Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Holm]

а вы распечатайте то что я написал и покажите ей, если есть хоть капля логики у нее то она озарится!

Да всё она понимает, соглашается. Но в душе-то чувствую, что ответственнен именно я, как глава семьи, за такую ситуацию. И ничего не попишешь. Всё верно. Кому нужны "отмазки" про макроэкономику и геополитику и иже с ними?

здесь проблема не в макроэкономике, в системной политике. К сожалению именно от людей все зависит, о того в какой мере будет политическая прозрачность и устойчивость политического олимпа. К сожалению пока можно сказать, что нас ожидает судьба России, вечно бедное население, хорошо развитая наука и относительно экономика, богатые природные ресурсы и ужасный политический деспотизм (у населения политический аскетизм )

А если народу в КЗ станет больше? ситуация не поменяется?

[Хоттабыч]

Как не тянут? Еще как тянут, буквально за рукав на улице хватают "пошли в ипотеку", реклама все глаза измозолила... а на непросвященных людей волшебные слова "низкие ежемесячные выплаты" "дом ваша инвестиция и цель жизни" "всего 8%" (умом никак мне не понять как беря кредит под 8% на 50тыс я должен выплатить 85тыс!!! почему? как это так считается??? у них с математикой все нормально???) так и пишите не 8% а 80% и не вводите людей в заблуждение.

Понятно. Одно время меня достала реклама про тампоны Ob, но как-то пережил, пользоваться ими не стал, да и на улице за мной никто не бегал и не тянул за рукав со словами: Пойдем, попробуешь... Почему? Ответ очень прост - мне это на фиг не нужно, или культурно: я не целевая аудитория этого продукта.

[litePhreon]

"дом ваша инвестиция и цель жизни" "всего 8%" (умом никак мне не понять как беря кредит под 8% на 50тыс я должен выплатить 85тыс!!! почему? как это так считается??? у них с математикой все нормально???) так и пишите не 8% а 80% и не вводите людей в заблуждение.

вот в канаде люди берут кредит в 250тыс$ под 5% на 30 лет, и обратите внимание это РЕАЛЬНЫЕ 5% то есть выплата составит не 400тыс долларов как получилось бы с нашими хитрыми процентами (было 50тыс стало 85 по калькулятору ККБ при 8%    ) а 265 тыс$! конечно такое любой может себе позволить....

в мире процентная ставка по ипотеке в зависимости от региона у коммерческих кредитов от 4,5 до 6% годовых. объем кредитования измеряется трлн-ами.

действительно, встречается ипотека и со значительно меньшей ставкой (есть даже 0% годовых, иногда и с минусом еще), но это ипотека по специальным целевым программам, с очень маленьким бюджетом и существенными органичениями. соотношение объемов коммерческого кредитования и целевого от (200 к 1) до (2000 к 1).

так что разница между их 5% и нашими 13% с поправкой на рейтинг страны, развитием финансовых институтов, инфляцией в стране практически сведется к нулю.

почему в росте цен на недвижимость все обвиняют только банки?
почему в том что люди не могут позволить купить себе жилье виноваты банки?

я уже приводил выше пример с телевизорами. прочтите внимательно.

и в правительстве начались непонятные подвижки.
в ГосПрограмме вполне четко написано как решать проблему жилья в стране. нужно строить, строить и строить, развивать строительную отрасль и все сопутствующее. Ипотеке посвящен лишь один абзац. Очень грамотные люди писали. Ипотека лишь инструмент покупки жилья, если самого жилья нет, то никакой инструмент покупки не поможет.
а сейчас в прессе началось - банки завышают цены, не одобряют выдачу кредитов.
в тоже время, за этот период сколько новых производственных мощностей для строительных материалов открыто? сколько новых центров подготовки строительных кадров открыто? сколько новых технологий открыто и внедрено? стал ли строительный бизнес более прозрачным?
может все это и делается но что то не особо афишируется.

[Charlie]

глюк

Сообщение отредактировал Charlie: 10.08.2005, 10:44:45

[Charlie]

http://www.liter.kz/...id=151&pub=1791

Однако первая ласточка...

