгоду и прочие риски до 2008 года?
и к тому же они знают, что такое "инвестиция" (Investment)? Долгосрочная инвестиция (Long-Term Investment)? И "Спекуляция" (Speculation)?

P.S. Лучше б вкладывали деньги в производство и услуги, в реальный сектор экономики! Жаль, что у нас нет сейчас ОБХСС!

Сообщение отредактировал Jo23: 28.06.2006, 19:05:07

[Jo23]

Appolo! yuri_v! и все-все-все! В эту пятницу (30.06.2006) Определяемся с участниками и базисными ценами!

Сообщение отредактировал Jo23: 28.06.2006, 18:44:52

[Jo23]

Для пущей уверенности своих противников/соперников/собутыльников!

Мониторинг цен на недвижимость по г.Алматы на 21 – 27 июня 2006 г.

Средневзвешенная цена квадратного метра жилой недвижимости города Алматы за четвертую неделю июня составила 1755 долл. США. Этот показатель увеличилось на 1,5%, по сравнению с показателем второй недели июня, когда он равнялся 1729 долл. США. Количество предложений увеличилось на 3 %.

Алмалинский район

Доля предложения – 18% от общего по городу.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 1,8 %.

Количество предложений увеличилось на 3%.

Минимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1340 долл. США ( в однокомнатных квартирах каркасно-камышитовых домов).Максимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 2500 долл. США (четыре хкомнатных квартирах новых кирпично-монолитных домов).

Ауэзовский район

Доля предложения – 26% от общего по городу.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 1,2%.

Количество предложений увеличилось на 1%.

Минимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1283 долл. США ( в трехкомнатных квартирах каркасно-камышитовых домов).Максимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1794 долл. США ( в четырехкомнатных квартирах новых кирпично-монолитных домов).

Бостандыкский район

Доля предложения – 29% от общего по городу.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 1,6%.

Количество предложений увеличилось на 3%.

Минимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1512 долл. США ( в однокомнатных квартирах каркасно-камышитовых домов).Максимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 2491 долл. США ( в двухкомнатных квартирах новых кирпично-монолитных домов).

Жетысуский район

Доля предложения – 8% от общего по городу.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась 1,4%.

Количество предложений увеличилось на 7%.

Минимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1170 долл. США ( в однокомнатных квартирах каркасно-камышитовых домов).Максимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 2714 долл. США (в двухкомнатных квартирах улучшенной планировки в кирпичных домах).

Медеуский район

Доля предложения – 13% от общего по городу.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 1,4%.

Количество предложений увеличилось на 4%.

Минимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1279 долл. США ( в однокомнатных квартирах каркасно-камышитовых домов).Максимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 2685 долл. США ( в однокомнатных квартирах новых кирпично-монолитных домов).

Турксибский район

Доля предложения – 5% от общего по городу.

Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 1,8%.

Количество предложений не уменьшилось на 9%.

Минимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 915 долл. США ( в трехкомнатных квартирах каркасно-камышитовых домов).Максимум средневзвешенной стоимости квадратного метра равен 1569 долл. США ( в четырехкомнатных квартирах улучшенной планировки в монолитных домах.

Изменение средневзвешенной цены 1 кв.м на вторичном рынке. Район
2 нед. июня
4 нед. июня
+-, % к пред. нед

05.06-11.06 19.06-25.06

Алмалинский
1817
1850
+1,8 %

Ауэзовский
1523
1541
+1,2 %

Бостандыкский
1806
1836
+1,6%

Жетысуский
1550
1572
+1,4%

Медеуский
2208
2238
+1,4 %

Турксибский
1168
1188
+1,8 %

ИТОГО по городу
1729
1755
+1,5 %


Информация подготовлена совместно с ?ЦКН-Консалтинг? (ул.Жамбыла, 55/57, т.727111, email: slava @ccn .kz)

http://www.almaty.kz...&lang=1#id_1580

Сообщение отредактировал Jo23: 28.06.2006, 19:12:54

[Т-219]

Appolo! yuri_v! и все-все-все! В эту пятницу (30.06.2006) Определяемся с участниками и базисными ценами!

Я всегда готов.
Куда деньги сдавать?

Жаль, что у нас нет сейчас ОБХСС!

Чем же Вас налоговая полиция не устраивает?

[milkMan21]

Все, кто Врач, Учитель, Пожарник, Мент....-будут жить ниже Рыскулова......

Ну ты и приравнял!))

[litePhreon]

Вечером сморишь на эти элитки - в нескольких окнах свет, остальные хаты мёртвые.....
Вот кабы если за каждым окном жила семья молодых менеджеров, юристов, бизнесменов, инженеров ..... хотябы у половины были дети..... вот это реальный показатель стабильности и роста экономики......
А так получается, скупит какой-нибудь бизнесмен нефтянник пол-подъезда оптом, типа выгодно инвестировал деньги. В остальной половине подъезда хаты снимают командированные иностранцы, и только в паре квартир живут реальные люди заработавшие эту квартиру своим умом и силами ..... это-ли показатель роста экономики?????

вы считаете что если жилье купили и сразу не начали в нем жить, то жилье автоматом переходит в категорию инвестиционного?

как вы думаете сколько нужно времени и денег для доведения жилья в черновой отделке до состояния, в котором комфортно жить?