[WhitePalladin]

[quote name='Risk.kz' date='10.08.2005, 10:31']... буквально за рукав на улице хватают "пошли в ипотеку", реклама все глаза измозолила... а на непросвященных людей волшебные слова "низкие ежемесячные выплаты" "дом ваша инвестиция и цель жизни" "всего 8%" (умом никак мне не понять как беря кредит под 8% на 50тыс я должен выплатить 85тыс!!! почему? как это так считается??? у них с математикой все нормально???) так и пишите не 8% а 80% и не вводите людей в заблуждение.

Как говорит мой знакомый американец - если кредит дается под 30% - это не кредит а грабеж....[/QUOTE]

Вот там Хоттабыч правильно говорит: "никто никого на аркане не тянет". Смотрю и читаю все ваши высказывания, и все такие умные вещи говорят, прям одни критики и математики на форуме собрались, а альтернативы в пользу ипотечного кредитования никто не придумал..., и никто не говорит что инфляция в стране свыше 7,5%, а отсюда можно сделать вывод, что %-ая ставка в банке такой не может быть.
И что самое интересное, все склоняются к одному мнению что жить лучше в арендованной квартире, чем платить чуть чуть побольше за ипотечный кредит, но в своей , меня поймет тот, кто действительно знает что такое не своя квартира...
А вообще надо надеятся и верить в лучшее, и что у нас у всех будет высокая з/плата и доступное жилье. Не нужно все смотреть сквозь "писимистичную призму", хотя говорят что: писимист - это информированный оптимист [/QUOTE]


Альтернатива есть, если дорогое государство повернется к народу лицом и станет отдавать застройщикам землю БЕСПЛАТНО НО ЧТОБЫ ЦЕНА НА ВОЗВОДИМОЕ ЖИЛЬЕ БЫЛА НЕ БОЛЕЕ 400$ за метр, а это возможно, пара новостроек в микрах доказала состоятельность такого подхода...


И платить совсем НЕ ЧУТЬ БОЛЬШЕ а ВДВОЕ БОЛЬШЕ и ТОЛЬКО ЗА ГОЛЫЕ СТЕНЫ, а в арендованой квартире я могу жить вдвое дешевле с мебелью и всеми сопутствующими фишками....

[Lbr]

[quote name='WhitePalladin' date='10.08.2005, 10:44'][quote name='Risk.kz' date='10.08.2005, 10:31']...

И платить совсем НЕ ЧУТЬ БОЛЬШЕ а ВДВОЕ БОЛЬШЕ и ТОЛЬКО ЗА ГОЛЫЕ СТЕНЫ, а в арендованой квартире я могу жить вдвое дешевле с мебелью и всеми сопутствующими фишками....[/QUOTE]

Да, это так, только через 10 лет в случае ипотеки ты будешь иметь в собственности недвижимое имущество стоимостью "N" к$, а в случае аренды через 10 лет будешь "с голым садом"

Конечно, при меньших ипотечных процентах, и при уверенности в стабильной ситуации хотябы в течение этих 10 лет, ипотека вроде как имеет смысл..
А пока - эт как казино кто то уже делал ставки, но большинство (кто хочет жильё) - пока наблюдают.

[Charlie]

Зато десять лет будешь жить, как человек, при этом кое-что откладывая, а там и цены стабилизируются

[Risk.kz]

Зато десять лет будешь жить, как человек, при этом кое-что откладывая, а там и цены стабилизируются

И при этом все 10 лет, в лучшем случае будет приходить хозяйка и говорить что можно делать, а что нельзя. А в худшем случае - быть кочевником , скитатся из одной квартиры на другую, но при этом копить деньги...

[okey dockey]

касательно обманов потребителей то у нас плохо работает антимонопольны комитет. К примеру в России, Федеральная антимонопольная служба жестко штрафанула и пресекла незаконные действия банков.

Так недобросовестная реклама считается с процентами, когда 15% накручивают еще на полсуммы задатка. получается ты платишь проценты за то что дал половину суммы займа банку как депозит - вместо подтверждения доходов. Также нечестно, когда в договорах пишут все мелким текстом и непонятным образом. Теперь надо писать все крупно и доходчиво, с приложением таблицы - месяц - выплата по кредиту и тд, сумма основного долга и тд

Вобщем почитайте коммерсантъ деньги - весение и зимние выпуски, там было написано как дурят простых обывателей.

[Сигизмунд]

Неужели автор этой темы прав.Цены начали падать.Может действительно маклеры и риэлтеры начали снижать цены.Я знаю организацию купившую через подставных 43 элитных квартиры.Если все одновременно выбросят на рынок столько квартир то будет крах цен.Кто взял ипотеку попадут на деньги.
Хотя не в первый и не последний раз.Так начиналась великая депрессия в штатах.

Вот статья в литере Квартиры в Алматы летом подешевели. Особенно этим отличились элитные квартиры в Алмалин?ском районе ? падение цен в конце июня ? начале июля составило 17,2 процента. По данным компании ?ЦКН-Консалтинг?, размещенным на сайте акимата города Алматы, снижение цен составляло в разных районах на различные типы квартир от 1 до 16 процентов. Такого не было уже год. Напомним, в начале прошлого года риэлторы озаботились возможностями государственной программы, направленной на снижение стоимости жилья. Так как до того времени никаких особенно ярких мер к рынку недвижимости не применялось, неизвестность несколько пошатнула его. Спрос существенно снизился в ожидании нововведения.
Как только текст программы стал доступен, цены медленно, но верно пошли в рост. Программа рассчитана на определенные слои населения и затрагивает лишь новое жилье и далеко не в самых престижных районах города.
Рынок вернулся к прежним законам, опираясь на систему спрос ? цена ? предложение. Банки сократили список необходимых для получения ипотечного кредита документов и попытались сократить ставки. Доходы населения продолжают расти, и приобретение квартир в счет будущих заработков по-прежнему кажется наиболее приемлемым, особенно если учесть бешеный рост цен. Но цены непременно упадут. Вопрос ? когда.
В этом году появилась первая ?ласточка?, свидетельствующая о том, что рынок все же насытится. Причем скорее рано, чем поздно. Рынок Алматы перегрет огромным предложением. Изменилась его конъюнктура, и ждать повышения цен на новое жилье в ближайшие полгода не приходится. Деньги у людей есть, но они их придерживают. Строители же не могут отказаться от высоких доходов.
Застройщикам все сложнее продавать жилье в новых домах ? спрос на жилье такого уровня ограничен, содержание такой недвижимости обходится недешево. Квартиры перестанут продавать по заоблачным ценам, объявленным застройщиками. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, долго держать деньги в квадратных метрах станет невыгодно. И их активно начнут ?сбрасывать?. Что в свою очередь еще больше собьет цены. По некоторым данным, уже сейчас элитное жилье ?зависает? в продажах. Если раньше жилье скупалось подъездами еще на уровне котлована, то теперь квартиры простаивают даже в сданных домах. Это увеличивает сроки реализации квартир и как следствие ? оборота.

[Сигизмунд]

Продолжение статьи
Скидки, предоставляемые застройщиками, также становятся весьма существенными. Спроса на ?элиту? почти нет.
Квартиры вскоре начнут продавать в гораздо большем объеме. Аренда перестает быть выгодной и не возвращает хозяевам инвестиции. Одновременный выброс на рынок большого количества квартир отразится на ценах. Правда, это произойдет не в считанные дни ? недвижимость продается долго, в отличие от акций. Кстати, доходность рынка недвижимости в последние пять лет была гораздо выше доходности по ценным бумагам и другим инструментам. Но цены будут расти только до тех пор, пока спрос опережает предложение. Достаточно скоро наступит момент, когда люди, инвестировавшие свои деньги в недвижимость как в актив, начнут ее реализовывать.
В результате возникнет избыток предложения, и цены резко пойдут вниз. Это потянет за собой целую цепочку неплатежей, в том числе по ипотечным кредитам. Правда, Казахстан застрахован Фондом гарантирования ипотечных кредитов, но падение цен не является позитивным для всей финансовой системы.
Клиенты банков в случае дефолта не смогут вернуть кредиты ? договоры о банковском займе составлены таким образом, что кредиты в тенге в большинстве банков привязаны к инфляции. Долларовые же кредиты соотносятся с курсом Нацбанка, но только в том случае, если курс растет. В противном случае ежемесячный платеж привязан к курсу доллара к тенге на момент выдачи кредита. То есть ипотечные заемщики, приобретшие квартиры в 2001 году при 153 тенге за доллар, до сих пор выплачивают кредит по этому курсу.
Банк вынужден будет реализовывать залоговое имущество, что при низком спросе нереально. Оценочная стоимость жилья сейчас больше привязана к рыночной стоимости квартиры. В случае же падения цен залоги также подешевеют. Одним словом, залог в виде имущества либо невозможно будет реализовать, либо цена будет настолько мала, что не покроет всей суммы кредита и процентов по нему.
В последнее время на рынке недвижимости наблюдается ситуация некоторой эйфории от роста цен, а соответственно, и доходности вложений в недвижимость. Однако экономика в целом в любой стране циклична, то есть за периодами подъема всегда идет некоторый спад. Причем, чем выше и быстрее взлет, тем тяжелее падение.


Да теперь думай покупать квартиру или подождать в Москве квартиры дешевле

[Royama]

[quote name='WhitePalladin' date='09.08.2005, 17:18'][quote name='Elegance' date='09.08.2005, 16:30']А вот в канаде люди берут кредит в 250тыс$ под 5% на 30 лет, и обратите внимание это РЕАЛЬНЫЕ 5% то есть выплата составит не 400тыс долларов как получилось бы с нашими хитрыми процентами (было 50тыс стало 85 по калькулятору ККБ при 8% ) а 265 тыс$! конечно такое любой может себе позволить....[/QUOTE]

Про Канаду подсчет не правильный в итоге за моргидж выплачивают за такой срок 2-3 стоимости дома как минимум. Считать надо из расчета годовых а не за весь период. На моргидже вся экономика Канады и США держится.

У нас та же ситуация чем дольше срок тем больше денег заплатите. 1,5-2 раза больше покупной стоимости.
Мне смешно когда люди говорят возьмем кредит это круто и т.д. Хоть какой процент банк сделает, хоть 1% все равно не выгодно. Квартира с реальной стоимостью 20-30 тыс. продается в 2-4 раза дороже. 1% ну ни как не спасет, он потеряется в общей стоимости квартиры.

Мое наблюдение, что цены выросли еще и по тому, что приток народа со всего Казахстана в Алма-Ату принял размах селевого потока. Коренные Алматинцы уже давно растворились в массах жамбульцев, тадыкурганцев и т.д. Сами видите на улице как культура прет.

[Royama]

Кстати в Канаде был период когда во время экономического кризиса, если не ошибаюсь в 70гг., можно было купить дом за 1 доллар, правда покупаешь его вместе с долгами. Люди не могли расплачиваться за взятые моргиджи (ипотечные кредиты).

Вообще смелость думать, что ничего не изменится в течение 5-10-15 и т.д. лет.

Сообщение отредактировал Royama: 11.08.2005, 21:49:38

[denon]

Сигизмунд, хочу поддержать Вас в вашей позиции.

В московских форумах людей, которые предсказывают рост цен на квартиры называют растишками, а тех, кто предсказывают падение ? даунатиками. Мне нравится такая забавная классификация и я ее использую здесь без умысла кого-либо обидеть. Если кого-то задевает такая терминология ? простите, плиз.

Я помню в прошлом на ЦТ даунатиков, обосновывавших свои взгляды, было гораздо больше? Grisha_KZ, Esc, KazBekRu и прочие товарищи. У меня не было точной позиции по сабжу, но я всегда был в лагере растишек ? чтобы у даунатиков были оппоненты, ну и мне не слишком нравилось то, как они аргументируют свое мнение. Сейчас я давно не вижу их постов по теме, но вы достаточно похоже продолжаете их идеи. Не то, чтобы я разделяю ваши взгляды, но мне нравится, что тема не умирает благодаря таким как вы.

PS А вообще тему наверно стоит перетащить в недвижимость.

[S*S]

Застройщикам все сложнее продавать жилье в новых домах ? спрос на жилье такого уровня ограничен, содержание такой недвижимости обходится недешево. Квартиры перестанут продавать по заоблачным ценам, объявленным застройщиками. А как только недвижимость перестанет приносить сверхприбыли, долго держать деньги в квадратных метрах станет невыгодно. И их активно начнут ?сбрасывать?. Что в свою очередь еще больше собьет цены. По некоторым данным, уже сейчас элитное жилье ?зависает? в продажах. Если раньше жилье скупалось подъездами еще на уровне котлована, то теперь квартиры простаивают даже в сданных домах. Это увеличивает сроки реализации квартир и как следствие ? оборота.

куда не позвоню-везде все распродано..хотя роют только котлован.а если и есть остатки-то как правило угловые или последние этажи.(касаемо квартир до 80 кв.м.)

[ghostdog]

делаем выводы:

причины роста цен:
1) частично ипотека
2) увеличение доходов населения
3) недостаточный объём строительства (спрос превышает предложение)
4) спекулятивный спрос ввиду отсутствия альтернативных инструментов для вложения инвестиций

последствия а ближайшие 3-5 лет
1) стабилизация рынка недвижимости, возможно падение цен
2) увеличение строительства
3) начало функционирования фин.центра алматы (середина 2006 г.) как альтернативного вложения инвестиций
4) недостаточный уровень доходов населения для поддержания необходимого спроса и соответственно растущего уровня цен

[Morien]

Смотрели квартиру 3-х комнатную в так называемом "золотом квадрате". Обычная еще советская 12-этажка, никаким евро-ремонтом на пахнет. Загнули цену 150 тонн зелени!!! Это что нормально?

[daka]

Блин уже какой год об одном и том же. Один фиг, центр он всегда останется центром. Цены в "золотом квадрате" падать не будут(только если не при форс мажоре). В ближайшие лет 5 в том районе цены должны перевалить 4000( в некоторых местах). Постепенно цены будут подниматься и в "новом центре". А где-то лет через 7, когда в сторону гор уже не смогут строить народ развернется вниз.
+построят метро цены пойдут вверх.
-будет терракт цены пойдут вниз.
Кроме действительного форс мажора сильных причин падения цен не вижу.
ЗЫ Интересно если маклеры попробуют развернуть рынок, им это выгодно, только как это с законом клеится?

[ivasi]

Вообще то приобретение недвижимости в динамично развивающихся городах это одно из самых выгодных вложений капиталла. Возмите Москву, там ближе к центру квартиру можно было взять за 30-40k еще 5 лет назад, а сейчас под миллион стоят да такие халупы что диву даешся Однако цены продолжают расти, и уже на перефирии, где еще недавно только трава росла, цены выше чем в центре Алматы. И как только к какому нибудь району подводится новая ветка метро(как только появляются слухи об этом) то цены взлетают как птицы. Вот такие дела. Поэтому 150k за 2х комнатную в центре это очень даже не плохо.
Изучив динамику роста и понижения цен на жилье за последние 5 лет, вы можете посчитать прибыль от вложения в недвижимость на 2-3 года и увидите что никакие депозиты вам не принесут такой прибыли а кроме того недвижимость гораздо надежнее чем депозит в банке. В любом случае если обвалятся цены на жилье ваши депозиты станут 'неактуальными' потому что все банки срочно закроются из за истерии которая начнется(залоговое имущество по кредитам обесценится, люди побегут снимать деньги с депозитов...)
А кроме того купив квартиру сегодня за 100k (по рыночной цене) и продав ее завтра за 50k (по рыночной цене) вы ничего не потеряете ибо ваши сегодняшние 100 k будут равнозначны завтрашним 50 k...